Cosa comporta una revisione importante? Elenco dei lavori per importanti riparazioni di condomini

Durante le ispezioni stagionali della proprietà comune dei proprietari di condomini, l'organizzazione di gestione identifica difetti e malfunzionamenti e determina l'entità del lavoro per eliminarli, anche nell'ambito delle riparazioni attuali e importanti. Parliamo di come differiscono e se si escludono a vicenda quando si pianificano i lavori di riparazione.

L'organo di gestione è responsabile della buona manutenzione dei beni comuni dei proprietari della casa

L'organizzazione che gestisce la casa, avendo concluso un contratto di gestione con i proprietari, è responsabile della corretta manutenzione e riparazione della loro proprietà comune. Per fare ciò, l'MA è obbligata a provvedere alla manutenzione della casa, a monitorarne le condizioni e, se necessario, a svolgere attività corrente e importante ristrutturazione elementi di MKD (parte 6 dell'articolo 55.24 del Codice Civile della Federazione Russa, parte 1 dell'articolo 36 della Legge Federale del 30 dicembre 2009 n. 384-FZ, parte 2 dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa Federazione).

La corretta manutenzione della proprietà comune della casa in senso lato significa la funzionalità degli elementi strutturali della casa, dei sistemi di ingegneria interna e delle reti in conformità con i requisiti delle normative, SanPiN e documentazione tecnica per MKD (parte 8 di articolo 55.24 del Codice Civile della Federazione Russa, paragrafo 10 , 11 RF PP n. 491).

Per preservare adeguatamente il patrimonio comune dei proprietari, l'organo di gestione deve effettuarne il controllo. Secondo i paragrafi. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 della Regola n. 170, devono essere effettuate due ispezioni programmate all'anno: primavera, dopo la fine della stagione di riscaldamento, e autunno, alla vigilia del periodo autunno-invernale. Altre ispezioni vengono effettuate secondo necessità e sono considerate non programmate.

L'MA effettua ispezioni della proprietà comune e pianifica il lavoro sulle riparazioni attuali o importanti dei difetti

Sulla base dei risultati dell'ispezione primaverile, l'organo di gestione redige un rapporto in cui registra i difetti riscontrati negli elementi della casa e pianifica gli interventi per eliminarli: nell'ambito di riparazioni ordinarie o importanti. Il primo viene pagato con i fondi che i proprietari pagano mensilmente per la manutenzione dei locali residenziali. Il secondo proviene dal fondo di riparazione del capitale, costituito attraverso i contributi mensili dei proprietari.

Le riparazioni attuali sono considerate preventive e consistono nel lavoro svolto sistematicamente dall'organizzazione per prevenire l'usura delle strutture, delle finiture e delle attrezzature tecniche, nonché nel lavoro per eliminare danni minori e malfunzionamenti (clausola 18 della RF PP n. 491).

L'elenco dei lavori di revisione è specificato nel Codice degli alloggi della Federazione Russa e n. 185-FZ

L'elenco delle opere classificate come opere strumentali è specificato all'art. 166 Codice degli alloggi della Federazione Russa, parte 3, art. 15 n. 185-FZ:

• riparazione di impianti tecnici interni di elettricità, calore, gas, approvvigionamento idrico, drenaggio;
• riparazione o sostituzione di impianti di ascensori ritenuti non idonei al funzionamento, riparazione di vani ascensore;
• riparazione del tetto, compresa la conversione di un tetto non ventilato in un tetto ventilato, installazione di uscite sul tetto;
• ristrutturazione del seminterrato;
• riparazione della facciata;
• installazione di dispositivi di misurazione collettivi (casa comune), compresi sistemi automatizzati di informazione e misurazione;
• riparazione delle fondamenta di un condominio.

Quando si revisionano strutture e sistemi ingegneristici come parte della proprietà comune di un condominio, viene sostituito almeno il 50% di ciascuna struttura e sistema tecnico. Ciò è indicato nella clausola 2.1.6, nota. 1 alla tabella 2.3 sezione. 2 "Raccomandazioni metodologiche per la formazione dell'ambito di lavoro per riparazioni importanti di condomini", pubblicato il 15 febbraio 2013 dal Fondo di assistenza per la riforma degli alloggi e dei servizi comunali.

Elenco dei lavori che verranno realizzati in maniera specifica condominio, e il loro costo è approvato dai proprietari dei locali durante l'assemblea generale dei proprietari (clausola 1, parte 2, articolo 44, parte 1, articolo 189 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). L'organizzazione di gestione agisce come esecutore di tali decisioni e non ha il diritto di risolvere autonomamente questi problemi.

Le attuali riparazioni hanno lo scopo di prevenire l'usura della casa ed eliminare difetti e malfunzionamenti

L'autorità di gestione è tenuta ad effettuare le riparazioni ordinarie di un elemento della casa anche se sono necessari lavori importanti

L'AdG è tenuta a svolgere quanto necessario Manutenzione indipendentemente dal fatto che abbia i fondi per farlo e che i proprietari abbiano preso una decisione del genere durante l'assemblea generale. Le riparazioni importanti vengono eseguite solo se una decisione in merito viene presa dai proprietari dei locali della casa durante un'assemblea generale.

Ma le riparazioni attuali e quelle importanti non si escludono a vicenda, e la necessità di investimenti in conto capitale non esonera l’organizzazione dall’effettuare le riparazioni attuali.

Questa conclusione è stata fatta dalla corte durante l'esame appello UO chiedendo che l'ordinanza dell'Ispettorato statale dell'edilizia abitativa e la decisione del tribunale di primo grado nel caso n. A17-6634/2017 siano dichiarate illegali.

Dopo un controllo non programmato delle attività dell’organizzazione gestionale, l’ispettorato dell’edilizia abitativa ha ordinato di eliminare i difetti negli elementi strutturali della casa. L'ufficio di gestione ha insistito sul fatto che i lavori elencati nell'ordine non si riferivano a riparazioni di routine, ma a riparazioni importanti. Per la loro realizzazione è necessaria la decisione dei proprietari dell'OSS.

Tuttavia, la corte ha indicato che l'organismo GZHN non ha obbligato l'organizzazione di gestione a effettuare importanti riparazioni nella casa. L'organizzazione ha il diritto di scegliere come eliminare le violazioni identificate e quale quantità di lavoro è necessaria a tal fine. L'organizzazione di gestione non è stata in grado di dimostrare che le violazioni previste dall'ordinanza sull'amministrazione del demanio possono essere eliminate solo eseguendo riparazioni importanti.

La corte ha osservato che la necessità di importanti riparazioni di per sé non è una circostanza che esenta la società di gestione dall'obbligo di mantenere la proprietà comune della casa in condizioni adeguate e di effettuare riparazioni di routine fino all'organizzazione dei relativi lavori d'investimento.

Ricordare

Dall'analisi delle norme legislazione abitativa possiamo concludere che le riparazioni importanti comprendono un elenco rigorosamente definito di lavori di restauro, installazione o sostituzione di elementi usurati della proprietà comune della casa. Tali lavori vengono eseguiti solo con il consenso dell'OSS e vengono pagati dal fondo per la riparazione del capitale.

I lavori di manutenzione necessari per evitare l'usura degli elementi della proprietà comune o per eliminare piccoli difetti devono essere pianificati ed eseguiti autonomamente dalla società di gestione in conformità con gli obblighi derivanti dal contratto di gestione e a spese dei fondi che i residenti di il condominio paga mensilmente la manutenzione dei locali residenziali.

Allo stesso tempo, se durante l'ispezione della proprietà comune l'organizzazione di gestione ha stabilito che per eliminare i difetti rilevati è necessario effettuare riparazioni importanti, questa circostanza non la esonera dai lavori in corso sulla riparazione di tali elementi fino a quando il momento in cui i proprietari prendono una decisione sulle riparazioni importanti.

In caso contrario, l'organismo GZhN ha il diritto di ritenere responsabile l'organismo di gestione ai sensi della parte 2 dell'art. 14.1.3 del Codice degli illeciti amministrativi della Federazione Russa e obbligano a effettuare riparazioni senza tener conto del tipo di lavoro - di routine o importante - necessario per eliminare le violazioni.

L'estate è il momento dei lavori di ristrutturazione nelle istituzioni educative. Di norma, per questo periodo sono previste riparazioni attuali e importanti. La forma del finanziamento dipende dal tipo di lavoro che verrà eseguito. In questo articolo esamineremo in che modo le riparazioni di routine differiscono dalle riparazioni importanti e in che modo il lavoro di riparazione dovrebbe riflettersi nella contabilità.

Decidere le riparazioni

Secondo gli standard di questo documento ( clausola 3.2 VSN 58-88 (r)) l'istituzione deve monitorare le condizioni tecniche degli edifici e delle strutture effettuando ispezioni sistematiche programmate e non programmate utilizzando moderni strumenti diagnostici tecnici, che, a loro volta, aiuteranno a prendere una decisione sulla necessità di uno o un altro tipo di lavori di riparazione.

Le ispezioni di routine si dividono in generali e parziali. Durante le ispezioni generali, è necessario monitorare le condizioni tecniche dell'edificio o della struttura nel suo insieme, i suoi sistemi e i miglioramenti esterni; durante le ispezioni parziali, le condizioni tecniche delle singole strutture dei locali, gli elementi di miglioramenti esterni ( clausola 3.3 VSN 58-88 (r)).

Le ispezioni non programmate vengono effettuate a seguito di calamità naturali (terremoti, colate di fango, temporali, uragani, forti nevicate, inondazioni e altri fenomeni) che possono causare danni singoli elementi edifici e strutture, dopo incidenti nei sistemi di riscaldamento, acqua, fornitura di energia e quando si rilevano deformazioni delle fondamenta ( clausola 3.4 VSN 58-88 (r)).

Secondo clausola 3.5 VSN 58-88 (r) Le ispezioni generali dovrebbero essere effettuate due volte l'anno: in primavera e in autunno.

Durante l'ispezione primaverile, è necessario verificare la disponibilità di un edificio o di una struttura per il funzionamento nel periodo primavera-estate, stabilire l'ambito dei lavori per prepararsi al funzionamento nel periodo autunno-inverno e chiarire l'ambito dei lavori di riparazione sugli edifici e strutture incluse nel piano di riparazione ordinaria nell'anno dell'ispezione.

Durante l'ispezione autunnale, è necessario verificare la disponibilità di un edificio o di un impianto per il funzionamento nel periodo autunno-inverno e chiarire l'ambito dei lavori di riparazione su edifici e impianti inclusi nel piano di riparazione di routine dell'anno successivo.

Durante le ispezioni generali, si dovrebbe anche monitorare il rispetto da parte degli inquilini e degli inquilini dei termini dei contratti di locazione e di affitto, se presenti.

I risultati delle ispezioni dovrebbero riflettersi nei documenti che registrano le condizioni tecniche dell'edificio o dell'impianto (registri delle condizioni tecniche, carte speciali, ecc.). Tali documenti devono contenere:

• valutazione delle condizioni tecniche di un edificio o oggetto e dei suoi elementi;
• difetti identificati;
• la loro posizione;
• le ragioni che hanno causato tali malfunzionamenti;
• informazioni sulle riparazioni eseguite durante le ispezioni.

Secondo la definizione data nell'Appendice 1 a VSN 58-88(r), ristrutturazioni edili - si tratta di un complesso di lavori di costruzione e di misure organizzative e tecniche volte ad eliminare l'usura fisica e morale, non correlata a cambiamenti nei principali indicatori tecnici ed economici dell'edificio.

Diamo un'occhiata alle definizioni di riparazioni attuali e importanti, che sono fornite anche nell'Appendice 1 a VSN 58-88(r):

I lavori che dovrebbero essere classificati come riparazioni di routine sono elencati nell'Appendice 7 VSN 58-88(r). Questo elenco è piuttosto lungo e menziona la maggior parte dei lavori di riparazione, che coprono l'intero edificio dalle fondamenta al tetto, compresi l'esterno e decorazione d'interni, così come tutte le comunicazioni di ingegneria.

Importante ristrutturazione deve includere la risoluzione dei problemi di tutti gli elementi usurati, il ripristino o la sostituzione (ad eccezione della sostituzione completa delle fondazioni in pietra e cemento, muri portanti e telai) per renderli più durevoli ed economici, migliorando le prestazioni degli edifici in riparazione. Allo stesso tempo, è possibile effettuare un ammodernamento economicamente fattibile di un edificio o di una struttura: migliorare la disposizione, aumentare la quantità e la qualità dei servizi, dotare le tipologie mancanti di attrezzature ingegneristiche, abbellire l'area circostante ( clausola 5.1 VSN 58-88 (r)).

L'elenco dei lavori aggiuntivi eseguiti durante le riparazioni importanti è riportato nell'Appendice 9 a VSN 58-88(r). Non è grande quanto l'elenco delle riparazioni in corso. Secondo esso, i lavori di riparazione importanti includono:

• ispezione degli edifici e preparazione di stime di progettazione (indipendentemente dal periodo di riparazione);
• apparecchiature con fornitura di acqua calda e fredda, fognature, sistemi di alimentazione del gas con collegamento alle reti principali esistenti con una distanza dall'ingresso al punto di connessione alla rete fino a 150 mm;
• trasferimento della rete di alimentazione esistente a tensione più elevata;
• installazione di sistemi automatici di protezione antincendio ed evacuazione fumi;
• modifica della struttura del tetto;
• attrezzatura spazi sottotetto edifici residenziali e non residenziali destinati allo sfruttamento;
• isolamento e protezione acustica degli edifici;
• sostituzione di elementi usurati delle reti di servizi intra-blocco;
• riparazione di locali incorporati negli edifici;
• esame della documentazione di progettazione e preventivo;
• supervisione del progettista delle organizzazioni di progettazione;
• Supervisione tecnica.

Determinazione del costo del lavoro

Sulla base della dichiarazione difettosa, viene presa la decisione di eseguire riparazioni di routine o importanti. Se l'istituto stesso esegue piccoli lavori di riparazione, verranno acquistati i materiali necessari e il lavoro verrà eseguito.

Se viene presa la decisione di eseguire riparazioni di routine da parte di un appaltatore, in conformità con clausola 4.4VSN 58-88(r) Per fare ciò, dovrebbero essere applicati i principi della tariffazione e la procedura di pagamento del lavoro svolto, previsto per le riparazioni importanti.

A sua volta, in conformità con clausola 5.7VSN 58-88(r) la determinazione del costo delle riparazioni importanti degli oggetti dovrebbe essere effettuata sulla base dei prezzi stimati o contrattuali. Il prezzo contrattuale di ciascun bene riparato deve essere determinato sulla base di un preventivo redatto secondo i prezzi, le norme, le tariffe e le tariffe stabilite per le riparazioni maggiori, tenendo conto del livello scientifico e tecnico, dell'efficienza, della qualità, dei tempi di lavoro e di altri fattori. Le stime devono includere le spese generali, i risparmi pianificati, altri lavori e costi.

La documentazione di preventivo deve prevedere una riserva di fondi per lavori e unità impreviste, distribuita in due parti:

• destinato a pagare per il lavoro aggiuntivo causato dai chiarimenti soluzioni progettuali durante la riparazione o la ricostruzione (riserva del cliente);
• destinato a rimborsare i costi aggiuntivi derivanti dalla riparazione o dalla ricostruzione quando i metodi di lavoro vengono modificati rispetto a quelli adottati negli standard e nei prezzi stimati (riserva dell'appaltatore).

Lo sviluppo della documentazione di progettazione e stima per riparazioni importanti e ricostruzione di edifici (strutture) dovrebbe includere ( clausola 5.8VSN 58-88(r)):

• effettuare un'ispezione tecnica, accertando l'usura fisica e morale degli oggetti di design;
• elaborazione di stime di progettazione per tutte le decisioni di progettazione per la riqualificazione, la riassegnazione funzionale dei locali, la sostituzione di strutture, sistemi di ingegneria o la loro reinstallazione, paesaggistica e altri lavori simili;
• studio di fattibilità di importanti riparazioni e ricostruzioni;
• sviluppo di un progetto per l'organizzazione di importanti riparazioni e ricostruzioni e un progetto per l'esecuzione dei lavori, sviluppato dall'appaltatore.

Finanziamento del lavoro

Il finanziamento mirato delle riparazioni attuali e del capitale viene effettuato nell'ambito di vari programmi federali. Quindi, ad esempio, dentro programma federale sulla modernizzazione dei sistemi regionali educazione prescolare nel 2014 secondo Con decreto del governo della Federazione Russa del 14 gennaio 2014 n.  22 è stata determinata la procedura per la fornitura e la distribuzione dei sussidi federali ai bilanci regionali, comprese le riparazioni attuali e importanti degli istituti di istruzione prescolare.

Quando si effettuano ordini per riparazioni attuali e importanti, le istituzioni autonome devono rispettare i requisiti Legge federale del 18 luglio 2011 n.  223-FZ “Sull'approvvigionamento di beni, lavori, servizi di determinati tipi persone giuridiche» e i regolamenti sugli appalti sviluppati e le istituzioni educative statali e di bilancio - tutte le procedure previste Legge federale del 04/05/2013 n.  44-FZ "On sistema contrattuale nel campo dell’approvvigionamento di beni, lavori, servizi per soddisfare le esigenze statali e comunali”, indipendentemente dal fatto che un appaltatore sia coinvolto in questi lavori o che i materiali siano acquistati per eseguire lavori di riparazione da parte dell’istituzione.

Ricordiamo che le istituzioni educative hanno diritto a una procedura semplificata per la conclusione di contratti con fornitore unico, se il prezzo di tale contratto non supera i 400.000 rubli. ( pag. 5 comma 1 art. 93 Legge federale n.  44-FZ Allo stesso tempo, il volume totale annuo degli acquisti che il cliente ha il diritto di effettuare sulla base di questa clausola non deve superare il 50% dell'importo dei fondi forniti per tutti gli acquisti del cliente in conformità con il programma e l'importo a non più di 20 milioni di rubli. nell'anno.

Riflessione nella contabilità dei lavori di riparazione

1. Le riparazioni vengono eseguite dall'istituzione stessa.
2. Le riparazioni vengono eseguite da un appaltatore.

Il costo delle riparazioni correnti e importanti non aumenta il costo degli edifici e delle strutture stesse da riparare.

Secondo Istruzioni n.  65n l'acquisizione di materiali di consumo (costruzione e finitura) viene effettuata dall'istituzione per subarticolo 340“Aumento del costo delle scorte” KOSGU.

Gli accordi con gli appaltatori per il pagamento dei servizi di riparazione di edifici e strutture saranno effettuati a spese di subarticolo 225“Lavori, servizi per la manutenzione degli immobili” KOSGU.

L'organizzazione e l'attuazione dei lavori di riparazione nella contabilità si rifletteranno sulla base dei documenti contabili primari (atto di cancellazione delle rimanenze (f. 0504230), atto di accettazione e consegna delle immobilizzazioni riparate, ricostruite e ammodernate (f. 0306002 ), ecc.) da un ente governativo in conformità con Istruzione n.  162n , istituzione di bilancio - Istruzione n.  174n, e un'istituzione autonoma - Istruzione n.  183n .

L'acquisto di materiali dai fornitori e la loro cancellazione per le esigenze dell'istituzione si rifletteranno nella contabilità come segue:

Quando si eseguono lavori di riparazione da parte di un appaltatore, nei registri delle istituzioni verranno inserite le seguenti registrazioni contabili:

Diamo un'occhiata ad alcuni esempi.

Istituzione educativa statale come parte delle riparazioni in corso da soli effettuato una sostituzione pavimentazione nella sala da pranzo. Per questi scopi, è stato acquistato linoleum per un importo di 40.000 rubli. con pagamento anticipato del 100% al fornitore.

Queste transazioni commerciali si rifletteranno nella contabilità di budget come segue:

Un istituto scolastico a bilancio, utilizzando i fondi di un sussidio mirato, ha effettuato una profonda ristrutturazione della facciata dell'edificio. Il costo del lavoro ammontava a 2.000.000 di rubli. Secondo l'accordo è previsto il pagamento anticipato del 30%. Al termine dei lavori è stato firmato il certificato di ultimazione ed è stato versato il pagamento finale all'appaltatore.

Questi fatti della vita economica nei registri contabili di un'istituzione di bilancio si rifletteranno come segue:

Per determinare la necessità di riparazioni attuali o importanti, l'istituzione deve monitorare le condizioni tecniche degli edifici e condurre ispezioni sistematiche a tale scopo. Prima di iniziare le riparazioni è necessario effettuare procedure di appalto o di appalto secondo la normativa vigente e determinare le fonti di finanziamento per le attività previste. A seconda delle forze e dei mezzi di riparazione scelti, questi fatti della vita economica dell'istituzione devono riflettersi nei registri di bilancio o contabili.

IN l'anno scorso Gli enti governativi, le organizzazioni di gestione e i proprietari di case si trovano ad affrontare problemi acuti legati alla manutenzione degli immobili residenziali e all'implementazione di importanti riparazioni.

L'importanza del problema è dovuta all'aumento dell'onere finanziario dei cittadini per il mantenimento dei beni comuni e al significativo deterioramento del patrimonio immobiliare.

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Ristrutturazione importante di un edificio: di cosa si tratta?

Il concetto di revisione è divulgato nel Codice Civile della Federazione Russa. Questo è un lavoro di sostituzione (restauro):

• Strutture edili (eccetto quelle portanti) e loro componenti;
• Ingegneria e comunicazioni tecniche;
• Parti di strutture edili portanti.

Durante le riparazioni importanti, i difetti delle parti usurate dei beni comuni vengono eliminati mediante riparazioni riparative, e vengono sostituite con altre simili o con caratteristiche prestazionali migliori.

Se le capacità tecniche lo consentono, l'edificio residenziale viene modernizzato tenendo conto dei requisiti moderni nel campo dell'uso efficiente vari tipi risorse (apparecchiature con contatori di calore, elettricità, acqua, gas) e migliorare il comfort abitativo.

In base al volume di lavoro svolto si distinguono:

1. Riparazioni globali effettuate con l'obiettivo di ripristinare tutte le parti danneggiate della proprietà comune. Dopo il completamento di tali riparazioni, le condizioni tecniche dell'edificio devono essere pienamente conformi a tutti i codici di costruzione e ai requisiti operativi.
2. La revisione selettiva prevede la sostituzione o la riparazione di singoli componenti dell'edificio, alcuni elementi delle comunicazioni ingegneristiche.

I lavori di riparazione selettiva vengono eseguiti quando eseguire una riparazione completa è impossibile o comporta notevoli difficoltà.

Queste possono essere situazioni in cui:

• Danni significativi ad alcune strutture mettono a rischio la sicurezza di altre parti degli edifici;
• Non esiste la fattibilità economica di una ristrutturazione completa dell'edificio o esistono caratteristiche specifiche del suo finanziamento;
• Potrebbero essere necessarie limitazioni o cessazioni temporanee dell'uso della casa.

Inoltre, oltre alle riparazioni importanti pianificate, si distinguono le riparazioni non programmate (di emergenza), che vengono eseguite per ripristinare i danni causati alle strutture edilizie della casa a seguito di eventuali situazioni di emergenza.

Riparazioni domestiche attuali e importanti: quali sono le differenze?

È di fondamentale importanza distinguere le riparazioni importanti dagli attuali lavori di riparazione, poiché i diritti e gli obblighi delle parti e degli altri partecipanti alle relazioni nel settore abitativo dipendono direttamente dalla corretta qualificazione del lavoro svolto.

Ad esempio, nei contratti per la fornitura di beni immobili ad uso retribuito (affitto, locazione), le riparazioni correnti sono a carico dell'inquilino e le riparazioni del capitale sono a carico del locatore. Oltretutto il finanziamento di questo tipo di riparazioni proviene da varie fonti.

Le caratteristiche di ciascun tipo di riparazione si basano sulle differenze negli obiettivi, nella frequenza e nel volume del lavoro di riparazione.

Le riparazioni di routine (preventive) sono misure eseguite sistematicamente per prevenire l'usura prematura delle strutture, delle finiture, delle comunicazioni dell'edificio e dei lavori per eliminare piccoli danni e guasti.

Un insieme approssimativo di misure attuate nell'ambito delle riparazioni ordinarie è contenuto nel Manuale metodologico per la manutenzione e la riparazione del patrimonio abitativo (MDK 2-04.2004), approvato dall'Agenzia federale per l'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi comunali (attualmente Ministero dell'edilizia ).

Le riparazioni attuali sono pianificate e di natura preventiva. I lavori di riparazione preventiva non richiedono interruzioni nel pieno utilizzo dei locali dell'edificio da parte dei residenti, vengono eseguiti periodicamente e abbastanza spesso, inoltre, tali lavori sono meno costosi delle riparazioni importanti.

Spesso il confine tra riparazioni importanti e attuali è arbitrario, poiché gli oggetti dei lavori di riparazione sono le stesse strutture e i loro elementi.

Durante una revisione importante, un elemento divenuto inutilizzabile viene sostituito o necessita di essere ripristinato e lo scopo delle riparazioni attuali è quello di mantenere le strutture in buone condizioni per tutta la vita utile stabilita. Ad esempio, riparare una perdita dal tetto è una riparazione di routine, mentre sostituire l’intero tetto di una casa è una riparazione importante.

I lavori in corso vengono eseguiti e finanziati dalle società di manutenzione degli alloggi con i proventi degli affitti e dei canoni di locazione.

Le riparazioni importanti in un condominio vengono pagate tramite pagamenti mirati da parte dei proprietari.

È inoltre necessario distinguere le riparazioni importanti dai lavori di ricostruzione di un edificio. Durante la ricostruzione, a differenza delle riparazioni, vengono adottate misure per modificare i parametri chiave del condominio (numero di piani, superficie) o per completarne la sostituzione strutture portanti.

Importo minimo del contributo

I proprietari di appartamenti e aree non residenziali situati in un condominio (condominio) sono tenuti per legge a finanziare interamente le riparazioni in conto capitale della proprietà comune.

I contributi mensili versati vengono accumulati in un fondo fiduciario specializzato per la riparazione del capitale, costituito in due modi:

• Su un conto bancario MKD separato(il denaro accumulato viene speso per una casa specifica);
• Accumulo di fondi in un conto collettivo, gestito da un operatore regionale, che realizza tutte le misure organizzative per la riqualificazione del patrimonio immobiliare in un unico soggetto secondo il programma di riqualificazione approvato dalle autorità regionali.

Il contributo minimo obbligatorio è approvato dalla legge in ciascuna regione del Paese.

Il calcolo dell'importo del contributo per un determinato proprietario viene effettuato in rubli moltiplicando la tariffa stabilita per la superficie totale dei locali di proprietà di un cittadino o di una persona giuridica.

L'importo del contributo può variare in base a:

1. Dall'appartenenza al territorio di un determinato comune;
2. Tipo MKD;
3. Numero di piani;
4. Vita utile effettiva;
5. Costi e volumi dei lavori di riparazione;
6. Vita utile degli elementi di proprietà comune.

Altri lavori, ad eccezione di quelli stabiliti dal Codice abitativo della Federazione Russa, possono essere eseguiti solo a scapito della parte eccedente del contributo per riparazioni importanti.

Tipi di lavoro pagati attraverso l'importo minimo del contributo

A livello nazionale, la legislazione prevede una serie di servizi di revisione finanziati da un fondo di revisione.

Cosa vale per una ristrutturazione importante di un condominio? Ciò include la riparazione e, se necessario, la sostituzione dei seguenti elementi MKD:

• Comunicazioni interne relative alla proprietà comune(approvvigionamento idrico, riscaldamento, fognature, elettricità, sistemi di gassificazione, sostituzione del riscaldamento delle stufe con riscaldamento centralizzato);
• Attrezzature per ascensori(la durata di servizio standard è di circa 25 anni);
• Tetti(la frequenza delle riparazioni dipende dal materiale del tetto);
• Aree di fondazione e seminterrato classificate come proprietà comune dei proprietari(tenendo conto dei solai portanti del primo piano, delle pareti e dei tratti passanti dei servizi);
• facciata(compreso il ripristino della sigillatura delle giunzioni, il ripristino dell'intonaco, piastrelle di rivestimento, sostituzione maree, pluviali e altri lavori).

Potresti essere interessato a un articolo su quali diritti e responsabilità ha una società di gestione riguardo alla manutenzione di un condominio; puoi leggere a riguardo.

A livello regionale tale elenco può essere integrato con servizi per:

1. Isolamento di pareti di edifici;
2. Disposizione di un tetto ventilato e uscite ad esso;
3. Dotare i condomini di contatori generali per il consumo delle risorse e di altri dispositivi che aumentano l'efficienza energetica.

• Ispezione di condomini e stesura di un preventivo per le prossime riparazioni;
• Conduzione della supervisione architettonica e tecnica dei lavori eseguiti;
• Ispezione energetica di un condominio;
• Inventario tecnico e certificazione di un condominio.

L'assemblea generale dei proprietari ha il diritto di concordare un aumento dell'aliquota minima di contribuzione stabilita dalla regione per finanziare eventuali lavori aggiuntivi relativi a importanti riparazioni della proprietà comune della casa.

I proprietari degli appartamenti sono ora tenuti a pagare le riparazioni più importanti. Ai russi viene offerto di scegliere un metodo per accumulare fondi per questa voce di spesa. Ti invitiamo a guardare il video.

Molto spesso sorgono situazioni controverse riguardo alla classificazione di alcuni tipi di lavori di riparazione di beni comuni come riparazioni correnti o importanti. Nella maggior parte dei casi, sorge una controversia tra i proprietari di locali e appartamenti in un condominio (di seguito MKD) e l'organizzazione operativa, quest'ultima può includere: società di gestione (di seguito MC), associazioni di proprietari di case (di seguito HOA), cooperative edilizie (di seguito LC) e di costruzione di alloggi (di seguito cooperative edilizie), ecc.

Secondo la normativa vigente, l'onere del mantenimento della proprietà comune dei condomini spetta ai proprietari dei condomini; tale obbligo è stabilito dalla parte 1 dell'art. 39 del Codice degli alloggi della Federazione Russa. E in conformità con la clausola 16, parte II delle "Regole per la manutenzione della proprietà comune in un condominio", approvate con decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 N 491, il corretto stato della proprietà comune , a seconda della modalità di gestione del condominio, è assicurato, tra cui:

• proprietari di locali;
• organizzazione gestionale (nella maggior parte dei casi a Mosca, la gestione dei condomini è svolta dalle società di gestione e dalle istituzioni di bilancio statali regionali Zhilishchnik);
• un'associazione di proprietari di case, una cooperativa edilizia, una cooperativa di costruzione di alloggi o un'altra cooperativa di consumo specializzata;
• lo sviluppatore (se i locali non sono stati trasferiti dal momento in cui la casa è stata messa in funzione);
• e altre varianti.

Allo stesso tempo, ai sensi del comma 8, articolo 55.24 del Codice Urbanistico della Federazione Russa, per condizione adeguata si intende: “...mantenimento dei parametri di stabilità, affidabilità degli edifici, delle strutture, nonché della funzionalità delle strutture edilizie, dei sistemi di supporto tecnico, delle reti di supporto tecnico, dei loro elementi in conformità con i requisiti delle normative tecniche, documentazione del progetto" Allo stesso tempo, è necessario eseguire la manutenzione e le riparazioni per mantenerne le condizioni adeguate.

Ai sensi dell'articolo 36 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, la proprietà comune dei condomini comprende:

• tetti (coperture, coperture, sistemi di drenaggio, ecc.);
• strutture portanti (fondazioni, solai, colonne, muri, tralicci, ecc.);
• strutture di recinzione (muri esterni, coperture, strutture di facciata, ecc.);
• comunicazioni di ingegneria e Equipaggiamento tecnico(ascensore, sanitari, apparecchiature di ventilazione, ecc.) che servono più di una stanza in una determinata casa;
• locali che non fanno parte di appartamenti e non appartengono ai singoli proprietari dell'edificio (scale, corridoi, ascensori, ecc.), nonché locali destinati a soddisfare le esigenze sociali e abitative dei proprietari dei locali di un determinato edificio .

Riassumendo quanto sopra, possiamo concludere che, a seconda del metodo di gestione del condominio, all'organizzazione operativa è affidata la responsabilità di mantenere la proprietà comune in buone condizioni, a tale scopo vengono eseguiti lavori di manutenzione e riparazione ordinaria.

Ora è necessario decidere in quali casi gli interventi di riparazione saranno classificati come riparazioni ordinarie e in quali casi come riparazioni maggiori. Per fare ciò, è necessario comprendere l'essenza di questi termini e anche stabilire quale ambito di lavoro è previsto per ciascuna riparazione.

Considera il termine "Manutenzione", questo termine è divulgato in punto 3.12 SP 255.1325800.2016 “Edifici e strutture. Regole operative. Disposizioni fondamentali":

Riparazioni attuali: un insieme di misure eseguite in modo pianificato durante la vita utile stimata di un edificio (struttura) al fine di ripristinare la funzionalità o le prestazioni, ripristinare parzialmente la sua risorsa, stabilita da documenti normativi e documentazione tecnica, garantendo il loro normale funzionamento.

Anche termine "Manutenzione" contenuto in clausola II MDK 2-03.2003 "Regole e standard per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare":

Le attuali riparazioni di un edificio comprendono una serie di misure costruttive, organizzative e tecniche al fine di eliminare i malfunzionamenti (ripristino dell'operatività) di elementi, attrezzature e sistemi ingegneristici dell'edificio per mantenere le prestazioni operative.

Un elenco approssimativo dei lavori eseguiti durante le riparazioni di routine è contenuto nei seguenti documenti normativi e tecnici:

1. MDK 2-03.2003 "Regole e standard per il funzionamento tecnico del patrimonio abitativo", approvati con risoluzione del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 27 settembre 2003 N 170, Appendice 7;
2. VSN 58-88 (r) “Norme sull'organizzazione e l'attuazione della ricostruzione, riparazione e manutenzione degli edifici, delle strutture di pubblica utilità e delle strutture socio-culturali”, Appendice 7;
3. MDK 2-04.2004 " Kit di strumenti sulla manutenzione e riparazione del patrimonio abitativo”, Appendice 2.

Successivamente, consideriamo la definizione del termine "revisione". In senso generale, il termine "riparazioni importanti" è contenuto nell'articolo 1, comma 14.2 della legge federale del 29 dicembre 2004 N 190-FZ “Codice Urbanistico Federazione Russa» :

riparazioni di capitale di progetti di costruzione di capitale (ad eccezione delle strutture lineari) - sostituzione e (o) ripristino di strutture edili di progetti di costruzione di capitale o elementi di tali strutture, ad eccezione di strutture edili portanti, sostituzione e (o) ripristino di ingegneria sistemi di supporto e reti ingegneristiche fornitura di progetti di costruzione di capitale o di loro elementi, nonché sostituzione di singoli elementi di strutture edili portanti con elementi simili o altri che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) ripristino di questi elementi

In relazione alla riparazione di MKD, il termine "revisione" previsto dall'articolo 2, comma 1 della legge federale del 21 luglio 2007 N 185-FZ “Sul Fondo per l'assistenza alla riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali”:

importanti riparazioni di un condominio - esecuzione e (o) fornitura di lavori e (o) servizi previsti dalla presente legge federale per eliminare i difetti degli elementi strutturali usurati della proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio ( di seguito denominati beni comuni in condominio), compreso il loro restauro o sostituzione, al fine di migliorare le caratteristiche prestazionali dei beni comuni in condominio;

1. MDK 2-03.2003 “Regole e standard per il funzionamento tecnico del patrimonio abitativo”, approvati con Risoluzione del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 27 settembre 2003 N 170, Appendice 8;
2. VSN 58-88 (r) “Norme sull'organizzazione e l'attuazione della ricostruzione, riparazione e manutenzione degli edifici, delle strutture di pubblica utilità e delle strutture socio-culturali”, Appendice 9;
3. Raccomandazioni metodologiche per la formazione dell'ambito di lavoro per la ristrutturazione dei condomini finanziati con i fondi previsti dalla legge federale del 21 luglio 2007 N 185-FZ "Sul fondo per l'assistenza alla riforma degli alloggi e dei servizi comunali", tabella 2.3 .

Contestualmente, al paragrafo 1 della Nota alla Tavola 2.3, Raccomandazioni metodologiche sulla formazione dell'oggetto dei lavori per la ristrutturazione dei condomini finanziati con i fondi previsti dalla legge federale del 21 luglio 2007 N 185-FZ “Sul Fondo per l'assistenza alla riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali” indicato:

Quando si revisionano strutture e sistemi di ingegneria come parte della proprietà comune di un condominio, come definito dalla legge federale 185-FZ, viene sostituito almeno il 50% di ciascuna struttura e sistema di ingegneria.

Riassumendo, possiamo trarre le seguenti conclusioni: durante l'attuale riparazione della proprietà comune, vengono eseguiti lavori per ripristinare parzialmente la risorsa dell'edificio, riparare i singoli elementi dell'edificio al fine di mantenere le strutture, gli elementi e le attrezzature dell'appartamento edificio in buone condizioni. In questo caso, il lavoro di riparazione non deve superare il 10-20% dell'area totale o del peso specifico dell'elemento da riparare. A sua volta, una revisione importante è volta ad eliminare i malfunzionamenti degli elementi strutturali usurati dell'MKD con il ripristino o la sostituzione completa degli elementi in questione. Allo stesso tempo, durante le riparazioni importanti delle strutture e dei sistemi tecnici relativi alla proprietà generale del condominio, almeno il 50% di ciascuna struttura viene sostituita.

Facciamo un esempio: Il tetto di un condominio perde acqua e la società di gestione si rifiuta di ripararlo, citando il fatto che il promotore ha costruito la casa con numerosi difetti, in particolare, ha svolto un lavoro scadente sull'impermeabilizzazione del tetto e per eliminare le perdite, è necessaria una riparazione importante dell'intero tetto. A questo proposito, la società di gestione si rifiuta di effettuare riparazioni di routine.

Soluzione al problema: se l'area della copertura di un condominio che necessita di essere riparata per eliminare la causa della perdita non supera il 10-20% dell'area totale della copertura, la società di gestione è tenuta ad effettuare riparazioni ordinarie della copertura. E per convincere la società di gestione a effettuare riparazioni di routine, i proprietari dei locali in un condominio, sulla base della clausola 13, parte II del decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 N 491 “ Regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio", hanno il diritto di stipulare un accordo con un'istituzione esperta e condurre un esame tecnico e costruttivo della proprietà comune, questo servizio è fornito dalla nostra istituzione - INDEPENDENT EXPERT PARTNERSHIP LLC. E se il parere dell’esperto non convince la Società di Gestione, allora il tribunale potrà tutelare i tuoi diritti violati e costringerti a riparare il tetto. E come parte di un procedimento legale, puoi richiedere la nomina di un esame tecnico e di costruzione giudiziaria e affidare al nostro istituto di esperti l'esecuzione dell'esame forense.

Polishchuk Vadim Igorevich,

Responsabile del progetto

Grandi riparazioni e ricostruzioni: molti interpretano erroneamente questi termini come sinonimi. In realtà, questo non è vero. Esiste una differenza significativa tra la ricostruzione e le riparazioni importanti di qualsiasi struttura. In cosa consiste verrà spiegato in questo materiale.

Che cos'è una revisione importante?

In edilizia si effettuano importanti interventi di riparazione quando sia necessario riportare le caratteristiche dell'oggetto agli standard attuali, con il ripristino e (o) la sostituzione di eventuali parti del progetto costruttivo.

Definizione delle riparazioni del capitale secondo il Codice Urbanistico

Grandi riparazioni di progetti di costruzione di capitali(eccetto oggetti lineari) - si tratta di sostituzione e (o) ripristino di strutture edilizie di progetti di costruzione di capitale o elementi di tali strutture, ad eccezione di strutture edili portanti, sostituzione e (o) ripristino di sistemi di supporto ingegneristico e reti di supporto tecnico per progetti di costruzione di capitale o loro elementi, nonché la sostituzione di singoli elementi di strutture edili portanti con elementi simili o altri che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) il ripristino di questi elementi (articolo 1, clausola 14.2 del Codice Urbanistico della Federazione Russa).

Grandi riparazioni di strutture lineari- si tratta di un cambiamento nei parametri degli oggetti lineari o delle loro sezioni (parti), che non comporta un cambiamento nella classe, categoria e (o) indicatori inizialmente stabiliti del funzionamento di tali oggetti e che non richiede la modifica dei confini del diritto di passaggio e (o) delle zone di sicurezza di tali oggetti (art. 1, comma 14.3 del Codice urbanistico della Federazione Russa).

Sulla base della definizione, è chiaro che quando si eseguono riparazioni importanti (ad eccezione degli oggetti lineari), i principali indicatori tecnici ed economici (area edificabile, volume di costruzione, area utilizzabile, numero di piani) non cambiano.

Definizioni di oggetto di costruzione capitale e oggetto lineare

I progetti di costruzione di capitali includono edifici, strutture, strutture e oggetti la cui costruzione non è stata completata (ad eccezione di edifici temporanei, capannoni, chioschi e altri oggetti simili). Oggetto di riparazioni importanti sono, ad esempio, gli edifici residenziali e le loro parti (tetti, pareti, ecc.), condomini E aree locali, strutture, locali, ecc.

Le strutture lineari, come definite dal Codice Urbanistico, comprendono linee elettriche, linee di comunicazione (comprese strutture di cavi lineari), condutture, autostrade, linee ferroviarie e altre strutture simili. La revisione di oggetti lineari comprende, ad esempio, importanti riparazioni di strade, riparazioni di ponti e sistemi di ingegneria.

Cosa si applica alle riparazioni importanti di edifici e strutture

Le riparazioni più importanti vengono eseguite quando sono fisicamente usurate e distrutte. Ciò include lavori di restauro o sostituzione componenti edifici (strutture) o intere strutture, parti e attrezzature tecniche.

Scopo della revisione

Lo scopo dell'intervento è quello di eliminare il malfunzionamento di tutti gli elementi usurati, compresa la sostituzione parziale o il rafforzamento delle fondazioni, dei muri portanti, dei telai, dei tetti e delle coperture con materiali più durevoli, economici e riparabili.

Tipi di riparazioni importanti

Le riparazioni principali, in base alla qualità della pianificazione, al grado di miglioramento interno e alle condizioni tecniche degli edifici, sono suddivise in complete e selettive.

Revisione completa- si tratta di una riparazione con la sostituzione di elementi strutturali e attrezzature tecniche e il loro ammodernamento. Comprende lavori che riguardano l'intero edificio nel suo insieme o le sue singole sezioni, in cui viene compensata la loro usura fisica e funzionale.

Revisione selettiva- si tratta di una riparazione con sostituzione totale o parziale di singoli elementi strutturali di edifici e di strutture o attrezzature, finalizzata alla totale compensazione della loro usura fisica e parzialmente funzionale.

Concetti correlati

Nel codice urbanistico modernizzazione l'edilizia viene interpretata come il miglioramento delle proprietà e delle caratteristiche tecniche ed economiche dell'oggetto, effettuato mediante la sostituzione degli impianti e degli elementi strutturali dell'oggetto con altri più efficienti. Durante la revisione di progetti di costruzione di capitali, l'edificio può essere modernizzato: migliorando il layout smantellando i vecchi edifici partizioni portanti e costruzione di nuove, conversione di vecchie reti di servizi in nuove e moderne. Una situazione simile è con gli oggetti lineari. Ad esempio, durante le riparazioni importanti di strade e ponti, il numero di corsie di traffico non aumenta e gli indicatori delle reti ingegneristiche esterne, come potenza, pressione, tensione, non cambiano. Ma allo stesso tempo è possibile sostituire i materiali con altri con caratteristiche prestazionali migliori. Ad esempio, la sostituzione tubi in ghisa al polipropilene, cavo dall'alluminio al rame, ecc.

Riattrezzatura tecnica differisce da una revisione importante principalmente in presenza di modifiche processo tecnologico.

Riqualificazione durante una ristrutturazione importante è possibile solo se cambia l'assetto strutturale dell'edificio.

Cos'è la ricostruzione

Nella legislazione russa ci sono diversi significati del termine “ricostruzione”, incl. nei codici tributari, edilizi e urbanistici.

Definizione di ricostruzione secondo il Codice Urbanistico

Ricostruzione di progetti di costruzione di capitali(ad eccezione dei progetti di costruzione lineari) è una modifica dei parametri di un progetto di costruzione di capitale, delle sue parti (altezza, numero di piani, area, volume), comprese sovrastrutture, ricostruzione, espansione di un progetto di costruzione di capitale, nonché sostituzione, riqualificazione e (o) restauro di strutture edili portanti di un progetto di costruzione d'investimento, ad eccezione della sostituzione di singoli elementi di tali strutture con elementi simili o di altro tipo che migliorano le prestazioni di tali strutture e (o) restauro di questi elementi (articolo 1 , paragrafo 14 del Codice Urbanistico della Federazione Russa). Un esempio di lavoro con progetti di costruzione di capitali è la ricostruzione di edifici e locali residenziali, edifici pubblici, ecc.

Ricostruzione di oggetti lineari- si tratta di un cambiamento nei parametri degli oggetti lineari o delle loro sezioni (parti), che comporta un cambiamento nella classe, categoria e (o) indicatori inizialmente stabiliti del funzionamento di tali oggetti (potenza, capacità di carico, ecc.) o che richiede una modifica dei confini dei diritti di passaggio e (o) delle zone di sicurezza di tali oggetti (articolo 1, clausola 14.1 del Codice urbanistico della Federazione Russa). Un esempio di lavoro con oggetti lineari è la ricostruzione di reti di servizi (sistemi di approvvigionamento idrico e fognario, elettrici, gas, comunicazioni termiche, ecc.).

Interpretazione del concetto di ricostruzione in vari documenti normativi

Secondo il Codice Fiscale, la ricostruzione comprende la ricostruzione delle immobilizzazioni esistenti associata al miglioramento della produzione e all'aumento dei suoi indicatori tecnici ed economici, effettuata nell'ambito del progetto di ricostruzione delle immobilizzazioni al fine di aumentare la capacità produttiva, migliorare la qualità e cambiare la gamma di prodotti.

È ovvio che le definizioni del termine “ricostruzione” fornite dai Codici tributari e urbanistici differiscono in modo significativo. La domanda sorge spontanea: quale definizione dovrebbe essere seguita o una è complementare all'altra? Allora si scopre che la riorganizzazione è ricostruzione?

Tuttavia, nel Codice dell’edilizia abitativa non esiste una definizione di ricostruzione, mentre il termine “ricostruzione” è sinonimo di riparazioni di capitale, in termini di “sostituzione e (o) ripristino dei sistemi di supporto tecnico e delle reti di supporto tecnico”. Si scopre che l'interpretazione del codice tributario contraddice i codici urbanistici e abitativi?

Proviamo a fare chiarezza. In conformità con il paragrafo 1 dell'articolo 11 del Codice Fiscale della Federazione Russa (di seguito denominato Codice Fiscale della Federazione Russa), gli istituti, i concetti e i termini della legislazione civile, familiare e altri rami della legislazione della Federazione Russa utilizzati in il Codice Fiscale della Federazione Russa si applica nel senso in cui viene utilizzato in questi rami legislativi, salvo diversa disposizione del Codice Fiscale della Federazione Russa.

Pertanto, se i prodotti sono fabbricati in un edificio (in altre parole, se l'edificio in questione è per scopi industriali) e questi prodotti sono soggetti a imposta, allora è necessario ispirarsi alla definizione del Codice Fiscale. Cioè, la ricostruzione in questo caso sarà la sostituzione e (o) l'installazione di attrezzature con attrezzature più avanzate, che possono produrre nuovi prodotti o consentire di aumentare i volumi o migliorare la qualità dei prodotti. Se si intende sostituire le attrezzature vecchie, moralmente e fisicamente obsolete con attrezzature nuove e moderne, si tratterà di una riattrezzatura tecnica; in questo caso è consentito modificare la tecnologia di produzione, ma non è consentito un aumento della capacità produttiva e non si parla di quantità e qualità dei prodotti.

Concetti correlati

Durante la ricostruzione, può anche essere eseguita modernizzazione proprietà e caratteristiche tecniche edifici, sistemi ed elementi. Tuttavia questi concetti non devono essere confusi poiché sono complementari.

La ricostruzione dell'edificio è diversa da riequipaggiamento tecnico la facoltatività della modifica del processo tecnologico e, al contrario, l'obbligatorietà della sostituzione (ripristino) delle strutture portanti.

Riqualificazione durante la ricostruzione rientra nel concetto di ricostruzione di edifici e strutture e comprende i lavori che influiscono sulla posizione delle pareti portanti e delle strutture edilizie.

Restauro viene spesso confuso con la ricostruzione, ma questi concetti differiscono, principalmente perché il restauro comprende lavori di rafforzamento e restauro di edifici e strutture che sono monumenti di storia, cultura e arte.

La ricostruzione di case ed edifici abbandonati per adattarli alle esigenze moderne, che si chiama ristrutturazione edifici. Ad esempio, la ricostruzione e ricostruzione di uno stabilimento o di una fabbrica abbandonata con l'obiettivo di trasformarlo in un centro uffici.

Differenze tra ricostruzione e riparazioni importanti

Le principali riparazioni e ricostruzioni, basate sulle definizioni del Codice Urbanistico, differiscono nel grado di cambiamento del cantiere. Durante le riparazioni importanti di edifici e strutture, gli oggetti vengono riportati allo stato originale, idonei all'uso; Durante la ricostruzione possono essere apportate modifiche ai principali parametri tecnici ed economici del progetto di costruzione.

Ad esempio, durante la ricostruzione autostrada cambia la categoria delle strade, la larghezza della carreggiata, se esterne ingegneria della rete- allora la loro potenza e la loro portata cambiano. Quando si ricostruiscono progetti di costruzione di capitale, è necessario non solo eliminare l'usura fisica e morale accumulata, ma anche portare l'edificio al rispetto di tutte le norme e regole attuali.

La maggior parte degli edifici in fase di ristrutturazione non soddisfa tutti gli standard attuali, e questo è comprensibile, dato che spesso gli edifici hanno decenni e gli standard cambiano quasi ogni anno.

Pertanto, durante le riparazioni importanti, è consentita una certa deviazione dagli standard attuali. Ad esempio, è stata presa la decisione di riparare il tetto di un edificio; allo stesso tempo, non è necessario abbellire il territorio adiacente, aumentare il numero di parcheggi, isolare le facciate, ecc. E se si decide di ricostruire l'edificio, ad esempio, costruire un ampliamento o realizzare un attico invece di un sottotetto inutilizzato, è quindi necessario riportare l'intero edificio agli standard attuali richiesti, partendo da soluzioni architettoniche moderne, planimetrie, per finire con i requisiti per efficienza energetica edificio.

Quando si eseguono riparazioni importanti, non è necessario ottenere un permesso di costruzione e la procedura per preparare la costruzione e mettere in funzione l'edificio sarà molto più semplice, veloce ed economica rispetto alla ricostruzione dell'edificio. Il permesso per ricostruire un edificio è spesso richiesto dalle autorità statali e locali e la procedura per ottenere i permessi è lunga e laboriosa. Ciò è dovuto al fatto che quando si ristruttura una casa si può realizzare una nuova costruzione; una pratica molto comune è quella di aggiungere un attico sul tetto dell'edificio.

Per quanto riguarda la progettazione di grandi riparazioni e ricostruzioni, ogni tipo di lavoro richiede pianificazione e redazione. Ciò è dovuto al fatto che i lavori di costruzione in un edificio o parte di un edificio possono in un modo o nell'altro influenzare gli edifici vicini dell'isolato. Ecco perché è importante eseguire i lavori previo coordinamento con il piano generale del trimestre. Allo stesso tempo, l'elaborazione di un progetto di ricostruzione è una procedura più laboriosa e spesso richiede ulteriori approvazioni incarico di progettazione e progetto di organizzazione del lavoro.

I costruttori sono ben consapevoli della differenza tra riparazioni importanti e ricostruzione e stanno cercando con tutte le loro forze di "sfuggire" alla ricostruzione dell'edificio, poiché la preparazione dei documenti può richiedere più di un anno e, in altri casi, più di un anno. anno. Di conseguenza, sorgono questioni controverse tra i governi locali e le parti interessate.

Nel prossimo articolo parleremo di situazioni controverse emerse durante importanti ristrutturazioni di edifici che abbiamo dovuto affrontare nella pratica.

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