Ce presupune o revizie majoră? Lista lucrărilor pentru reparații majore la blocuri

În timpul inspecțiilor sezoniere ale proprietății comune a proprietarilor din blocurile de apartamente, organizația de conducere identifică defectele și defecțiunile și determină domeniul de activitate pentru a le elimina, inclusiv în cadrul reparațiilor curente și majore. Vorbim despre modul în care diferă și dacă se exclud reciproc atunci când planificați lucrările de reparații.

Autoritatea de management este responsabilă de întreținerea corespunzătoare a proprietății comune a proprietarilor din casă

Organizația care administrează casa, după ce a încheiat un contract de management cu proprietarii, este responsabilă pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății lor comune. Pentru a face acest lucru, AM este obligat să asigure întreținerea casei, să monitorizeze starea acesteia și, dacă este necesar, să efectueze curent și renovare majoră elemente ale MKD (partea 6 a articolului 55.24 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1 a articolului 36 din Legea federală din 30 decembrie 2009 nr. 384-FZ, partea 2 a articolului 162 din Codul locuinței al Rusiei Federaţie).

Întreținerea corectă a proprietății comune a casei în sens larg înseamnă funcționarea elementelor structurale ale casei, sistemelor de inginerie interne și rețelelor în conformitate cu cerințele reglementărilor, SanPiN și documentația tehnică pentru MKD (partea 8 a articolul 55.24 din Codul civil al Federației Ruse, paragraful 10, 11 RF PP Nr. 491).

Pentru a menține în mod corespunzător proprietatea comună a proprietarilor, autoritatea de management trebuie să efectueze inspecții ale acesteia. Conform paragrafelor. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 din Regula nr. 170, trebuie efectuate două controale programate pe an: primăvara, după încheierea sezonului de încălzire, și toamna, în ajunul perioadei de toamnă-iarnă. Alte inspecții sunt efectuate după cum este necesar și sunt considerate neprogramate.

AM efectuează inspecții ale proprietății comune și planifică lucrări privind reparațiile curente sau majore ale defecțiunilor

Pe baza rezultatelor inspecției de primăvară, autoritatea de management întocmește un proces-verbal în care consemnează defecțiunile constatate la elementele casei și planifică lucrările de înlăturare a acestora: ca parte a reparațiilor de rutină sau majore. Primul este plătit din fondurile pe care proprietarii le plătesc lunar pentru întreținerea spațiilor de locuit. Al doilea provine din fondul de reparații capitale, care se formează prin contribuții lunare ale proprietarilor.

Reparațiile curente sunt considerate preventive și constau în lucrări efectuate sistematic de către organizație pentru a preveni uzura structurilor, finisajelor și echipamentelor de inginerie, precum și lucrări de eliminare a avariilor minore și a defecțiunilor (clauza 18 din RF PP nr. 491).

Lista lucrărilor de revizie este specificată în Codul locuințelor al Federației Ruse și nr. 185-FZ

Lista lucrărilor care sunt clasificate drept lucrări de capital este specificată la art. 166 Codul locuinței al Federației Ruse, partea 3, art. 15 nr. 185-FZ:

• repararea sistemelor interne de inginerie electrică, termică, gaz, alimentare cu apă, drenaj;
• repararea sau înlocuirea echipamentului de lift considerat nepotrivit pentru exploatare, repararea puțurilor de lift;
• repararea acoperișului, inclusiv conversia unui acoperiș neaerisit într-un acoperiș ventilat, instalarea ieșirilor către acoperiș;
• renovare subsol;
• reparatii fatade;
• instalarea de dispozitive de contorizare colective (casă comună), inclusiv sisteme automate de informare și măsurare;
• repararea fundației unui bloc de locuințe.

La revizuirea structurilor și a sistemelor de inginerie ca parte a proprietății comune a unui bloc de apartamente, cel puțin 50% din fiecare structură și sistem de inginerie este înlocuită. Acest lucru este indicat în clauza 2.1.6, nota. 1 la tabelul 2.3 secțiunea. 2 „Recomandări metodologice pentru formarea sferei de lucru pentru reparații majore ale blocurilor de locuințe”, publicată la 15 februarie 2013 de Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Serviciilor Comunale.

Lista lucrărilor care se vor executa într-un anume bloc, iar costul acestora este aprobat de proprietarii spațiilor la adunarea generală a proprietarilor (clauza 1, partea 2, articolul 44, partea 1, articolul 189 din Codul locuinței al Federației Ruse). Organizația de conducere acționează ca executor al unor astfel de decizii și nu are dreptul de a rezolva în mod independent aceste probleme.

Reparațiile curente au ca scop prevenirea uzurii casei și eliminarea defectelor și defecțiunilor

Autoritatea de conducere este obligată să efectueze reparații de rutină la un element al casei chiar dacă sunt necesare lucrări majore

AM este obligat să efectueze cele necesare întreținere indiferent dacă ea are fondurile pentru aceasta și dacă proprietarii au luat o astfel de decizie în adunarea generală. Reparațiile majore sunt efectuate numai dacă o decizie în acest sens este luată de proprietarii spațiilor din casă în cadrul unei adunări generale.

Dar reparațiile curente și majore nu se exclud reciproc, iar nevoia de lucrări capitale nu scutește organizația de a efectua reparații curente.

Această concluzie a fost făcută de instanță atunci când a luat în considerare recurs UO cerând ca ordinul Inspectoratului de Stat pentru Locuințe și decizia instanței de fond în dosarul nr. A17-6634/2017 să fie declarate nelegale.

După o inspecție neprogramată a activităților organizației de conducere, inspectoratul de locuințe a dispus eliminarea defectelor din elementele structurale ale casei. Biroul de conducere a insistat că lucrările enumerate în ordin nu se referă la reparații de rutină, ci la reparații majore. Pentru realizarea acestora este necesară o decizie a proprietarilor de la OSS.

Cu toate acestea, instanța a indicat că organismul GZHN nu a obligat organizația de conducere să facă reparații majore în casă. Organizația are dreptul de a alege cum să elimine încălcările identificate și ce cantitate de muncă este necesară pentru aceasta. Organizația de conducere nu a putut dovedi că încălcările specificate în ordinul de administrare a proprietății de stat pot fi eliminate doar prin efectuarea unor reparații majore.

Instanța a reținut că necesitatea unor reparații majore în sine nu este o împrejurare care scutește societatea de administrare de obligația de a menține proprietatea comună a casei în stare corespunzătoare și de a efectua reparații de rutină până la organizarea lucrărilor capitale relevante.

Tine minte

Din analiza normelor legislatia locuintei putem concluziona că reparațiile majore includ o listă strict definită de lucrări de restaurare, montare sau înlocuire a elementelor uzate ale proprietății comune a casei. O astfel de muncă este efectuată numai cu acordul OSS și este plătită din fondul de reparații capitale.

Lucrările de întreținere care sunt necesare pentru a preveni uzura elementelor proprietății comune sau pentru a elimina defectele minore trebuie să fie planificate și efectuate în mod independent de către societatea de administrare, în conformitate cu obligațiile care îi revin în temeiul contractului de administrare și pe cheltuiala fondurilor pe care rezidenții din blocul plateste lunar pentru intretinerea spatiului de locuit.

Totodata, daca in cadrul inspectiei bunului comun organizatia de conducere a stabilit ca pentru inlaturarea defectelor constatate este necesara efectuarea unor reparatii majore, aceasta imprejurare nu o scuteste de lucrarile in curs de reparare a unor astfel de elemente pana cand momentul in care proprietarii iau o decizie asupra reparatiilor majore.

În caz contrar, organismul GZhN are dreptul de a trage răspunderea organizației de management în conformitate cu partea 2 a art. 14.1.3 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse și obligați să efectueze reparații fără a ține cont de ce fel de muncă - de rutină sau majoră - este necesară pentru a elimina încălcările.

Vara este vremea lucrărilor de renovare în instituțiile de învățământ. De regulă, pentru această perioadă sunt planificate reparații curente și majore. Forma de finanțare depinde de ce tip de lucrare va fi efectuată. În acest articol ne vom uita la modul în care reparațiile de rutină diferă de reparațiile majore și cum ar trebui să se reflecte lucrările de reparații în contabilitate.

Decizia asupra reparațiilor

Conform standardelor acestui document ( clauza 3.2 VSN 58-88 (r)) instituția trebuie să monitorizeze starea tehnică a clădirilor și a instalațiilor prin efectuarea de inspecții sistematice programate și neprogramate folosind instrumente moderne de diagnosticare tehnică, care, la rândul lor, vor ajuta la luarea unei decizii cu privire la necesitatea unuia sau altui tip de lucrări de reparații.

Inspecțiile de rutină sunt împărțite în generale și parțiale. În timpul inspecțiilor generale, starea tehnică a clădirii sau a instalației în ansamblu, sistemele acesteia și îmbunătățirile externe trebuie monitorizate; în timpul inspecțiilor parțiale, starea tehnică a structurilor individuale ale spațiilor, elementele de îmbunătățiri externe ( clauza 3.3 VSN 58-88 (r)).

Inspecțiile neprogramate se efectuează după dezastre naturale (cutremur, curgeri de noroi, furtuni, vânturi de uragan, ninsori abundente, inundații și alte fenomene) care pot provoca pagube. elemente individuale clădiri și instalații, după accidente în sistemele de căldură, apă, alimentare cu energie și la detectarea deformărilor fundației ( clauza 3.4 VSN 58-88 (r)).

Conform clauza 3.5 VSN 58-88 (r) Inspecțiile generale trebuie efectuate de două ori pe an: primăvara și toamna.

În timpul inspecției de primăvară, ar trebui să verificați starea de pregătire a unei clădiri sau a unei instalații pentru funcționare în perioada primăvară-vară, să stabiliți sfera lucrărilor de pregătire pentru funcționare în perioada toamnă-iarnă și să clarificați domeniul de aplicare a lucrărilor de reparații la clădiri și facilităţi incluse în planul de reparaţii de rutină în anul inspecţiei.

În timpul inspecției de toamnă, ar trebui să verificați pregătirea unei clădiri sau a unei instalații pentru funcționare în perioada toamnă-iarnă și să clarificați domeniul de aplicare a lucrărilor de reparații la clădirile și instalațiile incluse în planul de reparații de rutină pentru anul următor.

În timpul inspecțiilor generale, ar trebui să se monitorizeze și respectarea de către chiriași și chiriași a termenilor contractelor de închiriere și închiriere, dacă există.

Rezultatele inspecțiilor ar trebui să fie reflectate în documente care înregistrează starea tehnică a unei clădiri sau a unei instalații (registre de stare tehnică, fișe speciale etc.). Aceste documente trebuie să conțină:

• evaluarea stării tehnice a unei clădiri sau obiect și a elementelor acestuia;
• defecte identificate;
• amplasarea acestora;
• motivele care au cauzat aceste defecțiuni;
• informații despre reparațiile efectuate în timpul controalelor.

Conform definiției date în Anexa 1 la VSN 58-88 (r), renovarea clădirii - este un complex de lucrări de construcții și măsuri organizatorice și tehnice pentru eliminarea uzurii fizice și morale, care nu au legătură cu modificările principalelor indicatori tehnici și economici ai clădirii.

Să ne uităm la definițiile reparațiilor curente și majore, care sunt, de asemenea, date în Anexa 1 la VSN 58-88 (r):

Lucrările care ar trebui clasificate ca reparații de rutină sunt enumerate în Anexa 7 la VSN 58-88 (r). Această listă este destul de mare și denumește majoritatea lucrărilor de reparații, care acoperă întreaga clădire de la fundație până la acoperiș, inclusiv exteriorul și decoratiune interioara, precum și toate comunicările de inginerie.

Renovare majoră trebuie să includă depanarea tuturor elementelor uzate, restaurarea sau înlocuirea (cu excepția înlocuirii complete a fundațiilor din piatră și beton, pereți portantiși cadre) pentru a le face mai durabile și mai economice, îmbunătățind performanța clădirilor în curs de reparare. În același timp, se poate realiza modernizarea fezabilă din punct de vedere economic a unei clădiri sau a unei facilități: îmbunătățirea aspectului, creșterea cantității și calității serviciilor, dotarea cu tipuri de echipamente inginerești lipsă, amenajarea zonei înconjurătoare ( clauza 5.1 VSN 58-88 (r)).

Lista lucrărilor suplimentare efectuate în timpul reparațiilor majore este dată în Anexa 9 la VSN 58-88 (r). Nu este la fel de mare ca lista de reparații în curs. Potrivit acestuia, lucrările de reparații majore includ:

• inspecția clădirilor și pregătirea devizelor de proiectare (indiferent de perioada lucrărilor de reparație);
• echipamente cu alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, sisteme de alimentare cu gaz cu racordare la rețelele principale existente la distanță de la intrare la punctul de conectare la rețea de până la 150 mm;
• transferul rețelei de alimentare existente la tensiune mai mare;
• instalarea sistemelor automate de protecție împotriva incendiilor și de îndepărtare a fumului;
• modificarea structurii acoperișului;
• echipamente spații de mansardă cladiri rezidentiale si nerezidentiale pentru exploatare;
• izolarea și protecția fonică a clădirilor;
• înlocuirea elementelor uzate ale rețelelor de utilități intra-bloc;
• repararea spațiilor încorporate în clădiri;
• examinarea documentației de proiectare și deviz;
• supravegherea de către designer a organizațiilor de proiectare;
• Supraveghere tehnică.

Determinarea costului muncii

Pe baza declarației defectuoase, se ia decizia de a efectua reparații de rutină sau majore. Dacă lucrările de reparații minore sunt efectuate chiar de instituție, atunci materialele necesare vor fi achiziționate și lucrarea va fi efectuată.

Dacă se ia decizia de a efectua reparații de rutină de către un antreprenor, atunci în conformitate cu clauza 4.4VSN 58-88 (r) Pentru a face acest lucru, ar trebui aplicate principiile de stabilire a prețurilor și procedura de plată a lucrărilor efectuate, prevăzute pentru reparații majore.

La rândul său, în conformitate cu clauza 5.7VSN 58-88 (r) determinarea costului reparațiilor majore ale obiectelor trebuie efectuată pe baza prețurilor estimative sau contractuale. Prețul contractual al fiecărui articol de reparat trebuie determinat pe baza unui deviz întocmit în funcție de prețurile, normele, tarifele și tarifele stabilite pentru reparațiile majore, ținând cont de nivelul științific și tehnic, eficiența, calitatea, timpul de lucru și altele. factori. Estimările trebuie să includă costurile generale, economiile planificate, alte lucrări și costuri.

Documentația de deviz trebuie să prevadă o rezervă de fonduri pentru lucrări și unități neprevăzute, repartizată în două părți:

• destinat să plătească pentru munca suplimentară cauzată de clarificare solutii de proiectareîn timpul reparației sau reconstrucției (rezerva clientului);
• destinate rambursării costurilor suplimentare apărute în timpul reparațiilor sau reconstrucției atunci când metodele de lucru sunt modificate față de cele adoptate în standardele și prețurile estimate (rezerva antreprenorului).

Elaborarea documentației de proiectare și estimare pentru reparațiile majore și reconstrucția clădirilor (facilităților) ar trebui să includă ( clauza 5.8VSN 58-88 (r)):

• efectuarea unui control tehnic, determinarea uzurii fizice și morale a obiectelor de design;
• întocmirea devizelor de proiectare pentru toate deciziile de proiectare pentru reamenajarea, realocarea funcțională a spațiilor, înlocuirea structurilor, sistemelor inginerești sau reinstalarea acestora, amenajarea teritoriului și alte lucrări similare;
• studiul de fezabilitate a reparațiilor majore și reconstrucției;
• elaborarea unui proiect de organizare a reparațiilor majore și reconstrucției și a unui proiect de execuție a lucrărilor, care este elaborat de antreprenor.

Finanțarea muncii

Finanțarea direcționată a reparațiilor curente și capitale se realizează în cadrul diferitelor programe federale. Deci, de exemplu, în interior program federal privind modernizarea sistemelor regionale educatie prescolaraîn 2014 conform Prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 14 ianuarie 2014 nr.  22 a fost stabilită procedura de acordare și distribuire a subvențiilor federale către bugetele regionale, inclusiv pentru reparațiile curente și majore ale instituțiilor de învățământ preșcolar.

La plasarea comenzilor pentru reparații curente și majore, instituțiile autonome trebuie să respecte cerințele Legea federală din 18 iulie 2011 nr.  223-FZ „Cu privire la achizițiile de bunuri, lucrări, servicii de anumite tipuri entitati legale» și Regulamentul de achiziții elaborat, și instituțiile de învățământ de stat și bugetare - toate procedurile prevăzute Lege federala din data de 04.05.2013 Nr.  44-FZ „Pornit sistem contractualîn domeniul achizițiilor de bunuri, lucrări, servicii pentru satisfacerea nevoilor statului și municipale”, indiferent dacă un antreprenor este implicat în aceste lucrări sau sunt achiziționate materiale pentru a efectua lucrări de reparații de către instituție.

Amintim că instituțiile de învățământ au dreptul la o procedură simplificată de încheiere a contractelor cu furnizor unic, dacă prețul unui astfel de contract nu depășește 400.000 de ruble. ( pp. 5 p. 1 art. 93 Legea federală nr.  44-FZÎn același timp, volumul total anual de achiziții pe care clientul are dreptul să le facă în baza acestei clauze nu trebuie să depășească 50% din suma fondurilor furnizate pentru toate achizițiile clientului în conformitate cu graficul și suma la nu mai mult de 20 de milioane de ruble. in an.

Reflecție în contabilitatea lucrărilor de reparații

1. Reparațiile sunt efectuate chiar de instituție.
2. Reparațiile sunt efectuate de un antreprenor.

Costul reparațiilor curente și majore nu crește costul clădirilor și structurilor în sine reparate.

Conform Instructiunile nr.  65n achizitia de materiale consumabile (constructii si finisaje) se realizeaza de catre institutie pt subarticolul 340„Creșterea costului stocurilor” KOSGU.

Decontările cu antreprenorii pentru plata serviciilor de reparare a clădirilor și structurilor se vor efectua pe cheltuiala subarticolul 225„Lucrări, servicii întreținere imobile” KOSGU.

Organizarea și implementarea lucrărilor de reparații în contabilitate se va reflecta pe baza documentelor contabile primare (act de radiere a stocurilor (f. 0504230), act de recepție și livrare a mijloacelor fixe reparate, reconstruite, modernizate (f. 0306002). ), etc.) de la instituția guvernamentală în conformitate cu Instructiunea nr.  162n , institutie bugetara - Instructiunea nr.  174n, și o instituție autonomă - Instructiunea nr.  183n .

Achiziția de materiale de la furnizori și anularea acestora pentru nevoile instituției se vor reflecta în contabilitate astfel:

La executarea lucrărilor de reparații de către un antreprenor, în evidența instituțiilor se vor face următoarele înregistrări contabile:

Să ne uităm la câteva exemple.

Instituție de învățământ de stat ca parte a reparațiilor în curs pe cont propriu a făcut un înlocuitor pardoseala in sufragerie. În aceste scopuri, linoleum a fost achiziționat în valoare de 40.000 de ruble. cu plată în avans 100% către furnizor.

Aceste tranzacții comerciale se vor reflecta în contabilitatea bugetară după cum urmează:

O instituție de învățământ bugetară, folosind fonduri dintr-o subvenție vizată, a efectuat o revizie majoră a fațadei clădirii. Costul lucrării s-a ridicat la 2.000.000 de ruble. Conform acordului, este prevăzută o plată în avans de 30%. La finalizarea lucrărilor a fost semnat un certificat de finalizare și a fost efectuată plata finală către antreprenor.

Aceste fapte ale vieții economice în evidențele contabile ale unei instituții bugetare se vor reflecta astfel:

Pentru a determina necesitatea unor reparații curente sau majore, instituția trebuie să monitorizeze starea tehnică a clădirilor și să efectueze inspecții sistematice în acest scop. Inainte de inceperea reparatiilor este necesara efectuarea procedurilor de achizitie sau contractare in conformitate cu legislatia in vigoare si determinarea surselor de finantare pentru activitatile planificate. În funcție de forțele și mijloacele de reparație alese, aceste fapte ale vieții economice a instituției trebuie să se reflecte în evidențele bugetare sau contabile.

ÎN anul trecut Organismele guvernamentale, organizațiile de management și proprietarii de case se confruntă cu probleme acute legate de întreținerea imobilelor rezidențiale și de implementarea reparațiilor majore.

Semnificația problemei se datorează creșterii poverii financiare a cetățenilor pentru întreținerea proprietății comune și deteriorării semnificative a fondului de locuințe.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Renovarea majoră a unei clădiri - ce este?

Conceptul de revizuire este dezvăluit în Codul civil al Federației Ruse. Aceasta este o lucrare de înlocuire (restaurare):

• Structuri de constructii (cu exceptia celor portante) si componentele acestora;
• Inginerie si comunicatii tehnice;
• Părți ale structurilor portante ale clădirilor.

În timpul reparațiilor majore, defecțiunile din părțile uzate ale proprietății comune sunt eliminate prin reparații restaurative și sunt înlocuite cu altele similare sau cu caracteristici de performanță mai bune.

Dacă capacitățile tehnice permit, clădirea de locuințe este modernizată ținând cont de cerințele moderne în domeniul utilizării eficiente tipuri variate resurse (echipamente cu căldură, electricitate, apă, contoare de gaz) și îmbunătățirea confortului de viață.

În funcție de volumul de muncă efectuat, se disting următoarele:

1. Reparații cuprinzătoare efectuate cu scopul de a restaura toate părțile deteriorate ale proprietății comune. După finalizarea unor astfel de reparații, starea tehnică a clădirii trebuie să respecte pe deplin toate codurile de construcție și cerințele operaționale.
2. Revizia selectivă implică înlocuirea sau repararea componentelor individuale ale clădirii, anumite elemente ale comunicațiilor inginerești.

Lucrările de reparații selective sunt efectuate atunci când efectuarea unei reparații cuprinzătoare este imposibilă sau implică dificultăți semnificative.

Acestea pot fi situații în care:

• Pagubele semnificative aduse unor structuri amenință siguranța altor părți ale clădirilor;
• Nu există fezabilitate economică a realizării unei renovări cuprinzătoare a clădirii sau există caracteristici specifice ale finanțării acesteia;
• Poate fi necesară restrângerea sau încetarea temporară a utilizării locuinței.

De asemenea, pe lângă reparațiile majore planificate, se disting reparațiile neprogramate (de urgență), care sunt efectuate pentru a reface daunele cauzate structurilor clădirii casei ca urmare a oricăror situații de urgență.

Reparații curente și majore la domiciliu: care sunt diferențele?

Este esențial important să distingem reparațiile majore de lucrările de reparații curente, deoarece drepturile și obligațiile părților și ale altor participanți la relațiile din sectorul locativ depind direct de calificarea corectă a lucrărilor efectuate.

De exemplu, în contractele de furnizare de bunuri imobiliare pentru utilizare plătită (chirie, leasing), reparațiile curente sunt responsabilitatea chiriașului, iar reparațiile capitale sunt responsabilitatea locatorului. in afara de asta finanțarea acestor tipuri de reparații provine din diverse surse.

Caracteristicile fiecărui tip de reparație se bazează pe diferențele de obiective, frecvența și volumul lucrărilor de reparații.

Reparațiile de rutină (preventive) sunt măsuri efectuate sistematic pentru a preveni uzura prematură a structurilor, finisajelor, comunicațiilor clădirii și lucrărilor pentru eliminarea daunelor și avariilor minore.

Un set aproximativ de măsuri implementate ca parte a reparațiilor în curs este conținut în Manualul metodologic pentru întreținerea și repararea fondului locativ (MDK 2-04.2004), aprobat de Agenția Federală pentru Construcții și Locuințe și Servicii Comunale (în prezent Ministerul Construcțiilor). ).

Reparațiile curente sunt planificate și sunt de natură preventivă. Lucrările de reparații preventive nu necesită întreruperi în utilizarea completă a spațiilor clădirii de către rezidenți, acestea sunt efectuate periodic și destul de des, în plus, astfel de lucrări sunt mai puțin costisitoare decât reparațiile majore.

Adesea, linia dintre reparațiile majore și cele curente este arbitrară, deoarece obiectele lucrărilor de reparații sunt aceleași structuri și elementele lor.

În timpul unei revizii majore, un element care a devenit inutilizabil este înlocuit sau trebuie restaurat, iar scopul reparațiilor curente este menținerea structurilor în stare bună pe toată durata de viață stabilită. De exemplu, repararea unei scurgeri de acoperiș este o reparație de rutină, în timp ce înlocuirea întregului acoperiș al unei case este o reparație majoră.

Lucrările în curs de desfășurare sunt efectuate și finanțate de companiile de întreținere a locuințelor din veniturile chiriei și plăților de chirie.

Reparațiile majore într-un bloc de apartamente sunt plătite prin plăți direcționate de la proprietari.

De asemenea, este necesar să se facă distincția între reparațiile majore și lucrările de reconstrucție a unei clădiri. În timpul reconstrucției, spre deosebire de reparații, se iau măsuri pentru modificarea parametrilor cheie ai blocului (număr de etaje, suprafață) sau înlocuirea completă structuri portante.

Suma minimă a contribuției

Proprietarii de apartamente și zone nerezidențiale situate într-un bloc de apartamente (cladire de apartamente) sunt obligați legal să finanțeze integral reparațiile capitale ale proprietății comune.

Contribuțiile lunare plătite se acumulează într-un fond fiduciar specializat pentru repararea capitalului, format în două moduri:

• Pe un cont bancar MKD separat(banii acumulați sunt cheltuiți pe o anumită casă);
• Acumularea fondurilor într-un cont colectiv, administrat de un operator regional, care efectuează toate măsurile organizatorice pentru revizuirea fondului de locuințe într-o singură entitate în conformitate cu programul de revizie aprobat de autoritățile regionale.

Contribuția minimă obligatorie este aprobată prin lege în fiecare regiune a țării.

Calculul sumei contribuției pentru un anumit proprietar se face în ruble prin înmulțirea tarifului stabilit cu suprafața totală a spațiilor deținute de un cetățean sau persoană juridică.

Sumele contribuțiilor pot varia în funcție de:

1. Din apartenența la teritoriul unui anumit municipiu;
2. tip MKD;
3. Numărul de etaje;
4. Durata de viață reală;
5. Costurile și volumele lucrărilor de reparații;
6. Durata de viață a elementelor proprietății comune.

Alte lucrări, cu excepția celor stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse, pot fi efectuate numai pe cheltuiala părții excedentare din contribuția pentru reparații majore.

Tipuri de muncă care sunt plătite prin suma minimă a contribuției

La nivel național, legislația prevede un set de servicii de revizie finanțate printr-un fond de revizie.

Ce se aplică pentru renovarea majoră a unui bloc de apartamente? Aceasta include repararea și, dacă este necesar, înlocuirea următoarelor elemente MKD:

• Comunicații intra-casa legate de proprietatea comună(alimentare cu apa, incalzire, canalizare, energie electrica, sisteme de gazeificare, inlocuire incalzire a sobei cu centrala termica);
• Echipament lift(durata de viata standard este de aproximativ 25 de ani);
• Acoperișuri(frecvența reparațiilor depinde de materialul de acoperiș);
• Zonele de fundație și subsol clasificate drept proprietate comună a proprietarilor(ținând cont de planșeele portante de la primul etaj, pereții și secțiunile de trecere ale utilităților);
• faţadă(inclusiv refacerea etanșării cusăturilor, refacerea tencuielii, placare cu gresie, înlocuirea mareelor, țevilor de scurgere și alte lucrări).

Ați putea fi interesat de un articol despre ce drepturi și responsabilități are o companie de management în ceea ce privește întreținerea unui bloc de locuințe; puteți citi despre asta.

La nivel regional, această listă poate fi completată cu servicii pentru:

1. Izolarea pereților clădirilor;
2. Amenajarea unui acoperiș ventilat și a ieșirilor către acesta;
3. Echiparea blocurilor cu contoare generale de clădire pentru consumul de resurse și alte dispozitive care cresc eficiența energetică.

• Inspecția blocurilor de locuințe și întocmirea unui deviz pentru reparațiile viitoare;
• Efectuarea supravegherii arhitecturale si tehnice a lucrarilor efectuate;
• Inspecția energetică a unui bloc de locuințe;
• Inventarierea tehnica si certificarea unui bloc de locuinte.

Adunarea generală a proprietarilor are dreptul de a conveni să majoreze cota minimă de contribuție stabilită de regiune pentru a finanța orice lucrări suplimentare de reparații majore ale proprietății comune a casei.

Proprietarii de apartamente sunt acum obligați să plătească pentru reparațiile majore. Rușilor li se oferă să aleagă o metodă de acumulare de fonduri pentru acest articol de cheltuieli. Vă invităm să vizionați videoclipul.

Foarte des, apar situații controversate în ceea ce privește clasificarea anumitor tipuri de lucrări privind repararea proprietății comune în reparații curente sau majore. În cele mai multe cazuri, apare o dispută între proprietarii de spații și apartamente dintr-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente (denumită în continuare MKD) și organizația de exploatare, aceasta din urmă poate include: societăți de administrare (denumite în continuare MC), asociații de proprietari (denumite în continuare HOA), cooperative de locuințe (denumite în continuare LC) și cooperative de construcții de locuințe (denumite în continuare cooperative de locuințe), etc.

Potrivit legislației în vigoare, sarcina menținerii proprietății comune a blocurilor de locuințe revine proprietarilor blocurilor de locuințe; această cerință este stabilită de Partea 1 a art. 39 din Codul locuinței al Federației Ruse. Și în conformitate cu clauza 16, partea a II-a a „Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente”, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491, starea bună a proprietății comune , în funcție de modalitatea de administrare a blocului de locuințe, se asigură, inclusiv:

• proprietarii de spații;
• organizarea managementului (în cele mai multe cazuri, la Moscova, gestionarea blocurilor de apartamente este efectuată de companiile de administrare și instituțiile bugetare de stat regionale Zhilishchnik);
• o asociație de proprietari, o cooperativă de locuințe, o cooperativă de construcții de locuințe sau o altă cooperativă de consum specializată;
• dezvoltatorul (dacă sediul nu a fost transferat din momentul punerii în funcțiune a casei);
• și alte variații.

În același timp, în conformitate cu clauza 8, articolul 55.24 din Codul de urbanism al Federației Ruse, starea corespunzătoare este înțeleasă ca: „... menținerea parametrilor de stabilitate, fiabilitatea clădirilor, structurilor, precum și a capacității de funcționare. structurilor de construcții, sistemelor de susținere inginerească, rețelelor de sprijin ingineresc, elementele acestora în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice, documentatia proiectului" În același timp, întreținerea și reparațiile trebuie efectuate pentru a menține starea corespunzătoare.

În conformitate cu articolul 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietatea comună a clădirilor de apartamente include:

• acoperișuri (acoperiș, acoperire, sistem de drenaj etc.);
• structuri portante (fundație, planșee, coloane, pereți, stâlpi etc.);
• structuri de închidere (pereți exteriori, învelitori, structuri de fațadă etc.);
• comunicaţii de inginerie şi Echipament tehnic(lift, sanitare, echipamente de ventilație etc.) care deservesc mai mult de o încăpere dintr-o casă dată;
• spații care nu fac parte din apartamente și nu aparțin proprietarilor individuali din clădire (scări, coridoare, holuri de lift etc.), precum și spații destinate să răspundă nevoilor sociale și de locuit ale proprietarilor de spații dintr-o clădire dată .

Rezumând cele de mai sus, putem concluziona că, în funcție de modalitatea de administrare a blocului de locuințe, organizației de exploatare i se încredințează responsabilitatea de a menține proprietatea comună în stare corespunzătoare, în acest scop fiind efectuate lucrări de întreținere și reparații de rutină.

Acum este necesar să decidem în ce cazuri lucrările de reparații vor fi clasificate ca reparații de rutină și în ce cazuri ca reparații majore. Pentru a face acest lucru, este necesar să înțelegeți esența acestor termeni și, de asemenea, să stabiliți ce sfera de activitate este prevăzută pentru fiecare dintre reparații.

Luați în considerare termenul "Întreținere", acest termen este dezvăluit în clauza 3.12 SP 255.1325800.2016 „Clădiri și structuri. Reguli de funcționare. Dispoziții de bază":

Reparații curente: ansamblu de măsuri efectuate în mod planificat pe durata de viață estimată a unei clădiri (structuri) în scopul restabilirii funcționalității sau performanței, refacerii parțial a resurselor acesteia, stabilite prin documente normative și documentație tehnică, asigurând funcționarea normală a acestora.

Tot termen "Întreținere" cuprins în clauza II MDK 2-03.2003 „Reguli și standarde de funcționare tehnică a fondului locativ”:

Reparațiile curente ale unei clădiri includ un set de măsuri constructive, organizatorice și tehnice pentru a elimina defecțiunile (restabilirea operabilității) elementelor, echipamentelor și sistemelor inginerești ale clădirii pentru a menține performanța operațională.

O listă aproximativă a lucrărilor efectuate în timpul reparațiilor de rutină este conținută în următoarele documente de reglementare și tehnice:

1. MDK 2-03.2003 „Reguli și standarde pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe”, aprobat prin Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia din 27 septembrie 2003 N 170, Anexa 7;
2. VSN 58-88 (r) „Regulamentul privind organizarea și implementarea reconstrucției, reparației și întreținerii clădirilor, de utilitate publică și dotări social-culturale”, Anexa 7;
3. MDK 2-04.2004 " Trusa de instrumente privind întreținerea și repararea fondului de locuințe”, Anexa 2.

În continuare, luați în considerare definiția termenului "revizuire". Într-un sens general, termenul „reparații majore” este conținut în articolul 1, clauza 14.2 din Legea federală din 29 decembrie 2004. N 190-FZ „Codul de urbanism Federația Rusă» :

reparații capitale ale proiectelor de construcții capitale (cu excepția instalațiilor liniare) - înlocuirea și (sau) restaurarea structurilor de clădiri ale proiectelor de construcții capitale sau elemente ale unor astfel de structuri, cu excepția structurilor de construcție portante, înlocuirea și (sau) restaurarea ingineriei sisteme de sprijin și rețele de inginerie furnizarea de proiecte de construcție capitală sau a elementelor acestora, precum și înlocuirea elementelor individuale ale structurilor portante de clădiri cu elemente similare sau alte elemente care îmbunătățesc performanța unor astfel de structuri și (sau) restaurarea acestor elemente

În legătură cu repararea MKD, termenul "revizuire" dat la articolul 2, clauza 1 din Legea federală din 21 iulie 2007 N 185-FZ „Cu privire la Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Serviciilor Comunale”:

reparații majore ale unui bloc de apartamente - efectuarea și (sau) prestarea de lucrări și (sau) servicii prevăzute de prezenta lege federală pentru a elimina defecțiunile elementelor structurale uzate ale proprietății comune ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente ( denumită în continuare proprietate comună dintr-un bloc de locuințe), inclusiv restaurarea sau înlocuirea acestora, în scopul îmbunătățirii caracteristicilor de performanță ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

1. MDK 2-03.2003 „Reguli și standarde pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe”, aprobat prin Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia din 27 septembrie 2003 N 170, Anexa 8;
2. VSN 58-88 (r) „Regulamentul privind organizarea și implementarea reconstrucției, reparației și întreținerii clădirilor, de utilitate publică și dotări social-culturale”, Anexa 9;
3. Recomandări metodologice pentru formarea domeniului de activitate pentru revizuirea blocurilor de locuințe finanțate din fonduri prevăzute de Legea federală din 21 iulie 2007 N 185-FZ „Cu privire la Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale”, tabelul 2.3. .

În același timp, în paragraful 1 din Notele la Tabelul 2.3, Recomandări metodologice privind formarea domeniului de activitate pentru revizia blocurilor de apartamente finanțate din fondurile prevăzute de Legea federală din 21 iulie 2007 N 185-FZ „Cu privire la Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Serviciilor Comunale” indicat:

La revizuirea structurilor și a sistemelor de inginerie ca parte a proprietății comune a unei clădiri de apartamente, așa cum este definită de Legea federală 185-FZ, cel puțin 50% din fiecare structură și sistem de inginerie este înlocuită.

Rezumând, putem trage următoarele concluzii: în timpul reparației curente a proprietății comune, se efectuează lucrări de refacere parțială a resurselor clădirii, repararea elementelor individuale ale clădirii pentru a menține structurile, elementele și echipamentele unui apartament. clădire în stare corespunzătoare. În acest caz, lucrările de reparație nu trebuie să depășească 10-20% din suprafața totală sau greutatea specifică a elementului reparat. La rândul său, o revizie majoră are ca scop eliminarea defecțiunilor elementelor structurale uzate ale MKD cu restaurarea sau înlocuirea completă a elementelor în cauză. Totodată, în timpul reparațiilor majore ale structurilor și sistemelor inginerești aferente proprietății generale a blocului de locuințe, se înlocuiește cel puțin 50% din fiecare structură.

Să dăm un exemplu: Acoperișul unei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente are scurgeri, iar societatea de administrare refuză să-l repare, invocând faptul că dezvoltatorul a construit casa cu numeroase defecte, în special, a făcut lucrări slabe la hidroizolarea acoperișului și pentru a elimina scurgeri, este necesară o reparație majoră a întregului acoperiș. În acest sens, societatea de administrare refuză să efectueze reparații de rutină.

Soluție pentru problemă: dacă suprafața acoperișului unui bloc de apartamente care trebuie reparat pentru a elimina cauza scurgerii nu depășește 10-20% din suprafața totală a acoperișului, atunci societatea de administrare este obligată să efectueze reparații de rutină ale acoperișului. Și pentru a convinge societatea de administrare să efectueze reparații de rutină, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente, în baza clauzei 13, partea a II-a a Decretului Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 „ Reguli pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe”, au dreptul de a încheia un acord cu o instituție expertă și de a efectua o construcție și o examinare tehnică a proprietății comune, acest serviciu este furnizat de instituția noastră - INDEPENDENT EXPERT PARTNERSHIP LLC. Și dacă opinia expertului nu convinge societatea de administrare, atunci instanța va putea să vă protejeze drepturile încălcate și să vă oblige să reparați acoperișul. Și ca parte a procedurilor judiciare, puteți solicita numirea unei examinări judiciare de construcție și tehnică și puteți încredința instituției noastre de expertiză să efectueze expertiza criminalistică.

Polishchuk Vadim Igorevici,

Manager de proiect

Reparații majore și reconstrucție: mulți oameni înțeleg în mod eronat acești termeni ca sinonimi. De fapt, acest lucru nu este adevărat. Există o diferență semnificativă între reconstrucția și reparațiile majore ale oricărei structuri. În ce constă va fi explicat în acest material.

Ce este o revizie majoră?

Reparațiile majore se efectuează în construcție atunci când este necesară restabilirea caracteristicilor obiectului la standardele actuale, cu restaurarea și (sau) înlocuirea oricăror părți ale proiectului de construcție.

Definirea reparatiilor capitale conform Codului de Urbanism

Reparații majore ale proiectelor de construcții capitale(cu excepția obiectelor liniare) - aceasta este înlocuirea și (sau) restaurarea structurilor de clădiri ale proiectelor de construcție capitală sau elemente ale unor astfel de structuri, cu excepția structurilor de clădiri portante, înlocuirea și (sau) restaurarea sistemelor de susținere inginerească și rețele de sprijin ingineresc pentru proiectele de construcții capitale sau elementele acestora, precum și înlocuirea elementelor individuale ale structurilor portante de clădiri cu elemente similare sau alte elemente care îmbunătățesc performanța unor astfel de structuri și (sau) refacerea acestor elemente (articolul 1, clauza 14.2 din Codul de urbanism al Federației Ruse).

Reparații majore ale instalațiilor liniare- aceasta este o modificare a parametrilor obiectelor liniare sau a secțiunilor (părților) acestora, care nu implică o schimbare a clasei, categoriei și (sau) indicatorilor stabiliți inițial de funcționare a unor astfel de obiecte și care nu necesită modificarea limitelor; dreptul de trecere și (sau) zonele de securitate ale acestor obiecte (art. 1, clauza 14.3 din Codul de urbanism al Federației Ruse).

Pe baza definiției, este clar că la efectuarea unor reparații majore (cu excepția obiectelor liniare), principalii indicatori tehnici și economici (suprafața clădirii, volumul construcției, suprafața utilă, numărul de etaje) nu se modifică.

Definiții ale unui obiect de construcție capitală și ale unui obiect liniar

Proiectele de construcții capitale includ clădiri, structuri, structuri și obiecte a căror construcție nu a fost finalizată (cu excepția clădirilor temporare, a șopronelor, a chioșcurilor și a altor obiecte similare). Obiectele reparațiilor majore sunt, de exemplu, clădirile rezidențiale și părțile acestora (acoperișuri, pereți etc.), clădire de apartamenteȘi zonele locale, structuri, spații etc.

Instalațiile liniare, așa cum sunt definite de Codul de urbanism, includ linii electrice, linii de comunicații (inclusiv structuri de cabluri liniare), conducte, autostrăzi, linii de cale ferată și alte structuri similare. Revizia obiectelor liniare include, de exemplu, reparații majore ale drumurilor, reparații ale podurilor și sistemelor de inginerie.

Ce se aplică reparațiilor majore ale clădirilor și structurilor

Reparațiile majore sunt efectuate atunci când sunt uzate și distruse fizic. Aceasta include lucrări de restaurare sau înlocuire componente clădiri (structuri) sau structuri întregi, părți și echipamente inginerești.

Scopul reviziei

Scopul procedurii este de a elimina funcționarea defectuoasă a tuturor elementelor uzate, inclusiv înlocuirea parțială sau consolidarea fundațiilor, pereților portanti, cadrelor, acoperișurilor și acoperișurilor cu materiale mai durabile, mai economice și mai reparabile.

Tipuri de reparații majore

Reparațiile majore, bazate pe calitatea planificării, gradul de îmbunătățire internă și starea tehnică a clădirilor, sunt împărțite în cuprinzătoare și selective.

Revizie cuprinzătoare- aceasta este o reparație cu înlocuirea elementelor structurale și a echipamentelor inginerești și modernizarea acestora. Include lucrări care acoperă întreaga clădire în ansamblu sau secțiunile sale individuale, în care uzura fizică și funcțională a acestora este compensată.

Revizuire selectivă- aceasta este o reparație cu înlocuirea totală sau parțială a elementelor structurale individuale ale clădirilor și structurilor sau echipamentelor, care vizează compensarea totală a uzurii lor fizice și parțial funcționale.

Concepte înrudite

În Codul de urbanism modernizare clădirea este interpretată ca îmbunătățirea proprietăților și caracteristicilor tehnice și economice ale obiectului, realizată prin înlocuirea sistemelor și elementelor structurale ale obiectului cu altele mai eficiente. La revizuirea proiectelor de construcții capitale, clădirea poate fi modernizată: îmbunătățirea aspectului prin demontarea clădirilor vechi compartimentări portanteși construcția unora noi, conversia rețelelor de utilități vechi în rețele noi și moderne. O situație similară este și cu obiectele liniare. De exemplu, în timpul reparațiilor majore ale drumurilor și podurilor, numărul benzilor de circulație nu crește, iar indicatorii rețelelor externe de inginerie, cum ar fi puterea, presiunea, tensiunea, nu se modifică. Dar, în același timp, este posibilă înlocuirea materialelor cu altele cu caracteristici de performanță mai bune. De exemplu, înlocuire tevi din fonta la polipropilenă, cablu de aluminiu la cupru etc.

Reechipare tehnică diferă de o revizie majoră în principal prin prezența modificărilor proces tehnologic.

Reamenajareîn timpul unei revizii majore este posibilă numai dacă se modifică aspectul structural al clădirii.

Ce este reconstrucția

În legislația rusă există mai multe sensuri ale termenului „reconstrucție”, inclusiv. în Codurile Fiscale, Locuinței și Urbanismului.

Definiția reconstrucției conform Codului de urbanism

Reconstructia proiectelor de constructii capitale(cu excepția proiectelor de construcție liniare) este o modificare a parametrilor unui proiect de construcție capitală, părțile acestuia (înălțime, număr de etaje, suprafață, volum), inclusiv suprastructura, reconstrucția, extinderea unui proiect de construcție capitală, precum și înlocuirea, reamenajarea și (sau) restaurarea structurilor de construcție portante ale unui proiect de construcție capitală, cu excepția înlocuirii elementelor individuale ale unor astfel de structuri cu elemente similare sau cu alte elemente care îmbunătățesc performanța acestor structuri și (sau) refacerii acestor elemente (articolul 1). , paragraful 14 din Codul de urbanism al Federației Ruse). Un exemplu de lucru cu proiecte de construcție capitală este reconstrucția clădirilor și spațiilor rezidențiale, clădiri publice etc.

Reconstituirea obiectelor liniare- aceasta este o modificare a parametrilor obiectelor liniare sau a secțiunilor acestora (părți), care implică o modificare a clasei, categoriei și (sau) indicatorilor stabiliți inițial de funcționare a unor astfel de obiecte (putere, capacitate de încărcare etc.) sau care necesită o modificare a limitelor dreptelor de trecere și (sau) zonelor de securitate ale unor astfel de obiecte (articolul 1, clauza 14.1 din Codul de urbanism al Federației Ruse). Un exemplu de lucru cu obiecte liniare este reconstrucția rețelelor de utilități (sisteme de alimentare cu apă și canalizare, electrice, gaze, comunicații termice etc.).

Interpretarea conceptului de reconstrucție în diverse documente de reglementare

Potrivit Codului Fiscal, reconstrucția include reconstrucția mijloacelor fixe existente asociate cu îmbunătățirea producției și creșterea indicatorilor ei tehnico-economici, realizată în cadrul proiectului de reconstrucție a mijloacelor fixe în scopul creșterii capacității de producție, îmbunătățirii calității. și schimba gama de produse.

Este evident că definițiile termenului „reconstrucție” date de Codurile Fiscale și de Urbanism diferă semnificativ. Se pune întrebarea: ce definiție ar trebui urmată sau se completează una pe cealaltă? Atunci se dovedește că reorganizarea este reconstrucție?

Totuși, în Codul Locuinței nu există o definiție a reconstrucției, în timp ce termenul „reconstrucție” este sinonim cu reparațiile capitale, în termeni de „înlocuire și (sau) restaurare a sistemelor de sprijin ingineresc și a rețelelor de sprijin ingineresc”. Rezultă că interpretarea din Codul Fiscal contravine Codurilor de Urbanism și Locuință?

Să încercăm să lămurim. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 11 din Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Fiscal al Federației Ruse), instituțiile, conceptele și termenii civili, familiali și alte ramuri ale legislației Federației Ruse utilizate în Codul Fiscal al Federației Ruse se aplică în sensul în care sunt utilizate în legislația acestor ramuri, cu excepția cazului în care Codul Fiscal al Federației Ruse prevede altfel.

Astfel, dacă produsele sunt fabricate într-o clădire (cu alte cuvinte, dacă clădirea în cauză este în scop industrial) și aceste produse sunt supuse taxei, atunci este necesar să ne ghidăm după definiția din Codul Fiscal. Adică, reconstrucția în acest caz va fi înlocuirea și (sau) instalarea echipamentelor cu echipamente mai avansate, care pot produce produse noi sau permit creșterea volumelor sau îmbunătățirea calității produselor. Dacă se intenționează înlocuirea echipamentelor vechi, învechite din punct de vedere moral și fizic, cu echipamente noi, moderne, atunci aceasta va fi reechipare tehnică; in acest caz este permisa schimbarea tehnologiei de productie, dar nu este permisa o crestere a capacitatii de productie si nu se vorbeste despre cantitatea si calitatea produselor.

Concepte înrudite

În timpul reconstrucției, poate fi, de asemenea, efectuată modernizare proprietăţi şi caracteristici tehnice clădiri, sisteme și elemente. Cu toate acestea, aceste concepte nu trebuie confundate, deoarece sunt complementare.

Reconstrucția clădirii este diferită de reechipare tehnică opționalitatea modificării procesului tehnologic și, dimpotrivă, caracterul obligatoriu al înlocuirii (refacerii) structurilor portante.

Reamenajareîn timpul reconstrucției face parte din conceptul de reconstrucție a clădirilor și structurilor și include lucrări care afectează poziția pereților portanti și a structurilor clădirii.

Restaurare este adesea confundat cu reconstrucția, dar aceste concepte diferă, în principal prin faptul că restaurarea include lucrări de consolidare și restaurare a clădirilor și structurilor care sunt monumente de istorie, cultură și artă.

Reconstrucția caselor și a clădirilor abandonate pentru a le adapta la nevoile moderne, care se numește renovare cladiri. De exemplu, reconstrucția și reconstrucția unei fabrici abandonate sau a unei clădiri de fabrică cu scopul de a o transforma într-un centru de birouri.

Diferențele dintre reconstrucție și reparații majore

Reparațiile majore și reconstrucția, pe baza definițiilor Codului de urbanism, diferă în gradul de schimbare a șantierului. În timpul reparațiilor majore ale clădirilor și structurilor, obiectele sunt readuse la starea inițială, adecvate pentru utilizare; În timpul reconstrucției, pot fi aduse modificări parametrilor tehnici și economici cheie ai proiectului de construcție.

De exemplu, în timpul reconstrucției autostrada se modifică categoria drumurilor, lăţimea carosabilului, dacă acestea sunt exterioare inginerie de rețea- atunci puterea și amploarea lor se schimbă. La reconstrucția proiectelor de construcție de capital, este necesar nu numai să se elimine uzura fizică și morală acumulată, ci și să se aducă instalația la respectarea tuturor normelor și regulilor actuale.

Majoritatea clădirilor în curs de renovare nu respectă toate standardele actuale, iar acest lucru este de înțeles, deoarece clădirea are adesea zeci de ani, iar standardele se schimbă aproape în fiecare an.

Prin urmare, în timpul reparațiilor majore, sunt permise anumite abateri de la standardele actuale. De exemplu, s-a luat decizia de a repara acoperișul unei clădiri; în același timp, nu este necesară amenajarea teritoriului adiacent, creșterea numărului de locuri de parcare, izolarea fațadelor etc. Și dacă se decide reconstrucția clădirii, de exemplu, construiți o extindere sau faceți o mansardă în loc de un mansardă nefolosită, atunci este necesară aducerea întregii clădiri la standardele actuale cerute, pornind de la soluții arhitecturale moderne, amenajări și terminând cu cerințele pentru eficienta energetica clădire.

Când efectuați reparații majore, nu trebuie să obțineți o autorizație de construire, iar procedura de pregătire pentru construcție și punerea în funcțiune a clădirii va fi mult mai simplă, mai rapidă și mai ieftină decât la reconstrucția clădirii. Autorizația de reconstrucție a unei clădiri este adesea cerută de autoritățile de stat și locale, iar procedura de obținere a autorizațiilor este lungă și necesită multă muncă. Acest lucru se datorează faptului că, atunci când renovați o casă, pot fi realizate noi construcții; o practică foarte comună este adăugarea unui pod pe acoperișul clădirii.

În ceea ce privește proiectarea reparațiilor majore și reconstrucției, fiecare tip de lucrare necesită planificare și proiectare. Acest lucru se datorează faptului că lucrările de construcție într-o clădire sau o parte a unei clădiri pot afecta într-un fel sau altul clădirile învecinate din bloc. De aceea este important să se efectueze lucrări după coordonarea cu planul general al trimestrului. În același timp, elaborarea unui proiect de reconstrucție este o procedură mai intensivă în muncă și necesită adesea aprobări suplimentare misiunea de proiectare și proiectul de organizare a muncii.

Dezvoltatorii sunt conștienți de diferența dintre reparațiile majore și reconstrucția și încearcă din toate puterile să „scape” de reconstrucția clădirii, deoarece pregătirea documentelor poate dura mai mult de un an și, în alte cazuri, mai mult de un an. an. Ca urmare, apar probleme controversate între administrațiile locale și părțile interesate.

În articolul următor vom vorbi despre situații controversate apărute în timpul renovărilor majore ale clădirilor cu care am fost nevoiți să ne confruntăm în practică.

Alăturați-vă celor peste 3 mii dintre abonații noștri. O dată pe lună vă vom trimite un rezumat pe e-mail cele mai bune materiale publicate pe site-ul nostru, LinkedIn și paginile Facebook.