Effettuare riparazioni di routine in un condominio. La riparazione degli ingressi delle case è responsabilità della società di gestione

Inoltre, una cooperativa edilizia può fungere da committente dell'opera (articolo 740 del codice civile).

Se non c'è riparazione

La disonestà dei riparatori e il tema dei residenti offesi sono diventati da tempo oggetto di discussione in città. Per affrontare i problemi e risolvere il problema della riparazione, i residenti devono intraprendere le seguenti azioni:

• Contattare direttamente la società di gestione: il suo rappresentante è obbligato a redigere un atto appropriato, sulla base del quale dovrebbe essere eseguito il lavoro (o i difetti dovrebbero essere eliminati).
• Se le riparazioni non vengono eseguite, i residenti presentano un reclamo prima alla società stessa e poi al comune (il dipartimento per l'edilizia abitativa e i servizi comunali dell'amministrazione comunale). La massima autorità di ricorso è la Direzione principale dell'ispezione degli alloggi.
• I residenti possono richiedere l'eliminazione di tutti i problemi o la riparazione completa in conformità con un accordo con la società di gestione e, in caso di rifiuto, rivolgersi al tribunale.
• I residenti hanno anche il diritto di cambiare unilateralmente una società di gestione che non ha adempiuto alle proprie responsabilità.

La decisione viene presa durante l'assemblea generale dei proprietari alla fine dell'anno in corso (articolo 162 del Codice dell'edilizia abitativa). Tutti i documenti dovranno essere trasferiti alla nuova società di gestione o ad uno dei proprietari (se si sceglie la gestione diretta).

La decisione di eseguire Manutenzione condominio è altresì competente ad accettare i consigli di una determinata Camera se dotato degli opportuni poteri. Allo stesso tempo, i proprietari degli appartamenti devono determinare l'elenco dei lavori inclusi nell'attuale ristrutturazione della casa, nonché l'importo del loro finanziamento e le condizioni per l'attuazione. Le questioni di cui sopra vengono risolte dai proprietari in un'assemblea generale. La decisione finale viene presa a maggioranza. Solo dopo verranno effettuate le attuali riparazioni della casa.

Definizione di riparazione attuale: che cos'è?

Cosa vale per le riparazioni in corso? Dalle disposizioni del paragrafo 12 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune in un condominio, approvate con decreto del governo della Federazione Russa n. 491 del 13 agosto 2006 (di seguito denominate Regole), ne consegue che i proprietari degli appartamenti nell'edificio hanno il diritto di riparare autonomamente la proprietà comune o di attrarre altre persone per questo. Le attuali riparazioni della proprietà comune in un condominio vengono eseguite tenendo conto dell'opzione di gestione selezionata per questo edificio.

Secondo i commi 11 e 16 del Regolamento, la manutenzione dell'abitazione e le riparazioni correnti possono essere assicurate da:

Le riparazioni in corso ai sensi dell'articolo 161 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa Le associazioni dei proprietari di case e le cooperative di consumatori specializzate sono autorizzate a eseguire autonomamente le riparazioni di routine di un condominio o ad attirare altre persone per eseguire i lavori pertinenti.

Inoltre, ai sensi dell'articolo 162 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, l'accordo con l'organizzazione di gestione comprende un elenco di lavori (servizi) che includono le riparazioni attuali della casa, nonché la procedura per modificarla, l'importo del la tariffa e le regole per realizzarla.

Vale la pena notare che, ai sensi dell'articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, le organizzazioni coinvolte nella manutenzione (manutenzione) delle case sono obbligate a rispettare regole stabilite e i requisiti per le attività pertinenti.

Elenco dei lavori di manutenzione e riparazione in corso degli alloggi:

• Lavori di illuminazione dei beni comuni.
• Pulizia delle aree comuni secondo le norme sanitarie.
• Lavori sul terreno in aree vicine a un condominio (abbellimento).
• Collezione rifiuti domestici, nonché la loro rimozione in autonomia o con l'ausilio di aziende apposite.
• Rispetto delle misure di sicurezza antincendio.
• Garantire che i locali mantengano i livelli legali di temperatura e umidità.
• Ispezione dei locali comuni al fine di identificare il mancato rispetto degli standard, nonché quelli che minacciano la vita, la salute e la comodità dei residenti.
• Implementazione tempestiva delle riparazioni ordinarie e pianificate. Predisposizione all'uso dei beni comuni.

Secondo l'articolo 154 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, la composizione del pagamento per il mantenimento dello spazio abitativo comprende un contributo per le attuali riparazioni di un condominio. Allo stesso tempo, ai sensi dell'articolo 39 del Codice immobiliare della Federazione Russa, i proprietari pagano per il mantenimento della loro proprietà comune in proporzione alle loro quote personali nella struttura della proprietà comune. A questo proposito contribuiscono:

• pagamento per la riparazione (manutenzione) dello spazio abitativo in un condominio (se l'edificio è gestito da un'organizzazione di gestione o direttamente dai proprietari dei locali);
• contributi e pagamenti obbligatori sul conto della HOA o della cooperativa di consumo specializzata. Se i proprietari di appartamenti non sono membri di queste organizzazioni, pagano una tassa per la riparazione (manutenzione) dello spazio abitativo (inclusa l'attuale riparazione di un condominio) in conformità con i termini degli accordi conclusi con queste organizzazioni. Questa procedura è stabilita dall'articolo 155 del codice sugli alloggi RF.

La riparazione del tetto e la sostituzione delle porte sono riparazioni importanti o di routine?

C'è una differenza in base al tipo di lavoro, ad es. I tipi di lavoro differiscono tra le riparazioni attuali e le riparazioni importanti?

Manutenzione– eseguiti periodicamente interventi di restauro completo o sostituzione elementi costitutivi e dispositivi o lavori di ripristino parziale delle strutture e dei meccanismi di base. Importante ristrutturazione- questa è una sostituzione completa reti di utilità o strutture edilizie di un edificio o parte di una struttura. In questo caso, lo scopo delle riparazioni di routine è eliminare i difetti esterni ed evitare che la situazione peggiori. Nel caso di una ristrutturazione importante, questa viene effettuata quando l'edificio è divenuto vecchio, usurato e non svolge più le sue funzioni. Le riparazioni più importanti, ad esempio, includono la sostituzione di un tetto che perde, mentre le riparazioni attuali includono la sostituzione piastrelle decorative In bagno.

Buon pomeriggio cari amici. In questo articolo parleremo di come organizzare le riparazioni di routine dell'ingresso di un condominio (MKD), di come convincere la società di gestione (MC), il consiglio di amministrazione di un'associazione di proprietari di case (HOA) o immobiliare (TSN) a effettuare tali riparazioni.

L’ingresso è una stanza comune che appartiene a tutti i proprietari di appartamenti con il diritto di proprietà condivisa, a seconda della percentuale della superficie dell’appartamento nel patrimonio abitativo generale del condominio.

Siamo all'ingresso ogni volta che lasciamo l'appartamento o vi torniamo. Pertanto, ogni residente della casa è interessato a garantire che l'ingresso sia pulito, ben curato, abbia un buon profumo, sia bello e sicuro.

Ordiniamo riparazioni attuali

A volte, quando vai a trovare amici o parenti ed entri nel loro ingresso (e per alcuni, nel tuo) vedi l'orrore: vernice e calce appese a brandelli, punti calvi, piastrelle rotte e gradini scheggiati, cassette della posta rotte, finestre e porte rotte .

E quando gli viene chiesto perché non fanno le riparazioni per te, i residenti si lamentano della società di gestione o dell’associazione dei proprietari di case, che ritardano l’inizio delle riparazioni. Scopriamo come sbrigare l'organizzazione che gestisce la proprietà della tua casa comune. Dopotutto, nel caso di un simile atteggiamento nei confronti della tua proprietà, possiamo dire che la società di gestione non adempie agli obblighi previsti dal contratto e deve essere sostituita con una più efficiente.

Vogliamo che sia bello

Esiste un tale documento legislativo - Risoluzione del Comitato di Stato della Federazione Russa per l'edilizia, l'edilizia abitativa e il settore comunale del 27 settembre 2003 n. 170, in cui si afferma che la frequenza delle riparazioni cosmetiche all'ingresso è di 3-5 anni, che dipende dall'effettivo deperimento dell'edificio e dalle sue classificazioni. Anche se potrebbero esserci delle eccezioni.

Ad esempio, la nostra casa ha più di 5 anni, ma le condizioni dell'ingresso sono molto buone, quindi ci siamo rifiutati di effettuare riparazioni di routine per il terzo anno consecutivo. Nessuno distrugge il nostro ingresso, tutti i residenti hanno acquistato i loro appartamenti con i propri fondi, motivo per cui abbiamo un atteggiamento così premuroso.

È più difficile per coloro che hanno vicini che hanno ricevuto un alloggio attraverso l'assistenza sociale. Tali “compagni” non hanno l’abitudine di prendersi cura delle proprietà proprie o altrui, e si può solo simpatizzare con i loro vicini. E in tali ingressi in cui vivono tali individui, le riparazioni possono essere eseguite anche ogni anno - non avrà comunque senso.

Chi ha bisogno di riparazioni?

È necessario distinguere tra riparazioni attuali e importanti. A spese di chi vengono effettuate le riparazioni attuali? Le società di gestione o gli HOA non hanno il diritto di raccogliere denaro separatamente per la sua attuazione, perché il suo costo è compreso nella tariffa per la manutenzione e riparazione delle parti comuni.

Con alcune eccezioni, se, ad esempio, durante la ristrutturazione desideri installare lampade più costose o assumere un artista per dipingere le pareti, in questo caso dovrai sborsare di più.

La società di gestione non potrà rifiutare le riparazioni in corso sulla base del fatto che il contratto di gestione non contiene una clausola sulla sua attuazione. Per avviare le riparazioni di routine, è necessario tenere una riunione dei residenti, determinare il tipo di lavoro, scrivere una lettera o una dichiarazione alla società di gestione, indicando l'ubicazione dei lavori (ad esempio, ingresso n. 2 dell'edificio in Sovetskaya St ., 44), la data dell'ultima riparazione (se effettuata), l'elenco dei lavori da eseguire.

La domanda deve essere firmata da tutti i proprietari di casa dell'ingresso dove sono previste riparazioni, o dell'intera casa se tutti gli ingressi necessitano di riparazioni. Non dimenticare di selezionare un rappresentante dei residenti, a cui sarà delegata l'autorità di controllare il processo di ristrutturazione degli interni e di firmare tutti i documenti da parte dei residenti.

Guerra non dichiarata

Per prima cosa esaminiamo cosa è compreso nell'elenco dei lavori che possono essere definiti attuali o ridecorando e indicare nella domanda:

• Tinteggiatura, imbiancatura, stuccatura di soffitti e pareti;
• Risoluzione dei problemi e verniciatura delle cabine degli ascensori;
• Sostituzione e verniciatura dei quadri elettrici posti su ogni piano;
• Riparazione o sostituzione porta d'ingresso, riparazione del vano d'ingresso, dei sistemi di apertura delle porte;
• Riparazione e sostituzione pavimenti Piastrelle per pavimenti;
• Verniciatura radiatori e tubazioni riscaldamento;
• Debug, sostituzione o verniciatura delle caselle di posta;
• Sostituzione e verniciatura ringhiere scale;
• Se disponibile, sostituire le parti dello scivolo dei rifiuti e verniciarlo;
• Installazione, sostituzione o verniciatura di ringhiere all'ingresso dell'ingresso;
• Riparazione o sostituzione infissi, vetri;
• Sostituzione o riparazione di lampade;
• Sostituzione o tinteggiatura della tettoia del vialetto;
• Piccole riparazioni elettriche, sostituzione cavi, inserimento in apposite cassette.

È possibile aggiungere ulteriori dettagli, l'importante è che non si riferiscano a tipi di riparazioni importanti: smantellamento e installazione di sistemi di ingegneria, impianti di ascensori, tetti, scantinati, fondazioni e facciate della casa.

I carri armati rimbombavano sul campo

Compiliamo la domanda in due copie: su una la segretaria della reception della direzione dovrà registrare la vostra domanda, apponendo sulla seconda copia il numero di entrata, la data di ricezione della domanda, un timbro e la sua firma.

Per sicurezza, invia una copia della tua domanda registrata alla reception pubblica dell'amministrazione comunale o distrettuale, indicando che la domanda è stata inviata da loro per monitorare l'attuazione.

Iniziamo ad aspettare 15 giorni, durante i quali la società di gestione deve darvi una risposta se verranno effettuate le riparazioni, quando e in che misura. Se la società di gestione accetta di effettuare le riparazioni, sorridiamo e salutiamo. Cosa faremo se il codice penale ci rifiuta?

Ti avvolgo, ti faccio addormentare

È chiaro che la società di gestione non vuole separarsi da soldi così duramente guadagnati e inizierà a condurre una battaglia verbale. Ad esempio, diranno che non hanno soldi per le riparazioni perché i debitori vivono all'ingresso.

Dicono che finché non avranno saldato tutti il ​​debito, non faremo alcuna riparazione. Il codice penale è falso: nessuno ha tolto il diritto di esigere l'affitto dai debitori, compresi procedura giudiziaria e non dovrebbe trasferire a terzi le sue responsabilità nel lavorare con i debitori.

Se la società di gestione ti ha rifiutato o non ha reagito in alcun modo alla tua domanda, devi scrivere un reclamo all'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa della città o del distretto sull'inerzia della tua società di gestione. Il reclamo deve inoltre essere redatto in due copie, registrato e sulla seconda copia apporre il numero di entrata, il timbro e la firma dell'ufficiale di controllo che ha accettato il reclamo.

Se hai inviato un reclamo a in formato elettronico, dovresti ricevere una risposta via e-mail che informa che il tuo reclamo è stato accettato per l'esame e un numero di registrazione. Dovresti ricevere una risposta entro 30 giorni.

Se l’Ispettorato statale dell’edilizia abitativa si rivela impotente e il codice penale continua a resistere, hai il diritto di ricorrere alla pretura con dichiarazione di reclamo, a titolo di prudenza, indicando in essa una richiesta di risarcimento del danno morale.

Se i documenti sono redatti correttamente, vincerai sicuramente il processo. La società di gestione cercherà di non portare il caso in tribunale, perché se perde, la sua licenza potrebbe essere revocata e i suoi conti potrebbero essere bloccati.

Evviva, faremo riparazioni

Quindi, hai vinto e la società di gestione ha accettato di riparare il tuo ingresso. Il passo successivo è stilare una scheda dei difetti, nella quale cercare di elencare tutto quello che c'è da fare, anche i lavori minori, altrimenti la squadra di cantiere non li farà, poiché non sono presenti sulla scheda.

I rappresentanti della società di gestione e dei residenti devono firmare la dichiarazione. Quindi viene redatto e firmato un certificato di inizio lavori di riparazione, che contiene un programma di lavoro. La società di gestione stipula un contratto con i costruttori oppure esegue le riparazioni utilizzando i propri dipendenti. Anche il preventivo dei lavori con indicazione del prezzo viene redatto dalla società di gestione. I residenti devono controllare il processo di riparazione; se i lavoratori violano la tecnologia o ritardano le scadenze, dovrebbero immediatamente presentare un reclamo alla società di gestione.

Una volta completate le riparazioni, viene redatto un Certificato di accettazione del lavoro e, dopo averlo firmato, è possibile dimenticare le riparazioni per i prossimi 3-5 anni e eventuali difetti minori rilevati dovranno essere corretti da soli o a proprie spese. .

IN Tempo sovietico Allo stesso modo, i residenti hanno dovuto bussare alle soglie dei dipartimenti per l'edilizia abitativa e dei comitati distrettuali, perché i fondi per le riparazioni importanti erano stati stanziati dallo Stato, e hanno dovuto spostare i funzionari per avviare le riparazioni.

La sua qualità era, naturalmente, scarsa. Ora, a questo proposito, la cosa più semplice è per i residenti di una HOA o di una TSN: gestiscono il proprio fondo. E per tutti gli altri succede che devono scappare.

Con questo ti saluto. Spero che l'argomento toccato sia necessario, quindi iscriviti ai nuovi articoli sul nostro sito e fornisci un collegamento ai tuoi amici e parenti sui social network. E cercheremo di rendere i nostri articoli informativi e utili.

I. S. Zuikov,
k.e. Sc., esperto "BG"

Pubblicato su “Giornale di Ragioneria” n. 12/2016

Negli ultimi due anni, l'attenzione degli esperti della comunità contabile si è concentrata su questo tipo di riparazione dei beni comuni in un condominio (AMD), come le riparazioni importanti. A questo proposito, un altro importante tipo di riparazione – quella attuale – è quasi scomparso dalla loro vista. Va detto che in precedenza la questione delle riparazioni di routine in un condominio gestito da HOA non era completamente coperta. Ciò spiega in gran parte la scrittura di questo articolo.

Le attuali riparazioni di un edificio comprendono una serie di misure costruttive, organizzative e tecniche al fine di eliminare i malfunzionamenti (ripristino dell'operatività) di elementi, attrezzature e sistemi ingegneristici dell'edificio per mantenere le prestazioni operative (paragrafo 4 del preambolo della Sezione II delle Regole e standard operazione tecnica patrimonio immobiliare, approvato. Risoluzione del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 27 settembre 2003 n. 170 (di seguito denominata Regolamento n. 170)). L'elenco raccomandato dei lavori relativi alle riparazioni ordinarie è riportato nell'appendice n. 7 della regola n. 170:

1. Fondazioni
Eliminazione delle deformazioni locali, consolidamento, ripristino delle aree danneggiate di fondazioni, condotti di ventilazione, zone cieche e ingressi ai seminterrati.

2. Muri e facciate
Sigillatura di giunti, sigillatura e restauro di elementi architettonici; modifica delle sezioni del rivestimento pareti di legno, riparazione e verniciatura di facciate.

3. Pavimenti
Spostamento parziale singoli elementi; sigillatura di cuciture e crepe; rinforzante e colorante.

4. Tetti
Rafforzamento degli elementi in legno sistema di travi, antisettico e antiperperante; risoluzione dei problemi relativi a tetti in acciaio, cemento-amianto e altri, sostituzione dei tubi di scarico; riparazione di impermeabilizzazione, isolamento e ventilazione.

5. Riempimenti di finestre e porte
Sostituzione e ripristino di singoli elementi (dispositivi) e otturazioni.

6. Partizioni di appartamenti
Rafforzare, cambiare, sigillare singole aree.

7. Scale, balconi, portici (ombrelloni-visiere) sopra gli ingressi degli ingressi, seminterrati, sopra i balconi dei piani superiori
Restauro o sostituzione di singole sezioni ed elementi.

8. Pavimenti
Sostituzione e ripristino di singole sezioni.

9. Stufe e focolari
Lavoro di risoluzione dei problemi.

10. Decorazione d'interni
Ripristino delle finiture di pareti, soffitti, pavimenti in sezioni separate negli ingressi, locali tecnici, in altri edifici generali locali ausiliari e appartamenti di servizio.

11. Riscaldamento centralizzato
Installazione, sostituzione e ripristino della funzionalità di singoli elementi e parti di elementi sistemi interni riscaldamento centralizzato, compresi i locali caldaie domestiche.

12. Approvvigionamento idrico e fognario, fornitura di acqua calda
Installazione, sostituzione e ripristino della funzionalità di singoli elementi e parti di sistemi interni di approvvigionamento idrico e fognario, fornitura di acqua calda, comprese unità di pompaggio in edifici residenziali.

13. Alimentazione e dispositivi elettrici
Installazione, sostituzione e ripristino dell'operatività della fornitura elettrica dell'edificio, ad eccezione dei dispositivi e degli apparecchi interni all'appartamento, ad eccezione delle stufe elettriche.

14. Ventilazione
Sostituzione e ripristino della funzionalità del sistema di ventilazione interno, compresi i ventilatori stessi e i loro azionamenti elettrici.

15. Scivoli per i rifiuti
Ripristino della funzionalità dei dispositivi di ventilazione e scarico, dei coperchi delle valvole di raccolta rifiuti e dei dispositivi di chiusura.

16. Dispositivi tecnici speciali della casa comune
Sostituzione e ripristino di elementi e parti di elementi speciali dispositivi tecnici, effettuato da imprese specializzate in base a un contratto con il proprietario (l'organismo da lui autorizzato) o con un'organizzazione di servizio del patrimonio immobiliare, secondo le norme stabilite dai produttori o dai ministeri dell'industria competenti (dipartimenti) e concordate con le autorità statali di vigilanza.

17. Paesaggistica esterna
Riparazione e ripristino di tratti distrutti di marciapiedi, vialetti, vialetti, zone cieche di recinzioni e attrezzature per aree sportive, di servizio e ricreative, piattaforme e tettoie per contenitori di rifiuti.

Prima di eseguire riparazioni di routine, i membri HOA devono determinare la fonte del finanziamento. Il metodo più comune, anche se non l'unico, è quello di creare un fondo nell'HOA per le riparazioni correnti, l'approvazione della procedura per la formazione e l'utilizzo del quale rientra nella competenza dell'assemblea generale dei membri della partnership (clausola 5, Parte 2, articolo 145 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Nella stessa riunione è necessario decidere il periodo per le riparazioni in corso (stabilire una data dopo la quale ci saranno fondi sufficienti per le riparazioni). Ma tenere solo questo incontro non è sufficiente.

Le attuali riparazioni vengono eseguite sulla base di una decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali, adottata a maggioranza del numero totale dei voti partecipanti all'assemblea (clausola 4.1, parte 2, articolo 44 del Codice edilizio russo Federazione). I proprietari dei locali sono tenuti ad approvare in un'assemblea generale un elenco di servizi e lavori, le condizioni per la loro fornitura e attuazione, nonché l'importo del loro finanziamento (clausola 17 del Regolamento per la manutenzione della proprietà comune in un condominio , approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491 (di seguito denominato Regolamento n. 491)).

Nota
A prima vista, può sembrare che durante le riunioni (dei membri HOA e dei proprietari dei locali) ci sia una duplicazione delle decisioni, ma non è così, poiché una cosa è stabilire un fondo per effettuare riparazioni ordinarie di beni comuni in un condominio, e qualcosa di completamente diverso – effettuare riparazioni specifiche in corso (certamente non l’ultima nella storia di un condominio).

I proprietari dei locali hanno il diritto di intraprendere autonomamente azioni di riparazione della proprietà comune o di incaricare altre persone di fornire servizi ed eseguire lavori di riparazione, tenendo conto del metodo scelto di gestire i condomini (clausola 12 delle regole n. 491). Nella HOA, l'attuazione delle riparazioni ordinarie della proprietà comune nel condominio è assicurata dall'adesione dei proprietari dei locali alla partnership e dalla conclusione di accordi con i proprietari dei locali che non sono membri della HOA (sottoclausola “h”, comma 11, comma 16 del Regolamento n. 491). Le associazioni dei proprietari di case possono eseguire autonomamente le riparazioni ordinarie della proprietà comune della casa o assumere, sulla base di contratti, persone che svolgono i relativi tipi di lavoro.

Allo stesso tempo, l’associazione dei proprietari di case deve garantire i requisiti stabiliti dalla normativa per la manutenzione e l’assistenza del patrimonio immobiliare (Parte 2.2 dell’Articolo 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Secondo il comma 1, parte 2, art. 154 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, la tariffa per le riparazioni correnti è inclusa nella tariffa per la manutenzione dei locali residenziali. Ciò indica che non può essere creato un fondo separato per il finanziamento delle riparazioni attuali, poiché il finanziamento di tali riparazioni è previsto dalla stima delle entrate e delle spese della HOA per un determinato anno. I fondi previsti verranno trasferiti sul conto corrente della HOA e vi si accumuleranno fino all'inizio delle riparazioni in corso. A questo proposito è necessario pianificare adeguatamente le attività di manutenzione ordinaria. Per garantire che i fondi raccolti per le riparazioni non rimangano a lungo sul conto corrente senza movimenti, è necessario utilizzarli per fasi. Ad esempio, i fondi accumulati in diversi mesi sono sufficienti per le riparazioni pianificate dei pavimenti dell'ingresso, pertanto tali riparazioni devono essere eseguite. Questo approccio consente di incorrere in minori perdite inflazionistiche quando si accumulano fondi per le riparazioni in corso. Naturalmente, con questo approccio è necessario tenere conto di molti fattori, ad esempio il fattore stagionale. Non è accettabile riparare i pavimenti dell'ingresso durante il periodo estivo e riparare la facciata o le zone cieche del condominio durante il periodo autunnale piovoso.

Va notato che i proprietari dei locali sostengono i costi di mantenimento della proprietà comune (comprese le riparazioni correnti) in proporzione alle loro quote nel diritto di proprietà comune di questa proprietà effettuando pagamenti e contributi obbligatori da parte dei membri HOA. Allo stesso tempo, i proprietari che non sono membri della partnership pagano una commissione per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali in conformità con gli accordi conclusi con la HOA (parti 1–3, articolo 39 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, clausola 28 delle regole n. 491, parti 5, 6 dell'articolo 155 Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Esempio 1
Diciamo che l'area dei locali residenziali in un condominio è di 5000 metri quadrati. m All'assemblea generale, i membri della HOA hanno deciso di addebitare una commissione per la manutenzione dei locali residenziali per un importo di 15 rubli. da un mq. m (inclusi 2 rubli per le riparazioni attuali).

Nella contabilità, l'accantonamento delle tariffe per la manutenzione dei locali residenziali si rifletterà insieme ai pagamenti per utenze e altri servizi nell'addebito del sottoconto 76-11 “Accordi con i proprietari dei locali per utenze consumate e per importi per la manutenzione dei locali residenziali " e nell'accredito del sottoconto 86-1 "Ricevute target dai proprietari dei locali per la manutenzione di locali residenziali e per i servizi di consumo", e la sua ricevuta è nell'addebito del conto 51 "Conti correnti" e nell'accredito del sottoconto 76 -11. Pertanto, alla fine del mese, verranno ricevuti complessivamente 75.000 rubli per coprire le spese previste. (5000 × 15), di cui 10.000 rubli saranno spesi per le riparazioni attuali. (5000×2).

Per eseguire riparazioni di routine, è meglio coinvolgere un'impresa di riparazione e costruzione che sia membro di un'organizzazione di autoregolamentazione e disponga dell'autorizzazione adeguata per eseguire i tipi di lavoro previsti nell'HOA. Dopo il completamento dei lavori, il presidente del consiglio di amministrazione della HOA o un'altra persona che, a nome di tutti i proprietari dei locali del condominio, è autorizzata a partecipare all'accettazione dei lavori sulle riparazioni in corso, firma un atto di accettazione di servizi forniti e (o) lavori eseguiti sulla manutenzione e sulle riparazioni attuali della proprietà comune della casa, il cui modulo è stato approvato con ordinanza del Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa del 26 ottobre 2015 n. 761/pr.

Esempio 2
Secondo il contratto, un'impresa di riparazioni e costruzioni effettua riparazioni ordinarie della proprietà comune di un condominio gestito da una HOA. Il costo del lavoro è stato di 118.000 rubli. (IVA inclusa RUB 18.000). I fondi per le riparazioni sono stati accumulati sul conto corrente della HOA a seguito della loro ricezione come parte del pagamento per la manutenzione dei locali residenziali.

Secondo le Istruzioni per l'uso del Piano dei Conti contabilità attività finanziarie ed economiche delle organizzazioni, approvate. Con ordinanza del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 31 ottobre 2000 n. 94n, le organizzazioni le cui attività non sono legate al processo di produzione utilizzano il conto 26 "Spese aziendali generali" per riassumere le informazioni sui costi di svolgimento di questa attività. In questo caso, i costi di riparazione della proprietà comune nel condominio si riflettono nell'addebito sul conto 26 e nell'accredito sul conto 60 “Accordi con fornitori e appaltatori”.

Per quanto riguarda l'IVA, la società è esente dal pagamento in base al comma. 30 comma 3 art. 149 del Codice Fiscale della Federazione Russa, pertanto, quando l'appaltatore presenta l'importo dell'IVA sul lavoro svolto sull'attuale riparazione della proprietà comune di un condominio, la HOA tiene conto di tale importo dell'imposta nel costo di il lavoro svolto in virtù del comma 2 dell'art. 170 Codice Fiscale della Federazione Russa.

In contabilità devono essere effettuate le seguenti registrazioni.

Addebitare 26 Accreditare 60– 118.000 rubli. – i lavori di riparazione eseguiti dall'appaltatore sono stati accettati;
Addebitare 60 Accreditare 51– 118.000 rubli. – pagato per i lavori di riparazione eseguiti dall'appaltatore.

Va notato che i costi delle riparazioni correnti riscossi sul conto 26 come parte di altri costi raggruppati su questo conto dovrebbero riflettersi nel fatturato finale del mese come addebito sul conto secondario 86-1 e accredito sul conto 26.

In conclusione, diremo che è possibile eseguire riparazioni ordinarie di beni comuni in un condominio senza il coinvolgimento di un appaltatore e per meno contanti, ma i membri dell'HOA, quando prendono una decisione in un'assemblea generale per effettuare riparazioni di routine, dovrebbero porsi la seguente domanda: chi sarà responsabile di causare danni alla proprietà dei residenti o danni alla loro salute, che possono verificarsi come il risultato di riparazioni di routine eseguite male da persone non qualificate?

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Tutti gli elementi di un edificio residenziale si consumano durante l'uso. Per questo motivo, a volte è necessaria una revisione importante, ovvero la sostituzione completa delle attrezzature e delle strutture difettose. I lavori per riportare i locali in condizioni accettabili sono inclusi nelle riparazioni ordinarie di un condominio.

Ristrutturazione palazzina appartamenti

La riparazione di un condominio è un insieme di misure costruttive e altre misure tecniche, il cui scopo è eliminare i difetti identificati o ripristinare la funzionalità di elementi, attrezzature e sistemi ingegneristici di un locale residenziale.

Dopo aver effettuato le riparazioni, il condominio deve essere conforme ai codici e agli standard abitativi ed essere idoneo all'abitazione.

Le riparazioni possono essere importanti o attuali. Ognuno di loro ha un budget separato, una propria procedura per spendere i fondi e un programma per completare il lavoro.

Il concetto di riparazioni attuali e le sue differenze rispetto a quelle principali

Le attuali riparazioni sono un insieme di misure per mantenere il patrimonio abitativo, intraprese da organizzazioni responsabili al fine di mantenere una condizione soddisfacente dei condomini, eliminare i difetti che impediscono la sicurezza e il comfort dei residenti.

I lavori nell'ambito delle riparazioni attuali vengono eseguiti a spese dei residenti. Per fare ciò, nella ricevuta di pagamento utilitàè inclusa una linea di spesa speciale.

La frequenza dei lavori di riparazione dipende dalle condizioni dell'alloggiamento, dal grado di usura e dal tipo di edificio residenziale: si tratta di una casa in mattoni o di pannelli e così via.

Eventuali lavori straordinari di ripristino potranno essere eseguiti previo sopralluogo dei locali.

Non è difficile capire quali siano le attuali riparazioni della proprietà comune in un condominio, data la gamma di problemi che vengono risolti con il suo aiuto. Pertanto, il lavoro attuale viene svolto in relazione a:

• pareti e tetti;
• tubazioni di adduzione acqua calda e fredda esterne agli appartamenti;
• apparecchiature elettriche ed a gas;
• ascensore;
• seminterrato

La differenza tra le riparazioni attuali e quelle importanti è che nel primo caso i lavori mirano a realizzare misure di sostegno, ad esempio eliminando le perdite dal tetto in più punti, e nel secondo a sostituire e ripristinare le strutture portanti, di recinzione e di comunicazione (sostituzione completa del tetto).

Le revisioni principali includono:

• cambio del tetto;
• sostituzione completa delle colonne montanti calde e acqua fredda;
• sostituzione finestre;
• rivestimento della facciata di un edificio, ecc.

Inoltre, le riparazioni attuali differiscono dalle riparazioni importanti per la frequenza della loro attuazione. Il primo viene eseguito quando viene rilevato un problema, mentre il secondo viene eseguito rigorosamente secondo il programma ed è finanziato da un fondo separato.

Il quadro legislativo

La regolamentazione legale delle attività per l'attuazione delle riparazioni attuali inizia con le norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa (di seguito denominato Codice degli alloggi della Federazione Russa). Quindi, ai sensi dell'art. 153 Codice degli alloggi della Federazione Russa fisico e persone giuridiche deve pagare tempestivamente le riparazioni in corso. Tale obbligo nasce dal momento della registrazione della proprietà dei locali.

Secondo quanto disposto dall'art. 155 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, le spese per le riparazioni correnti, nonché per la manutenzione degli alloggi, devono essere pagate mensilmente entro il 10.

Il calendario dei pagamenti può essere stabilito nell'ambito di un rapporto contrattuale con l'organizzazione di servizi.

Il contratto prevede anche lavori relativi alle riparazioni in corso. Il loro elenco raccomandato è indicato nelle Regole e norme per il funzionamento tecnico del parco immobiliare, approvate con decreto del Comitato statale per l'edilizia del 27 settembre 2003 n. 170.

Alcune questioni si riflettono anche nel decreto governativo n. 491 del 13 agosto 2006. Ad esempio, stabilisce le specifiche per condurre ispezioni dei locali per identificare i difetti.

Chi è responsabile dell'organizzazione del lavoro

L'organizzazione che si occupa della manutenzione della casa è responsabile dell'esecuzione delle riparazioni ordinarie:

• cooperativa di costruzione di alloggi (HBC).

Ad esempio, un contratto immobiliare con una società di gestione deve contenere disposizioni separate che regolano:

• frequenza delle ispezioni dei locali, nonché registrazione dei loro risultati;
• frequenza delle misure di riparazione dei beni comuni;
• elenco delle opere;
• requisiti per i tempi delle riparazioni, nonché per le organizzazioni che le eseguono.

I lavori di riparazione vengono eseguiti dai dipendenti degli appaltatori che hanno stipulato un contratto con la società che fornisce servizi al condominio.

L'appaltatore può essere selezionato sulla base dei risultati di un concorso annunciato o di una cooperativa edilizia. La società di servizi deve monitorare lo stato di avanzamento dei lavori e poi accettarne il risultato.

Chi prende la decisione di effettuare le riparazioni di routine?

In conformità con i paragrafi. 4.1 comma 2 art. 44 del Codice immobiliare della Federazione Russa, la decisione di effettuare riparazioni di routine viene presa durante l'assemblea generale dei proprietari dei locali. Per fare ciò è necessario ottenere la maggioranza dei voti sul numero totale dei partecipanti.

Il potere di ordinare le riparazioni ordinarie può essere trasferito anche al consiglio di costruzione. La decisione in merito si considera adottata se sono d'accordo almeno i 2/3 dei voti del totale dei proprietari dei locali. Questa opzione semplifica l'organizzazione del lavoro, perché è molto più semplice e veloce riunire un consiglio che garantire la presenza di tutti i residenti.

Inoltre, durante l'incontro, i residenti devono concordare le seguenti questioni:

• elenco dei servizi e delle opere;
• condizioni per la loro attuazione;
• aliquote.

Lavori inclusi nelle riparazioni in corso

Puoi scoprire cosa è incluso dalla legge nelle attuali riparazioni di un condominio nel 2019 dalle Regole e standard per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare (Appendice n. 7). Forniscono una vasta gamma di lavori di restauro:

• fondazione: eliminazione delle piccole deformazioni e delle zone danneggiate;
• facciate e pareti: chiusura giunti, sigillatura elementi architettonici, tinteggiatura;
• soffitti: tinteggiatura e sigillatura di giunture e crepe;
• coperture: rifacimento impermeabilizzazione, sostituzione grondaie;
• tamponamento di porte e finestre: ripristino o sostituzione di elementi, ad esempio, quelli situati negli ingressi. Il rapporto di ispezione dei locali o il piano di lavoro previsto dal contratto possono stabilire separatamente cosa è incluso nell'attuale riparazione dell'ingresso;
• scale, balconi, portico d'ingresso;
• partizioni tra appartamenti;
• pavimenti: riparazione di singole aree;
• rifinitura delle parti comuni;
• riscaldamento centralizzato, approvvigionamento idrico e fognario;
• dispositivi elettrici;
• ventilazione: sostituzione o ripristino;
• scivolo della spazzatura;
• marciapiedi, vialetti, vialetti, aree ricreative.

L'esame dell'elenco dei lavori consente di farsi un'idea di cosa includono le attuali riparazioni della proprietà comune.

Si prega di notare che questo tipo di misure di restauro non si applica ai locali residenziali. Tutto il lavoro svolto nell'appartamento e che riguarda la proprietà personale del proprietario è organizzato e pagato da lui personalmente. Fanno eccezione, ad esempio, le colonne montanti dell'acqua calda e fredda, che appartengono alla proprietà comune, sebbene si trovino all'interno dell'abitazione.

Elenco di esempio di lavoro aggiuntivo

L'elenco dei lavori di riparazione può essere integrato con attività che vanno oltre l'ambito raccomandato dal legislatore. Risolvere una serie di problemi richiede una risposta rapida, quindi aspettare, ad esempio, una ristrutturazione importante della casa per risolverli non è sempre accettabile. In questi casi, l’elenco dei lavori in corso si espande.

In circostanze eccezionali, le riparazioni correnti possono comprendere anche alcuni interventi di restauro nei singoli appartamenti.

Ciò si applica solo ai casi in cui il danno alla proprietà del proprietario è stato causato dalle azioni o dall'inazione dell'organizzazione di gestione.

Ad esempio, ha ignorato la necessità di ripristinare il tetto, quindi ha ordinato la riparazione del tetto in ritardo e una violazione della sua tenuta ha causato danni decorazione d'interni in un appartamento all'ultimo piano.

È importante notare: quali lavori sono considerati aggiuntivi possono essere negoziati dai residenti della casa e la loro priorità viene determinata in base ai risultati delle ispezioni dei locali e all'identificazione delle esigenze attuali.

Frequenza e tempistica

Quando pianifichi le riparazioni di routine, dovresti concentrarti sui danni che si verificano in casa, quindi possono essere situazionali. Tuttavia, di norma, tali attività di riparazione hanno una certa sequenza e non sono spontanee.

La frequenza del lavoro è determinata sulla base di ispezioni complete e parziali dei locali e delle attrezzature che corrispondono ad un programma prestabilito.

Le ispezioni generali si svolgono due volte l'anno: in primavera e in autunno, ma prima dell'inizio della stagione di riscaldamento.

Se durante l'ispezione vengono rilevate violazioni delle condizioni tecniche della casa e dell'area circostante, queste devono essere registrate nel rapporto di ispezione. Dopo aver redatto questo documento, il fornitore di servizi seleziona un appaltatore.

I tempi delle riparazioni ordinarie in un condominio dipendono dai seguenti fattori:

• complessità degli eventi;
• scala dei lavori di restauro;
• velocità di lavoro degli appaltatori.

Chi paga le riparazioni

Il budget per le riparazioni attuali è formato dai fondi che i proprietari di case contribuiscono mensilmente. La tariffa può variare a seconda della casa. Viene determinato tenendo conto delle esigenze dei residenti e delle condizioni dei locali, pertanto viene solitamente stabilito in un'assemblea generale.

Se i residenti e la società di gestione non raggiungono un accordo, il pagamento verrà effettuato secondo la tariffa standard del comune, approvata dalle autorità locali.

È importante notare che la partecipazione finanziaria alle spese sarà diversa per ogni appartamento. Ciò è spiegato dal fatto che l'importo della rata mensile dipende dall'area dello spazio abitativo. In questo caso il numero di persone che vivono nell'appartamento non ha importanza.

Pertanto, le spese vengono calcolate secondo la seguente formula:

Tariffa per 1 m2 x superficie dell'appartamento.

I fondi del fondo di riparazione vengono spesi:

• sulla base di un accordo con il contraente;
• in accordo con la valutazione dei lavori di restauro;
• secondo il preventivo preparato, che comprende l'acquisto di materiali, l'esecuzione dei lavori e il pagamento delle tasse.

Il processo si conclude con la firma del certificato di accettazione, che conferma che il pagamento per le attuali riparazioni del condominio è stato effettuato in modo ragionevole.

Dove lamentarsi della scarsa qualità delle riparazioni o dell'inerzia della società di gestione

Se il fondo per le riparazioni viene regolarmente reintegrato, è stato firmato un accordo con l'organizzazione di servizi, ma non viene eseguito il lavoro di risoluzione dei problemi, i residenti hanno il diritto di chiedere per iscritto che l'organizzazione di servizi ricalcoli i contributi.

In caso di suo rifiuto infondato, è possibile richiedere una soluzione giudiziaria alla questione.

Quando l'inazione dell'organizzazione di gestione porta a danni alla proprietà comune, è possibile chiedere il risarcimento del danno causato.

Se la ristrutturazione è avvenuta, ma la sua qualità non ha soddisfatto i residenti del condominio, è necessario studiare le clausole del contratto concluso con una società terza. Il documento deve stabilire un periodo di garanzia per il lavoro svolto e le condizioni per la correzione dei difetti.

Evgeny Rasskazov

Avvocato. Membro dell'Ordine degli avvocati di San Pietroburgo. Più di 10 anni di esperienza. Laureato a San Pietroburgo Università Statale. Sono specializzato in diritto civile, di famiglia, immobiliare e fondiario.