Metodi per la valutazione dei flussi di cassa. Indicatori per la valutazione dei flussi di cassa La valutazione della realtà dei flussi di cassa caratterizza

Studiare i fattori di formazione del positivo, del negativo e del puro flussi di cassa Si consiglia di utilizzare metodi diretti e indiretti.

Il metodo diretto è finalizzato all'ottenimento di dati caratterizzanti sia il flusso lordo che quello netto Soldi imprese nel periodo di riferimento. Quando si applica questo metodo, i dati vengono utilizzati direttamente contabilità e un rendiconto finanziario che caratterizza tutti i tipi di entrate e uscite. Dove l'elemento iniziale sono le entrate.

Il metodo diretto prevede una procedura di calcolo più semplice e comprensibile ai contabili e ai finanzieri nazionali. È direttamente collegato ai registri contabili (mastro generale, giornali degli ordini, ecc.) ed è utile per calcolare gli indicatori e monitorare la ricezione e la spesa dei fondi.

In questo caso, l'eccesso di entrate rispetto ai pagamenti sia per l'impresa nel suo insieme che per tipo di attività significa un afflusso di fondi, e l'eccesso di pagamenti rispetto alle entrate significa un deflusso. A lungo termine, il metodo diretto di calcolo dell'importo dei flussi di cassa consente di valutare il livello di liquidità dell'impresa.

Nella gestione finanziaria operativa, il metodo diretto può essere utilizzato per monitorare il processo di generazione dei ricavi dalla vendita di prodotti (lavori, servizi) e trarre conclusioni sull'adeguatezza dei fondi per i pagamenti sugli obblighi finanziari.

Lo svantaggio di questo metodo è che non rivela la relazione tra il risultato finanziario ottenuto (profitto) e le variazioni nell'importo assoluto dei fondi nei conti dell'impresa.

Le differenze nei risultati del calcolo dei flussi di cassa utilizzando il metodo diretto e quello indiretto si riferiscono esclusivamente alle attività operative.

Per le attività operative, il flusso di cassa netto è determinato con il metodo diretto:

Ricavi derivanti dalla vendita di prodotti e servizi

anticipi ricevuti da acquirenti e clienti

importo degli altri proventi derivanti da attività operative

importo dei fondi pagati per gli articoli di inventario acquistati

l'importo delle retribuzioni corrisposte al personale dell'azienda

l'importo dei pagamenti fiscali al bilancio e ai fondi extra-bilancio

l’importo degli altri pagamenti nel corso delle attività operative.

Confrontando i dati effettivi per ciascuna voce di entrate e uscite di cassa con i dati di base (piano, periodo precedente), è possibile trarre conclusioni sulla capacità dell'impresa di aumentare i fondi e questa situazione si ripete di anno in anno, questo alla fine può portare all’insolvenza dell’impresa, poiché l’afflusso di liquidità dalle attività principali è la fonte principale e stabile e garante del rimborso del debito estero.

Uno dei vantaggi del metodo diretto è che mostra gli importi totali di incassi e pagamenti e concentra l'attenzione su quelle voci che generano i maggiori afflussi e deflussi di contanti. Tuttavia, questo metodo non rivela le ragioni che hanno causato la mancanza o l'eccesso di fondi.

Metodo indirettoè preferibile da un punto di vista analitico, poiché consente di spiegare le ragioni della discrepanza tra risultati finanziari e saldi di cassa liberi, vale a dire l'elemento iniziale è il profitto.

Il calcolo dei flussi di cassa con il metodo indiretto si basa sull'indicatore dell'utile netto con le necessarie rettifiche per le voci che non riflettono il movimento soldi veri sui relativi conti.

In questo caso è necessario apportare modifiche relative a:

discrepanza tra il momento di riflessione delle entrate e delle spese nella contabilità con gli afflussi e i deflussi di fondi per queste operazioni;

transazioni commerciali che non influiscono direttamente sul calcolo dell'utile netto, ma causano flussi di cassa;

operazioni che hanno un impatto diretto sul calcolo dell'utile, ma non generano flussi di cassa.

Come risultato delle suddette rettifiche al risultato finanziario, il suo valore viene convertito nel valore della variazione del saldo di cassa per il periodo analizzato.

Le fonti informative per il calcolo e l'analisi dei flussi di cassa con il metodo indiretto sono riportate bilancio(modulo n. 1) e conto economico (modulo n. 2). I dati del conto economico sono piuttosto importanti per l’analisi del flusso di cassa. È questa forma di rendicontazione che contiene indicatori quali: ricavi derivanti dalla vendita di beni (lavori, servizi); Costo dei beni venduti; utile lordo, utile (perdita) prima delle imposte; utile (perdita) da attività ordinarie; profitto netto; ricavi e costi operativi e non operativi e altri indicatori.

Il calcolo del flusso di cassa netto viene effettuato per tipologia di attività (operativa, di investimento, finanziaria) e per l'impresa nel suo complesso.

Di attività operative viene calcolato come segue:

L'importo dell'utile netto dell'impresa derivante dalle attività operative

Importo dell'ammortamento delle immobilizzazioni e delle attività immateriali

Modifica dell'importo dei crediti

Variazione dell'importo delle rimanenze e dell'IVA sui beni acquisiti inclusi nelle attività correnti

Modifica dell'importo dei conti da pagare

Variazione dell'importo dei risconti passivi

Modifica dell'importo della riserva per spese e pagamenti imminenti

Variazione dell'importo degli anticipi ricevuti

Variazione dell'importo degli anticipi emessi.

Pertanto, il metodo indiretto mostra chiaramente la differenza tra il risultato finanziario netto e il flusso di cassa netto dell'impresa.

Di attività di investimento l'importo del flusso di cassa netto è determinato come differenza tra l'importo dei proventi derivanti dalla vendita di attività non correnti e l'importo dell'investimento per la loro acquisizione.

Di attività finanziarieÈ consuetudine riflettere gli afflussi e i deflussi di fondi associati all'utilizzo di finanziamenti mirati. L'importo del flusso di cassa netto è determinato come la differenza tra l'importo delle risorse finanziarie attinte da fonti esterne e l'importo del debito in linea capitale pagato e l'importo dei dividendi pagati dai proprietari dell'impresa.

I risultati del calcolo del flusso di cassa netto per le attività operative, di investimento e finanziarie consentono di determinarne la dimensione totale per l'impresa.

La gestione dei flussi di cassa richiede un costante monitoraggio (sistema di tracciamento) dell'uniformità della formazione dei flussi di cassa positivi e negativi nell'ambito dei singoli intervalli del periodo di rendicontazione.

Il vantaggio principale del metodo indiretto è che mostrerà la relazione tra le varie attività dell'azienda.

Naturalmente, ogni metodo di reporting contiene le informazioni di cui gli utenti hanno bisogno. Il metodo diretto riflette i flussi di cassa lordi come mezzo di pagamento. Il metodo indiretto contiene dati sulle risorse finanziarie dell'impresa, il loro movimento sotto forma di flussi di cassa. Che insieme, complessivamente, rappresentano il risultato della politica di gestione della tesoreria aziendale periodo di riferimento, e costituiscono la base per prendere decisioni strategiche per il prossimo anno.

Può essere presentato sotto forma di flusso di cassa, che caratterizza le entrate e le spese generate da questa attività. Prendere decisioni relative agli investimenti di capitale è una fase importante nelle attività di qualsiasi impresa. Per utilizzare in modo efficace i fondi raccolti e ottenere il massimo ritorno sul capitale investito, è necessaria un'analisi approfondita dei futuri flussi di cassa associati alla vendita ha sviluppato operazioni, piani e progetti.

Valutazione del flusso di cassa effettuato utilizzando metodi di sconto tenendo conto del concetto di valore temporale del denaro.

Il compito del gestore finanziario è selezionare tali progetti e le modalità della loro attuazione che forniranno un flusso di cassa che abbia il valore attuale massimo rispetto all'importo dell'investimento di capitale richiesto.

Analisi del progetto di investimento

Esistono diversi metodi per valutare l'attrattiva dei progetti di investimento e, di conseguenza, diversi indicatori principali dell'efficacia dei flussi di cassa generati dai progetti. Ogni metodo si basa sullo stesso principio: Come risultato dell'attuazione del progetto, l'azienda dovrebbe realizzare un profitto(il capitale proprio dell'impresa deve aumentare), mentre vari indicatori finanziari caratterizzano il progetto da diversi lati e possono soddisfare gli interessi di vari gruppi di persone legate a questa impresa (proprietari, creditori, investitori, manager).

La prima fase analisi dell'efficacia di qualsiasi progetto di investimento - calcolo degli investimenti di capitale richiesti e previsione del futuro flusso di cassa generato da questo progetto.

La base per il calcolo di tutti gli indicatori di performance dei progetti di investimento è il calcolo flusso di cassa netto, che è definito come la differenza tra le entrate correnti (afflussi) e le spese (deflussi) associate all'attuazione di un progetto di investimento e misurate dal numero di unità monetarie per unità di tempo (unità monetaria / unità di tempo).

Nella maggior parte dei casi, l’investimento di capitale avviene all’inizio del progetto nella fase zero o durante i primi periodi, seguito da un afflusso di denaro.

Da un punto di vista finanziario, i flussi di entrate e uscite correnti, nonché il flusso di cassa netto, caratterizzano pienamente il progetto di investimento.

Previsione del flusso di cassa

Quando si prevede il flusso di cassa, è consigliabile prevedere i dati per il primo anno suddivisi per mese, per il secondo anno - per trimestre e per tutti gli anni successivi - per valori annuali totali. Questo schema è raccomandato e in pratica dovrebbe corrispondere alle condizioni di una particolare produzione.

Viene chiamato flusso di cassa per il quale tutti gli elementi negativi precedono quelli positivi standard(classico, normale, ecc.). Per non standard flusso, è possibile alternare elementi positivi e negativi. In pratica, tali situazioni si verificano molto spesso quando il completamento di un progetto richiede costi significativi (ad esempio, lo smantellamento delle attrezzature). Potrebbero inoltre essere necessari ulteriori investimenti durante l'attuazione del progetto relativo alle misure di protezione ambientale.

Vantaggi dell'utilizzo dei flussi di cassa nel valutare l'efficacia delle attività finanziarie e di investimento di un'impresa:

i flussi di cassa corrispondono strettamente alla teoria del valore temporale del denaro, un concetto fondamentale nella gestione finanziaria;
i flussi di cassa sono un evento precisamente determinabile;
L'utilizzo di flussi di cassa reali evita i problemi associati alla contabilità commemorativa.

Quando si calcolano i flussi di cassa, è necessario tenerne conto tutti quei flussi di cassa che cambiano a causa di questa decisione:

costi associati alla produzione (edificio, attrezzature e attrezzature);
cambiamenti nelle entrate, nei redditi e nei pagamenti;
le tasse;
variazioni nella quantità di capitale circolante;
il costo opportunità derivante dall’utilizzo delle risorse scarse a disposizione dell’impresa (anche se questo non deve necessariamente corrispondere direttamente alle spese in contanti).

Non dovrebbe essere preso in considerazione quei flussi di cassa che non cambiano in relazione all'adozione di questa decisione di investimento:

flussi di cassa passati (costi sostenuti);
flussi di cassa sotto forma di costi che verrebbero sostenuti indipendentemente dal fatto che il progetto di investimento venga realizzato o meno.

Esistono due tipi di costi che costituiscono l’investimento di capitale totale richiesto.

Costi diretti necessarie per avviare il progetto (costruzione di edifici, acquisto e installazione di attrezzature, investimenti in capitale circolante, ecc.).
Costi opportunità. Molto spesso questo è il costo dei locali utilizzati o appezzamenti di terreno che potrebbero generare profitto in un'altra operazione (reddito alternativo) se non fossero impiegati per la vendita
progetto.

Quando si prevedono i futuri flussi di cassa, si deve tenere presente che il recupero dei costi associati al necessario aumento del capitale circolante dell'impresa (contanti, scorte o crediti) avviene alla fine del progetto e aumenta il flusso di cassa positivo attribuibile a l'ultimo periodo.

Il risultato finale di ciascun periodo, che costituisce il flusso di cassa futuro, è l'importo dell'utile netto aumentato dell'importo degli ammortamenti maturati e degli interessi maturati sui fondi presi in prestito (gli interessi sono già stati presi in considerazione nel calcolo del costo del capitale e non dovrebbero essere conteggiato due volte).

IN vista generale il flusso di cassa generato da un progetto di investimento è una sequenza di elementi INV t, CF k

INV t - valori negativi corrispondenti ai deflussi di cassa (per un dato periodo, i costi totali del progetto superano le entrate totali);
CF k sono valori positivi corrispondenti agli afflussi di cassa (i ricavi superano le spese).

Poiché la pianificazione dei flussi di cassa futuri viene sempre effettuata in condizioni di incertezza (è necessario prevedere i prezzi futuri delle materie prime, dei tassi di interesse, salari, volume delle vendite, ecc.), è consigliabile considerare almeno tre possibili opzioni di implementazione per tenere conto del fattore di rischio: pessimistico, ottimista e il più realistico. Minore è la differenza negli indicatori finanziari risultanti per ciascuna opzione, più resistente è il progetto ai cambiamenti delle condizioni esterne, minore è il rischio associato al progetto.

Indicatori chiave relativi alla valutazione del flusso di cassa

Un passo importante nella valutazione dei flussi di cassa è analisi delle capacità finanziarie dell’impresa, il cui risultato dovrebbe essere il valore del valore del capitale dell'impresa ai diversi volumi richiesti.

Valore WACCè la base per prendere decisioni finanziarie e di investimento, poiché per aumentare il capitale di un'impresa devono essere soddisfatte le seguenti condizioni: il costo del capitale è inferiore al rendimento del suo investimento.

Nella maggior parte dei casi, come tasso di sconto nella stima dei flussi di cassa futuri viene scelto il costo medio ponderato del capitale WACC. Se necessario, può essere adattato agli indicatori di possibile rischio associato all'attuazione di un progetto specifico e al livello di inflazione previsto.

Se il calcolo dell'indicatore WACC è associato a difficoltà che mettono in dubbio l'affidabilità del risultato ottenuto (ad esempio, nella stima del capitale proprio), è possibile scegliere come tasso di sconto il rendimento medio di mercato adeguato al rischio del progetto analizzato .

In alcuni casi, il valore del tasso di sconto viene assunto pari a quello della Banca Centrale.

Periodo di rimborso del progetto di investimento

Il calcolo del periodo di ammortamento di un investimento è spesso il primo passo nel processo di decisione sull'attrattiva di un particolare progetto di investimento per un'impresa. Questo metodo può essere utilizzato anche per respingere rapidamente progetti inaccettabili dal punto di vista della liquidità.

Il calcolo di questo indicatore è particolarmente interessato ai creditori dell'azienda, per i quali il rimborso più rapido è una delle garanzie di restituzione dei fondi forniti.

Nel caso generale, il valore desiderato è il valore!!DPP??, per cui!!DPP = min N??, a cui ∑ INV t / (1 + d) t più o uguale ∑ CF k / (1 + d) k, dove è il tasso di sconto.

Il criterio decisionale quando si utilizza il metodo di calcolo del periodo di ammortamento può essere formulato in due modi:

il progetto viene accettato se avviene il rimborso integrale;
il progetto viene accettato se il valore DPP trovato rientra nei limiti specificati. Questa opzione viene sempre utilizzata quando si analizzano progetti che presentano un elevato grado di rischio.

Quando si selezionano progetti da diversi possibili opzioni saranno preferibili progetti con un periodo di ammortamento più breve.

Ovviamente, maggiore è il tasso di sconto, maggiore è il periodo di recupero dell’investimento.

Uno svantaggio significativo di questo indicatore come criterio per l'attrattiva di un progetto ignorando i valori positivi dei flussi di cassa oltre il periodo calcolato . Di conseguenza, un progetto che in generale porterebbe di più all'impresa durante l'intero periodo di attuazione potrebbe rivelarsi meno attraente secondo il criterio!!DPP?? rispetto ad un altro progetto che porta un profitto molto più piccolo ma recupera i costi iniziali più rapidamente. (A proposito, questa circostanza non riguarda affatto i creditori dell'impresa.)

Anche questo metodo non distingue tra progetti con lo stesso valore!!DPP??, ma con diversa distribuzione dei ricavi nel periodo calcolato. Pertanto, il principio del valore temporale del denaro nella scelta del progetto più preferibile viene parzialmente ignorato.

Reddito al valore attuale netto (scontato).

Indicatore VAN riflette un aumento diretto del capitale della società, quindi è il più significativo per gli azionisti della società. Il valore attuale netto viene calcolato utilizzando la seguente formula:

VAN = ∑ CF k / (1 + d) k — ∑ INV t / (1 + d) t.

Il criterio per l'accettazione del progetto è un valore positivoVAN. Nei casi in cui sia necessario effettuare una scelta tra diversi progetti possibili, si dovrebbe dare la preferenza al progetto con un valore attuale netto maggiore.

È necessario tenere conto del fatto che il rapporto tra gli indicatori VAN dei vari progetti non è invariante rispetto alle variazioni del tasso di sconto. Un progetto che era più preferibile secondo il criterio del VAN ad un certo valore potrebbe rivelarsi meno preferibile ad un altro valore. Ne consegue anche che gli indicatori PP e VAN possono dare valutazioni contrastanti nella scelta del progetto di investimento più preferibile.

Per prendere decisioni informate e tenere conto delle possibili variazioni del tasso (solitamente corrispondente al costo del capitale investito), è utile analizzare il grafico del VAN rispetto a d. Per i flussi di cassa standard, la curva VAN è monotonicamente decrescente, tendendo con l'aumentare d ad un valore negativo pari al valore ridotto dei fondi investiti (∑ INV t / (1 + d) t). La pendenza della tangente in un dato punto della curva riflette la sensibilità dell'indicatore VAN alle variazioni di d. Maggiore è l'angolo di inclinazione, più rischioso è il progetto: un leggero cambiamento nella situazione di mercato che influisce sul tasso di sconto può portare a gravi cambiamenti nei risultati previsti.

Per i progetti in cui si verificano grandi entrate nei periodi iniziali di attuazione, le possibili variazioni del valore attuale netto saranno minori (ovviamente, tali progetti sono meno rischiosi, poiché il ritorno sui fondi investiti avviene più velocemente).

Quando si confrontano due progetti alternativi, è consigliabile determinarne il valore barriera il tasso al quale il valore attuale netto di due progetti è uguale. La differenza tra il tasso di sconto utilizzato e il tasso barriera rappresenterà il margine di sicurezza in termini di vantaggio del progetto con un elevato valore VAN. Se questa differenza è piccola, un errore nella scelta del tasso d può portare al fatto che un progetto verrà accettato per l'implementazione, il che in realtà è meno redditizio per l'impresa.

Tasso di rendimento interno

Il tasso interno di rendimento corrisponde al tasso di sconto al quale il valore attuale dei flussi di cassa futuri coincide con l'importo dei fondi investiti, ovvero soddisfa l'uguaglianza

∑ CF k / (1 + IRR) k = ∑ INV t / (1 + IRR) t.

Trovare questo indicatore senza aiuto mezzi speciali(calcolatrici finanziarie, programmi per computer) nel caso generale comporta la risoluzione di un'equazione di grado n, e quindi è piuttosto difficile.

Per trovare l'IRR corrispondente al normale flusso di cassa, è possibile utilizzare metodo grafico, dato che il valore del VAN diventa 0 se il tasso di sconto coincide con il valore del TIR (questo è facile da verificare confrontando le formule per il calcolo del VAN e del TIR). Su questo fatto si basa il cosiddetto metodo grafico per determinare l’IRR, che corrisponde alla seguente formula di calcolo approssimativo:

IRR = d 1 + VAN 1 (d 2 - d 1) / (VAN 1 - VAN 2),

dove d 1 e d 2 sono tassi corrispondenti ad alcuni valori positivi (VAN 1) e negativi (VAN 2) del valore attuale netto. Quanto più piccolo è l'intervallo d 1 - d 2, tanto più accurato sarà il risultato ottenuto. Nei calcoli pratici, una differenza di 5 punti percentuali può essere considerata sufficiente per ottenere un valore abbastanza accurato del valore IRR.

Il criterio per accettare un progetto di investimento è che l'IRR superi il tasso di sconto selezionato. Quando si confrontano diversi progetti, saranno preferibili progetti con valori IRR maggiori.

Nel caso di un flusso di cassa normale (standard), la condizione IRR > d è soddisfatta contemporaneamente alla condizione VAN > 0. Prendere una decisione utilizzando i criteri VAN e IRR dà gli stessi risultati se si considera la questione della possibilità di implementazione l'unico progetto. Se si confrontano diversi progetti diversi, questi criteri possono produrre risultati contrastanti. Si ritiene che in questo caso l'indicatore del valore attuale netto avrà la priorità poiché, riflettendo l'aumento del capitale proprio dell'impresa, è più in linea con gli interessi degli azionisti.

Tasso di rendimento interno modificato

Per i flussi di cassa non standard, risolvendo l'equazione corrispondente alla definizione del tasso interno di rendimento, nella stragrande maggioranza dei casi (sono possibili flussi non standard con un unico valore IRR) si ottengono diverse radici positive, ovvero diversi valori possibili dell’indicatore IRR. In questo caso, il criterio IRR > d non funziona: il valore IRR può superare il tasso di sconto utilizzato e il progetto in esame risulta non redditizio.

Per risolvere questo problema nel caso di flussi di cassa non standard, viene calcolato un analogo dell'IRR: il tasso di rendimento interno modificato MIRR (può essere calcolato anche per progetti che generano flussi di cassa standard).

MIRR rappresenta tasso d'interesse, quando nel corso del periodo di attuazione del progetto n si aumenta l'importo totale di tutti gli investimenti attualizzati al momento iniziale, si ottiene un valore pari alla somma di tutti i flussi di cassa in entrata aumentati allo stesso tasso d alla fine dell'attuazione del progetto:

(1 + MIRR) n ∑ INV / (1 + d) t = ∑ CF k (1 + d) n - k .

Criterio decisionale MIRR > d. Il risultato è sempre coerente con il criterio del VAN e può essere utilizzato per valutare i flussi di cassa sia standard che non standard.

Tasso di redditività e indice di redditività

La redditività è un indicatore importante dell'efficienza degli investimenti, poiché riflette il rapporto tra costi e ricavi, mostrando l'importo del reddito ricevuto per ciascuna unità (rublo, dollaro, ecc.) dei fondi investiti.

P = VAN / INV · 100%.

Indice di redditività (rapporto di redditività) PI - il rapporto tra il valore attuale del progetto e i costi, mostra quante volte il capitale investito aumenterà durante l'attuazione del progetto:

PI = [∑ CF k / (1 + d) k ] / INV = P / 100% + 1.

Il criterio per prendere una decisione positiva quando si utilizzano gli indicatori di redditività è il rapporto P > 0 o, che è lo stesso, PI > 1. Tra diversi progetti, sono preferibili quelli con indicatori di redditività più elevati.

Il criterio della redditività può produrre risultati in contraddizione con il criterio del valore attuale netto se si considerano progetti con importi diversi di capitale investito. Quando si prende una decisione, è necessario tenere conto delle capacità finanziarie e di investimento dell'impresa, nonché della considerazione che l'indicatore VAN è più in linea con gli interessi degli azionisti in termini di aumento del proprio capitale.

In questo caso, è necessario tenere conto dell'influenza reciproca dei progetti in esame, se alcuni di essi possono essere accettati per l'attuazione contemporaneamente e su progetti già realizzati dall'impresa. Ad esempio, l’apertura di un nuovo impianto produttivo può comportare una riduzione delle vendite dei prodotti precedentemente realizzati. Due progetti attuati contemporaneamente possono produrre sia maggiori (effetto sinergico) che minori risultati rispetto al caso di un'attuazione separata.

Sintetizzando l'analisi dei principali indicatori di efficienza dei flussi di cassa, si possono evidenziare i seguenti punti importanti.

Vantaggi del metodo PP (un metodo semplice per calcolare il periodo di ammortamento):

semplicità dei calcoli;
contabilizzazione della liquidità del progetto.

Eliminando i progetti più dubbi e rischiosi in cui i principali flussi di cassa si verificano alla fine del periodo, il metodo PP viene utilizzato come metodo semplice per valutare il rischio di investimento.

È conveniente per le piccole imprese con un fatturato di cassa insignificante, nonché per l'analisi espressa di progetti in condizioni di mancanza di risorse.

Svantaggi del metodo PP:

la scelta del valore barriera del periodo di ammortamento può essere soggettiva;
La redditività del progetto oltre il periodo di rimborso non viene presa in considerazione. Il metodo non può essere utilizzato quando si confrontano opzioni con gli stessi periodi di ammortamento, ma durate di vita diverse;
non si tiene conto del valore temporale del denaro;
non adatto per valutare progetti relativi a prodotti fondamentalmente nuovi;
l'accuratezza dei calcoli utilizzando questo metodo dipende in gran parte dalla frequenza con cui si divide la vita del progetto in intervalli di pianificazione.

Vantaggi del metodo DPP:

tiene conto dell'aspetto temporale del valore del denaro, fornisce un periodo di recupero dell'investimento più lungo rispetto a PP e tiene conto grande quantità flussi di cassa derivanti da investimenti di capitale;
ha un criterio chiaro per l’ammissibilità del progetto. Quando si utilizza DPP, un progetto viene accettato se si ripaga nel corso della sua vita;
viene presa in considerazione la liquidità del progetto.

Il metodo è utilizzato al meglio per rifiutare rapidamente progetti a bassa liquidità e ad alto rischio
elevato livello di inflazione.

Svantaggi del metodo DPP:

non tiene conto di tutti i flussi di cassa successivi al completamento del progetto. Tuttavia, poiché il DPP è sempre maggiore del PP, il DPP esclude un importo inferiore di tali entrate.

Vantaggi del metodo VAN:

è focalizzato sull'aumento della ricchezza degli investitori, quindi è pienamente coerente con l'obiettivo principale della gestione finanziaria;
tiene conto del valore temporale del denaro.

Svantaggi del metodo VAN:

È difficile stimare oggettivamente il tasso di rendimento richiesto. La sua scelta è un punto decisivo nell'analisi del VAN, poiché determina il valore relativo dei flussi di cassa in periodi di tempo diversi. Il tasso utilizzato nella stima del VAN dovrebbe riflettere il tasso di rendimento richiesto corretto per il rischio;
è difficile valutare parametri così incerti come il deprezzamento morale e fisico del capitale fisso; cambiamenti nelle attività dell’organizzazione. Ciò può portare a stime errate della vita utile delle immobilizzazioni;
il valore VAN non riflette adeguatamente il risultato quando si confrontano i progetti:
- con costi iniziali diversi e lo stesso valore
  quelli puri e reali;
- con un valore attuale netto più elevato e un lungo periodo di ammortamento e progetti con un valore attuale netto inferiore e un breve periodo di ammortamento;
può produrre risultati incoerenti con altre misure del flusso di cassa.

Il metodo viene spesso utilizzato quando si approva o si rifiuta un singolo progetto di investimento. Viene utilizzato anche quando si analizzano progetti con flussi di cassa irregolari per valutare il valore del tasso di rendimento interno del progetto.

Vantaggi del metodo IRR:

obiettività, contenuto informativo, indipendenza dalla dimensione assoluta degli investimenti;
fornisce una valutazione della redditività relativa del progetto;
può essere facilmente adattato per confrontare progetti con diversi livelli di rischio: i progetti con un elevato livello di rischio dovrebbero avere un tasso di rendimento interno più elevato;
non dipende dal tasso di sconto scelto.

Svantaggi del metodo IRR:

complessità dei calcoli;
possibile soggettività nella scelta del rendimento standard;
maggiore dipendenza dall’accuratezza delle stime dei flussi di cassa futuri;
implica il reinvestimento obbligatorio di tutti i redditi ricevuti, a un tasso pari all'IRR, per il periodo fino alla fine del progetto;
non applicabile per la stima dei flussi di cassa non standard.

Il metodo più comunemente utilizzato, per la chiarezza dei risultati ottenuti e la possibilità di confrontarli con il rendimento di diversi strumenti finanziari di mercato, viene spesso utilizzato in combinazione con il metodo del periodo di ammortamento

Vantaggi del metodo MIRR:

fornisce una valutazione più obiettiva del ritorno sull'investimento;
meno probabilità di entrare in conflitto con il criterio del VAN;

Svantaggi del metodo MIRR:

dipende dal tasso di sconto.

MetodoSPECCHIOutilizzato negli stessi casi del metodoIRRin presenza di flussi di cassa irregolari (non standard) che causano un problema di molteplicitàIRR.

Vantaggi del metodoPEPI.:

l'unico tra tutti gli indicatori riflette il rapporto tra ricavi e costi;
fornisce una valutazione obiettiva della redditività del progetto;
applicabile per valutare eventuali flussi di cassa.

Svantaggi del metodoPEPI.:

possono dare risultati contrastanti con altri indicatori.

Il metodo viene utilizzato quando il metodo di rimborso e il metodoVAN (IRR) danno risultati contraddittori, e anche se l'entità dell'investimento iniziale è importante per gli investitori.

Analisi dei criteri di efficacia dei progetti di investimento. Confronto tra VAN e IRR.

Se i criteri VAN e IRR vengono applicati a un singolo progetto in cui si verificano solo afflussi di cassa dopo l’esborso di cassa iniziale, i risultati ottenuti con entrambi i metodi saranno
sono coerenti tra loro e portano a decisioni identiche.
Per progetti con altre pianificazioni di flussi di cassa, il valore del tasso di rendimento interno IRR può essere il seguente:

nessun IRR:
- un progetto in cui non sono previste spese di cassa ha sempre un valore VAN positivo; pertanto, il progetto non ha IRR (dove VAN = 0). In questo caso, dovresti abbandonare l'IRR e utilizzare il VAN. Poiché VAN > 0, questo progetto dovrebbe essere accettato;
- Un progetto che non ha flussi di cassa ha sempre un VAN negativo e non ha IRR. In questo caso, dovresti abbandonare l'IRR e utilizzare il VAN; dal VAN< 0, то данный проект следует отвергнуть;
l'opposto dell'IRR. Un progetto che prima riceve liquidità e poi la spende ha un IRR che non è mai coerente con il VAN (un IRR basso e un VAN positivo si verificheranno contemporaneamente);
diversi IRR. Un progetto che alterna la ricezione e la spesa di denaro avrà tanti tassi di rendimento interni quanti sono i cambiamenti nella direzione dei flussi di cassa.

3. La classificazione dei progetti è necessaria se:

i progetti sono alternativi per poterne scegliere uno;
l'importo del capitale è limitato e la società non è in grado di raccogliere capitale sufficiente per realizzare tutti i buoni progetti;
non esiste accordo tra VAN e IRR. Se si utilizzano contemporaneamente due metodi: VAN e IRR, spesso si verificano classifiche diverse.

Motivi della discrepanza tra i risultati dei metodi IRR e VAN per diversi progetti

Durata del progetto: i progetti che si svolgono su un lungo periodo di tempo possono avere un basso tasso di rendimento interno, ma nel tempo il loro valore attuale netto può essere superiore rispetto ai progetti a breve termine con un alto tasso di rendimento.

Scelta tra IRR e VAN:

Se utilizziamo il metodo VAN come criterio per selezionare un progetto di investimento, ciò porta a massimizzare la quantità di denaro, il che equivale a massimizzare il valore. Se questo è l'obiettivo dell'impresa, allora dovrebbe essere utilizzato il metodo del valore attuale netto;
Se il metodo IRR viene utilizzato come criterio di selezione, porta alla massimizzazione della percentuale di crescita dell'impresa. Quando l'obiettivo di un'azienda è aumentare il proprio valore, la caratteristica più importante dei progetti di investimento è il grado di rendimento, l'opportunità di guadagnare denaro da reinvestire.

Stima dei flussi di cassa di diversa durata

Nei casi in cui sorgono dubbi sulla correttezza del confronto utilizzando gli indicatori considerati dei progetti con termini diversi implementazione, è possibile ricorrere a uno dei seguenti metodi.

Metodo di ripetizione a catena

Quando si utilizza questo metodo, si trova il minimo comune multiplo tra il tempo di realizzazione e i progetti stimati. Costruiscono nuovi flussi di cassa risultanti da diverse implementazioni di progetti, partendo dal presupposto che costi e ricavi rimarranno allo stesso livello. L'utilizzo pratico di questo metodo può comportare calcoli complessi se si prendono in considerazione più progetti e ciascuno dovrà essere ripetuto più volte per rispettare tutte le scadenze.

Metodo della rendita equivalente

Questo metodo prevede calcoli più semplici effettuati nelle seguenti fasi per ciascuno dei progetti in esame:

Sono preferibili progetti di maggiore significato.

Allo stesso tempo, la reimplementazione del progetto non è sempre possibile, soprattutto se è piuttosto lungo o si riferisce ad aree in cui il rapido aggiornamento tecnologico Prodotti artigianali.

Oltre agli indicatori quantitativi considerati di efficienza degli investimenti, quando si prendono decisioni di investimento, è necessario tenere conto delle caratteristiche qualitative dell'attrattiva del progetto, corrispondenti ai seguenti criteri:

conformità del progetto in esame con la strategia complessiva di investimento dell'impresa, i suoi piani a lungo termine e attuali;
possibile impatto su altri progetti implementati dall'impresa;
le prospettive del progetto rispetto alle conseguenze del rifiuto di realizzare progetti alternativi;
conformità del progetto con gli indicatori normativi e di pianificazione accettati relativi al livello di rischio, stabilità finanziaria, crescita economica dell'organizzazione, ecc.;
garantire la necessaria diversificazione delle attività finanziarie e attività economica organizzazioni;
conformità dei requisiti di attuazione del progetto con le risorse produttive e umane disponibili;
conseguenze sociali del progetto, possibile impatto sulla reputazione e sull'immagine dell'organizzazione;
conformità del progetto in esame agli standard e ai requisiti ambientali.

Lo svantaggio principale dei metodi consideratiè il presupposto che le condizioni per la realizzazione dei progetti, e quindi sia i costi richiesti che i ricavi ricevuti, rimangano allo stesso livello, cosa quasi impossibile nell’attuale situazione del mercato.

Quando si analizzano i flussi di cassa, le imprese in pratica utilizzano molto spesso i seguenti indicatori relativi.

Rapporto di liquidità del flusso di cassa:

dove PDP, ODP sono rispettivamente il flusso di cassa positivo e negativo;

D Primo, D Finestra: l'importo dei saldi di cassa all'inizio e alla fine del periodo.

Il valore dell'indicatore riflette il livello di solvibilità e la sincronicità della formazione delle varie tipologie di flussi di cassa. Per garantire la necessaria liquidità dei flussi di cassa, tale rapporto deve avere un valore non inferiore a uno (il superamento di uno genererà un incremento del saldo attività monetarie alla fine del periodo in esame, vale a dire contribuire ad aumentare il coefficiente di solvibilità assoluta dell’impresa).

Rapporto di solvibilità del flusso di cassa caratterizza la fornitura di tutti i pagamenti per tutti i tipi di attività con fondi accumulati per l'anno:

dove DSnach, PDP, ODP rappresentano rispettivamente la quantità di denaro all'inizio, il flusso di cassa positivo e negativo per tutti i tipi di attività.

Se il valore del coefficiente è maggiore di uno, l’impresa aveva abbastanza liquidità in entrata per effettuare i pagamenti delle proprie obbligazioni e l’impresa è solvibile.

Il coefficiente di solvibilità del flusso di cassa per le attività correnti può essere calcolato utilizzando la formula:

dove scorreva DDP, scorreva DDP, rispettivamente, flusso di cassa positivo e negativo per il tipo di attività corrente.

Se Kplt è maggiore di uno, allora sistema esistente la liquidazione delle attività correnti consente di ricevere un flusso di cassa netto positivo, necessario per svolgere attività di investimento.

Esempio 8.1. L'attività dell'impresa è caratterizzata dai seguenti indicatori. La liquidità all'inizio dell'anno ammontava a 450mila rubli. Il flusso di cassa positivo derivante da tutti i tipi di attività ammonta a 54.000 migliaia di RUB, mentre il flusso di cassa negativo ammonta a 53.500 migliaia di RUB. Valutare la liquidità dei flussi di cassa e la solvibilità dell'impresa.

Soluzione

La differenza tra flussi di cassa positivi e negativi determina l’entità del flusso di cassa netto:

VAN = 54.000 - 53.400 = 600 (migliaia di rubli).

L’importo della liquidità a fine anno è pari alla somma della liquidità all’inizio dell’anno e del flusso di cassa netto:

DScon = DSnach + NDP = 450 + 600 = 1050 (migliaia, rub.).

Valore del rapporto di liquidità del flusso di cassa:

Clic = (54.000 - 600 + 450): 53.400 = 53.850: 53.400 = 1,0084;

Efficienza = (54.000 + 450): 53.400 = 54.450: 53.400 = 1,0197.

Il valore del coefficiente di clic è maggiore di uno; alla fine dell'anno, l'importo delle attività più liquide dell'impresa è aumentato di 600 mila rubli, quindi il livello di liquidità dei flussi di cassa è aumentato. Il valore di Kpl è maggiore di uno, quindi l'impresa è solvibile.

Il coefficiente di solvibilità per le attività ordinarie è calcolato sulla base dei flussi di cassa positivi e negativi per le attività principali:

Chilo = DPPo:ODPo.

Il valore di Kpl deve essere almeno uno; un aumento dell'indicatore nel tempo indica un aumento del livello di solvibilità attuale dell'impresa.

Indice di adeguatezza del flusso di cassa netto:

dove NDPtek è il flusso di cassa netto derivante dalle attività correnti;

OD - l'importo dei pagamenti in conto capitale su prestiti e prestiti a lungo e breve termine dell'impresa per il periodo;

DZAP - l'importo dell'aumento delle scorte del periodo;

DV - dividendi pagati ai proprietari dell'impresa per il periodo.

Caratterizza il livello di copertura con il flusso di cassa netto ricevuto dalle attività correnti per adempiere ai propri obblighi nei confronti di investitori e proprietari esterni. La crescita di questo indicatore indica l'efficacia della gestione del flusso di cassa, l'adeguatezza del flusso di cassa netto generato nel processo di attività economica per finanziare le esigenze emergenti.

Esempio 8.2. L'attività dell'impresa è caratterizzata dai seguenti indicatori. Il valore delle attività correnti all'inizio dell'anno era di 3.400 mila rubli, di cui le riserve rappresentavano il 60%, alla fine dell'anno 3.800 mila rubli, di cui le riserve rappresentavano il 55%. I volumi dei flussi di cassa positivi e negativi sono rispettivamente pari a 60.000 migliaia di rubli. e 57.000 mila, strofinare. L'utile netto è stato di 1.500 mila.

rubli, di cui il 24% dell'utile netto è stato destinato ai dividendi. Sono stati pagati 2000 mila rubli su prestiti a lungo e breve termine. Fornire una stima del flusso di cassa netto.

L'importo del flusso di cassa netto derivante dalle attività correnti è la differenza tra flussi di cassa positivi e negativi:

ChDPtek = 60.000 - 57.000 = 3000 (migliaia di rubli).

Importo dei dividendi pagati ai proprietari:

DV = 1500 x 0,24 = 360 (migliaia di rubli).

Ammontare degli investimenti correnti in riserve:

Inventari di inizio anno: ZAPnach = 3400 x 0,60 = 2040 (migliaia di rubli).

Inventari di fine anno: ZAPkon = 3800 x 0,55 = 2090 (migliaia di rubli).

Aumento delle riserve: ADAP = 2090 - 2040 = 50 (migliaia di rubli).

Il valore dell’indice di adeguatezza dei flussi di cassa netti:

Kdchdp = ChDPtekd: (OD + AZAP + DV) = 3000: (2000 + 50 + 360) = 3000: 2410 = 1,2448 (RUB/RUB).

Per ogni rublo utilizzato per estinguere il debito principale dei fondi presi in prestito, i dividendi ai proprietari dell'impresa e gli investimenti correnti in scorte, in media c'erano 1.245 rubli. flusso di cassa netto. La società dispone di un flusso di cassa netto generato sufficiente a finanziare le esigenze emergenti.

Rapporto di reinvestimento del flusso di cassa- la quota del flusso di cassa netto da attività corrente (NDPtekd) esclusi i dividendi pagati ai soci (DV), nell'aumento del capitale fisso (DVNAKss) a scapito dei fondi propri:

La crescita dell'indicatore in dinamica indica la capacità dell'impresa di aumentare la propria base produttiva grazie alle attuali attività dell'impresa.

Rapporto di utilizzo del contante nelle normali attività- il rapporto tra il flusso di cassa netto dalle attività principali (NCF) e l'importo del denaro speso (ODPos):

La crescita dell'indicatore in dinamica indica un aumento del livello di utilizzo dei fondi nelle attività principali.

Redditività del flusso di cassa positivo caratterizza l'importo dell'utile netto ricevuto dall'impresa per il periodo (NPR) rispetto all'importo del flusso di cassa positivo derivante da tutti i tipi di attività per lo stesso periodo (PDP):

Un aumento del valore dell'indicatore nel tempo indica l'efficacia della gestione della liquidità dell'impresa.

Rendimento del saldo di cassa medio caratterizza l'importo dell'utile netto (NPR) ricevuto per il periodo per un rublo di saldo di cassa (CBA):

Questi indicatori generali possono essere integrati da una serie di indicatori frequenti: il rapporto di redditività derivante dall'utilizzo del saldo medio delle attività monetarie negli investimenti finanziari a breve termine; coefficiente di redditività dell'utilizzo del saldo medio delle risorse di investimento accumulate in investimenti finanziari a lungo termine, ecc.

Esempio 8.3. Alla fine dell’anno, l’utile netto della società ammontava a 800 mila rubli, di cui sono stati pagati dividendi per un importo di 210 mila rubli. Il valore degli attivi all'inizio dell'anno ammontava a 4.400 mila rubli, alla fine dell'anno a 5.340 mila rubli. Il costo delle attività non correnti all'inizio e alla fine dell'anno è di 2000 mila rubli. e 2650 mila rubli. Il costo del capitale proprio all'inizio dell'anno ammontava a 2.300 mila rubli. alla fine dell'anno: 3000 mila rubli. Le passività correnti all'inizio dell'anno ammontavano a 1.700 mila rubli, alla fine dell'anno a 1.920 mila rubli. Per le attività correnti, il flusso di cassa positivo e il flusso di cassa negativo sono rispettivamente pari a 35.000 mila rubli. e 33.500 mila rubli. Determinare i valori degli indici di efficienza del flusso di cassa e del rapporto di reinvestimento.

Soluzione

Il costo delle attività correnti è la differenza tra attività e attività non correnti: OB C = AK - VNAK.

OBSnach = 4400 - 2000 = 2400 (migliaia di rubli);

OBScon = 5340 - 2650 = 2690 (migliaia di rubli).

Definiamo il nostro capitale circolante come la differenza tra attività correnti e passività correnti: SOOBS = OBS - TO.

SOOBSNach = 2400 - 1700 = 700 (migliaia di rubli);

SOOBSCon = 2690 - 1920 = 770 (migliaia di rubli).

I fondi propri vengono utilizzati per finanziare le attività correnti e le attività non correnti, pertanto l'importo dei fondi propri investiti in attività non correnti è pari a:

SOBS(VNAK)inizio = 2300 - 700 = 1600 (migliaia di rubli);

SOBS(VNAK)con = 3000 - 770 = 2230 (migliaia di rubli).

Aumento dei fondi propri investiti in attività non correnti nell'anno di riferimento: DSOBS(VNAK) = 2230 - 1600 = 630 (migliaia di rubli).

Krdp = (ChDPtekd - DV): DVNAKSs = (1500 - 210): 630 = 2,05.

Per ogni rublo di fondi propri investiti in attività non correnti, in media c'erano 2,05 rubli. contanti meno dividendi.

Il valore del rapporto di utilizzo del contante nelle attività correnti:

Kisp = ChDPosn: OPDos = 1500: 33.500 = 0,0448.

Per ogni rublo di fondi spesi per le attività ordinarie sono stati spesi in media 4,48 centesimi. Soldi.

Redditività del flusso di cassa positivo per le attività principali: Rpdp = NPR: PPDos = 800: 35.000 = 0,0229.

Per ogni rublo dei fondi ricevuti nel periodo sono stati 2,29 centesimi. profitto netto.

Attività finanziarie ed economiche dell'impresa può essere presentato sotto forma di flusso di cassa, che caratterizza le entrate e le spese generate da questa attività. Prendere decisioni relative agli investimenti di capitale è una fase importante nelle attività di qualsiasi impresa. Per utilizzare in modo efficace i fondi raccolti e ottenere il massimo ritorno sul capitale investito, è necessaria un'analisi approfondita dei futuri flussi di cassa associati alla vendita ha sviluppato operazioni, piani e progetti.

Valutazione del flusso di cassa effettuato utilizzando metodi di sconto tenendo conto del concetto di valore temporale del denaro.

Analisi del progetto di investimento

La prima fase analisi dell'efficacia di qualsiasi progetto di investimento - calcolo degli investimenti di capitale richiesti e previsione del futuro flusso di cassa generato da questo progetto.

Nella maggior parte dei casi, l’investimento di capitale avviene all’inizio del progetto nella fase zero o durante i primi periodi, seguito da un afflusso di denaro.

Da un punto di vista finanziario, i flussi di entrate e uscite correnti, nonché il flusso di cassa netto, caratterizzano pienamente il progetto di investimento.

Previsione del flusso di cassa

Quando si prevedono i flussi di cassa, è consigliabile prevedere i dati per il primo anno suddivisi per mese, per il secondo anno per trimestre e per tutti gli anni successivi per valori annuali totali. Questo schema è raccomandato e in pratica dovrebbe corrispondere alle condizioni di una particolare produzione.

Vantaggi dell'utilizzo dei flussi di cassa nel valutare l'efficacia delle attività finanziarie e di investimento di un'impresa:

i flussi di cassa corrispondono esattamente alla teoria del valore temporale del denaro, un concetto base della gestione finanziaria;

i flussi di cassa sono un evento precisamente determinabile;

L'utilizzo di flussi di cassa reali evita i problemi associati alla contabilità commemorativa.

Quando si calcolano i flussi di cassa, è necessario tenerne conto tutti quei flussi di cassa che cambiano a causa di questa decisione:

costi associati alla produzione (edificio, attrezzature e attrezzature);

cambiamenti nelle entrate, nei redditi e nei pagamenti;

variazioni nella quantità di capitale circolante;
il costo opportunità derivante dall’utilizzo delle risorse scarse a disposizione dell’impresa (anche se questo non deve necessariamente corrispondere direttamente alle spese in contanti).

Non dovrebbe essere preso in considerazione quei flussi di cassa che non cambiano in relazione all'adozione di questa decisione di investimento:

flussi di cassa passati (costi sostenuti);

flussi di cassa sotto forma di costi che verrebbero sostenuti indipendentemente dal fatto che il progetto di investimento venga realizzato o meno.

Esistono due tipi di costi che costituiscono l’investimento di capitale totale richiesto.

Costi diretti necessarie per avviare il progetto (costruzione di edifici, acquisto e installazione di attrezzature, investimenti in capitale circolante, ecc.).

Costi opportunità. Molto spesso si tratta del costo dei locali o dei terreni utilizzati che potrebbero generare profitto in un'altra operazione (reddito alternativo) se non fossero occupati per il progetto.

In generale, il flusso di cassa generato da un progetto di investimento è una sequenza di elementi INV T , CF K

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introduzione

Il metodo dei flussi di cassa attualizzati presuppone che la misura del reddito stimato attualizzato A t di un'impresa, precedentemente considerato come base per determinare il suo valore di mercato e l'impresa che svolge tale attività, non siano profitti previsti, ma flussi di cassa.

La definizione più semplice di flusso di cassa (Cash Flow) si riduce al fatto che il flusso di cassa per un determinato periodo (anno, trimestre, mese) non è altro che il saldo tra le entrate aziendali (con il segno “più”) e i pagamenti (con un " meno").

I flussi finanziari passati sono contabilizzati semplicemente come quelli contenuti nel rendiconto finanziario dell'entità.

I futuri flussi di cassa di un'impresa sono proiettati sulla base degli utili netti dell'impresa (reddito lordo meno costi operativi, interessi sui prestiti e imposte sul reddito), adeguati per riflettere il più fedelmente possibile il saldo degli incassi e dei pagamenti che potrebbero verificarsi in un dato periodo futuro. .

I principali vantaggi della valutazione aziendale, nell’ambito dell’approccio reddituale, basato su una previsione dei flussi di cassa, e non solo degli utili, sono i seguenti: . Innanzitutto, i profitti futuri di un'azienda tengono conto direttamente solo dei costi attuali attesi di produzione e vendita di prodotti, mentre i futuri investimenti di capitale per mantenere ed espandere la capacità produttiva o commerciale di un'azienda si riflettono solo parzialmente nelle previsioni di profitto - attraverso il loro attuale ammortamento . In secondo luogo, La mancanza di profitto (perdita) come indicatore nei calcoli degli investimenti per la valutazione aziendale è spiegata anche dal fatto che il profitto, essendo un indicatore puramente contabile, è soggetto a manipolazioni significative. Il suo valore dichiarato dipende dal metodo di contabilizzazione del costo delle risorse acquistate nel costo dei beni venduti (LIFO, FIFO, metodo della media mobile), dal metodo di ammortamento accelerato, dal criterio di inclusione dei prodotti nei prodotti venduti (al ricevimento di fondi per il suo pagamento o all'adempimento di quanto stipulato nei contratti per la consegna della base di consegna), ecc.

Il metodo LIFO (last-in-first-out) prevede che il costo delle risorse acquistate prelevate da scorte costantemente rifornite, ma acquistate in momenti diversi a prezzi inflazionistici, viene calcolato ai prezzi di acquisto più elevati degli ultimi lotti di materiali ricevuti in scorte, materie prime, semilavorati o componenti. Di conseguenza, il costo dei prodotti fabbricati e venduti viene gonfiato artificialmente (ma in modo del tutto legale) e i profitti vengono sottovalutati. Il metodo FIFO (first-in-first-out), invece, prevede di tenere conto del costo delle risorse acquistate nel costo del venduto (incluso nel costo del venduto nel conto economico) ai prezzi bassi di i primi acquisti, il che riduce i profitti e le perdite nel conto economico e aumenta gli utili dichiarati. È anche possibile il metodo della “media mobile”, quando nel conto economico il costo di un particolare prodotto acquistato viene calcolato sul prezzo medio dei suoi lotti acquistati in momenti diversi, ponderato per i loro volumi. La scelta di uno di questi tre metodi di contabilizzazione del costo delle risorse acquistate nel costo dei prodotti venduti viene effettuata dall'impresa stessa (come parte integrante del suo sistema contabile), in relazione a un prodotto specifico. Quando si aggiornano i prodotti (anche formalmente), si ripropone la situazione di scelta, scegliendo il metodo LIFO (ad esempio, per risparmiare sulle imposte sul reddito) o il metodo FIFO (ad esempio, per migliorare gli indicatori di profitto pubblicati e aumentare la sua attrattiva finanziaria agli occhi di potenziali investitori alla vigilia del collocamento di nuove emissioni di azioni), un'impresa, infatti, può falsare gravemente il quadro reale della sua situazione finanziaria attraverso l'utile dichiarato.

Inoltre l’impresa non “vive” di profitto. L'intera vita reale dell'impresa e il denaro reale per gli investitori come risultato dell'investimento dei propri investimenti dipendono dal movimento e dalla disponibilità di fondi nell'impresa: il saldo dei fondi nel conto corrente (di liquidazione) e la liquidità in mano.

Consideriamo più nel dettaglio gli aspetti rilevati.

1. Metodo dattualizzazione dei flussi di cassa

capitale attualizzato in contanti

1.1 Flussi di cassa

Il flusso di cassa come termine, come già indicato una volta, è una traduzione letterale dall'inglese “cash-flaw”. Nella terminologia ufficiale russa (secondo quanto già accennato) Raccomandazioni metodologiche sulla valutazione dell'efficacia dei progetti di investimento e sulla selezione degli stessi per il finanziamento, approvato dal Ministero delle Finanze, dal Ministero dell'Economia, dal Comitato Statale per l'Edilizia e dal Comitato Statale per l'Industria della Federazione Russa il 31 marzo 1994), questo indicatore è chiamato il “saldo del denaro reale” o semplicemente il “denaro reale” dell’impresa. Questo indicatore riflette il flusso di cassa dell'impresa e, preso in considerazione alla fine del periodo finanziario corrispondente (in alcuni casi, è consigliabile tenere i registri a partire dalla metà del periodo corrispondente, il che richiede la riduzione dell'esponente dello sconto fattore di 0,5 - vedi sotto), riflette il saldo dei fondi sul conto bancario corrente (di regolamento) dell'impresa in combinazione con la "cassa" dei suoi fondi di cassa. I fondi depositati sui conti deposito sono già considerati come un asset investito in investimenti creditizi, in una certa misura bloccati (quindi non sufficientemente liquidi). Il saldo degli incassi e dei pagamenti effettuati al valore di mercato dei mezzi di pagamento - baratto, cambiali, ecc. - non viene qui esaminato per semplicità. .

Utilizzando il metodo del flusso di cassa scontato, è possibile calcolare il cosiddetto flusso di cassa azionario o il flusso di cassa non debitorio.

Il flusso di cassa per il capitale proprio (flusso di cassa totale), lavorando con il quale è possibile valutare direttamente il valore di mercato del capitale proprio dell'impresa (che è il valore di mercato di quest'ultimo), riflette nella sua struttura il metodo pianificato di finanziamento degli investimenti iniziali e successivi che assicurano il ciclo di vita del prodotto (linee di business). In altre parole, questo indicatore consente di determinare quanto e a quali condizioni verranno raccolti i fondi presi in prestito per finanziare il processo di investimento. Per ciascun periodo futuro, tiene conto dell'aumento previsto del debito a lungo termine dell'impresa (afflusso di fondi di credito appena presi in prestito), della diminuzione delle passività dell'impresa (deflusso di fondi dovuto al rimborso di parte del debito principale precedentemente contratto prestiti previsti per un determinato periodo futuro), il pagamento degli interessi sui prestiti in ordine al loro mantenimento. Finché la quota e il costo dei fondi presi in prestito nel finanziamento di un'impresa (progetto di investimento) sono già presi in considerazione nel flusso di cassa previsto stesso, l'attualizzazione dei flussi di cassa attesi, se si tratta di "flussi di cassa completi", può avvenire con uno sconto tasso pari a quello richiesto dall'investitore (tenendo conto dei rischi) il rendimento dell'investimento dei soli fondi propri, ovvero al cosiddetto tasso di sconto per il capitale proprio, che in futuro ("per impostazione predefinita") sarà semplicemente chiamato “tasso di sconto”. Senza debito, il flusso di cassa non riflette il movimento pianificato e il costo dei fondi di credito utilizzati per finanziare il processo di investimento. Pertanto, se nei calcoli operano con esso, allora (almeno al momento della probabile offerta di vendita dell'impresa, in statica, riflettono la quota e il costo dei fondi presi in prestito da essa attratti) attualizzazione dei flussi di cassa attesi per l'investimento progetto (nelle diverse fasi del ciclo di vita aziendale) dovrebbe essere realizzato a un tasso pari al costo medio ponderato del capitale dell'impresa. In questo caso, il valore residuo atteso dell'impresa ottenuto sommando i flussi di cassa attualizzati senza debito sarà una stima del valore di tutto il capitale investito nell'impresa al momento della sua rivendita. In altre parole, per stimare il valore del suo capitale proprio (cioè il valore di mercato dell’impresa in quanto tale), sarà necessario sottrarre il debito a lungo termine dell’impresa previsto per il momento in esame (oltre l’esercizio finanziario , che in questa analisi serve come dimensione del “passo” nel tempo).

Il flusso di cassa per [la stima] del capitale proprio (flusso di cassa totale) può essere proiettato in due modi:

Direttamente dall'analisi dei termini, degli importi e delle condizioni dei pagamenti e degli incassi previsti dai contratti conclusi di acquisto, vendita, manodopera, locazione, prestito e altri, se il loro periodo di validità copre integralmente l'intero ciclo di vita della linea di business o del prodotto in questione (che è probabile solo per progetti a breve termine, per i quali esistono almeno progetti di contratti pertinenti);

Sulla base di una valutazione della necessità di investimenti e di una previsione delle future entrate e spese correnti dell'impresa.

È più realistico, ovviamente, partire dai profitti (perdite) attesi, senza contare sulla capacità di pianificare i saldi contabili futuri direttamente dall'analisi dei contratti conclusi. Quindi il flusso di cassa in un certo periodo futuro t (alla fine - meno spesso nel mezzo) può essere espresso come segue:

"Flusso di cassa nel periodo t" = "Utile (perdita) per il periodo t" + "Ammortamento di immobilizzazioni precedentemente acquistate e create (quote di ammortamento per il periodo t)" - "Pagamenti di interessi nel periodo t su prestiti" - "Imposta sugli utili" - “Investimenti nel periodo t” + “Aumento del debito a lungo termine per il periodo t” - “Diminuzione del debito a lungo termine per il periodo t” - “Aumento del capitale circolante proprio nel periodo t.”

Si noti che l'aumento del proprio capitale circolante qui significa un aumento delle scorte di materie prime e materiali, lavori in corso, nonché delle scorte di prodotti finiti, ma invenduti o non pagati, ad es. tutto ciò in cui il proprio capitale circolante e il denaro mirano a ricostituire erano risorse connesse. Richiamiamo inoltre l'attenzione sul fatto che il movimento del debito a breve termine non viene preso in considerazione nella formula di cui sopra, poiché si ritiene che il suo fatturato “si adatti” al fatturato dei fondi dell'impresa avvenuto nell'ambito della corrispondente rendicontazione periodo (gli interessi su di esso sono stati presi in considerazione nel calcolo del costo di produzione). .

La struttura della formula del flusso di cassa totale è abbastanza semplice: con un segno meno indica i fondi effettivamente in uscita dall'impresa, con un segno più - fondi in entrata. L'unica eccezione è l'ammortamento delle immobilizzazioni (quote di ammortamento per la loro usura): la comparsa di questo indicatore nella formula del flusso di cassa significa solo che aggiungendo il suo valore all'utile contabile dichiarato, noi, per così dire, “ripristiniamo giustizia" e compensare ciò che è già incluso Le spese contabili (costi) prese in considerazione nel calcolo dell'utile includevano ammortamenti per l'ammortamento delle immobilizzazioni, che, tuttavia, non implicano un vero ritiro di fondi dall'impresa (vengono solo accreditati a il fondo ammortamento della stessa impresa).

Il flusso di cassa senza debito può essere stimato utilizzando una formula simile a quella sopra, con la differenza, tuttavia, che non includerà pagamenti di interessi, aumenti e diminuzioni del debito a lungo termine. L'elemento decisivo del flusso di cassa in qualsiasi forma è il profitto atteso dalla vendita del prodotto. In generale, la formula per la previsione per il periodo t è simile alla seguente:

dov’è il profitto derivante dalla vendita del prodotto dell’impresa nel periodo t;

P t - prezzo di vendita previsto del prodotto nel periodo t;

Q t - il numero pianificato di vendite del prodotto dell'impresa al prezzo P nel periodo t; k = 1,..., K - un insieme di risorse acquistate (incluso lavoro di diverse qualifiche) necessarie per produrre un prodotto (k è il numero delle risorse acquistate, K è il loro numero totale);

P tk è il prezzo di acquisto della risorsa acquistata con numero k nel periodo t;

Q tk è il volume (in termini fisici) della risorsa acquistata con numero k, necessaria per produrre il prodotto finale nella quantità Q t ;

W t1 - costi generali previsti nel periodo t (per un'impresa monoprodotto, possono essere pari a zero).

Le informazioni sulla possibile P t in relazione a Q t possono essere ottenute da ricerche di mercato sulla domanda prevista (la sua capacità ed elasticità al prezzo) per il prodotto in fase di sviluppo. Le informazioni sul probabile P tk dovrebbero essere fornite come risultato di una ricerca di mercato sulla fornitura attuale e futura dei relativi input acquistati. I valori di Q tk sono soggetti a valutazione in base alle idee (che i manager aziendali devono avere) sulla tecnologia di produzione del prodotto a disposizione dell'impresa (la matrice dei valori Q tk per diverse risorse e diversi periodi successivi di utilizzo di questo la tecnologia dovrebbe essere valutata in modo accurato e competente, tenendo conto del rilascio pianificato di un prodotto che consente di risparmiare materiale, energia e manodopera).

Sia il flusso di cassa per le azioni che il flusso di cassa non debitorio possono, a loro volta, essere nominali (ai prezzi dei periodi futuri) o reali (ai prezzi del periodo base, cioè il periodo in cui viene preparata la previsione corrispondente).

La previsione dei flussi di cassa nominali richiede una valutazione di come cambieranno separatamente i prezzi di tutte le risorse acquistate per il prodotto e i prezzi del prodotto stesso. Allo stesso tempo, cercano di tenere conto delle aspettative di inflazione (tasso di inflazione atteso), che, molto probabilmente, saranno diverse nei mercati di beni e servizi diversi. In altre parole, quando si prevedono i flussi di cassa nominali, diversi tassi di crescita dell’inflazione vengono presi in considerazione nei prezzi attesi delle risorse e dei prodotti acquistati (il che è naturale, poiché l’inflazione complessiva riflette sempre l’aumento medio dei prezzi di vari beni e servizi). Stanno cercando di determinare a quali prezzi effettivi futuri (inclusa sia l'inflazione accumulata al momento delle vendite e degli acquisti pianificati, sia le aspettative di inflazione per il periodo successivo a questi momenti) verranno effettuate le vendite e gli acquisti. Ovviamente, lavorare con il flusso di cassa nominale può fornire una maggiore precisione nei calcoli degli investimenti, a condizione, tuttavia, che il perito sia veramente esperto delle condizioni attuali e previste nei mercati di vendita del prodotto da sviluppare e dei mercati per le risorse acquistate necessarie per esso, e si basa sui dati rappresentativi delle ricerche di mercato rilevanti, immagina l'impatto della concorrenza futura (calcola l'effetto di avere determinati vantaggi competitivi). Se è orientato solo approssimativamente nelle condizioni indicate (non sono state effettuate le necessarie ricerche di mercato), l'utilizzo del flusso di cassa nominale può introdurre un errore ancora maggiore nel calcolo dell'investimento. .

Successivamente dovrebbe essere implementato il metodo dei flussi di cassa attualizzati, prevedendo i flussi di cassa reali per la linea di prodotti in fase di sviluppo. Rappresentano il saldo degli incassi e dei pagamenti attesi nei periodi t per le vendite del prodotto e gli acquisti di risorse, che saranno valutati ai prezzi del periodo base (al momento della valutazione). Ciò non significa che i prezzi inclusi nella previsione dei flussi di cassa futuri rimarranno invariati. Dovrebbero essere diversi per diversi periodi futuri t, ma solo nella misura in cui il prezzo iniziale (senza includere nella sua variazione la “riserva” per l’inflazione attesa) risulta dipendere dalle variazioni previste nella domanda del prodotto o nella la fornitura della risorsa acquistata.

La politica dei prezzi dell'impresa, indipendentemente dall'inflazione, inizialmente pianificata dall'impresa (ad esempio, in termini di mantenimento del prezzo di un nuovo prodotto al fine di conquistare il mercato al di sotto del costo del prodotto, aumentato temporaneamente durante il periodo di sviluppo, e quindi aumentare, a parità di altre condizioni, questo prezzo e mantenerlo a un certo livello per un periodo piuttosto lungo, con una prevista riduzione del costo del prodotto man mano che si accumula l'esperienza nella sua produzione - il cosiddetto prezzo pianificato "ombrello" dinamica dell'impresa - il pioniere di un nuovo prodotto) può anche essere presa in considerazione quando si determinano i futuri prezzi di vendita del prodotto, calcolati nei prezzi del periodo base.

Già in relazione alla scelta del tipo di flusso di cassa che verrà utilizzato nella valutazione dell'attuale valore residuo della linea di prodotto (linea di business) al momento della proposta di rivendita dell'impresa, notiamo immediatamente che il tipo di flusso di cassa inclusi nel calcolo devono determinare in modo univoco (“guardando al futuro”) la tipologia di un tasso di sconto adeguato alla tipologia di flussi di cassa utilizzati, al quale scontare i flussi di cassa previsti per il prodotto.

Se lavorano con un flusso di cassa nominale, che tiene conto dei prezzi nel loro valore effettivo previsto (compresi gli aumenti inflazionistici dei prezzi) nel calcolo dei profitti attesi, allora il tasso di sconto dovrebbe essere nominale, cioè includere la media durante la vita utile del progetto (la linea di prodotti in fase di sviluppo) calcolato per un singolo periodo t, aspettative di inflazione.

Se i flussi di cassa sono pianificati come reali (a prezzi del periodo base), allora anche il tasso di sconto deve essere “pulito” dalle aspettative di inflazione.

Utilizzando i flussi di cassa per il capitale proprio nei calcoli degli investimenti, è sufficiente utilizzare il tasso di interesse privo di rischio nominale o reale (a seconda che si stimino i flussi di cassa futuri nominali o reali) (in pratica, il corrispondente tasso sui tassi di interesse statali a lungo termine). obbligazioni) come tasso di sconto), che, secondo le modalità indicate di seguito, al fine di portare lo stesso importo dell'investimento iniziale senza un'alternativa di prestito rischioso ad un livello di rischio paragonabile al progetto calcolato, viene aumentato dell'importo dei premi accettato sul mercato per i rischi di questo progetto. Questo tasso è chiamato tasso di sconto per la stima del capitale proprio dell'impresa i.

A causa del fatto che l'entità e il costo dei fondi presi in prestito raccolti per finanziare gli investimenti nel progetto sono già presi in considerazione nel calcolo dei flussi di cassa previsti stessi, non tiene conto dei diversi costi di utilizzo dei fondi propri e presi in prestito dall'impresa capitale. Pertanto, se utilizziamo i flussi di cassa per il capitale proprio come misura del reddito aziendale atteso A t, allora, secondo la metodologia dell'approccio del reddito, il valore di mercato stimato dell'azienda C sarà pari a:

dove DP t - flussi di cassa per il capitale proprio previsti per l'azienda per il prossimo anno (trimestre, mese);

i è un tasso di sconto che tiene conto dei rischi aziendali ed è determinato, ad esempio, secondo un modello di valutazione del capitale fisso o utilizzando il metodo di costruzione cumulativa di un tasso di sconto.

Quando oggetto di valutazione è un’impresa che esercita un’attività, ma dispone anche di beni in eccedenza rispetto a tale attività (“beni non funzionanti”, che però non solo non sono funzionanti al momento della valutazione, ma sono anche non necessari in futuro, non determinare nel periodo n i flussi di cassa attesi da esso, già inclusi nel calcolo dell'indicatore PV ost). al valore sopra riportato deve essere aggiunto il loro valore di mercato NFA*:

Nel caso più generale, quando l’impresa da valutare gestisce diverse attività (produce diversi tipi di prodotti) con numeri j (j=1, .J) e, inoltre, ha attività in eccedenza rispetto a tutte, il mercato stimato Il valore dell'impresa può essere presentato come la somma del valore di mercato delle sue attività più il valore di mercato delle loro attività in eccesso:

Se parte della proprietà dell'impresa non è necessaria solo temporaneamente per la sua attività, non può essere inclusa nell'indicatore NFA*, poiché ciò eliminerebbe la possibilità di prendere in considerazione nel calcolo del valore delle imprese quei redditi su cui si fa affidamento futuro dopo l'inizio dell'utilizzo solo di risorse temporaneamente non necessarie. In tali situazioni, si dovrebbe cercare di includere l'affitto di beni temporaneamente in eccedenza (leasing) nelle numerose linee di business dell'impresa.

1.2 Definizione di diveniresconto ki persconti senzadebitoflussi di cassa (metodo del costo medio ponderato del capitale)

Nei casi in cui per qualche motivo è impossibile pianificare i flussi di cassa lungo la linea di prodotto tenendo conto del movimento dei fondi presi in prestito (un metodo specifico per finanziare gli investimenti pianificati nei periodi futuri t, a partire dall'avvio degli investimenti, non è stato ancora elaborato (se non sono stati preparati tutti gli accordi di prestito rilevanti, i creditori sono invitati a finanziare un’impresa (progetto) solo a tassi che compensino i loro rischi), il costo comparativo del debito e del capitale proprio dovrebbe riflettersi almeno nel tasso di sconto.

Inoltre, il valore attuale dell’impresa, se tale valutazione è ottenuta sulla base dei flussi di cassa attesi senza debiti, presuppone che:

Da una valutazione preliminare del valore attuale dei flussi di cassa attesi esenti da debiti provenienti dall'impresa, ottenuti sulla base del loro attualizzazione a un tasso di sconto speciale (discusso di seguito), l'importo del debito dell'impresa sui prestiti da essa presi anche prima il progetto valutato va sottratto;

Nel corso della vita del progetto, la quota del suo finanziamento tramite debito (anche attraverso nuovi prestiti) e il tasso di interesse sui prestiti (nuovi) non cambiano rispetto al momento in cui il progetto è stato valutato - un presupposto che in realtà potrebbe rivelarsi troppo ruvido.

Secondo il metodo del costo medio ponderato del capitale, il tasso di sconto per l’attualizzazione senza flussi di cassa del debito è il tasso di rendimento minimo richiesto per unità (rublo, dollaro) di finanziamento di progetto misto (equità e debito).

In termini di finanziamento proprio del progetto, questo tasso di rendimento minimo richiesto da ogni centesimo (centesimo), rublo (dollaro) del finanziamento misto specificato rappresenta il ripristino del reddito perduto derivante dal mancato utilizzo di un'unità di fondi propri per investire in un investimento alternativa comparabile in termini di rischio. .

In altre parole, il tasso di rendimento minimo richiesto dalla quota di finanziamento proprio di un'unità di valore aziendale è pari al tasso di sconto per [valutare la variazione del] capitale proprio dell'investitore, determinato secondo l'opzione più adeguata in un particolare situazione tra quelle sopra descritte. Il tasso di rendimento minimo richiesto da ciascun centesimo (centesimo), rublo (dollaro) preso in prestito di finanziamento aziendale misto è pari al costo del debito contratto, riflesso dal tasso di interesse su uno specifico contratto di prestito concluso dall'impresa nell'interesse di la sua attività (in caso di conclusione di più contratti di prestito - il tasso di interesse medio ponderato per il volume di tali contratti di prestito) meno il risparmio fiscale sugli utili per unità di finanziamento del debito.

Ai fini del calcolo è consentito utilizzare, al posto del tasso di interesse sui contratti di credito già conclusi nell’interesse dell’impresa in questione (almeno potenzialmente), il tasso di interesse atteso sui contratti di credito effettivamente conclusi nell’interesse dell’impresa sviluppo.

Il notevole risparmio fiscale è assicurato dal fatto che la legislazione consente di ridurre l'utile imponibile sul pagamento degli interessi sui prestiti a lungo termine (più di un anno) - a condizione che il tasso di interesse su di essi non sia superiore al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale di la Federazione Russa di oltre tre punti percentuali. Numericamente, quindi, il tasso di sconto per attualizzare i flussi di cassa aziendali attesi senza debito (ovvero il costo medio ponderato del capitale) è fissato come segue:

io svk= io X D ck+ io X D zk X (1 ora),Se io kp? io Banca centrale +0,03

io svk= io X D ck+(io Banca centrale +0,03) X

D zk X (1-h) +[ i cr- (io Banca centrale +0,03)] ,

Seio kp? io Banca centrale +0,03) X D zk ,

se io cr> i Banca centrale +0,03

dove i è il tasso di sconto per (valutando le variazioni del) patrimonio netto dell’investitore;

d CK, d 3K - rispettivamente, le quote di finanziamento proprio e preso in prestito del progetto in esame;

io Banca centrale- tasso di rifinanziamento della Banca Centrale della Federazione Russa;

h - aliquota dell'imposta sugli utili (comprese le altre imposte applicate sugli utili);

icr - tasso di interesse sui contratti di credito conclusi o previsti durante il progetto.

In caso di più contratti di credito, il tasso di sconto è determinato come segue:

dove I kpj è il tasso di interesse sul j-esimo contratto di prestito;

j - 1,..., M - numeri di contratti di credito;

V kpj - volumi credito jx accordi.

Per le imprese particolarmente durature e con una vita utile di circa 20-25 anni, nella formula del costo medio ponderato variabile del capitale (tasso variabile di attualizzazione senza flussi di cassa debitori), è consentito prevedere instabilità nel tempo nella il costo del capitale preso in prestito sotto forma di tasso sui prestiti futuri. Se la società da valutare utilizza ampiamente prestiti esteri, il tasso variabile i kpt può essere inserito nella formula specificata al livello del tasso LIBOR previsto ed effettivo per il periodo corrispondente t.

Se durante la vita utile di progetti particolarmente a lungo termine si possono distinguere due o tre periodi lunghi, durante i quali i tassi i e i kpt saranno in un caso significativamente diversi e nell'altro caso ancora relativamente costanti all'interno di questi due o tre periodi, quindi per i periodi indicati potrebbe essere consigliabile valutare i tassi di sconto variabili utilizzando la formula del costo medio ponderato del capitale e applicare l'attualizzazione senza flussi di cassa di debito per gli anni inclusi nei periodi successivi (secondo o terzo) assegnati della vita utile, tassi i svk, che rappresenterebbe i valori medi ( ascendenti) dal tasso per il lungo periodo attuale e dai tassi per i precedenti lunghi periodi assegnati della vita dell'impresa.

Considerato che, in relazione a progetti di investimento (imprese) di particolare durata a lungo termine, il tasso di sconto pari al costo medio ponderato del capitale può variare da un prescelto lungo periodo della vita utile del progetto ad un altro di tale periodo, non solo a causa di dalla variabilità del tasso di prestito, ma anche dalle variazioni del tasso di sconto individuale i del capitale proprio della società (a causa dell'instabilità nel tempo del tasso di interesse nominale privo di rischio di base, che, a sua volta, si riflette spesso nel tasso di interesse rendimento dei titoli di Stato), la formula generale per il costo medio ponderato variabile del capitale della società investitrice assume la forma:

dove T è il numero di un periodo standard (uguale agli altri) lungo all'interno del periodo di vita utile T di un progetto particolarmente durevole;

T=1,..., n/L, L - il numero di periodi lunghi standard specificati nel periodo T;

R t è il rendimento medio previsto dei titoli di Stato su un periodo standard di lungo periodo pari al termine T;

D - premio per i rischi di progetto (discusso nella sezione sul tasso di sconto del capitale proprio);

d CKt e d ЗКt sono rispettivamente le quote di finanziamento proprio e di debito dell'impresa in questione previste nei periodi T;

h t è l'aliquota fiscale sugli utili prevista per un lungo periodo standard t.

Si sottolinea che utilizzando i flussi di cassa non debitori (DC BDt), oltre al costo medio ponderato del capitale come tasso di attualizzazione, il valore residuo dell'impresa, pari al valore previsto SC* del capitale proprio di l'impresa che la esegue (cioè il suo prezzo C), può essere determinato (senza tener conto delle eccedenze patrimoniali) solo dopo aver considerato il debito (capitale preso in prestito dall'impresa appaltatrice) dell'attività imprenditoriale dell'impresa che essa ha al momento della valutazione :

2. Metodo del flusso di cassa scontato

Il metodo dei flussi di cassa scontati (DCF) è più complesso, dettagliato e consente di valutare un oggetto in caso di ricezione di flussi di cassa instabili da esso, modellando tratti caratteriali le loro ricevute.

Il metodo DCF viene utilizzato quando:

Si prevede che i flussi di cassa futuri differiranno significativamente da quelli attuali;

Sono disponibili dati per giustificare l'entità dei futuri flussi di cassa derivanti dal settore immobiliare;

I flussi di entrate e spese sono stagionali;

L'immobile oggetto di valutazione è una grande struttura commerciale polifunzionale;

L'immobile è in costruzione o è appena stato costruito e messo in funzione: (o messo in funzione).

Il metodo dei flussi di cassa scontati è il metodo più universale per determinare il valore attuale dei flussi di cassa futuri. I flussi di cassa possono cambiare arbitrariamente, fluire in modo non uniforme e differire alto livello rischio. Ciò è dovuto alle specificità di un concetto come quello immobiliare. L'immobile verrà acquisito dall'investitore nell'isoporto principale di benefici condivisi in futuro. Un investitore vede una proprietà come un insieme di benefici futuri e valuta la sua attrattiva in termini di come il valore monetario di tali benefici futuri si confronta con il prezzo al quale la proprietà può essere acquistata.

Il metodo DCF stima il valore degli immobili sulla base del valore attuale del reddito, costituito dai flussi di cassa previsti e dal valore residuo.

Algoritmo di calcolo per il metodo DCF.

1. Determinazione del periodo di previsione.

La determinazione del periodo di previsione dipende dalla quantità di informazioni sufficienti per le previsioni a lungo termine. Una previsione eseguita attentamente consente di prevedere la natura dei cambiamenti nei flussi di cassa per un periodo più lungo.

Nella pratica valutativa internazionale, il periodo medio di previsione è di 510 anni; per la Russia, il valore tipico sarà un periodo di 35 anni. Si tratta di un periodo realistico per il quale è possibile fare una previsione ragionevole.

2. Previsione dell'entità dei flussi di cassa derivanti da un bene immobiliare per ciascun anno di previsione.

La previsione degli importi dei flussi di cassa, incluso lo storno, richiede:

· analisi approfondita basata sui rendiconti finanziari presentati dal cliente sulle entrate e sulle uscite dell'immobile in un periodo retrospettivo;

· studiare lo stato attuale del mercato immobiliare e la dinamica dei cambiamenti nelle sue principali caratteristiche;

· previsione dei ricavi e dei costi sulla base del conto economico ricostruito.

Quando si valuta un immobile utilizzando il metodo DCF, vengono calcolati diversi tipi di reddito derivante dalla proprietà:

1) reddito lordo potenziale;

2) reddito lordo effettivo;

3) risultato operativo netto;

4) flusso di cassa prima delle imposte;

5) flusso di cassa al netto delle imposte.

Il flusso di cassa al netto delle imposte è il flusso di cassa al lordo delle imposte meno i pagamenti imposta sul reddito proprietario dell'immobile. In pratica, i periti russi scontano il reddito anziché i flussi di cassa:

· CHOD (indicante che l'immobile è accettato come non gravato da debiti),

· flusso di cassa netto meno costi operativi, imposta fondiaria e ricostruzione,

· reddito imponibile.

Caratteristiche del calcolo del flusso di cassa quando si utilizza il metodo.

· L'imposta fondiaria (imposta sugli immobili), composta dall'imposta fondiaria e dall'imposta fondiaria, deve essere dedotta dal reddito lordo effettivo come parte delle spese operative.

· L'ammortamento economico e fiscale non costituisce un vero e proprio pagamento in contanti, pertanto non è necessario tenerne conto nella previsione del reddito.

· I pagamenti per il servizio del prestito (pagamento di interessi e rimborso del debito) devono essere detratti dal reddito operativo netto se si stima il valore dell'investimento della proprietà (per uno specifico investitore). Quando si valuta il valore di mercato di un immobile, non è necessario leggere i pagamenti del servizio mutuo.

· Le spese aziendali del proprietario dell'immobile devono essere detratte dal reddito lordo effettivo se sono finalizzate al mantenimento delle caratteristiche necessarie dell'immobile.

Così:

DVD = PVD - Perdite da superfici sfitte e riscossione affitti + Altri ricavi,

CHOD = DVD - OR - Spese aziendali del proprietario di beni immobili relative a beni immobili,

Flusso di cassa prima delle imposte = VAN - Investimenti di capitale - Servizio del prestito + Crescita del prestito.

Flusso di cassa per gli immobili al netto delle tasse =

Flusso di cassa prima delle imposte: pagamenti delle imposte sul reddito effettuati dal proprietario dell'immobile.

3. Calcolo del costo della reversione.

La reversione è il valore residuo di un oggetto quando cessa il flusso di reddito.

Il costo della reversione può essere previsto utilizzando:

1) assegnazione di un prezzo di vendita sulla base di un'analisi dello stato attuale del mercato, del monitoraggio del costo di oggetti simili e di ipotesi relative allo stato futuro dell'oggetto;

2) formulare ipotesi circa le variazioni del valore degli immobili durante il periodo di proprietà;

3) capitalizzazione del reddito per l'anno successivo a quello di fine del periodo di previsione, utilizzando un tasso di capitalizzazione calcolato in modo indipendente.

4. Determinazione del tasso di sconto.

Il tasso di sconto è il tasso di interesse utilizzato per calcolare il valore attuale di una somma di denaro ricevuta o pagata in futuro.

Il tasso di sconto riflette anche la relazione tra rischio e rendimento diversi tipi rischi inerenti a questa proprietà.

Il tasso di capitalizzazione è il tasso utilizzato per ridurre un flusso di reddito a un unico importo di valore. Tuttavia, a nostro avviso, questa definizione consente di comprendere l'essenza matematica di questo indicatore. Da un punto di vista economico, il rapporto di capitalizzazione riflette il tasso di rendimento dell'investitore.

In teoria, il tasso di sconto di un immobile dovrebbe tenere conto, direttamente o indirettamente, dei seguenti fattori:

· compensazione per investimenti liquidi e privi di rischio;

· compensazione del rischio;

· compensazione per scarsa liquidità;

· compensi per la gestione degli investimenti.

La relazione tra tassi nominali e reali è espressa dalle formule di Fisher.

I flussi di cassa e il tasso di sconto devono corrispondere tra loro ed essere calcolati allo stesso modo. I risultati del calcolo del valore attuale dei flussi di cassa futuri in termini nominali e reali sono gli stessi.

Nella pratica occidentale, per calcolare il tasso di sconto vengono utilizzati i seguenti metodi:

1) metodo di costruzione cumulativo;

2) un metodo per confrontare investimenti alternativi;

3) metodo di isolamento;

4) metodo di monitoraggio.

Il metodo di costruzione cumulativa si basa sulla premessa che il tasso di sconto è una funzione del rischio ed è calcolato come la somma di tutti i rischi inerenti a ciascuna specifica proprietà.

Tasso di sconto = tasso privo di rischio + premio per il rischio.

Il premio per il rischio viene calcolato sommando i valori di rischio insiti in un dato immobile.

Il metodo di confronto degli investimenti alternativi viene spesso utilizzato quando si calcola il valore dell'investimento di un immobile. Il tasso di sconto può essere preso come segue:

b il rendimento richiesto dall'investitore (fissato dall'investitore);

b il rendimento atteso su progetti alternativi e strumenti finanziari a disposizione dell'investitore.

Il metodo di allocazione: il tasso di sconto, come tasso di interesse composto, viene calcolato sulla base dei dati sulle transazioni completate con oggetti simili sul mercato immobiliare. Questo metodo è piuttosto laborioso. Il meccanismo di calcolo consiste nel ricostruire le ipotesi sul valore dei redditi futuri e quindi nel confrontare i flussi di cassa futuri con l'investimento iniziale (prezzo di acquisto). In questo caso, il calcolo varierà a seconda della quantità di informazioni iniziali e dell'entità dei diritti oggetto di valutazione.

Il tasso di sconto (al contrario del tasso di capitalizzazione) non può essere estratto direttamente dai dati di vendita, poiché non può essere calcolato senza identificare le aspettative dell'acquirente riguardo ai flussi di cassa futuri.

L'opzione migliore per calcolare il tasso di sconto utilizzando il metodo di allocazione è intervistare l'acquirente (investitore) e scoprire quale tasso è stato utilizzato per determinare il prezzo di vendita e come è stata costruita la previsione dei flussi di cassa futuri. Se il perito ha ricevuto integralmente le informazioni che gli interessano, può calcolare il tasso di rendimento interno (rendimento finale) di un oggetto simile. Sarà guidato dal valore risultante nel determinare il tasso di sconto.

Sebbene ogni immobile sia unico, sotto determinati presupposti è possibile ottenere tassi di sconto discreti coerenti con l'accuratezza complessiva delle previsioni per i periodi futuri. Tuttavia, si deve tenere conto del fatto che le transazioni di acquisto e vendita di tali oggetti comparabili dovrebbero essere selezionate come simili, il cui utilizzo esistente è il migliore e il più efficace.

L'algoritmo consueto per il calcolo del tasso di sconto utilizzando il metodo di allocazione è il seguente:

b modellazione per ciascun oggetto analogo per un certo periodo di tempo secondo lo scenario dell'uso migliore e più efficiente dei flussi di entrate e spese;

b calcolo del tasso di rendimento dell'investimento per l'oggetto;

b elaborare i risultati ottenuti con qualsiasi metodo statistico o esperto accettabile al fine di portare le caratteristiche dell'analisi all'oggetto da valutare.

ü il metodo di monitoraggio si basa sul monitoraggio regolare del mercato, monitorando i principali indicatori economici degli investimenti immobiliari sulla base dei dati delle transazioni. Tali informazioni devono essere raccolte in diversi segmenti di mercato e pubblicate regolarmente. Tali dati servono da guida per il perito e consentono un confronto qualitativo degli indicatori calcolati ottenuti con la media del mercato, verificando la validità di vari tipi di ipotesi.

Se è necessario tenere conto dell'impatto del rischio sull'importo del reddito, è necessario apportare modifiche al tasso di sconto nella valutazione dei singoli oggetti immobiliari. Se il reddito è generato da due fonti principali (ad esempio, dall'affitto di base e dai premi di interesse), una delle quali (l'affitto di base) può essere considerata garantita e affidabile, ad essa viene applicato un tasso di reddito e l'altra fonte viene attualizzata ad un tasso più elevato (quindi le indennità percentuali di dimensione dipendono dal volume del fatturato dell’inquilino e sono un valore incerto). Questa tecnica consente di tenere conto di diversi gradi di rischio quando si genera reddito da una proprietà. Per analogia si può tenere conto del diverso grado di rischio di ottenere un reddito da un immobile nel corso degli anni.

I periti russi calcolano molto spesso il tasso di sconto utilizzando il metodo cumulativo (formula). Ciò è spiegato dalla massima semplicità di calcolo del tasso di sconto utilizzando il metodo di costruzione cumulativa nelle attuali condizioni del mercato immobiliare.

5. Calcolo del valore di un immobile mediante il metodo DCF

Il calcolo del valore di un immobile utilizzando il metodo DCF viene effettuato utilizzando la formula:

Il costo della reversione deve essere attualizzato (secondo il fattore dell'ultimo anno di previsione) e aggiunto alla somma dei valori attuali dei flussi di cassa.

Pertanto, il valore dell'immobile è pari alla somma del valore attuale dei flussi di cassa previsti e del valore attuale del valore residuo (reversione).

Conclusione

La valutazione di mercato di un’azienda dipende in gran parte dalle sue prospettive. Nel determinare il valore di mercato di un'impresa, viene presa in considerazione solo quella parte del capitale che può generare reddito in una forma o nell'altra in futuro. Allo stesso tempo, è molto importante in quale fase dello sviluppo aziendale il proprietario inizierà a ricevere questo reddito e a quale rischio è associato. Tutti questi fattori che influenzano la valutazione aziendale possono essere presi in considerazione utilizzando il metodo dei flussi di cassa attualizzati.

La determinazione del valore di un'azienda utilizzando il metodo dei flussi di cassa attualizzati si basa sul presupposto che un potenziale investitore non pagherà per l'attività più del valore attuale dei futuri utili derivanti da tale attività. Il proprietario non venderà la sua attività per meno del valore attuale dei guadagni futuri previsti. Come risultato dell'interazione, le parti raggiungeranno un accordo su un prezzo di mercato pari al valore attuale del reddito futuro.

Questo metodo di valutazione è considerato il più accettabile dal punto di vista delle motivazioni dell'investimento, poiché qualsiasi investitore che investe denaro in un'impresa operativa alla fine acquista non un insieme di beni costituito da edifici, strutture, macchinari, attrezzature, beni immateriali, ecc., ma un flusso di reddito futuro che gli permette di recuperare il suo investimento, realizzare un profitto e aumentare il suo benessere. Da questo punto di vista, tutte le imprese, indipendentemente dal settore dell'economia a cui appartengono, producono solo un tipo di merce: il denaro.

Il metodo dei flussi di cassa attualizzati può essere utilizzato per valutare qualsiasi attività esistente. Tuttavia, ci sono situazioni in cui fornisce oggettivamente il risultato più accurato del valore di mercato di un'impresa.

L'uso di questo metodo è più giustificato per valutare le imprese che hanno una certa storia di attività economica (preferibilmente redditizia) e si trovano in una fase di crescita o di sviluppo economico stabile. Questo metodo è meno applicabile alla valutazione delle imprese che subiscono perdite sistematiche (anche se un valore aziendale negativo può essere un dato di fatto per prendere decisioni di gestione). Dovrebbe essere usata una ragionevole cautela nell’utilizzare questo metodo per valutare nuove imprese, anche quelle promettenti. La mancanza di dati storici sugli utili rende difficile prevedere oggettivamente i futuri flussi di cassa di un'azienda.

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