Utføre rutinemessige reparasjoner i en bygård. Reparasjon av husinnganger er forvaltningsselskapets ansvar

Et borettslag kan også fungere som kunde av arbeidet (artikkel 740 i Civil Code).

Hvis det ikke er reparasjon

Uærligheten til reparatører og temaet for fornærmede innbyggere har lenge blitt snakk om byen. For å håndtere problemene og løse reparasjonsproblemet, må innbyggerne ta følgende handlinger:

• Kontakt forvaltningsselskapet direkte - dets representant er forpliktet til å utarbeide en passende handling, på grunnlag av hvilken arbeid skal utføres (eller mangler skal elimineres).
• Hvis reparasjoner ikke utføres, sender innbyggerne først en klage til selskapet selv, og deretter til kommunen (bolig- og kommunalavdelingen i byadministrasjonen). Høyeste klagemyndighet er Hoveddirektoratet for Boligtilsyn.
• Beboere kan kreve eliminering av alle problemer eller omfattende reparasjoner i samsvar med en avtale med forvaltningsselskapet, og i tilfelle avslag, gå til retten.
• Beboere har også rett til ensidig å endre et forvaltningsselskap som har unnlatt å oppfylle sine forpliktelser.

Vedtaket fattes på en generalforsamling ved utgangen av inneværende år (boliglovens artikkel 162). Alle dokumenter skal overføres til det nye forvaltningsselskapet eller en av eierne (hvis direkte forvaltning er valgt).

Beslutningen om å gjennomføre Vedlikehold bygård er også kompetent til å akseptere råd fra et gitt hus hvis han har de nødvendige fullmakter. Samtidig må leilighetseiere bestemme listen over arbeider som er inkludert i den nåværende renoveringen av huset, samt mengden av deres finansiering og betingelsene for gjennomføring. Ovennevnte saker avgjøres av eierne på en generalforsamling. Den endelige avgjørelsen treffes med flertall. Først etter dette blir dagens reparasjoner av huset utført.

Definisjon av nåværende reparasjon - hva er det?

Hva gjelder nåværende reparasjoner? Fra bestemmelsene i paragraf 12 i reglene for vedlikehold av felles eiendom i en leilighetsbygning, godkjent ved dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen nr. 491 av 13. august 2006 (heretter referert til som reglene), følger det at eiere av leiligheter i bygningen har rett til selvstendig å reparere felleseiendommen eller tiltrekke seg andre personer for dette. Gjeldende reparasjoner av felles eiendom i en bygård utføres under hensyntagen til det valgte forvaltningsalternativet for denne bygningen.

I henhold til paragrafene 11 og 16 i reglene kan vedlikehold av boliger og pågående reparasjoner sikres ved:

Gjeldende reparasjoner i samsvar med artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode Huseierforeninger og spesialiserte forbrukerkooperativer er autorisert til å utføre rutinemessige reparasjoner av en leilighetsbygning på egen hånd eller tiltrekke andre personer til å utføre det relevante arbeidet.

I tillegg, i henhold til artikkel 162 i den russiske føderasjonens boligkode, inkluderer avtalen med forvaltningsorganisasjonen en liste over arbeider (tjenester) som inkluderer nåværende reparasjoner av huset, samt prosedyren for å endre det, mengden av gebyret, og reglene for å lage det.

Det er verdt å merke seg at i samsvar med artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode, er organisasjoner som er involvert i vedlikehold (vedlikehold) av hus forpliktet til å overholde etablerte regler og krav til de aktuelle aktivitetene.

Liste over arbeider med vedlikehold og nåværende reparasjoner av boliger:

• Arbeid med belysning av felles eiendom.
• Renhold av fellesarealer i henhold til sanitærstandarder.
• Landarbeider i områder nær en bygård (landskapsarbeid).
• Samling husholdningsavfall, samt deres fjerning uavhengig eller ved hjelp av passende selskaper.
• Overholdelse av brannsikkerhetstiltak.
• Sikre at lokalene opprettholder lovlige temperatur- og fuktighetsnivåer.
• Inspeksjon av felles lokaler for å identifisere manglende overholdelse av standarder, samt de som truer beboernes liv, helse og bekvemmelighet.
• Rettidig gjennomføring av rutinemessige og planlagte reparasjoner. Klargjøring til bruk av felles eiendom.

I henhold til artikkel 154 i den russiske føderasjonens boligkode inkluderer sammensetningen av betalingen for vedlikehold av boareal et bidrag for nåværende reparasjoner av en bygård. Samtidig, i samsvar med artikkel 39 i den russiske føderasjonens boligkode, betaler eiere for vedlikehold av felles eiendom i forhold til deres personlige andeler i strukturen til felles eiendom. I denne forbindelse bidrar de:

• betaling for reparasjoner (vedlikehold) av boareal i en bygård (hvis bygningen administreres av en forvaltningsorganisasjon eller direkte av eierne av lokalene);
• bidrag og obligatoriske innbetalinger til kontoen til HOA eller spesialisert forbrukersamvirke. Hvis leilighetseiere ikke er medlemmer av disse organisasjonene, betaler de et gebyr for reparasjon (vedlikehold) av boarealet (inkludert for nåværende reparasjon av en bygård) i samsvar med vilkårene i avtaler inngått med disse organisasjonene. Denne prosedyren er etablert av artikkel 155 i RF Housing Code.

Er takreparasjon og dørskifte en større eller rutinemessig reparasjon?

Er det forskjell på type arbeid, dvs. Er arbeidstypene forskjellig mellom nåværende reparasjoner og større reparasjoner?

Vedlikehold– periodisk utført arbeid på fullstendig restaurering eller utskifting bestanddeler og enheter eller arbeid med delvis restaurering av grunnleggende strukturer og mekanismer. Stor renovering- Dette er en komplett erstatning verktøynettverk eller bygningskonstruksjoner av en bygning eller del av en konstruksjon. I dette tilfellet er årsaken til rutinemessige reparasjoner å eliminere eksterne defekter og forhindre at situasjonen forverres. Ved større ombygging gjøres det når bygget er blitt gammelt, utslitt og ikke lenger utfører sine funksjoner. Større reparasjoner inkluderer for eksempel utskifting av et lekkert tak, og nåværende reparasjoner inkluderer utskifting dekorative fliser På badet.

God ettermiddag kjære venner. I denne artikkelen vil vi snakke om hvordan du organiserer rutinemessige reparasjoner av inngangen til en bygård (MKD), hvordan du får forvaltningsselskapet (MC), styret i en huseierforening (HOA) eller eiendom (TSN) til å utføre slike reparasjoner.

Inngangspartiet er et fellesrom som eies av alle sameiere i sameie, avhengig av andelen leilighetsareal i den alminnelige boligmassen til bygården.

Vi er ved inngangen hver gang vi forlater leiligheten eller går tilbake til den. Derfor er enhver beboer i huset interessert i å sørge for at inngangen er ren, velstelt, lukter godt, er vakker og trygg.

Vi bestiller aktuelle reparasjoner

Noen ganger, når du besøker venner eller slektninger og går inn i inngangen deres (og for noen, din egen) ser du gru: maling og kalk som henger i filler, skallede flekker, ødelagte fliser og trapper med fliser, ødelagte postkasser, knuste vinduer og dører .

Og på spørsmål om hvorfor de ikke gjør reparasjonene for deg, klager innbyggerne på forvaltningsselskapet eller huseierforeningen, som utsetter starten av reparasjoner. La oss finne ut hvordan du kan få fart på organisasjonen som forvalter din felles boligeiendom. Faktisk, i tilfelle av en slik holdning til eiendommen din, kan vi si at forvaltningsselskapet ikke oppfyller sine forpliktelser i henhold til kontrakten, og det må erstattes med et mer effektivt.

Vi vil at det skal være vakkert

Det er et slikt lovgivningsdokument - resolusjon fra den russiske føderasjonens statskomité for konstruksjon og bolig og kommunal sektor datert 27. september 2003 nr. 170, som sier at hyppigheten av kosmetiske reparasjoner ved inngangen er 3-5 år, som avhenger av bygningens faktiske slitasje og klassifiseringer. Selv om det kan være unntak.

For eksempel er huset vårt mer enn 5 år gammelt, men tilstanden på inngangen er veldig god, så vi har nektet å utføre rutinereparasjoner for tredje år på rad. Ingen ødelegger inngangen vår, alle beboerne kjøpte leilighetene sine for egne midler, derfor har vi en så omsorgsfull holdning.

Vanskeligere er det for de som har naboer som har fått bolig gjennom sosialhjelp. Slike "kamerater" har ikke for vane å ta vare på verken sin egen eller andres eiendom, og man kan bare sympatisere med sine naboer. Og i slike innganger der slike individer bor, kan reparasjoner gjøres selv hvert år - det vil fortsatt ikke være noen mening.

Hvem trenger reparasjoner?

Det er nødvendig å skille mellom nåværende og større reparasjoner. På hvis regning utføres løpende reparasjoner? Forvaltningsselskaper eller HOA-er har ikke rett til å samle inn penger separat for gjennomføringen, fordi dens kostnad er inkludert i tariffen for vedlikehold og reparasjon av fellesarealer.

Med noen unntak, hvis du for eksempel når du utfører oppussing ønsker å installere dyrere lamper eller leie inn en kunstner til å male veggene - i dette tilfellet må du punge ut mer.

Forvaltningsselskapet vil ikke kunne nekte løpende reparasjoner på bakgrunn av at forvaltningsavtalen ikke inneholder en klausul om gjennomføringen. For å starte rutinereparasjoner, må du holde et møte med beboere, bestemme typer arbeid, skrive et brev eller en uttalelse til forvaltningsselskapet, som indikerer plasseringen av arbeidet (for eksempel inngang nr. 2 til bygningen på Sovetskaya St. ., 44), datoen for siste reparasjon (hvis noen), liste over arbeid som må utføres.

Søknaden skal underskrives av alle boligeiere av inngangen der det planlegges utbedring, eller av hele huset dersom alle innganger trenger utbedring. Ikke glem å velge en representant fra beboerne, som vil få delegert myndighet til å kontrollere den innvendige renoveringsprosessen og signere alle dokumenter fra beboernes side.

Uerklært krig

La oss først undersøke hva som er inkludert i listen over jobber som kan defineres som nåværende eller pusse opp og angi i søknaden:

• Maling, kalking, sparkling av tak og vegger;
• Feilsøking og maling av heiskabiner;
• Utskifting og maling av elektriske tavler plassert i hver etasje;
• Reparasjon eller utskifting inngangsdør, reparasjon av inngangsåpningen, døråpningssystemer;
• Gulv reparasjon og utskifting gulvfliser;
• Maling av radiatorer og varmerør;
• Feilsøking, utskifting eller maling av postkasser;
• Utskifting og maling av trapperekkverk;
• Hvis tilgjengelig, bytt deler av søppelsjakten og mal den;
• Montering, utskifting eller maling av rekkverk ved inngangen til inngangen;
• Reparasjon eller utskifting vindusrammer, glass;
• Utskifting eller reparasjon av lamper;
• Bytte eller male oppkjørselens kalesje;
• Mindre elektriske reparasjoner, bytte ut ledninger, legge dem i spesielle bokser.

Du kan legge til ytterligere detaljer, det viktigste er at de ikke er relatert til typer større reparasjoner: demontering og installasjon av tekniske systemer, heisutstyr, tak, kjellere, fundamenter og fasader til huset.

Tanks buldret over feltet

Vi fyller ut søknaden i to eksemplarer: på det ene skal sekretæren i ledelsens resepsjon registrere søknaden din, sette på ditt andre eksemplar det innkommende nummeret, datoen søknaden ble mottatt, et segl og hennes signatur.

For å være på den sikre siden, send en kopi av den registrerte søknaden din til det offentlige mottaket til by- eller distriktsadministrasjonen, som indikerer at søknaden ble sendt av dem for å overvåke gjennomføringen.

Vi begynner å vente 15 dager, hvor forvaltningsselskapet må gi deg svar på om reparasjoner vil bli utført, når og i hvilken grad. Hvis forvaltningsselskapet går med på å utføre reparasjoner, smiler og vinker vi. Hva vil vi gjøre hvis straffeloven nekter oss?

Jeg pakker deg inn, sover deg i søvn

Det er klart at forvaltningsselskapet ikke ønsker å skille seg med slike hardt opptjente penger og vil begynne å føre en verbal kamp. For eksempel vil de si at de ikke har penger til reparasjoner fordi det bor skyldnere i inngangen.

De sier at før de alle har betalt ned gjelden, vil vi ikke gjøre noen reparasjoner. Straffeloven er uoppriktig: ingen tok fra seg retten til å kreve leie fra skyldnere, inkludert rettslig prosedyre, og hun bør ikke flytte sitt ansvar for å jobbe med skyldnere til tredjeparter.

Hvis forvaltningsselskapet avslo deg, eller ikke reagerte på noen måte på søknaden din, må du skrive en klage til Statens boligtilsyn i byen eller distriktet om manglende handling fra forvaltningsselskapet ditt. Klagen skal også utferdiges i to eksemplarer, rekommandert og på det andre eksemplaret settes innkommende nummer, segl og underskrift til den kontrollansvarlige som tok klagen til følge.

Hvis du har sendt en klage til i elektronisk format, så skal du motta et svar på e-post om at klagen din er akseptert for behandling og et registreringsnummer. Du bør få svar innen 30 dager.

Dersom Statens boligtilsyn viser seg å være maktesløs og straffeloven fortsetter å gjøre motstand, har du rett til å anke til magistratsretten med kraverklæring, for forsiktighets skyld, og indikerer i den et krav om erstatning for moralsk skade.

Hvis dokumentene er utformet riktig, vil du definitivt vinne rettssaken. Forvaltningsselskapet vil prøve å ikke bringe saken inn for retten, for hvis det taper, kan dets lisens bli tilbakekalt og kontoene kan bli sperret.

Hurra, vi skal ha reparasjoner

Så du vant, og administrasjonsselskapet gikk med på å reparere inngangen din. Det neste trinnet er å tegne et defekt ark, der du prøver å liste opp alt som må gjøres, selv mindre arbeid, ellers vil ikke byggeteamet gjøre dem, siden de ikke er på arket.

Representanter fra forvaltningsselskapet og fra beboerne skal signere erklæringen. Deretter utarbeides og undertegnes en attest om igangsetting av reparasjonsarbeid, som inneholder en arbeidsplan. Forvaltningsselskapet inngår kontrakt med byggherrene, eller det utfører reparasjoner med egne ansatte. Arbeidsestimatet som indikerer prisen er også utarbeidet av forvaltningsselskapet. Beboere må kontrollere reparasjonsprosessen; hvis arbeidere bryter teknologi eller forsinker tidsfrister, bør de umiddelbart klage til forvaltningsselskapet.

Når reparasjonene er fullført, blir det utarbeidet et Arbeidsgodkjenningssertifikat, og etter signering kan du glemme reparasjonen de neste 3-5 årene, og eventuelle mindre feil som identifiseres må rettes enten selv eller for egen regning .

I sovjetisk tid Beboere måtte på samme måte banke på terskelene til boligavdelinger og distriktsutvalg, fordi midler til større reparasjoner ble bevilget av staten, og de måtte flytte tjenestemenn for å få i gang reparasjonene.

Kvaliteten var naturligvis dårlig. Nå i denne forbindelse er det enklest for innbyggere i en HOA eller TSN; de administrerer sitt eget fond. Og for alle andre hender det at de må løpe.

Med dette sier jeg farvel til deg. Jeg håper at emnet som berøres er nødvendig, så abonner på nye artikler på nettstedet vårt og gi en lenke til det til venner og slektninger på sosiale nettverk. Og vi vil prøve å gjøre artiklene våre informative og nyttige.

I. S. Zuikov,
k.e. Sc., ekspert "BG"

Publisert i "Regnskapsavis" nr. 12/2016

De siste to årene har oppmerksomheten til eksperter i regnskapsmiljøet vært fokusert på denne typen reparasjoner av felles eiendom i en bygård (AMD), for eksempel større reparasjoner. I denne forbindelse falt en annen viktig type reparasjon - strøm - nesten ut av syne. Det må sies at tidligere ikke var spørsmålet om å utføre rutinereparasjoner i en bygård administrert av en HOA fullt dekket. Dette forklarer i stor grad skrivingen av denne artikkelen.

Nåværende reparasjoner av en bygning inkluderer et sett med konstruksjonsmessige, organisatoriske og tekniske tiltak for å eliminere funksjonsfeil (gjenoppretting av drift) av elementer, utstyr og tekniske systemer i bygningen for å opprettholde driftsytelsen (paragraf 4 i ingressen til seksjon II av reglene og standarder teknisk drift boligmasse, godkjent. Vedtak fra Russlands statskonstruksjonskomité datert 27. september 2003 nr. 170 (heretter referert til som regler nr. 170)). Den anbefalte listen over arbeider relatert til rutinereparasjoner er gitt i vedlegg nr. 7 til regel nr. 170:

1. Fundamenter
Eliminering av lokale deformasjoner, forsterkning, restaurering av skadede områder av fundamenter, ventilasjonskanaler, blinde områder og innganger til kjellere.

2. Vegger og fasader
Tetting av skjøter, tetting og restaurering av arkitektoniske elementer; endre deler av kledning trevegger, reparasjon og maling av fasader.

3. Gulv
Delvis forskyvning individuelle elementer; tette sømmer og sprekker; styrking og farging.

4. Tak
Styrking av treelementer sperresystem, antiseptisk og antiperasjon; feilsøking av stål, asbestsement og andre tak, erstatte avløpsrør; reparasjon av vanntetting, isolasjon og ventilasjon.

5. Vindu- og dørfyllinger
Utskifting og restaurering av enkeltelementer (enheter) og fyllinger.

6. Leilighetsskillevegger
Styrke, endre, tette enkeltområder.

7. Trapper, balkonger, verandaer (paraplyer-visirer) over inngangene til inngangene, kjellere, over balkongene i de øvre etasjene
Restaurering eller utskifting av enkelte seksjoner og elementer.

8. Gulv
Utskifting og restaurering av enkeltseksjoner.

9. Ovner og ildsteder
Feilsøkingsarbeid.

10. Innredning
Restaurering av etterbehandling av vegger, tak, gulv i separate seksjoner i inngangene, tekniske rom, i andre alminnelige bygningsmessige hjelpelokaler og serviceleiligheter.

11. Sentralvarme
Installasjon, utskifting og restaurering av funksjonalitet av enkeltelementer og deler av elementer interne systemer sentralvarme, inkludert husfyrrom.

12. Vannforsyning og avløp, varmtvannsforsyning
Installasjon, utskifting og restaurering av funksjonalitet av enkeltelementer og deler av innvendig vannforsyning og avløpsanlegg, varmtvannsforsyning, inkludert pumpeenheter i boligbygg.

13. Strømforsyning og elektriske apparater
Installasjon, utskifting og restaurering av drift av bygningens elektriske forsyning, med unntak av apparater og apparater inne i leiligheten, unntatt elektriske komfyrer.

14. Ventilasjon
Utskifting og gjenoppretting av funksjonaliteten til det interne ventilasjonssystemet, inkludert viftene selv og deres elektriske stasjoner.

15. Søppelrenner
Gjenopprette funksjonaliteten til ventilasjons- og spyleanordninger, avfallsventildeksler og portanordninger.

16. Spesielle felleshustekniske innretninger
Utskifting og restaurering av elementer og deler av spesialelementer tekniske enheter, utført av spesialiserte foretak under en kontrakt med eieren (organet som er autorisert av ham) eller med en organisasjon som betjener boligmassen, i henhold til forskrifter fastsatt av produsenter eller relevante industridepartementer (avdelinger) og avtalt med statlige tilsynsmyndigheter.

17. Utvendig landskapsarbeid
Reparasjon og restaurering av ødelagte deler av fortau, innkjørsler, stier, blinde områder av gjerder og utstyr for sports-, bruks- og rekreasjonsområder, plattformer og skur for avfallscontainere.

Før de utfører rutinereparasjoner, må HOA-medlemmer finne finansieringskilden. Den vanligste, men ikke den eneste, metoden er å opprette et fond i HOA for pågående reparasjoner, hvis godkjenning av prosedyren for dannelse og bruk faller innenfor kompetansen til generalforsamlingen for medlemmer av partnerskapet (klausul 5, Del 2, artikkel 145 i den russiske føderasjonens boligkode). På samme møte er det nødvendig å bestemme perioden for pågående reparasjoner (sett en dato etter hvilken det vil være nok midler til reparasjoner). Men å holde nettopp dette møtet er ikke nok.

Gjeldende reparasjoner utføres på grunnlag av en beslutning fra generalforsamlingen av lokaleiere, vedtatt med flertall av det totale antall stemmer som deltar på møtet (klausul 4.1, del 2, artikkel 44 i den russiske boligkoden Føderasjon). Eiere av lokaler er pålagt å godkjenne på en generalforsamling en liste over tjenester og arbeider, vilkårene for levering og gjennomføring, samt beløpet for deres finansiering (klausul 17 i reglene for vedlikehold av felles eiendom i en bygård , godkjent ved dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 13. august 2006 nr. 491 (heretter referert til som reglene nr. 491)).

Merk
Ved første øyekast kan det se ut til at det på møter (av HOA-medlemmer og lokaleiere) er duplisering av vedtak, men det er ikke slik, siden det er én ting å fastslå. et fond for å utføre rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i en bygård, og noe helt annet – å utføre spesifikke pågående reparasjoner (absolutt ikke den siste i en bygårds historie).

Eiere av lokaler har rett til uavhengig å utføre handlinger for å reparere felles eiendom eller engasjere andre personer til å yte tjenester og utføre reparasjonsarbeid, under hensyntagen til den valgte metoden for å administrere leilighetsbygg (klausul 12 i regel nr. 491). I HOA sikres gjennomføring av rutinemessige reparasjoner av felleseiendom i leilighetsbygget ved medlemskap av lokaleiere i interessentskapet og inngåelse av avtaler med eiere av lokaler som ikke er medlemmer av HOA (pkt. "h", paragraf 11, paragraf 16 i regel nr. 491). Huseierlag kan foreta rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i huset på egen hånd eller engasjere på grunnlag av kontrakter personer som utfører aktuelle typer arbeid.

Samtidig må huseierforeningen sikre de normativt etablerte kravene for vedlikehold og service av boligmassen (del 2.2 av artikkel 161 i den russiske føderasjonens boligkode).

I henhold til punkt 1, del 2, art. 154 i den russiske føderasjonens boligkode, er gebyret for nåværende reparasjoner inkludert i gebyret for vedlikehold av boliglokaler. Dette tilsier at det ikke kan opprettes et eget fond for finansiering av løpende reparasjoner, siden finansieringen av slike reparasjoner er gitt av estimat for HOAs inntekter og utgifter for et bestemt år. De planlagte midlene vil bli overført til driftskontoen til HOA og akkumuleres der til starten av pågående reparasjoner. I denne forbindelse er det nødvendig å planlegge rutinemessig vedlikehold. For å sikre at midlene som samles inn til reparasjoner ikke forblir på brukskontoen i lang tid uten bevegelse, må de brukes i etapper. For eksempel er midlene akkumulert over flere måneder nok for de planlagte reparasjonene av gulvene i inngangen - derfor må slike reparasjoner utføres. Denne tilnærmingen lar deg pådra deg mindre inflasjonstap når du samler midler til pågående reparasjoner. Selvfølgelig, med denne tilnærmingen er det nødvendig å ta hensyn til mange faktorer, for eksempel sesongfaktoren. Det er uakseptabelt å reparere gulvene i inngangspartiet i sommerperioden, og å reparere fasade eller blinde områder i bygården i den regnfulle høstperioden.

Det skal bemerkes at eiere av lokaler bærer kostnadene ved vedlikehold av felleseiendom (inkludert løpende reparasjoner) i forhold til sine andeler i sameieretten til denne eiendommen ved å foreta pliktige innbetalinger og bidrag fra HOA-medlemmer. Samtidig betaler eiere som ikke er medlemmer av partnerskapet et gebyr for vedlikehold og reparasjon av boliglokaler i samsvar med avtaler inngått med HOA (Del 1–3, artikkel 39 i den russiske føderasjonens boligkode, klausul 28 i regel nr. 491, del 5, 6 i art. 155 boligkode for den russiske føderasjonen).

Eksempel 1
La oss si at arealet av boliglokaler i en bygård er 5000 kvadratmeter. m. På generalforsamlingen bestemte medlemmene av HOA å kreve et gebyr for vedlikehold av boliglokaler på 15 rubler. fra en kvm. m (inkludert 2 rubler for nåværende reparasjoner).

I regnskapsføringen vil periodisering av gebyrer for vedlikehold av boliglokaler reflekteres sammen med betalinger for bruk og andre tjenester i debitering av underkonto 76-11 «Oppgjør med eiere av lokaler for forbrukt bruk og for beløp for vedlikehold av boliglokaler " og i kreditten til underkonto 86-1 "Målkvitteringer fra eiere av lokaler for vedlikehold av boliglokaler og for forbrukte verktøy," og kvitteringen er i debet av konto 51 "Løpende konti" og kreditten til underkonto 76 -11. På slutten av måneden vil det således bli mottatt totalt 75 000 rubler for å dekke de estimerte utgiftene. (5000 × 15), hvorav 10 000 rubler vil bli brukt på nåværende reparasjoner. (5000 × 2).

For å utføre rutinereparasjoner er det bedre å involvere et reparasjons- og byggefirma som er medlem av en selvregulerende organisasjon og har den nødvendige tillatelsen til å utføre de typer arbeid som er planlagt i HOA. Etter endt arbeid undertegner styrets leder i HOA eller annen person som på vegne av alle eiere av lokaler i bygården har fullmakt til å delta i overtakelse av arbeider med løpende reparasjoner, undertegner aksept av tjenester som tilbys og (eller) arbeid utført på vedlikehold og nåværende reparasjoner av felles eiendom i huset, hvis form er godkjent etter ordre fra Byggedepartementet i den russiske føderasjonen datert 26. oktober 2015 nr. 761/pr.

Eksempel 2
I henhold til kontrakten utfører et reparasjons- og byggefirma rutinemessige reparasjoner av felleseiendommen til en bygård som administreres av en HOA. Kostnaden for arbeidet var 118 000 rubler. (inkludert mva. RUB 18.000). Midler til reparasjonene ble akkumulert på driftskontoen til HOA som et resultat av at de mottok dem som en del av betalingen for vedlikehold av boliglokaler.

I henhold til Instruks for bruk av kontoplanen regnskap finansielle og økonomiske aktiviteter til organisasjoner, godkjent. Etter ordre fra finansdepartementet i den russiske føderasjonen datert 31. oktober 2000 nr. 94n, bruker organisasjoner hvis aktiviteter ikke er relatert til produksjonsprosessen konto 26 "Generelle forretningsutgifter" for å oppsummere informasjon om kostnadene ved å utføre denne aktiviteten. I dette tilfellet reflekteres kostnadene ved utbedring av felles eiendom i bygården i debet av konto 26 og kreditering av konto 60 "Oppgjør med leverandører og entreprenører".

Når det gjelder merverdiavgift, er interessentskapet fritatt for å betale denne på grunnlag av ledd. 30 punkt 3 art. 149 i den russiske føderasjonens skattekode, derfor, når entreprenøren presenterer merverdiavgiftsbeløpet på arbeidet som er utført på den nåværende reparasjonen av felleseiendommen til en leilighetsbygning, tar HOA dette skattebeløpet i betraktning i kostnadene for arbeidet utført i kraft av paragraf 2 i art. 170 Skattekode for den russiske føderasjonen.

Følgende oppføringer skal gjøres i regnskapet.

Debet 26 Kreditt 60– 118.000 rubler. – reparasjonsarbeid utført av entreprenøren er akseptert;
Debet 60 Kreditt 51– 118.000 rubler. – betalt for reparasjonsarbeid utført av entreprenøren.

Det skal bemerkes at kostnadene ved løpende reparasjoner innkrevd på konto 26 som en del av andre kostnader gruppert på denne kontoen bør reflekteres i månedens endelige omsetning som debitering av underkonto 86-1 og kreditering av konto 26.

Avslutningsvis vil vi si at det er mulig å utføre rutinemessige reparasjoner av felles eiendom i en bygård uten involvering av en entreprenør og for mindre penger, men medlemmer av HOA bør, når de tar en beslutning på en generalforsamling om å utføre rutinemessige reparasjoner, stille seg følgende spørsmål: hvem vil være ansvarlig for å forårsake skade på beboernes eiendom eller helseskade, som kan oppstå som et resultat av dårlig utførte rutinereparasjoner av ukvalifiserte personer?

Også om dette temaet.

Lesetid: 6 minutter

Alle elementer i et bolighus slites under bruk. Av denne grunn er det noen ganger behov for en større overhaling - en fullstendig utskifting av defekt utstyr og strukturer. Arbeid med å gjenopprette lokalene til akseptabel stand inngår i rutinereparasjoner av en bygård.

Renovering av leilighetsbygg

Reparasjon av en bygård er et sett med konstruksjons- og andre tekniske tiltak, hvis formål er å eliminere identifiserte feil eller gjenopprette funksjonaliteten til elementer, utstyr og tekniske systemer i boliglokaler.

Etter at reparasjoner er utført, skal leilighetsbygget overholde boligforskrifter og standarder og være egnet for beboelse.

Reparasjoner kan enten være større eller nåværende. Hver av dem har et eget budsjett, sin egen prosedyre for å bruke midler og en tidsplan for å fullføre arbeidet.

Konseptet med nåværende reparasjoner og dets forskjeller fra store

Nåværende reparasjoner er et sett med tiltak for å opprettholde boligmassen, utført av ansvarlige organisasjoner for å opprettholde en tilfredsstillende tilstand av leilighetsbygg, eliminere feil som hindrer sikkerheten og komforten til beboerne.

Arbeid innenfor rammen av løpende reparasjoner utføres for beboernes regning. For å gjøre dette, i betalingskvitteringen verktøy en spesiell utgiftslinje er inkludert.

Hyppigheten av reparasjonsarbeid avhenger av tilstanden til huset, graden av slitasje og typen boligbygg: er det et murhus eller et panelhus, og så videre.

Ekstraordinære restaureringsarbeider kan utføres etter befaring av lokalene.

Det er ikke vanskelig å forstå hva nåværende reparasjoner av felles eiendom i en bygård er, gitt utvalget av problemer som løses med dens hjelp. Det utføres derfor løpende arbeid i forhold til:

• vegger og tak;
• varmt og kaldt vannforsyningsrør utenfor leiligheter;
• gass ​​og elektrisk utstyr;
• heis;
• kjeller

Forskjellen mellom nåværende og større reparasjoner er at i det første tilfellet er arbeidet rettet mot å utføre støttetiltak, for eksempel å eliminere taklekkasjer flere steder, og i det andre - å erstatte og restaurere bærende, omsluttende og kommunikasjonskonstruksjoner. (fullstendig takskifte).

Store overhalinger inkluderer:

• takskifte;
• komplett utskifting av varme stigerør og kaldt vann;
• utskifting av vindu;
• kledning av fasade på et bygg mv.

I tillegg skiller dagens reparasjoner seg fra større reparasjoner når det gjelder frekvensen av gjennomføringen. Den første utføres når et problem oppdages, mens den andre utføres strengt i henhold til tidsplanen og finansieres fra et eget fond.

Lovverket

Juridisk regulering av aktiviteter for gjennomføring av nåværende reparasjoner begynner med normene i den russiske føderasjonens boligkode (heretter referert til som den russiske føderasjonens boligkode). Så i samsvar med art. 153 Boligkode for den russiske føderasjonen fysisk og juridiske enheter må betale for løpende reparasjoner i tide. Denne forpliktelsen oppstår fra tidspunktet for registrering av eierskap til lokalene.

I henhold til bestemmelsene i art. 155 i den russiske føderasjonens boligkode, gebyrer for nåværende reparasjoner, så vel som for vedlikehold av boliger, må betales månedlig innen 10.

Betalingsplanen kan etableres innenfor rammen av et kontraktsforhold med serviceorganisasjonen.

Kontrakten fastsetter også arbeid knyttet til pågående reparasjoner. Deres anbefalte liste er angitt i regler og standarder for teknisk drift av boligmassen, godkjent ved dekret fra Statens byggekomité datert 27. september 2003 nr. 170.

Enkelte forhold gjenspeiles også i Regjeringsvedtak nr. 491 datert 13. august 2006. Den angir for eksempel spesifikasjonene for å utføre inspeksjoner av lokaler for å identifisere feil.

Hvem er ansvarlig for å organisere arbeidet

Organisasjonen som betjener huset er ansvarlig for å utføre rutinemessige reparasjoner:

• boligbyggelag (HBC).

For eksempel må en huskontrakt med et forvaltningsselskap inneholde egne bestemmelser som regulerer:

• hyppighet av inspeksjoner av lokaler, samt registrering av resultatene deres;
• hyppighet av tiltak for å reparere felles eiendom;
• liste over verk;
• krav til tidspunkt for reparasjoner, samt til organisasjonene som utfører dem.

Reparasjonsarbeid utføres av ansatte hos entreprenører som har inngått avtale med firmaet som betjener bygården.

Entreprenøren kan velges ut fra resultatene av en utlyst eller borettslagskonkurranse. Servicebedriften må følge med på fremdriften i arbeidet og deretter akseptere resultatet.

Hvem tar beslutningen om å utføre rutinereparasjoner?

I samsvar med paragrafene. 4.1 punkt 2 art. 44 i den russiske føderasjonens boligkode, tas beslutningen om å utføre rutinemessige reparasjoner på en generalforsamling av lokaleiere. For å gjøre dette er det nødvendig å oppnå et flertall av stemmene fra det totale antall deltakere.

Fullmakten til å pålegge rutinemessige reparasjoner kan også overføres til bygningsrådet. Vedtaket om dette anses som vedtatt dersom minst 2/3 av stemmene til det totale antall lokaleiere er enige i det. Dette alternativet forenkler organiseringen av arbeidet, fordi det er mye enklere og raskere å sette sammen et råd enn å sikre tilstedeværelsen av alle innbyggere.

I tillegg skal beboerne på møtet bli enige om følgende saker:

• liste over tjenester og verk;
• vilkår for gjennomføringen av dem;
• priser.

Arbeid inkludert i løpende reparasjoner

Du kan lære om hva som inngår i loven i gjeldende reparasjoner av en bygård i 2019 fra Regler og standarder for teknisk drift av boligmassen (vedlegg nr. 7). De tilbyr et bredt spekter av restaureringsarbeid:

• fundament: eliminering av mindre deformasjoner og skadede områder;
• fasader og vegger: lukke fuger, tette arkitektoniske elementer, maling;
• tak: maling og tetting av sømmer og sprekker;
• tak: oppdatering av vanntetting, utskifting av takrenner;
• dør- og vindusfylling: restaurering eller utskifting av elementer, for eksempel de som er plassert i innganger. Inspeksjonsrapporten for lokalene eller arbeidsplanen under kontrakten kan særskilt fastsette hva som inngår i den nåværende reparasjonen av inngangen;
• trapper, balkonger, veranda;
• skillevegger mellom leiligheter;
• etasjer: reparasjon av individuelle områder;
• etterbehandling av fellesarealer;
• sentralvarme, vannforsyning og kloakk;
• elektriske enheter;
• ventilasjon: utskifting eller restaurering;
• søppelsjakt;
• fortau, stier, innkjørsler, friområder.

Betraktning av listen over arbeider lar deg få en ide om hva gjeldende reparasjoner av felles eiendom inkluderer.

Vær oppmerksom på at denne typen restaureringstiltak ikke gjelder for boliger. Alt arbeid som utføres i leiligheten og angår eierens personlige eiendom, organiseres og betales av ham personlig. Et unntak er for eksempel varmt- og kaldtvannsstigeledninger, som tilhører felleseie, selv om de er plassert inne i boligen.

Eksempelliste på tilleggsarbeid

Listen over reparasjonsarbeider kan suppleres med aktiviteter som går utover omfanget som er anbefalt av lovgiver. Å løse en rekke problemer krever rask respons, så det er ikke alltid akseptabelt å vente for eksempel på en større boligoppussing for å fikse dem. I disse tilfellene utvides listen over pågående arbeid.

I unntakstilfeller kan det som regnes som løpende reparasjoner også omfatte visse istandsettingstiltak i enkeltleiligheter.

Dette gjelder bare tilfeller der skade på eierens eiendom ble forårsaket av handlinger eller passivitet fra forvaltningsorganisasjonen.

For eksempel ignorerte hun behovet for å restaurere taket, så hun beordret takreparasjoner sent, og et brudd på tettheten førte til skade interiør dekorasjon i en leilighet i toppetasjen.

Det er viktig å merke seg: Hvilket arbeid som anses som ekstra kan forhandles av beboerne i huset, og deres prioritet bestemmes basert på resultatene av inspeksjoner av lokalene og identifisering av nåværende behov.

Frekvens og timing

Når du planlegger rutinereparasjoner, bør du fokusere på skader som oppstår i huset, så det kan være situasjonsbetinget. Imidlertid har slike reparasjonsaktiviteter som regel en viss rekkefølge og er ikke spontane.

Arbeidsfrekvensen fastsettes ut fra hel- og delvis inspeksjoner av lokaler og utstyr som samsvarer med en på forhånd fastsatt tidsplan.

Generelle inspeksjoner skjer to ganger i året: vår og høst, men før oppstart av fyringssesongen.

Hvis det under befaringen avdekkes brudd på den tekniske tilstanden til huset og området rundt, bør de registreres i inspeksjonsrapporten. Etter å ha utarbeidet dette dokumentet velger serviceorganisasjonen en entreprenør.

Tidspunktet for rutinemessige reparasjoner i en bygård avhenger av følgende faktorer:

• kompleksiteten av hendelser;
• omfanget av restaureringsarbeid;
• hastigheten på entreprenørenes arbeid.

Hvem betaler for reparasjoner

Budsjettet for løpende reparasjoner er dannet av midler som huseiere bidrar med månedlig. Prisen kan variere avhengig av boligen. Det bestemmes under hensyntagen til beboernes behov og tilstanden til lokalene, derfor etableres det vanligvis på en generalforsamling.

Dersom beboerne og forvaltningsselskapet ikke kommer til enighet, betales det i henhold til kommunens standardtakst, godkjent av lokale myndigheter.

Det er viktig å merke seg at økonomisk deltakelse i utgifter vil være forskjellig for hver leilighet. Dette forklares av det faktum at mengden av den månedlige betalingen avhenger av arealet av boarealet. I dette tilfellet spiller ingen rolle antallet personer som bor i leiligheten.

Dermed beregnes utgifter i henhold til følgende formel:

Takst for 1 m2 x leilighetsareal.

Midlene fra reparasjonsfondet brukes:

• på grunnlag av avtale med entreprenøren;
• i samsvar med vurdering av restaureringsarbeid;
• i henhold til utarbeidet overslag, som inkluderer innkjøp av materialer, utførelse av arbeid og betaling av skatter.

Prosessen avsluttes med signering av akseptbeviset, som bekrefter at betalingen for pågående reparasjoner av bygården ble gjort rimelig.

Hvor kan man klage på dårlig kvalitet på reparasjoner eller manglende handling fra forvaltningsselskapet

Dersom reparasjonsfondet fylles på jevnlig, er avtale med serviceorganisasjonen signert, men feilsøkingsarbeid ikke utføres, har beboere rett til skriftlig å kreve at serviceorganisasjonen omberegner bidrag.

I tilfelle hennes grunnløse avslag, kan du søke om en rettslig løsning på problemet.

Når forvaltningsorganisasjonens passivitet fører til skade på felleseie, kan du kreve erstatning for den påførte skaden.

Hvis renoveringen fant sted, men kvaliteten ikke tilfredsstilte beboerne i leilighetsbygget, er det nødvendig å studere klausulene i kontrakten inngått med et tredjepartsselskap. Dokumentet skal etablere en garantiperiode for utført arbeid og vilkår for utbedring av mangler.

Evgeny Rasskazov

Advokat. Medlem av Advokatforeningen i St. Petersburg. Mer enn 10 års erfaring. Uteksaminert fra St. Petersburg State University. Jeg spesialiserer meg på sivil-, familie-, bolig- og jordrett.