Utilizzo del sottotetto ad uso abitativo. La soffitta è considerata un piano - una questione urgente per lo sviluppatore Registrazione della proprietà della soffitta

Pianificazione della costruzione di una casa individuale per residenza permanente o dacie, proprietari appezzamenti di terreno stanno considerando diverse varianti futuri alloggi. Scelgono a lungo e con attenzione tra progetti di cottage a uno o due piani, discutono la questione della sistemazione dell'attico, valutando i pro ei contro. I problemi di ampliamento dello spazio abitativo attrezzando i locali sotto il tetto vengono risolti anche dai proprietari di case già costruite.

Nel processo di studio delle caratteristiche e dei vantaggi di questo tipo di sovrastruttura, spesso sorge la domanda: l'attico è al secondo piano in una casa privata? Per capirlo, devi prima capire cosa si intende nella pratica edilizia per costruzione dell'attico.

Comprendere le complessità della terminologia

Se guardi i libri di consultazione sull'edilizia, chiamano l'attico uno spazio abitativo di tipo attico, che si forma all'ultimo piano sotto le pendenze del tetto della casa. La "Terminologia costruttiva" SNiP I-2, sviluppata dal Comitato statale per l'edilizia dell'URSS, include la definizione di attico come pavimento per la sistemazione dei locali all'interno di uno spazio attico libero con isolamento delle strutture di chiusura (pendii del tetto). Alla domanda: l'attico è un piano o no? Risponde anche SNiP 2.08.01-89 “Edifici residenziali”, le cui norme si applicano alla progettazione di edifici residenziali. In esso si parla di solaio del sottotetto, formato parzialmente o completamente dalle superfici del tetto, che può essere inclinato o spezzato. Allo stesso tempo, l'attenzione è focalizzata sulla linea di intersezione dei piani del tetto e della facciata, che, secondo gli standard, dovrebbe trovarsi ad un'altezza non superiore a un metro e mezzo.

L'attico è considerato un piano nell'ITV?

Se leggi le istruzioni del Ministero della Federazione Russa sulla politica fondiaria, sull'edilizia, sugli alloggi e sui servizi comunali, approvate nell'agosto 1998, n. 37, allora in termini di determinazione del numero di piani di una casa, l'attico è considerato un pavimento. Anche l'area dei locali della sovrastruttura sotto forma di soffitta viene presa in considerazione nella metratura complessiva dell'edificio ed è registrata nell'ITV secondo i documenti catastali. Per quanto riguarda il passaporto catastale, contiene anche informazioni sul numero di piani della casa.

L'attico è considerato il secondo piano quando si registra una casa di campagna?

Per quanto riguarda le case di campagna, il calcolo del numero di piani è simile. Per quanto riguarda il calcolo dell'area dei locali sotto il tetto, è inclusa nel totale se è riscaldata e adatta all'uso tutto l'anno. Le leggi vengono spesso modificate e le istruzioni vengono adeguate, quindi quando si registra un immobile è consigliabile chiedere consulenza legale competente ad un avvocato esperto in materia.

La corretta registrazione legale e tecnica di qualsiasi edificio salva i proprietari da problemi e problemi inutili in futuro. Pertanto, per evitarli, è necessario ottenere un progetto e i permessi per la costruzione o la ricostruzione di una casa. Ciò è particolarmente vero per la sistemazione dell'attico in una casa esistente, poiché il passaporto tecnico non include la presenza dell'attico. Senza ottenere i permessi, la soffitta può essere considerata un ampliamento non autorizzato.

In cosa differisce l'attico dal secondo piano?

Il secondo piano tradizionale è costituito da strutture murarie verticali diritte e presenta piani paralleli del pavimento e del soffitto.

Le caratteristiche progettuali dell'attico sono strettamente interconnesse con la struttura complessiva della casa e dipendono dalle stanze situate sottostanti e si combinano con esse comunicazioni ingegneristiche. Tuttavia, il design dell'attico può differire nelle opzioni di disposizione: può occupare un'area corrispondente all'intera metratura della casa, adattarsi solo a una certa parte di essa o avere un soppalco. Ogni opzione per una soluzione progettuale è interessante a modo suo dal punto di vista architettonico, ma esiste una regola: l'attico deve rientrare nei confini situati sotto le pareti di base dell'edificio.

Se confrontiamo un piano normale con un piano mansardato le differenze si noteranno nei seguenti punti.

I locali a un piano intero hanno pareti esterne diritte e tutta l'altezza su tutta l'area. Nella mansarda l'altezza della stanza può differire in diversi punti e dipende dalla configurazione del tetto.
La metratura del primo e del secondo piano di un secondo piano tradizionale è la stessa. La zona della soffitta è più piccola metri quadrati rispetto ai locali sottostanti a causa delle smussature delle strutture di contenimento.
Il carico di una casa con attico sulle fondamenta è inferiore a quello di un edificio a due piani.
La disposizione dei locali al piano sottotetto presenta alcune limitazioni dovute alla presenza di zone cieche nel punto di incontro del tetto con le pareti. Su un piano intero c'è completa libertà di scelta delle soluzioni progettuali.
Grazie all'installazione di finestre inclinate in soffitta si ottiene un'eccellente illuminazione. Nelle stanze del secondo livello normale, il livello di illuminazione dipende dal numero di aperture delle finestre e dalla loro posizione.

La differenza tra l'attico e il secondo piano è che il volume d'aria nelle stanze sotto le pareti inclinate è inferiore. Varia in modo significativo e aspetto edifici. Case a due piani, di regola, sembrano più solidi e con un livello attico sono più compatti.

Ogni costruttore è guidato da determinati criteri nella scelta della futura casa e le questioni legate al numero di piani e all'area giocano un ruolo importante. In questo caso, dovresti tenere conto non solo della bellezza, del comfort e dei costi di costruzione, ma anche dei costi futuri di manutenzione e gestione della casa. E in questo caso, gli edifici con mansarda saranno un'opzione più redditizia in termini di tassazione. Gli avvocati spiegano che l'area della soffitta viene presa in considerazione ai fini fiscali solo se l'altezza del soffitto nel punto più piccolo dal pavimento al soffitto è di almeno 2 metri.

In realtà non esiste alcuna istruzione diretta nel Codice abitativo della Federazione Russa di non collocare locali residenziali negli scantinati e nelle soffitte. Ma queste istruzioni sono presenti in tutte le norme legali relative alla costruzione e al funzionamento senza eccezioni. condomini. E il Codice degli alloggi della Federazione Russa fornisce collegamenti a questi regolamenti in tutti i suoi articoli relativi ai locali residenziali.

Codice degli alloggi della Federazione Russa, articolo 23. Procedura per il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e di locali non residenziali in locali residenziali
"10. Quando si utilizzano i locali dopo il trasferimento come locali residenziali o non residenziali, i requisiti devono essere soddisfatti sicurezza antincendio, requisiti sanitari, igienici, ambientali e altri stabiliti dalla legge, compresi i requisiti per l'uso di locali non residenziali nei condomini."

Codice degli alloggi della Federazione Russa, articolo 22. Condizioni per il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e di locali non residenziali in locali residenziali
"4. Il trasferimento di locali non residenziali in locali residenziali non è consentito se tali locali non soddisfano i!!! REQUISITI!!! stabiliti!!! o non vi è alcuna possibilità di garantire la conformità di tali locali ai requisiti stabiliti, o se la proprietà di tali locali è gravato dai diritti di qualsiasi persona."

I requisiti per i locali residenziali sono indicati qui:
Decreto del governo della Federazione Russa del 28 gennaio 2006 N 47 (modificato il 25 marzo 2015)
"Dopo l'approvazione del regolamento relativo al riconoscimento dei locali come locali residenziali,
locali residenziali inadatti all'abitazione e condominio emergenza e soggetto a demolizione o ricostruzione"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028

II. Requisiti che i locali residenziali devono soddisfare
"23. Il livello calpestabile dell'abitazione situata al piano terra deve essere superiore al livello di progettazione del terreno.
Non è consentita la collocazione di locali residenziali al piano interrato e al piano terra.

"21. In una zona residenziale, l'irraggiamento richiesto deve essere fornito per uno, due e trilocali- in almeno un locale, per gli appartamenti quadrilocali, pentalocali e sei locali - in almeno 2 locali. La durata dell'insolazione nel periodo autunno-inverno dell'anno nei locali residenziali delle zone centrali, settentrionali e meridionali deve soddisfare i relativi standard sanitari. Il coefficiente di luce naturale nelle stanze e nelle cucine dovrebbe essere almeno dello 0,5% al centro dello spazio abitativo."

Penso che non valga la pena dire che è improbabile che il seminterrato soddisfi i requisiti di insolazione nei locali residenziali e anche molti altri requisiti. Inoltre, c'è un'indicazione diretta del divieto di collocare locali residenziali ai piani terra.
Questo divieto è contenuto in diversi documenti, di cui ho fornito i link sopra.
A quanto ho capito, il tribunale e lo Stato. le autorità devono ispirarsi a tali norme al momento di decidere se riconoscere un determinato locale come residenziale o non residenziale.
Di conseguenza, la domanda è: perché non sono guidati? Da dove vengono questi nuovi coloni con certificati anagrafici? diritto di proprietà “oggetto della legge: appartamento; piano - seminterrato?
Capisco approssimativamente lo schema per la sistemazione degli appartamenti negli scantinati.
La costruzione può essere effettuata solo con il permesso e l'approvazione delle autorità. Per ottenerlo è necessario fornire alle autorità competenti la documentazione del progetto.
Dopo aver ricevuto il permesso, lo sviluppatore inizia a costruire, ma durante la costruzione si discosta dal progetto e attrezza in modo non autorizzato i locali nel seminterrato e aggiunge un piano sopra.
Prima/dopo la messa in funzione della casa (chissà esattamente in quale fase, per favore dimmi), il promotore/acquirente degli “appartamenti” (dimmi chi esattamente) va in tribunale (dimmi qual è il motivo di andare in tribunale) , quali richieste vengono avanzate da chi e a chi? nella causa).
Il tribunale riconosce come residenziali i locali al piano interrato e all'ultimo piano.
Gli acquirenti, sulla base di una decisione del tribunale, ricevono tutti i documenti richiesti dalla legge per gli appartamenti.

Se sbaglio e tutto è fatto diversamente, spiega come diversamente.
Se esistono altri schemi, descriveteli in termini generali.
E da cosa viene guidato il tribunale nel riconoscere i locali del seminterrato come residenziali?

In generale, se qualcuno è a conoscenza, si prega di spiegare i dettagli dell'intero processo.
In generale, come acquirente, sono interessato principalmente alle caratteristiche legali e fisiche del possedere e vivere in tali “appartamenti”.
Nella mia testa sorgono molte domande. Eccone solo un paio:
Se al piano terra o ultimo piano superiore (sottotetto) sono proprietario di un locale, che dai documenti si chiama “appartamento di civile abitazione”, ma allo stesso tempo in tale locale avverranno tutte le comunicazioni generali dell'edificio: in caso di in caso di emergenza, sono obbligato a permettere ai riparatori di entrare nel mio appartamento o, se non voglio lasciarli entrare volontariamente, sarò protetto dalla legge, compresa la Costituzione, che dice sull'inviolabilità della casa e loro potranno entrare nel mio appartamento solo con una decisione del tribunale?

Cosa fare con l'articolo 23 del codice sugli alloggi RF? Se ci sei riuscito, non importa come, ma sei comunque riuscito a registrare i locali nel seminterrato o nella soffitta come locali residenziali, ma quando li utilizzi, i requisiti stabiliti dalla normativa sui locali residenziali non sono soddisfatti. Forse qualche supervisore tecnico, qualcuno del catasto o qualcun altro verrà e dichiarerà che i miei locali residenziali vengono utilizzati in violazione del decreto del governo della Federazione Russa del 28 gennaio 2006 N 47 e violazioni dei SanPiN e altre norme sui locali residenziali e attraverso il tribunale per riconoscere i miei locali come non residenziali?

Io stesso non riesco a comprendere il Codice urbanistico per l'edilizia abitativa individuale e la lettera del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa del 20 marzo 2013 n. OG-D 23-1426 non lo ha chiarito. L'ingegnere catastale ha detto che POTREI non essere in grado di ottenere un certificato di proprietà di un edificio residenziale, poiché il numero di piani è 4 (quattro).Una casa per 1 famiglia in una zona rurale (vicino a Rostov sul Don) 10m di 10 m. Secondo la planimetria: piano terra - ultimo piano piano terra si eleva rispetto al livello del piano campagna di 1,7 metri - e di 2 (due) piani fuori terra Infatti: maggiorato piano mansardato. Nel mio caso, il piano terra (ha 3 stanze - un locale caldaia, un ripostiglio e una terza stanza ancora senza scopo) è considerato un PIANO? E se la risposta fosse SI? Adesso siamo tutti senza registrazione, poiché il nostro unico appartamento è stato venduto per completare la costruzione. Per favore dimmi cosa fare?

LETTERA
del 20 marzo 2013 n. OG-D23-1426
Sulla determinazione del numero di piani e del numero di piani e sui criteri per classificare gli edifici come singoli progetti di costruzione di alloggi
MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO DELLA FEDERAZIONE RUSSA
Dal 20/03/2013 n. OG-D23-1426
Il Dipartimento immobiliare del Ministero dello sviluppo economico della Russia (di seguito denominato Dipartimento immobiliare) ha esaminato i ricorsi datati 12 febbraio 2013 e i relativi rapporti.
In conformità al Regolamento del Ministero dello Sviluppo Economico Federazione Russa, approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa del 5 giugno 2008 n. 437, il Ministero dello Sviluppo Economico della Russia non ha l'autorità di spiegare la legislazione della Federazione Russa, nonché la pratica della sua applicazione .
Nel contempo, riteniamo di poter rilevare quanto segue in merito alle questioni sollevate nel ricorso.
1. All'entrata nella sottosezione I del Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato e delle transazioni con esso (di seguito denominato Registro degli immobili dello Stato unificato) informazioni sul numero di piani di un edificio o struttura durante la registrazione statale dei diritti.
Sulla base delle disposizioni del paragrafo 1.2 della parte 1 dell'articolo 20 della legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso" (di seguito denominata legge sulla registrazione) , paragrafo 23 del Regolamento per la tenuta del registro dei diritti dello Stato unificato sui beni immobili e sulle transazioni con esso, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 18 febbraio 1998 n. 219, sottosezione I del registro dello Stato unificato contiene breve descrizione oggetto immobiliare sulla base di documenti certificati dall'organizzazione (organismo) per la registrazione di oggetti immobiliari nel territorio del distretto di registrazione. Le iscrizioni nella sottosezione I del Registro dello Stato unificato possono essere effettuate sulla base di altri documenti nei casi stabiliti dalla Legge sulle iscrizioni.
Pertanto, le informazioni relative all'immobile di cui alla sottosezione I del Registro dello Stato unificato vengono inserite sulla base delle informazioni contenute nel catasto immobiliare statale.
Le suddette informazioni sul numero di piani di un edificio o di una struttura vengono inserite nel catasto immobiliare dello Stato quando tali edifici o strutture vengono censiti nel registro catastale dello Stato sulla base di un progetto tecnico redatto da un ingegnere catastale.
Secondo il paragrafo 42 dei Requisiti per la preparazione di un piano tecnico di un edificio, approvati con ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 1 settembre 2010 n. 403 (di seguito denominati Requisiti), nelle righe corrispondenti della colonna “3” della tabella “Caratteristiche dell'edificio” del piano tecnico dell'edificio sulla base dei documenti specificati nel paragrafo 12 dei Requisiti, vengono inserite le informazioni sul numero di piani dell'edificio (compreso il sotterraneo). Se l'edificio non presenta piani interrati, nella riga corrispondente viene posto il segno “-” (trattino).
Requisiti simili sono contenuti nei Requisiti per la preparazione di un piano tecnico per una struttura, approvati con Ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia del 23 novembre 2011 n. 693.
2. Sulla determinazione del numero di piani e del numero di piani.
In conformità con il paragrafo 19 della parte 2 dell'articolo 7 della legge federale del 24 luglio 2007 n. 221-FZ "Sul catasto immobiliare dello Stato" (di seguito denominata legge sul catasto), informazioni sul numero di piani ( di piani), compresi quelli interrati, vengono inseriti nel catasto immobiliare anche i piani, se l'immobile è un edificio o una struttura (se l'edificio o una struttura è a più piani).
Secondo le Istruzioni sulla contabilità del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa, approvate con ordinanza del Ministero della Federazione Russa per la politica fondiaria, l'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi comunali del 4 agosto 1998 n. 37 (di seguito denominate Istruzioni ), i piani degli edifici residenziali comprendono:
Piano sottotetto (sottotetto) - un piano nello spazio della soffitta, la cui facciata è completamente o parzialmente formata da un piano inclinato o tetto spiovente, mentre la linea di intersezione del piano del tetto e della facciata deve trovarsi ad un'altezza non superiore a 1,5 m dal livello del pavimento del sottotetto;
Piano fuori terra - un piano in cui il livello del pavimento dei locali non è inferiore al livello di progettazione del terreno;
Piano seminterrato - un piano in cui il livello del pavimento dei locali è inferiore al livello di progettazione del terreno di oltre la metà dell'altezza della stanza;
Piano tecnico – un piano per il posizionamento delle attrezzature tecniche e la posa delle comunicazioni; può essere posizionato nella parte inferiore (sotterraneo tecnico), superiore (sottotetto tecnico) o nella parte centrale dell'edificio;
Piano seminterrato - un piano in cui il livello del pavimento dei locali è al di sotto del livello di pianificazione del terreno fino ad un'altezza non superiore alla metà dell'altezza dei locali.
Inoltre, secondo le Istruzioni, il numero di piani di un edificio residenziale dovrebbe essere determinato dal numero di piani fuori terra. Nel determinare il numero dei piani, il numero dei piani fuori terra comprende i piani interrati, se l'ultimo piano del piano interrato supera di almeno 2 m il livello del piano terra di progettazione. Il primo piano fuori terra è considerato un piano il cui pavimento non sia inferiore al livello del terreno di progettazione.
La normativa attuale non contiene una definizione del termine “piano interrato”. Allo stesso tempo, secondo il Dipartimento del Patrimonio Immobiliare, tutti i piani dell'edificio e le strutture che non sono correlate ai piani fuori terra sono piani interrati (piano seminterrato, piano terra, se la parte superiore del suo piano si trova sopra la media livello di pianificazione del terreno inferiore a 2 m).
In conformità con SNiP 2.08.02-89* "Edifici e strutture pubbliche", quando si determina il numero di piani di un edificio, tutti i piani fuori terra sono inclusi nel numero di piani, compreso il piano tecnico, la soffitta e anche il piano piano seminterrato, se la parte superiore del soffitto è al di sopra del livello medio di pianificazione del terreno di almeno 2 m. Il sottosuolo per la ventilazione sotto gli edifici progettati per la costruzione su terreni permafrost, indipendentemente dalla sua altezza, non è incluso nel numero di sopra- piani terra. Il piano tecnico situato sopra il piano superiore non viene preso in considerazione nel determinare il numero di piani dell'edificio.
Le appendici B e C del SNiP del 31/01/2003 “Condomini residenziali” forniscono le definizioni dei piani e le regole per determinare il numero di piani di un edificio. Quando si determina il numero di piani di un edificio, il numero dei piani fuori terra comprende tutti i piani fuori terra, compreso il piano tecnico, la soffitta e anche il piano interrato, se la parte superiore del suo piano si trova ad almeno 2 m sopra il piano livello medio di pianificazione del terreno Nel numero dei piani fuori terra non sono inclusi i sotterranei sotto l'edificio, indipendentemente dalla sua altezza, nonché lo spazio interpiano con un'altezza inferiore a 1,8 m.
Pertanto, per numero di piani si intende il numero dei piani fuori terra, compreso il piano tecnico, il sottotetto e anche il piano interrato, se la parte superiore del suo piano si trova ad almeno 2 m sopra il livello medio di pianificazione del terreno. .
Il termine "numero di piani" è sancito dall'articolo 49 del Codice urbanistico della Federazione Russa come criterio per determinare la necessità di un esame di stato documentazione del progetto e non può essere sostituito dal termine “numero di piani”.
Pertanto, per numero di piani si intende il numero di tutti i piani, compresi sotterraneo, seminterrato, seminterrato, fuori terra, tecnico, sottotetto.
Allo stesso tempo, vi informiamo che il Ministero dello Sviluppo Economico russo sta attualmente lavorando al progetto legge federale N. 54480-6 "Sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa in termini di registrazione statale dei diritti e registrazione catastale statale di oggetti immobiliari", adottato Duma di Stato della Federazione Russa in prima lettura dell'11 dicembre 2012, secondo cui l'informazione relativa al numero dei piani è esclusa dalle informazioni del catasto immobiliare statale, previste dalle disposizioni del paragrafo 19 della parte 2 dell'articolo 7 della legge catastale.
3. Sui criteri per classificare gli edifici come progetti di costruzione di alloggi individuali.
Secondo la parte 2 dell'articolo 16 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, un edificio residenziale è riconosciuto come un edificio definito individualmente, costituito da stanze e locali ad uso ausiliario, destinati a soddisfare le esigenze domestiche e di altro tipo dei cittadini alla loro residenza in tale edificio.
In base alle disposizioni della parte 3 dell'articolo 48 del Codice urbanistico della Federazione Russa, i progetti di costruzione di alloggi individuali sono edifici residenziali unifamiliari con non più di tre piani, destinati a una famiglia, per i quali non è richiesta la preparazione della documentazione di progetto durante costruzione, ricostruzione o riparazioni importanti.
In conformità al paragrafo 6 del Regolamento sul riconoscimento dei locali come locali residenziali, dei locali residenziali non idonei all'abitazione e di un condominio come non sicuri e soggetti a demolizione o ricostruzione, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 28 gennaio 2006 n. 47, condominio riconosciuto come combinazione di due o più appartamenti aventi uscite indipendenti o appezzamento di terreno adiacente ad un edificio o locale residenziale uso comune in una casa del genere.
Pertanto, gli edifici residenziali unifamiliari con più di tre piani (nel calcolo del numero di piani sono inclusi tutti i piani dell'edificio) non appartengono ai singoli progetti di costruzione di alloggi.