Efectuarea reparațiilor de rutină într-un bloc de locuințe. Repararea intrărilor casei este responsabilitatea societății de administrare

De asemenea, o cooperativă locativă poate acționa în calitate de client al lucrării (articolul 740 din Codul civil).

Dacă nu există nicio reparație

Necinstea reparatorilor și subiectul locuitorilor jigniți a devenit de multă vreme de vorbă în oraș. Pentru a face față problemelor și a rezolva problema reparației, rezidenții trebuie să ia următoarele măsuri:

• Contactați direct societatea de administrare - reprezentantul acesteia este obligat să întocmească un act corespunzător, pe baza căruia trebuie efectuate lucrări (sau defectele trebuie eliminate).
• Dacă nu se efectuează reparații, locuitorii depun o plângere mai întâi la compania însăși, apoi la municipalitate (departamentul de locuințe și servicii comunale al administrației orașului). Cea mai înaltă autoritate de recurs este Direcția Principală de Inspecție a Locuințelor.
• Locuitorii pot cere eliminarea tuturor problemelor sau reparații complete în conformitate cu un acord cu societatea de administrare, iar în caz de refuz, să se adreseze instanței.
• De asemenea, rezidenții au dreptul de a schimba unilateral o societate de administrare care nu și-a îndeplinit responsabilitățile.

Decizia se ia în adunarea generală a proprietarilor de la sfârșitul anului în curs (articolul 162 din Codul locuinței). Toate documentele trebuie transferate către noua societate de administrare sau unuia dintre proprietari (dacă se alege managementul direct).

Decizia de a duce la îndeplinire întreținere bloc este, de asemenea, competent să accepte sfatul unei anumite case dacă este învestit cu puterile corespunzătoare. Totodată, proprietarii de apartamente trebuie să stabilească lista lucrărilor incluse în actuala renovare a casei, precum și cuantumul finanțării acestora și condițiile de implementare. Problemele de mai sus sunt rezolvate de proprietari în cadrul unei adunări generale. Decizia finală se ia cu majoritate de voturi. Abia după aceasta se efectuează reparațiile curente ale casei.

Definiția reparației curente - ce este?

Ce se aplică reparațiilor curente? Din prevederile paragrafului 12 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13 august 2006 (denumite în continuare Reguli), rezultă că proprietarii de apartamente din imobil au dreptul de a repara independent proprietatea comună sau de a atrage alte persoane pentru aceasta. Reparațiile curente ale proprietății comune dintr-un bloc de apartamente sunt efectuate ținând cont de opțiunea de management selectată pentru această clădire.

Potrivit paragrafelor 11 și 16 din Reguli, întreținerea locuințelor și reparațiile curente pot fi asigurate prin:

Reparațiile curente în conformitate cu articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse Asociațiile de proprietari și cooperativele specializate de consumatori sunt autorizate să efectueze reparații de rutină la un bloc de locuințe pe cont propriu sau să atragă alte persoane pentru a efectua lucrările relevante.

În plus, conform articolului 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, acordul cu organizația de management include o listă de lucrări (servicii) care includ reparații curente ale casei, precum și procedura de schimbare a acesteia, suma de taxa și regulile de realizare.

Este de remarcat faptul că, în conformitate cu articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, organizațiile implicate în întreținerea (întreținerea) caselor sunt obligate să respecte regulile stabiliteși cerințele pentru activitățile relevante.

Lista lucrărilor de întreținere și reparații curente ale locuințelor:

• Lucrari la iluminarea proprietatii comune.
• Curățarea zonelor comune în conformitate cu standardele sanitare.
• Lucrări de teren în zonele din apropierea unui bloc de locuințe (amenajare).
• Colectie deșeuri menajere, precum și înlăturarea lor în mod independent sau cu ajutorul firmelor corespunzătoare.
• Respectarea masurilor de securitate la incendiu.
• Asigurarea menținerii în incintă a temperaturii și umidității legale.
• Inspectarea spațiilor comune pentru a identifica nerespectarea standardelor, precum și a celor care amenință viața, sănătatea și comoditatea rezidenților.
• Implementarea la timp a reparațiilor de rutină și planificate. Pregătirea pentru folosirea proprietății comune.

Conform articolului 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, componența plății pentru întreținerea spațiului de locuit include o contribuție pentru reparațiile curente ale unui bloc de locuințe. În același timp, în conformitate cu articolul 39 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii plătesc pentru întreținerea proprietății lor comune proporțional cu cotele lor personale în structura proprietății comune. În acest sens, ei contribuie:

• plata pentru reparațiile (întreținerea) spațiului de locuit într-un bloc de apartamente (dacă clădirea este administrată de o organizație de management sau direct de proprietarii spațiilor);
• contribuții și plăți obligatorii în contul HOA sau al cooperativei de consum specializate. Dacă proprietarii de apartamente nu sunt membri ai acestor organizații, atunci ei plătesc o taxă pentru repararea (întreținerea) spațiului de locuit (inclusiv pentru reparația curentă a unui bloc de apartamente) în conformitate cu termenii acordurilor încheiate cu aceste organizații. Această procedură este stabilită de articolul 155 din Codul locuinței RF.

Repararea acoperișului și înlocuirea ușilor este o reparație majoră sau de rutină?

Există o diferență în funcție de tipul de muncă, de ex. Diferă tipurile de lucrări între reparațiile curente și reparațiile majore?

întreținere– lucrări efectuate periodic la restaurare sau înlocuire completă elemente constitutiveși dispozitive sau lucrări de restaurare parțială a structurilor și mecanismelor de bază. Renovare majoră- acesta este un înlocuitor complet retele de utilitati sau structuri de clădire ale unei clădiri sau ale unei părți a unei structuri. În acest caz, motivul reparațiilor de rutină este eliminarea defectelor externe și prevenirea agravării situației. În cazul unei renovări majore, aceasta se face atunci când clădirea a devenit veche, uzată și nu-și mai îndeplinește funcțiile. Reparațiile majore, de exemplu, includ înlocuirea unui acoperiș cu scurgeri, iar reparațiile curente includ înlocuirea placi decorativeÎn baie.

Bună seara dragi prieteni. În acest articol vom vorbi despre cum să organizați reparațiile de rutină ale intrării într-un bloc de locuințe (MKD), cum să faceți ca societatea de administrare (MC), consiliul de administrație al unei asociații de proprietari (HOA) sau imobiliare (TSN) să efectuați astfel de reparații.

Intrarea este o cameră comună care este deținută de toți proprietarii de apartamente cu drept de proprietate comună, în funcție de procentul din suprafața apartamentului din fondul locativ general al blocului de locuințe.

Suntem la intrare de fiecare dată când părăsim apartamentul sau ne întoarcem în el. Prin urmare, fiecare locuitor al casei este interesat să se asigure că intrarea este curată, îngrijită, miroase bine, este frumoasă și sigură.

Comandam reparatii curente

Uneori, când mergi în vizită la prieteni sau rude și intri la intrarea lor (și pentru unii, în a ta) vezi groază: vopsea și văruiala atârnând în zdrențuri, pete chele, gresie sparte și trepte cu jetoane, cutii poștale sparte, ferestre și uși sparte. .

Și când sunt întrebați de ce nu vă fac reparațiile, locuitorii se plâng de societatea de administrare sau asociația de proprietari, care amână începerea reparațiilor. Să ne dăm seama cum puteți grăbi organizația care vă gestionează proprietatea comună. Într-adevăr, în cazul unei astfel de atitudini față de proprietatea dumneavoastră, putem spune că societatea de administrare nu își îndeplinește obligațiile din contract și trebuie înlocuită cu una mai eficientă.

Vrem să fie frumos

Există un astfel de document legislativ - Rezoluția Comitetului de Stat al Federației Ruse pentru Construcții și Locuințe și Sectorul Comunal din 27 septembrie 2003 nr. 170, care prevede că frecvența reparațiilor cosmetice la intrare este de 3-5 ani, care depinde de uzura reală a clădirii și de clasificările acesteia. Deși pot exista și excepții.

De exemplu, casa noastră are mai mult de 5 ani, dar starea intrării este foarte bună, așa că pentru al treilea an la rând am refuzat să facem reparații de rutină. Nimeni nu ne distruge intrarea, toți locuitorii și-au cumpărat apartamentele din fonduri proprii, motiv pentru care avem o atitudine atât de grijulie.

Este mai greu pentru cei care au vecini care au primit locuințe prin asistență socială. Asemenea „tovarăși” nu au obiceiul de a avea grijă nici de proprietățile lor, nici de ale altora și nu se poate decât să simpatizeze cu vecinii lor. Și în astfel de intrări în care locuiesc astfel de persoane, reparațiile pot fi făcute chiar și în fiecare an - încă nu va mai avea sens.

Cine are nevoie de reparații?

Este necesar să se facă distincția între reparațiile curente și cele majore. Pe cheltuiala cui se efectuează reparațiile curente? Societățile de administrare sau HOA nu au dreptul de a colecta bani separat pentru implementarea acestuia, deoarece costul acestuia este inclus in tariful pentru intretinerea si repararea spatiilor comune.

Cu unele excepții, dacă, de exemplu, atunci când efectuați renovări doriți să instalați lămpi mai scumpe sau să angajați un artist care să picteze pereții - în acest caz va trebui să plătiți mai mult.

Societatea de administrare nu va putea refuza reparațiile aflate în derulare pe baza faptului că contractul de administrare nu conține o clauză privind implementarea acestuia. Pentru a iniția reparații de rutină, trebuie să organizați o întâlnire a rezidenților, să determinați tipurile de lucrări, să scrieți o scrisoare sau o declarație către compania de management, indicând locația lucrării (de exemplu, intrarea nr. 2 a clădirii de pe strada Sovetskaya). ., 44), data ultimei reparații (dacă există), lista lucrărilor care trebuie efectuate.

Cererea trebuie să fie semnată de toți proprietarii intrării în care sunt planificate reparații sau a întregii case dacă toate intrările necesită reparații. Nu uitați să selectați un reprezentant dintre rezidenți, căruia îi va fi delegată autoritatea de a controla procesul de renovare interioară și de a semna toate documentele din partea rezidenților.

Război nedeclarat

Mai întâi, să examinăm ce este inclus în lista de locuri de muncă care pot fi definite ca actuale sau redecorareași indicați în cerere:

• Vopsit, văruit, chit tavane și pereți;
• Depanarea și vopsirea cabinelor de lift;
• Inlocuirea si vopsirea tablourilor electrice amplasate la fiecare etaj;
• Reparație sau înlocuire usa din fata, reparatie deschidere intrare, sisteme de deschidere usi;
• Repararea și înlocuirea podelei gresie;
• Vopsirea radiatoarelor și a conductelor de încălzire;
• Depanarea, înlocuirea sau vopsirea cutiilor poștale;
• Înlocuirea și vopsirea balustradelor scărilor;
• Dacă este disponibil, înlocuiți părți ale jgheabului de gunoi și vopsiți-l;
• Montarea, înlocuirea sau vopsirea balustradelor la intrarea la intrare;
• Reparație sau înlocuire rame de ferestre, geamuri;
• Înlocuirea sau repararea lămpilor;
• Înlocuirea sau vopsirea copertinei alei;
• Reparatii electrice minore, inlocuire fire, punerea lor in cutii speciale.

Puteți adăuga detalii suplimentare, principalul lucru este că acestea nu se referă la tipuri de reparații majore: dezmembrarea și instalarea sistemelor de inginerie, echipamente de lift, acoperișuri, subsoluri, fundații și fațade ale casei.

Tancurile au bubuit peste câmp

Completăm cererea în două exemplare: pe unul, secretara de la recepția conducerii trebuie să vă înregistreze cererea, punând pe al doilea exemplar numărul primit, data primirii cererii, un sigiliu și semnătura ei.

Pentru a fi în siguranță, trimiteți o copie a cererii dvs. înregistrate la recepția publică a administrației orașului sau districtului, indicând că cererea a fost trimisă de aceștia pentru a monitoriza implementarea.

Începem să așteptăm 15 zile, timp în care firma de administrare trebuie să vă dea un răspuns dacă se vor face reparații, când și în ce măsură. Dacă societatea de administrare este de acord să efectueze reparații, zâmbim și facem semn cu mâna. Ce vom face dacă Codul Penal ne va refuza?

Te împachetez, te adorm

Este clar că societatea de administrare nu vrea să se despartă de astfel de bani câștigați cu greu și va începe să ducă o bătălie verbală. De exemplu, vor spune că nu au bani pentru reparații pentru că la intrare locuiesc debitori.

Ei spun că până nu vor plăti toți datoria, nu vom face nicio reparație. Codul penal este necinstit: nimeni nu a luat dreptul de a cere chirie de la debitori, inclusiv procedura judiciara, și nu ar trebui să-și transfere responsabilitățile de lucru cu debitorii către terți.

Dacă societatea de administrare v-a refuzat sau nu a reacționat în niciun fel la cererea dvs., trebuie să trimiteți o plângere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe al orașului sau raionului cu privire la inacțiunea companiei dvs. de administrare. De asemenea, plângerea trebuie întocmită în două exemplare, înregistrată iar pe al doilea exemplar se pun numărul primit, sigiliul și semnătura ofițerului de inspectorat care a acceptat plângerea.

Dacă ați trimis o reclamație către în format electronic, atunci ar trebui să primiți un răspuns prin e-mail că reclamația dvs. a fost acceptată pentru examinare și un număr de înregistrare. Ar trebui să primiți un răspuns în 30 de zile.

Dacă Inspectoratul de Stat pentru Locuințe s-a dovedit a fi neputincios și Codul Penal continuă să reziste, aveți dreptul de a face apel la instanța de judecată cu declarație de revendicare, de dragul prudenței, indicând în acesta o cerere de despăgubire pentru prejudiciul moral.

Dacă actele sunt întocmite corect, cu siguranță vei câștiga procesul. Societatea de administrare va încerca să nu aducă cauza în judecată, pentru că în cazul în care pierde, licența îi poate fi retrasă, iar conturile i se pot bloca.

Ura, vom avea reparații

Deci, ai câștigat, iar compania de administrare a fost de acord să facă reparații la intrarea ta. Următorul pas este să întocmești o fișă cu defecțiuni, în care să încerci să enumerați tot ce trebuie făcut, chiar și lucrări minore, altfel echipa de construcție nu le va face, deoarece nu sunt pe foaie.

Reprezentanții companiei de administrare și ai rezidenților trebuie să semneze declarația. Apoi se întocmește și se semnează un Certificat de Începere a Lucrărilor de Reparație, care conține un program de lucru. Societatea de administrare încheie un contract cu constructorii sau efectuează reparații folosind proprii angajați. Devizul de lucru cu indicarea pretului este intocmit si de societatea de administrare. Rezidenții trebuie să controleze procesul de reparații; dacă lucrătorii încalcă tehnologia sau întârzie termenele limită, ar trebui să se plângă imediat companiei de management.

Când reparațiile sunt finalizate, se întocmește un Certificat de Recepție Lucrări, iar după semnarea acestuia, puteți uita de reparațiile pentru următorii 3-5 ani, iar eventualele defecțiuni minore identificate vor trebui corectate fie dumneavoastră, fie pe cheltuiala dumneavoastră. .

ÎN ora sovieticăÎn același mod, locuitorii au fost nevoiți să bată în pragurile departamentelor de locuințe și ale comitetelor raionale, deoarece fondurile pentru reparații majore erau alocate de către stat și au fost nevoiți să mute oficialii pentru a începe reparațiile.

Calitatea lui a fost, desigur, slabă. Acum, în acest sens, este cel mai ușor pentru rezidenții unui HOA sau TSN; își gestionează propriul fond. Și pentru toți ceilalți, se întâmplă să fie nevoiți să fugă.

Cu asta îmi iau rămas bun de la tine. Sper că subiectul atins este necesar, așa că abonați-vă la articole noi de pe site-ul nostru și oferiți un link către acesta prietenilor și rudelor de pe rețelele de socializare. Și vom încerca să facem articolele noastre informative și utile.

I. S. Zuikov,
k.e. Sc., expert „BG”

Publicat în „Ziarul de Contabilitate” Nr.12/2016

În ultimii doi ani, atenția experților din comunitatea contabilă s-a concentrat asupra acestui tip de reparație a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe (AMD), precum reparațiile majore. În acest sens, un alt tip important de reparații – curentul – aproape că le-a căzut din vedere. Trebuie spus că anterior problema efectuării reparațiilor de rutină într-un bloc de locuințe administrat de o HOA nu a fost acoperită în totalitate. Acest lucru explică în mare măsură scrierea acestui articol.

Reparațiile curente ale unei clădiri includ un set de măsuri constructive, organizatorice și tehnice pentru a elimina defecțiunile (restabilirea operabilității) elementelor, echipamentelor și sistemelor inginerești ale clădirii pentru a menține performanța operațională (paragraful 4 din preambulul Secțiunii II din Reguli). și Standarde operare tehnică fond locativ, aprobat. Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia din 27 septembrie 2003 nr. 170 (denumită în continuare Regulile nr. 170)). Lista recomandată a lucrărilor legate de reparațiile de rutină este dată în Anexa nr. 7 la Regulile nr. 170:

1. Fundații
Eliminarea deformărilor locale, consolidarea, refacerea zonelor deteriorate ale fundațiilor, canalelor de ventilație, zonelor oarbe și intrărilor în subsoluri.

2. Pereți și fațade
Etanșarea rosturilor, etanșarea și restaurarea elementelor arhitecturale; schimbarea secțiunilor de placare pereți din lemn, reparatii si vopsire fatade.

3. Podele
Schimbare parțială elemente individuale; etanșare cusături și fisuri; întărire și colorare.

4. Acoperișuri
Consolidarea elementelor din lemn sistem de căpriori, antiseptic și antiperativ; depanarea acoperișurilor din oțel, azbociment și alte acoperișuri, înlocuirea țevilor de scurgere; reparatii hidroizolatii, izolatii si ventilatie.

5. Umpluturi de ferestre și uși
Înlocuirea și restaurarea elementelor (dispozitivelor) și obturațiilor individuale.

6. Compartimentari apartamente
Consolidarea, schimbarea, sigilarea zonelor individuale.

7. Scări, balcoane, verande (umbrele-vizoare) deasupra intrărilor la intrări, subsoluri, deasupra balcoanelor etajelor superioare
Restaurarea sau înlocuirea secțiunilor și elementelor individuale.

8. Podele
Înlocuirea și restaurarea secțiunilor individuale.

9. Sobe și vetre
Lucru de depanare.

10. Decoratiuni interioare
Refacerea finisajului pereților, tavanelor, pardoselilor în secțiuni separate în intrări, încăperile tehnice, in alte spatii auxiliare cladiri generale si apartamente de serviciu.

11. Incalzire centrala
Instalarea, înlocuirea și restabilirea funcționalității elementelor individuale și a părților elementelor sisteme interne incalzire centrala, inclusiv cazane casei.

12. Alimentare cu apă și canalizare, alimentare cu apă caldă
Instalarea, înlocuirea și restabilirea funcționalității elementelor și părților individuale ale sistemelor interne de alimentare cu apă și canalizare, alimentare cu apă caldă, inclusiv unități de pompare din clădirile rezidențiale.

13. Alimentare și dispozitive electrice
Instalarea, inlocuirea si refacerea functionarii sursei electrice a cladirii, cu exceptia aparatelor si aparatelor intra-apartamentale, cu exceptia sobelor electrice.

14. Ventilatie
Înlocuirea și restabilirea funcționalității sistemului de ventilație intern, inclusiv a ventilatoarelor și a acționărilor electrice ale acestora.

15. Tobogane de gunoi
Restabilirea funcționalității dispozitivelor de ventilație și spălare, capacelor supapelor de colectare a deșeurilor și dispozitivelor de poartă.

16. Dispozitive tehnice speciale case comune
Înlocuirea și restaurarea elementelor și părților elementelor speciale dispozitive tehnice, realizat de întreprinderi specializate în baza unui contract cu proprietarul (organismul autorizat de acesta) sau cu o organizație care deservește fondul de locuințe, conform reglementărilor stabilite de producători sau de ministerele (departamentele) relevante și convenite de autoritățile de supraveghere ale statului.

17. Amenajare exterioară
Repararea și restaurarea secțiunilor distruse de trotuare, alei, poteci, zone oarbe de garduri și echipamente pentru zone de sport, utilitare și recreere, platforme și magazii pentru containere de deșeuri.

Înainte de a efectua reparații de rutină, membrii HOA trebuie să determine sursa finanțării acesteia. Cea mai obișnuită, deși nu singura, metodă este crearea unui fond în HOA pentru reparații curente, aprobarea procedurii pentru formarea și utilizarea căreia intră în competența adunării generale a membrilor asociației (clauza 5, Partea 2, articolul 145 din Codul locuinței al Federației Ruse). La aceeași ședință, este necesar să se decidă perioada pentru reparațiile în curs (se stabilește o dată după care vor exista fonduri suficiente pentru reparații). Dar ținerea acestei întâlniri nu este suficientă.

Reparațiile curente sunt efectuate pe baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații, adoptată cu votul majorității din numărul total de voturi care participă la ședință (clauza 4.1, partea 2, articolul 44 din Codul locuinței al Rusiei). Federaţie). Proprietarii de spații sunt obligați să aprobe în adunarea generală o listă a serviciilor și lucrărilor, condițiile pentru furnizarea și implementarea acestora, precum și cuantumul finanțării acestora (clauza 17 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe). , aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491 (denumite în continuare Regulile nr. 491)).

Notă
La prima vedere, poate părea că la întâlniri (ale membrilor HOA și proprietarilor de spații) există o dublare a deciziilor, dar nu este așa, deoarece un lucru este să stabilești un fond pentru efectuarea de reparații de rutină a proprietății comune într-un bloc de apartamente și ceva complet diferit - ​​efectuarea unor reparații specifice în curs (cu siguranță nu sunt ultimele din istoria unui bloc de apartamente).

Proprietarii de spații au dreptul de a desfășura în mod independent acțiuni de reparare a proprietății comune sau de a angaja alte persoane să presteze servicii și să efectueze lucrări de reparații, ținând cont de metoda aleasă de administrare a blocurilor de locuințe (clauza 12 din Regulile nr. 491). În HOA, punerea în aplicare a reparațiilor de rutină a proprietății comune în imobilul de apartamente este asigurată de apartenența proprietarilor de spații la parteneriat și de încheierea de acorduri cu proprietarii de spații care nu sunt membri ai HOA (subclauza „h”, clauza 11, clauza 16 din Regulamentul nr. 491). Asociațiile de proprietari pot efectua reparații de rutină a proprietății comune din casă pe cont propriu sau pot angaja, pe bază de contracte, persoane care execută tipurile de lucrări relevante.

În același timp, asociația de proprietari trebuie să asigure cerințele stabilite normativ pentru întreținerea și întreținerea fondului de locuințe (Partea 2.2 a articolului 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Potrivit clauzei 1, partea 2, art. 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, taxa pentru reparațiile curente este inclusă în taxa pentru întreținerea spațiilor rezidențiale. Acest lucru indică faptul că un fond separat pentru finanțarea reparațiilor curente nu poate fi creat, deoarece finanțarea unor astfel de reparații este prevăzută de estimarea veniturilor și cheltuielilor HOA pentru un anumit an. Fondurile planificate vor fi transferate în contul curent al HOA și se vor acumula acolo până la începerea reparațiilor în curs. În acest sens, este necesar să se planifice corect activitățile de întreținere de rutină. Pentru a ne asigura că fondurile colectate pentru reparații nu rămân în contul curent mult timp fără mișcare, acestea trebuie utilizate în etape. De exemplu, fondurile acumulate pe parcursul mai multor luni sunt suficiente pentru reparațiile planificate ale podelelor de la intrare - prin urmare, astfel de reparații trebuie efectuate. Această abordare vă permite să suferiți mai puține pierderi inflaționiste atunci când acumulați fonduri pentru reparațiile curente. Desigur, cu această abordare este necesar să se țină cont de mulți factori, de exemplu, factorul sezonier. Este inacceptabilă repararea pardoselilor de la intrare în perioada de vară și repararea fațadei sau a zonelor oarbe ale blocului în perioada ploioasă de toamnă.

De remarcat că proprietarii de spații suportă costurile de întreținere a proprietății comune (inclusiv reparațiile curente) proporțional cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți prin efectuarea de plăți și contribuții obligatorii din partea membrilor HOA. În același timp, proprietarii care nu sunt membri ai parteneriatului plătesc o taxă pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate cu HOA (părțile 1-3, articolul 39 din Codul locuinței al Federației Ruse, clauza 28 din Regulile nr. 491, părțile 5, 6 din Art. 155 Codul locuinței al Federației Ruse).

Exemplul 1
Să presupunem că suprafața spațiilor rezidențiale dintr-un bloc de apartamente este de 5000 de metri pătrați. m. La adunarea generală, membrii HOA au decis să perceapă o taxă pentru întreținerea spațiilor rezidențiale în valoare de 15 ruble. de la un mp. m (inclusiv 2 ruble pentru reparații curente).

În contabilitate, acumularea taxelor pentru întreținerea spațiilor de locuit se va reflecta împreună cu plățile pentru utilități și alte servicii în debitul subcontului 76-11 „Decontări cu proprietarii de spații pentru utilități consumate și pentru sume pentru întreținerea spațiilor de locuit. ” și în creditul subcontului 86-1 „Încasări țintă de la proprietarii de spații pentru întreținerea spațiilor de locuit și pentru utilități consumate”, iar încasarea acestuia se află în debitul contului 51 „Conturi curente” și creditul subcontului 76. -11. Astfel, la sfârșitul lunii, se vor primi în total 75.000 de ruble pentru acoperirea cheltuielilor estimate. (5000 × 15), din care 10.000 de ruble vor fi cheltuite pentru reparații curente. (5000 × 2).

Pentru a efectua reparații de rutină, este mai bine să implicați o companie de reparații și construcții care este membră a unei organizații de autoreglementare și are permisiunea corespunzătoare pentru a efectua tipurile de lucrări planificate în HOA. După finalizarea lucrărilor, președintele consiliului de administrație al HOA sau o altă persoană care, în numele tuturor proprietarilor de spații din clădirea de apartamente, este autorizată să participe la acceptarea lucrărilor de reparații curente, semnează un act de acceptare a serviciile prestate și (sau) lucrările efectuate la întreținerea și reparațiile curente ale proprietății comune din casă, a căror formă a fost aprobată prin ordin al Ministerului Construcțiilor al Federației Ruse din 26 octombrie 2015 nr. 761/pr.

Exemplul 2
Conform contractului, o firmă de reparații și construcții efectuează reparații de rutină la proprietatea comună a unui bloc de locuințe administrat de un HOA. Costul lucrării a fost de 118.000 de ruble. (inclusiv TVA 18.000 RUB). Fondurile pentru reparații au fost acumulate în contul curent al HOA ca urmare a primirii acestora ca parte a plății pentru întreținerea spațiilor de locuit.

În conformitate cu Instrucțiunile de utilizare a Planului de conturi contabilitate activități financiare și economice ale organizațiilor, aprobate. Prin ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 2000 nr. 94n, organizațiile ale căror activități nu sunt legate de procesul de producție folosesc contul 26 „Cheltuieli generale de afaceri” pentru a rezuma informațiile despre costurile desfășurării acestei activități. În acest caz, costurile reparației proprietății comune din imobilul de locuit se reflectă în debitul contului 26 și creditul contului 60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii”.

În ceea ce privește TVA-ul, societatea este scutită de plata acestuia în baza subparagrafului. 30 clauza 3 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, atunci când antreprenorul prezintă suma TVA pentru lucrările efectuate la reparația curentă a proprietății comune a unui bloc de apartamente, HOA ia în considerare această sumă de impozit în costul munca prestată în virtutea clauzei 2 a art. 170 Codul fiscal al Federației Ruse.

Următoarele înregistrări trebuie făcute în contabilitate.

Debit 26 Credit 60– 118.000 de ruble. – au fost acceptate lucrările de reparații efectuate de antreprenor;
Debit 60 Credit 51– 118.000 de ruble. – plătit pentru lucrările de reparații efectuate de antreprenor.

De menționat că costurile reparațiilor curente încasate pe contul 26 ca parte a altor costuri grupate pe acest cont ar trebui să se reflecte în cifra de afaceri finală a lunii ca debit al subcontului 86-1 și credit al contului 26.

În concluzie, vom spune că este posibil să se efectueze reparații de rutină a proprietății comune într-un bloc de apartamente fără implicarea unui antreprenor și pentru mai puțin bani gheata, dar membrii HOA, atunci când iau o decizie în cadrul unei adunări generale de a efectua reparații de rutină, ar trebui să își pună următoarea întrebare: cine va fi responsabil pentru cauzarea daunelor proprietății rezidenților sau a vătămării sănătății acestora, care poate apărea ca ca urmare a unor reparații de rutină prost efectuate de către persoane necalificate?

Tot pe acest subiect.

Timp de citire: 6 minute

Toate elementele unei clădiri rezidențiale se uzează în timpul utilizării. Din acest motiv, uneori este nevoie de o revizie majoră - o înlocuire completă a echipamentelor și structurilor defecte. Lucrările de restabilire a spațiilor într-o stare acceptabilă sunt incluse în reparațiile de rutină ale unui bloc de apartamente.

Renovare bloc de apartamente

Reparația unui bloc de apartamente este un set de măsuri de construcție și alte măsuri tehnice, al căror scop este eliminarea defecțiunilor identificate sau restabilirea funcționalității elementelor, echipamentelor și sistemelor de inginerie ale unei clădiri rezidențiale.

După ce au fost efectuate reparații, blocul de locuințe trebuie să respecte codurile și standardele locative și să fie adecvat pentru locuire.

Reparațiile pot fi majore sau curente. Fiecare dintre ele are un buget separat, o procedură proprie de cheltuire a fondurilor și un program pentru finalizarea lucrărilor.

Conceptul de reparații curente și diferențele sale față de cele majore

Reparațiile curente reprezintă un ansamblu de măsuri de menținere a fondului de locuințe, întreprinse de organizații responsabile cu scopul de a menține o stare satisfăcătoare a blocurilor de locuințe, de a elimina defecțiunile care împiedică siguranța și confortul locuitorilor.

Lucrările în cadrul reparațiilor curente se efectuează pe cheltuiala rezidenților. Pentru a face acest lucru, în chitanța de plată utilitati este inclusă o linie specială de cheltuieli.

Frecvența lucrărilor de reparație depinde de starea locuinței, de gradul de uzură și de tipul clădirii rezidențiale: este o casă din cărămidă sau o casă cu panouri și așa mai departe.

Lucrări extraordinare de restaurare pot fi efectuate după inspecția spațiilor.

Nu este greu de înțeles care sunt reparațiile curente ale proprietății comune într-un bloc de apartamente, având în vedere gama de probleme care sunt rezolvate cu ajutorul acestuia. Astfel, lucrările curente se desfășoară în legătură cu:

• pereți și acoperișuri;
• conducte de alimentare cu apă caldă și rece în afara apartamentelor;
• gaz si echipamente electrice;
• lift;
• subsol

Diferența dintre reparațiile curente și cele majore este că, în primul caz, lucrarea vizează realizarea unor măsuri de susținere, de exemplu, eliminarea scurgerilor de acoperiș în mai multe locuri, iar în al doilea - înlocuirea și refacerea structurilor portante, de închidere și de comunicare. (înlocuirea completă a acoperișului).

Revizuirile majore includ:

• schimbarea acoperișului;
• înlocuirea completă a coloanelor calde și apă rece;
• înlocuirea ferestrei;
• placarea fațadei unei clădiri etc.

În plus, reparațiile curente diferă de reparațiile majore prin frecvența implementării lor. Primul se realizează atunci când este detectată o problemă, în timp ce al doilea se desfășoară strict conform programului și este finanțat dintr-un fond separat.

Cadrul legislativ

Reglementarea legală a activităților pentru implementarea reparațiilor curente începe cu normele Codului Locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse). Deci, în conformitate cu art. 153 Codul locuinței al Federației Ruse fizice și entitati legale trebuie să plătească în timp util reparațiile în curs. Această obligație decurge din momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra spațiilor.

Potrivit prevederilor art. 155 din Codul locuinței al Federației Ruse, taxele pentru reparațiile curente, precum și pentru întreținerea locuințelor, trebuie plătite lunar până la data de 10.

Programul de plată poate fi stabilit în cadrul unei relații contractuale cu organizația de servicii.

Contractul prevede și lucrări legate de reparațiile curente. Lista recomandată a acestora este indicată în Regulile și Standardele de exploatare tehnică a fondului locativ, aprobate prin Decretul Comitetului de Stat pentru Construcții din 27 septembrie 2003 Nr. 170.

Unele aspecte sunt reflectate și în Decretul Guvernului nr. 491 din 13 august 2006. De exemplu, stabilește specificul efectuării inspecțiilor spațiilor pentru a identifica defecțiunile.

Cine este responsabil de organizarea muncii

Organizația care deservește casa este responsabilă pentru efectuarea reparațiilor de rutină:

• cooperativa de constructii de locuinte (HBC).

De exemplu, un contract de locuință cu o societate de administrare trebuie să conțină prevederi separate care reglementează:

• frecvența inspecțiilor spațiilor, precum și înregistrarea rezultatelor acestora;
• frecvența măsurilor de reparare a proprietății comune;
• lista lucrărilor;
• cerinţele pentru calendarul reparaţiilor, precum şi pentru organizaţiile care le execută.

Lucrările de reparații sunt efectuate de angajații antreprenorilor care au încheiat un acord cu compania care deservește blocul.

Antreprenorul poate fi selectat pe baza rezultatelor unui concurs anunțat sau al unei cooperative de locuințe. Compania de servicii trebuie să monitorizeze progresul lucrării și apoi să accepte rezultatul.

Cine ia decizia de a efectua reparații de rutină?

În conformitate cu paragrafele. 4.1 clauza 2 art. 44 din Codul locuințelor al Federației Ruse, decizia de a efectua reparații de rutină este luată la adunarea generală a proprietarilor de spații. Pentru a face acest lucru, este necesar să obțineți majoritatea de voturi din numărul total de participanți.

Autoritatea de a comanda reparații de rutină poate fi, de asemenea, transferată consiliului clădirii. Decizia cu privire la aceasta se consideră adoptată dacă cel puțin 2/3 din voturi din numărul total de proprietari de spații sunt de acord cu aceasta. Această opțiune simplifică organizarea muncii, deoarece este mult mai ușor și mai rapid să asamblați un consiliu decât să asigurați prezența tuturor locuitorilor.

În plus, la întâlnire, rezidenții trebuie să cadă de acord asupra următoarelor aspecte:

• lista de servicii si lucrari;
• condițiile de implementare a acestora;
• ratele.

Lucrări incluse în reparațiile curente

Puteti afla despre ceea ce este cuprins de lege in reparatiile curente ale unui bloc de locuinte in anul 2019 din Regulile si Standardele de Functionare Tehnica a Fondului Locuitor (Anexa Nr. 7). Acestea oferă o gamă largă de lucrări de restaurare:

• fundație: eliminarea deformărilor minore și a zonelor deteriorate;
• fatade si pereti: inchidere rosturi, etansare elemente arhitecturale, vopsire;
• plafoane: vopsire și etanșare cusături și fisuri;
• acoperișuri: actualizarea hidroizolațiilor, înlocuirea jgheaburilor;
• umplerea ușilor și ferestrelor: restaurarea sau înlocuirea elementelor, de exemplu, cele situate în intrări. Procesul-verbal de inspecție a incintei sau planul de lucru conform contractului poate prevedea separat ce este inclus în reparația curentă a intrării;
• scari, balcoane, veranda de intrare;
• compartimentări inter-apartamente;
• etaje: repararea zonelor individuale;
• finisarea zonelor comune;
• incalzire centrala, alimentare cu apa si canalizare;
• Dispozitive electrice;
• ventilație: înlocuire sau restaurare;
• tobogan de gunoi;
• trotuare, poteci, alei, zone de recreere.

Luarea în considerare a listei de lucrări vă permite să vă faceți o idee despre ceea ce includ reparațiile curente ale proprietății comune.

Vă rugăm să rețineți că acest tip de măsuri de restaurare nu se aplică spațiilor rezidențiale. Toate lucrările care se desfășoară în apartament și care privesc bunurile personale ale proprietarului sunt organizate și plătite de acesta personal. O excepție o constituie, de exemplu, ridicatoarele de apă caldă și rece, care aparțin proprietății comune, deși sunt situate în interiorul locuinței.

Exemplu de listă de lucrări suplimentare

Lista lucrărilor de reparații poate fi completată cu activități care depășesc sfera recomandată de legiuitor. Rezolvarea unui număr de probleme necesită un răspuns rapid, așa că așteptarea, de exemplu, pentru o renovare majoră a casei pentru a le remedia, nu este întotdeauna acceptabilă. În aceste cazuri, lista lucrărilor în desfășurare se extinde.

În circumstanțe excepționale, ceea ce se consideră reparații curente poate include și anumite măsuri de restaurare în apartamente individuale.

Acest lucru se aplică numai cazurilor în care daunele aduse proprietății proprietarului au fost cauzate de acțiunile sau inacțiunea organizației de management.

De exemplu, ea a ignorat necesitatea refacerii acoperișului, așa că a comandat cu întârziere repararea acoperișului, iar o încălcare a etanșeității acestuia a dus la deteriorare. decoratiune interioaraîntr-un apartament la ultimul etaj.

Este important de reținut: ce lucrare este considerată suplimentară poate fi negociată de locuitorii casei, iar prioritatea acestora este determinată pe baza rezultatelor inspecțiilor sediului și a identificării nevoilor curente.

Frecvența și sincronizarea

Când planificați reparațiile de rutină, ar trebui să vă concentrați asupra daunelor care apar în casă, astfel încât acestea să poată fi situaționale. Cu toate acestea, de regulă, astfel de activități de reparare au o anumită secvență și nu sunt spontane.

Frecvența lucrărilor este determinată pe baza inspecțiilor complete și parțiale ale spațiilor și echipamentelor care corespund unui program prestabilit.

Inspecțiile generale au loc de două ori pe an: primăvara și toamna, dar înainte de începerea sezonului de încălzire.

Dacă în timpul inspecției sunt relevate încălcări ale stării tehnice a casei și a zonei înconjurătoare, acestea trebuie înregistrate în raportul de inspecție. După întocmirea acestui document, organizația de servicii selectează un antreprenor.

Momentul reparațiilor de rutină într-un bloc de apartamente depinde de următorii factori:

• complexitatea evenimentelor;
• amploarea lucrărilor de restaurare;
• viteza de lucru a antreprenorilor.

Cine plătește pentru reparații

Bugetul pentru reparațiile curente este format din fonduri pe care proprietarii de case le contribuie lunar. Tariful poate varia in functie de locuinta. Se stabilește ținând cont de nevoile rezidenților și de starea sediului, prin urmare se stabilește de obicei în cadrul unei adunări generale.

În cazul în care locuitorii și societatea de administrare nu ajung la un acord, plata se face conform tarifului standard al municipiului, aprobat de autoritățile locale.

Este important de menționat că participarea financiară la cheltuieli va fi diferită pentru fiecare apartament. Acest lucru se explică prin faptul că valoarea plății lunare depinde de suprafața spațiului de locuit. În acest caz, numărul de persoane care locuiesc în apartament nu contează.

Astfel, cheltuielile se calculează după următoarea formulă:

Tarif pentru 1 m2 x suprafata apartament.

Fondurile din fondul de reparații sunt cheltuite:

• pe baza unui acord cu contractantul;
• în conformitate cu evaluarea lucrărilor de restaurare;
• conform devizului întocmit, care include achiziția materialelor, efectuarea lucrărilor și plata impozitelor.

Procesul se încheie cu semnarea certificatului de acceptare, care confirmă că plata reparațiilor curente ale blocului a fost efectuată în mod rezonabil.

Unde să vă plângeți de calitatea slabă a reparațiilor sau inacțiunea companiei de administrare

Dacă fondul de reparații este completat în mod regulat, a fost semnat un acord cu organizația de service, dar lucrările de depanare nu sunt efectuate, rezidenții au dreptul să ceară în scris ca organizația de service să recalculeze contribuțiile.

În cazul refuzului său nefondat, puteți solicita o soluție judiciară a problemei.

Atunci când lipsa de acțiune a organizației conduce la pagube proprietății comune, puteți cere despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.

Dacă renovarea a avut loc, dar calitatea acesteia nu i-a mulțumit pe locuitorii blocului, este necesar să se studieze clauzele contractului încheiat cu o firmă terță. Documentul trebuie să stabilească o perioadă de garanție pentru lucrările efectuate și condiții pentru remedierea defectelor.

Evgheni Rasskazov

Avocat. Membru al Baroului din Sankt Petersburg. Peste 10 ani de experiență. Absolvent la Sankt Petersburg Universitate de stat. Sunt specializată în drept civil, familie, locuințe și drept funciar.