Când va fi interzisă participarea comună la construcție? Au fost adoptate modificări enorme la legislația privind construcția de locuințe cu capital propriu

La 1 iulie 2018 au intrat în vigoare modificările aduse legii construcției în comun, care vor duce la creșterea costului noilor proiecte și vor deschide calea pentru refuzul cetățenilor de a participa la acest proces. Experții Metrium prevăd creșteri de preț și un număr semnificativ de companii de dezvoltare părăsesc piața din cauza modificărilor regulilor de lucru din industrie.

Principala schimbare se referă la sistemul de finanțare a construcției de locuințe în sine. Participarea la capitaluri proprii, în care cumpărătorii de locuințe investesc în construcții, va fi desființată de la 1 iulie 2019. Împrumuturile bancare vor înlocui banii cetățenilor. Majoritatea celorlalte modificări introduc noi cerințe pentru dezvoltatori, fără respectarea cărora aceștia sunt lipsiți de dreptul de a atrage fonduri de la cumpărători. Potrivit experților Metrium, cinci standarde noi vor fi cele mai sensibile pentru dezvoltatori și, prin urmare, pentru piață în ansamblu.

1. Comutați la conturile escrow

Peste 74% din toate investițiile în construcția de locuințe din Rusia sunt fonduri de la cumpărători care sunt asociați cu dezvoltatorii prin acorduri de participare la capitaluri proprii (PPA). După 1 iulie 2019, companiile de dezvoltare nu vor mai putea strânge bani direct de la acționari. Fondurile cumpărătorilor vor merge doar în conturi bancare speciale - escrow, adică vor fi păstrate în trust de către bancă. Până la punerea în funcțiune a casei și cel puțin unul dintre participanții la construcție înregistrează dreptul de proprietate asupra apartamentului, banca nu va transfera banii dezvoltatorului.

Este de așteptat ca în perioada de construcție, fondurile cetățenilor să înlocuiască fondurile vizate imprumuturi bancare(finanțarea proiectului). Banca care deține conturile escrow va aloca bani pentru construcția unui complex rezidențial.

„Există o diferență fundamentală între injectarea cumpărătorilor într-un proiect și finanțarea bancară, care constă în costul fondurilor strânse”, subliniază Roman Sychev, CEO al Tekta Group. - Fluxul de numerar vânzările de la DDU au mers imediat pentru a acoperi cheltuielile de exploatare, inclusiv deservirea împrumuturilor pentru construcții. Finanțarea bancară se asigură cu dobândă: dezvoltatorul este obligat să ramburseze împrumutul, ceea ce crește costul proiectului. Ratele pentru finanțarea proiectelor și condițiile specifice de împrumut nu sunt încă cunoscute. După cum era de așteptat, se va percepe 3% pe an pentru o sumă echivalentă cu banii generați în conturile escrow. Suma rămasă a împrumutului va fi emisă la rate de piață de cel puțin 10-12% pe an. Astfel, dezvoltatorul va împrumuta cei mai scumpi bani în stadiul inițial al proiectului, când atragerea acționarilor abia începe, iar costurile de capital sunt deja mari. Este puțin probabil ca împrumuturile pentru majoritatea dezvoltatorilor să fie emise la rate sub nivelul pieței. În timp, acesta va deveni un factor de reabilitare a industriei de la „jucători” slabi.

De la 1 iulie 2018, dezvoltatorii au de unde alege. Dezvoltatorii pot trece la utilizarea conturilor escrow în mod voluntar, caz în care sunt scutiți de noile cerințe ale legislației privind construcția de capitaluri proprii. Dacă dezvoltatorii aleg să continue să strângă fonduri direct de la cumpărători (până la 1 iulie 2019), noile cerințe ale 214-FZ se vor aplica tuturor ansamblurilor rezidențiale noi pentru care au fost primite autorizații de construcție după 1 iulie 2018.

2. Limitarea experienței de muncă

Noua versiune a legii privind construcția pe capitaluri proprii introduce conceptul de „dezvoltator specializat”, care îndeplinește două cerințe. În primul rând, o astfel de organizație are mai mult de trei ani de experiență în construcție clădire de apartamente cu o suprafață totală de cel puțin 10 mii de metri pătrați. m.

Nu contează în ce calitate a fost dobândită o astfel de experiență: fie un client tehnic de construcții (dezvoltator), fie un antreprenor general poate deveni dezvoltator specializat. Această măsură, potrivit Metrium, poate deveni un obstacol în calea noilor companii de dezvoltare. Pentru a începe o nouă afacere în construcția de locuințe, un investitor va avea nevoie de controlul unei companii care îndeplinește cerințele de experiență, adică va trebui achiziționată o astfel de entitate juridică, ceea ce crește costurile proiectului.

În al doilea rând, ca și până acum, un dezvoltator specializat deține drepturile asupra șantierului și atrage și fonduri de la deținătorii de capital. „Rămâne situația în care investitorul real în construcții (dezvoltator) și compania care deține terenul și atrage fonduri de la acționari (dezvoltator) pot fi diferiți entitati legale, - comentează Larisa Shvetsova, director general al River Park LLC. - Astăzi, în Rusia operează 3.150 de companii de dezvoltare, care sunt într-un fel sau altul conectate cu 4.430 de dezvoltatori. Adică, aproximativ 18% dintre dezvoltatori controlează simultan doi sau mai mulți dezvoltatori, dar astfel de companii reprezintă 60% din tot spațiul în construcție din Rusia. Cerințele legale se aplică în mod specific dezvoltatorilor, dar dezvoltatorii înșiși sunt de obicei trași la răspundere numai în cazul unui litigiu. Din acest punct de vedere, introducerea conceptului de „dezvoltator specializat” nu clarifică în niciun fel împărțirea responsabilității între dezvoltator și constructor.”

3. Cheltuieli administrative - nu mai mult de 10%

Controlul bancar este stabilit asupra cheltuielilor dezvoltatorului. Banca autorizată la care este deschis contul dezvoltatorului primește dreptul de a bloca orice operațiune care contravine legii construcției în comun. De altfel, banca va tine evidenta tuturor cheltuielilor administrative ale dezvoltatorului pana cand acestea vor ajunge la o limita de 10% din costul constructiei. Dacă dezvoltatorul încearcă să plătească pentru serviciile enumerate mai sus peste limita, atunci o astfel de operațiune va fi interzisă.

4. Plăți în avans - nu mai mult de 30%

Noua versiune a legii privind construcția comună limitează valoarea plăților în avans pe care dezvoltatorul le poate trimite pe perioada implementării proiectului antreprenorilor pentru a efectua anumite lucrări. Lista acestor lucrări include construcția de blocuri de apartamente, pregătirea documentatia proiectuluiși examinarea acestuia, efectuarea de sondaje inginerești, construcția și reconstrucția suportului ingineresc și tehnic pe șantier, pregătirea documentației pentru amenajarea teritoriului.

Valoarea totală a plăților în avans pentru aceste cheltuieli nu trebuie să depășească 30% din costul proiectului. Cu toate acestea, experții Metrium notează că o parte semnificativă a costurilor specificate în noua ediție încă revine perioadei în care dezvoltatorul nu începe construcția. În special, rezultatele proiectării, cercetărilor și examinării documentației proiectului sunt plătite de dezvoltator chiar înainte de începerea construcției, adesea pe cheltuiala sa, și nu pentru banii acționarilor, pe care această normă ar trebui să-i protejeze de cheltuieli riscante. Cu toate acestea, acestea sunt incluse în limita totală a plăților în avans pe care dezvoltatorul le va face după începerea atragerii fondurilor cumpărătorului.

„După părerea mea, ponderea plăților în avans în costurile totale ale proiectului fie corespunde cu nivelul de 30%, fie este mai mică decât acesta”, spune Evgenia Akimova, director general al IKON Development. - În acest sens, consider că respectarea acestei limite nu va duce la dificultăți pentru dezvoltatori. Cu toate acestea, trebuie luat în considerare faptul că un limitator dur stabilit legal poate avea un impact diferit asupra afacerii dezvoltatorului în diferite situații de piață. De exemplu, dacă pe o mică piață regională antreprenorii generali sau furnizorii de materiale de construcție au un monopol virtual, aceștia pot cere avansuri mari de la dezvoltator pentru munca lor, folosind poziția lor avantajoasă. În acest caz, limita se poate dovedi a fi un factor care complică implementarea proiectului.”

5. Încălcarea termenelor - interzicerea proiectelor noi

Legiuitorii au introdus o serie de măsuri stricte împotriva dezvoltatorilor care încalcă termenele de punere în funcțiune a locuințelor. În special, autoritățile au o nouă bază pentru refuzul de a emite o declarație de conformitate (AOC). AIA este un document important care confirmă faptul că autoritățile au verificat dezvoltatorul și au stabilit că acesta respectă standardele 214-FZ. Abia după primirea acestei lucrări, dezvoltatorul poate înregistra primul DDU și poate începe să atragă fonduri de la cumpărători. Acum, dacă un dezvoltator are în portofoliu cel puțin un obiect, ale cărui termene de punere în funcțiune au fost amânate cu trei luni sau mai mult, autoritățile de supraveghere a construcțiilor nu îi vor emite un AIA, iar acesta nu va putea începe implementarea unui nou proiect.

Analiștii Metrium subliniază că vorbim direct despre datele de finalizare a construcției specificate în declarația de proiect, și nu despre momentul transferului locuinței către acționari. Diferența este că, de obicei, dezvoltatorul prescrie datele de transfer cu o marjă semnificativă, astfel încât să nu existe întârzieri, dând cumpărătorului motive să ceară despăgubiri sau chiar rezilierea DDU. De regulă, este indicată perioada reală de construcție, deoarece cu cât dezvoltatorul promite mai repede să construiască locuințe, cu atât este mai atractivă pentru cumpărători. În plus, valabilitatea autorizației de construire este și ea limitată, iar perioada de implementare a proiectului nu poate depăși timpul alocat construirii imobilului. În consecință, acum, prin încălcarea termenelor de construcție, dezvoltatorul poate pierde dreptul de a implementa noi proiecte.

„Pe de o parte, o măsură atât de strictă precum interzicerea reală a începerii unor noi proiecte în cazul în care termenele de punere în funcțiune în altele sunt încălcate va contribui la creșterea disciplinei dezvoltatorilor”, spune Alexander Zubets, director general al New Vatutinki LLC. „În același timp, trebuie să înțelegeți că această măsură va complica munca marilor dezvoltatori, al căror portofoliu include zeci de proiecte și blocuri în construcție. Încălcarea termenului limită de introducere într-un singur obiect poate paraliza extinderea activităților unui astfel de „jucător”. În plus, factorul psihologic nu trebuie ignorat: de îndată ce potențialii cumpărători învață despre orice problemă cu dezvoltatorul, acest lucru duce imediat la o scădere a cererii pentru proiectele sale. Astfel, această măsură creează riscuri semnificative pentru unii dezvoltatori.”

„În ciuda caracterului strict al modificărilor aduse legii construcțiilor în comun, intrarea lor în vigoare nu va duce la o reacție șoc din partea pieței”, comentează Maria Litinetskaya, managing partner Metrium, membru al rețelei de parteneri CBRE. - Noile cerințe pentru dezvoltatori se aplică doar celor care vor începe implementarea unui proiect cu autorizații de construire primite după 1 iulie 2018. Astfel, proiectele implementate după vechile reguli vor domina piața timp de cel puțin 1-1,5 ani. Mulți dezvoltatori s-au grăbit să obțină autorizații de construcție pentru a acumula un fel de bancă de proiecte viitoare care să le permită să lucreze sub vechile cerințe de ceva timp.

În ceea ce privește trecerea la finanțarea proiectelor, aceasta nu îi va afecta nici pe toți dezvoltatorii, ci doar pe cei care nu au timp să înregistreze cel puțin un DDU înainte de 1 iulie 2019. Astfel, vom avea cel puțin doi ani de integrare fără probleme a participanților de pe piață în noile reguli de lucru din industria construcțiilor. Prin urmare, doar noile cerințe legale nu vor duce la o creștere a prețurilor pentru locuințele în construcție. În același timp, după aproximativ doi ani, când majoritatea proiectelor și dezvoltatorii acestora intră în domeniul de aplicare al noii legislații, o creștere a prețurilor locuințelor va fi deja inevitabilă, deoarece majoritatea modificărilor la 214-FZ vor afecta direct costul implementării proiectului.”

Cetăţenii ruşi au cumpărat apartamente în cadrul schemei de construcţie comună de mai mult de 20 de ani. Participarea la construcția comună vă permite să cumpărați un apartament relativ ieftin. În faza gropii de fundație, locuința vă va costa cu 10-20% mai ieftin apartament finisatîntr-o clădire nouă.

Cu toate acestea, alături de oportunitățile de investiții, construcția comună prezintă riscuri mari pentru acționari. De la legea privind participarea partajată la construcții, pe noua piață a locuințelor au apărut multe probleme, cea centrală este creșterea numărului de acționari fraudați.

Este ideal atunci când dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile cu bună-credință și transferă apartamentul acționarului în timp util. Dar uneori se întâmplă situația complet opusă - atunci acționarul nu numai că nu primește locuința finită la timp, dar pierde irevocabil bani. Pentru a proteja cetățenii de astfel de situații, s-a decis schimbarea completă a mecanismului de cumpărare a locuințelor în clădiri noi.

Noile reguli ale jocului pe noua piață imobiliară sunt concepute pentru a elimina riscul înșelăciunii cetățenilor de către dezvoltatori. La prima vedere, inițiativa nu este rea, dar nu totul este atât de simplu.

Înăsprirea cerințelor pentru dezvoltatori

Din 1 iulie 2018 cerințele legislative pentru dezvoltatori au devenit mai stricte. Pentru a reduce riscul construcției pe termen lung și înșelăciunii cetățenilor implicați în construcții, au fost prevăzute diverse măsuri atât de natură financiară, cât și formală.

În primul rând, este introdus principiul „o rezoluție – un obiect”.

Un proiect de construcție este alocat unei singure firme de proiectare. În acest caz, societatea trebuie să îndeplinească criterii stricte - să pună în funcțiune cel puțin 10 mii metri patrati imobiliare pentru nu mai puțin de 3 ani muncă. Astfel, un dezvoltator are dreptul de a obține permisiunea de a construi o casă.

Este clar că această abordare va permite un control mai transparent al construcției, dar, în același timp, va încetini construcția de proiecte mari și complexe. Dezvoltatorii mari vor fi nevoiți să caute noi modalități de a ieși din situație, iar acest lucru înseamnă aproape întotdeauna pierderea timpului cu formalități birocratice.

ÎN În ultima vreme se raportează că Guvernul este gata să atenueze această regulă și să găzduiască acei dezvoltatori care desfășoară o dezvoltare cuprinzătoare a teritoriului. Amendamentele sunt în faza de proiect, așa că este prea devreme să spunem care dintre dezvoltatori îi vor face de fapt viața mai ușoară.

În al doilea rând, cerințele financiare devin din ce în ce mai stricte.

1. Pe toată perioada de construcție, dezvoltatorul va fi obligat să aibă în cont fonduri proprii în valoare de cel puțin 10% din pretul constructiei.
2. În momentul în care dezvoltatorul primește permisiunea de a strânge bani de la acționari, contul său la o bancă autorizată trebuie să conțină fonduri în sumă de cel puțin 10% din costul de proiectare al construcției.
3. Dezvoltatorul va fi obligat să transfere contribuții în valoare de 1,2% din costul construcției.

În al treilea rând, va fi înăsprit controlul asupra operațiunilor financiare ale companiilor de construcții. Dezvoltatorului i se va cere să aibă un cont într-o anumită bancă din lista întocmită de Banca Centrală a Federației Ruse. Capacitatea constructorilor de a utiliza abuziv banii deținătorilor de capitaluri proprii va fi redusă din cauza controlului strict asupra cheltuielilor de către bănci.

Toate modificările de mai sus sunt menite să reducă riscurile acționarilor.În același timp, devine evident că toate pierderile financiare și de timp ale dezvoltatorului cauzate de modificările aduse legii vor fi transferate în cele din urmă pe umerii participantului la construcție. Pur și simplu pune, pretul imobiliar va creste.

În plus, piața construcțiilor în sine va suferi o mulțime de schimbări. Cerințele mai stricte și sarcina financiară crescută vor forța întreprinderile mici să își înceteze activitățile. Doar dezvoltatorii mari vor rămâne pe piață.

Pe de o parte, aceasta este o schimbare pozitivă, deoarece o companie mare își apreciază cel mai adesea reputația și își îndeplinește îndatoririle cu conștiință. Pe de altă parte, consolidarea presupune monopolizare și apoi stabilirea de prețuri mari pentru locuințe noi.

Când va fi interzisă participarea la capital?

Participarea la capitaluri proprii va fi eliminată treptat. Desigur, acele proiecte care apar acum vor fi finalizate - nimeni nu le va interzice. Cu toate acestea, este de așteptat ca până în 2021 participarea la capitaluri proprii va deveni istorie și va fi înlocuită cu un instrument de finanțare a construcțiilor mai progresiv și mai fiabil - finanțarea proiectului.

Priveste filmarea

Diagrama generală a noului instrument:

1. Banca emite un împrumut dezvoltatorului pentru construirea unei case și deschide o specială
2. Cumpărătorii, la încheierea contractelor, își transferă banii nu către dezvoltator, ci într-un cont bancar escrow, unde sunt depozitați până la finalizarea construcției.
3. În timpul procesului de construcție, banca controlează fluxurile financiare ale dezvoltatorului.
   După ce obiectul este livrat, banii cetățenilor colectați în contul de escrow sunt transferați dezvoltatorului.

Astfel, cumpărătorul este ferit de pierderea banilor, deoarece fondurile sale nu au fost cheltuite de dezvoltatori, ci au fost păstrate în bancă pe toată perioada construcției. Dacă proiectul nu va fi finalizat niciodată, cetățeanul va putea returna fondurile cheltuite.

Conform acestei scheme Toate riscurile de construcție sunt suportate de dezvoltator și bancă.

Trebuie remarcat faptul că utilizarea unei astfel de scheme este disponibilă astăzi. Tranziția la conturile escrow va deveni obligatorie din 1 iulie 2019.

În ciuda fiabilității sale, schema va duce cu siguranță la o creștere a prețului apartamentelor din cauza apariției unui intermediar (bănci) și a redistribuirii riscurilor.

1. La încheierea unui acord de participare comună la construcție după 1 iulie 2018, verificați dacă dezvoltatorul îndeplinește toate cerințele noi.
2. Pentru a reduce riscurile construcției în comun, găsiți un dezvoltator care lucrează în cadrul unei scheme de finanțare a proiectelor folosind un cont escrow.
3. Fiți pregătiți pentru creșterea prețurilor la apartamente. Prețurile imobiliarelor vor crește în orice caz.

Prin decretul președintelui Rusiei, un proiect de lege este în curs de elaborare pentru desființarea construcției cu capitaluri proprii și tranziția către finanțarea mai fiabilă a proiectelor. Legea trebuie să intre în vigoare în termen de trei ani.

Diferențele dintre construcția comună și finanțarea proiectelor

Construcția comună este construcția care implică bani de la cumpărători (acționari). În Rusia, acesta este cel mai popular tip de finanțare pentru clădiri noi. Schema de participare partajată este următoarea: o parte din costul construcției este suportată de acționari, iar în cazul în care companie de constructii Nu sunt suficiente fonduri pentru finalizarea proiectului, dezvoltatorii demarează un nou proiect de construcție și folosesc banii primiți pentru a finaliza proiectul anterior. La un moment dat, nu mai sunt suficienți bani pentru lucrări de construcție și noua clădire poate fi înghețată pe termen nelimitat. Construcția prin capital propriu va fi înlocuită cu finanțarea proiectelor de clădiri noi.

Finanțarea proiectelor este construirea de blocuri de apartamente folosind numerar de la bănci, mai degrabă decât indivizii. Finanțarea proiectelor va fi organizată prin atragerea de împrumuturi, care la rândul lor vor afecta costul apartamentelor.

Ce se va schimba după desființarea construcției în comun

Reforma va reduce riscurile acţionarilor şi va face sistemul pieţei imobiliare rezidenţiale mai transparent. În Rusia, astăzi există peste 800 de proiecte de construcție problematice, iar numărul cetățenilor înșelați a ajuns la 150-200 de mii de oameni.

Avantajul inovației este că se află într-o clădire nouă. Oamenii vor cumpăra locuințe gata făcute, pe care le pot înregistra imediat ca proprietatea lor. Viteza de construire a caselor va crește, deoarece bugetul dezvoltatorului nu va fi afectat de rata vânzărilor de clădiri noi.

Dezavantajul anulării construcției în comun este creșterea costurilor proprietății. Investițiile în clădiri noi în stadii joase de construcție își pierd avantajele. Firmele de construcții mici sau chiar mijlocii care oferă locuințe la buget pot dispărea. Odată cu scăderea volumului construcției de locuințe, prețul acesteia va crește cu siguranță.

Guvernul discută acum în mod activ modalități de tranziție la finanțarea proiectelor și posibilitatea sprijinirii statului sau a reducerii ratelor dobânzilor bancare.

Experții cred că fiecare dezvoltator va avea nevoie abordare individuală, ținând cont de reputația și securitatea financiară a acestuia.

Prețurile locuințelor vor crește după abolirea construcției cu capitaluri proprii?

Analiştii prevăd o creştere după adoptarea noii legi. Ținând cont de dobânzile bancare curente, prețul va crește cu 10-30%. De exemplu, Preț apartament studioîntr-o zonă dezvoltată 1,5 milioane de ruble, dacă adăugăm 25%, obținem 1,85 milioane de ruble. De asemenea, cumpărătorii pierd oportunitatea de a economisi sau de a câștiga bani cumpărând un apartament într-un stadiu scăzut de construcție, iar acesta este aproximativ 10-30% din costul final al acestuia.

Costul locuinței va fi direct legat de ratele dobânzilor pe care bancile le vor oferi. Va deveni foarte dificil pentru firmele mici sau „începători” să concureze cu dezvoltatorii parteneri ai băncilor sau marilor companii de construcții.

Concurența pe piața clădirilor noi va scădea, volumele de construcție vor scădea, ceea ce va determina creșterea prețurilor imobiliare. Dacă țara se confruntă cu o nouă criză a locuințelor sau cu o creștere globală a prețurilor depinde de sprijinul guvernamental pentru dezvoltatori și de atenția etapelor de tranziție la noua schemă.

Ar trebui să cumpăr un apartament acum sau să aștept anularea construcției pe capitaluri proprii?

După intrarea în vigoare a proiectului de lege, acestea vor crește. Acum, pe fondul ratelor ipotecare mai mici și preturi accesibile, poti avea timp sa cumperi un apartament la un pret bun pentru investitie sau o viata confortabila. Experții imobiliari de pe site-ul web 23kvartiry.ru vă vor ajuta să minimizați riscurile. Experții dintr-un portal imobiliar independent vă vor ajuta să alegeți un apartament de la un dezvoltator de încredere, să deschideți și să cumpărați o casă de la distanță. Serviciile experților și managerilor noștri sunt gratuite.

Participarea la construcția comună a devenit acum o modalitate comună de a rezolva problema locuințelor. Acest lucru permite cetățenilor să obțină un apartament la un preț favorabil, iar dezvoltatorilor să dezvolte piața pentru clădiri noi. Garanții suplimentare sunt oferite prin înregistrarea unui acord de construcție comun, care nu va permite escrocilor să revinde în mod repetat același apartament în timpul construcției casei.

S-ar părea că schema a avut succes pentru toată lumea, de fapt, a făcut ca ostatici situația în care dezvoltatorii au dat faliment, termenele limită pentru punerea în funcțiune a caselor au fost întârziate semnificativ și chiar au fost abandonate într-un stadiu neterminat.

Au început să apară tot mai mulți acționari fraudați, iar nemulțumirea lor s-a revărsat în stradă cu pichete la administrațiile locale. A fost necesar să se facă ajustări la legislația actuală. Și au început să funcționeze de la 1 ianuarie 2018 în ceea ce privește deschiderea informațiilor despre dezvoltator, introducând aceste date în Sistemul Unificat de Construcții de Locuințe și regulile de faliment. Noua parte a modificărilor a fost introdusă la 1 iulie 2019 prin Legea federală nr. 175 și despre ele vom vorbi mai detaliat.

Legea federală privind construcția comună 214-FZ

Principalul document de reglementare în domeniul reglementării relațiilor dintre dezvoltatori și cetățeni este Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună”. Anual se fac modificări pentru a rezolva problemele asociate cu apariția acționarilor fraudați.

Motivele apariției unor astfel de situații, de regulă, sunt schemele frauduloase de finanțare a construcțiilor, atunci când găurile financiare formate pe alte locații sunt „astupate” cu fondurile noilor investitori. Ca urmare, pot apărea cazuri când dezvoltatorul nu își poate îndeplini obligațiile și se declară în stare de faliment. În cel mai rău caz, pur și simplu dispare.

Pentru a preveni schemele frauduloase, au fost aduse modificări serioase în lege, care va intra în vigoare la 1 iulie 2019.

Construcție comună în 2019. Nou în legislație

Inovațiile din Legea 214-FZ au înăsprit cerințele pentru organizațiile de construcții care construiesc clădiri de apartamente în baza acordurilor de participare publică. Să le enumerăm:

1. Un dezvoltator – o autorizație de construire.

La 1 iulie 2019 a intrat în vigoare un amendament care nu permite unui dezvoltator specializat să construiască blocuri de locuințe sub mai multe autorizații. O autorizație poate fi eliberată pentru unul sau mai multe proiecte de construcție, dar numai unul.

2. Cerințele pentru o companie de construcții s-au schimbat.

Autorizația va fi eliberată numai dacă dezvoltatorul îndeplinește următorii parametri:

• societatea dispune de fonduri proprii în valoare de cel puțin 10% din volumul de construcție planificat conform documentației de proiect;
• dimensiunea suficientă și disponibilitatea acestor fonduri în contul curent al dezvoltatorului trebuie documentată la momentul depunerii declarației de proiect la autoritatea teritorială;
• societatea nu are dreptul să emită și să emită alte valori mobiliare decât acțiuni;
• Dezvoltatorul nu ar trebui să aibă datorii pe împrumuturi și credite vizate, dacă acestea nu sunt legate de construcții bloc câte un permis;
• proprietatea companiei nu trebuie utilizată pentru a îndeplini obligații față de terți;
• Dezvoltatorul trebuie să aibă proiecte de succes de cel puțin 5 mii de metri pătrați;
• dezvoltatorului îi este interzis să se angajeze în alte activități decât construcții.

Potrivit articolului 23.3 Lege federala 214-FZ, lista datelor pe care dezvoltatorul este obligat să le plaseze în Sistemul Informațional Unificat pentru Construcția de Locuințe a fost completată cu titluri de proprietate pentru terenul pe care se realizează construcția unui imobil de locuințe.

3. Un dezvoltator – un cont curent.

O organizație de construcții care este dezvoltator specializat are voie să aibă un singur cont curent deschis la o bancă autorizată. Astfel, la construirea unei proprietăți rezidențiale pot participa nu numai fonduri de la dezvoltator și cumpărători, ci și de la o bancă acreditată de stat.

Toate tranzacțiile bănești din acest cont trebuie să fie doar în cadrul articolului 214 din Lege, dar și sub controlul băncii. Fondurile pot fi anulate dacă dezvoltatorul prezintă documente justificative și le face verificate de către instituția de credit. Astfel, fondurile nu vor fi transferate constructorilor până când aceștia nu își vor îndeplini obligațiile față de acționari.

4. Fondurile private pot fi strânse prin conturi escrow(Articolul 15.4 Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ).

Această metodă face posibilă asigurarea fondurilor acționarilor, dar numai atunci când le depuneți într-un cont escrow. Asigurarea este asigurată de Asociația de Asigurare a Depozitelor sau de fondul de compensare.

5. Tranzacțiile trebuie să fie însoțite de o bancă.

6. Controlul de stat al tranzacțiilor.

În fiecare subiect ar trebui create organe de supraveghere care, împreună cu băncile, vor exercita controlul asupra dezvoltatorilor. Șefii unor astfel de organisme sunt numiți de Ministerul Construcțiilor (articolul 23 din Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ).

7. Contribuții la fondul de compensare

Pentru a garanta despăgubiri pentru fondurile pierdute ale investitorilor ca urmare a necinstei dezvoltatorului, se formează un Fond pentru Protecția Acționarilor. Legea obligă firma de construcții să-i transfere 1,2% din veniturile din vânzarea locuințelor deținuților aflați în arest preventiv. Acordurile nu vor fi înregistrate fără ca dezvoltatorul să transfere fonduri către Fond.

8. Suma plăților în avans este limitată

Noua versiune a Legii stabilește condiția transferului de fonduri de către dezvoltator ca decontări cu furnizorii și antreprenorii. Fără a prezenta băncii documente care să confirme obligațiile îndeplinite prin contract, banii nu vor fi virați. Aceasta înseamnă că numai după ce partenerul îndeplinește condițiile pentru prestarea serviciilor, livrarea bunurilor etc. dezvoltatorul îl va putea plăti.

Dar în partea 4 a articolului 18 din lege există o clauză conform căreia avansurile pot fi transferate partenerilor, a căror valoare totală nu va depăși 30% din costul declarat al proiectului.

9. Terenul pe care se va construi blocul trebuie să fie în proprietatea dezvoltatorului sau închiriat.

Construcția comună va fi anulată pe 1 iulie 2019?

Modificările aduse Legii nr. 214-FZ privind construcția comună au condus la desființarea schemei existente și la o tranziție fără probleme la finanțarea proiectelor de construcție de locuințe.

Pentru dezvoltatori, proiectele începute mai devreme de 1 iulie 2018 trebuie finalizate în aceleași condiții, iar pentru cumpărătorii cu DDU-uri încheiate și înregistrate, acestea vor rămâne în vigoare până la livrarea locuinței.

Ce se va întâmpla în locul educației preșcolare?

De la 1 iulie 2019, este planificată trecerea de la participarea la capital la finanțarea proiectelor de construcții. Sistem nou va include un lanț de participanți:

1. Acţionarii.
2. Instituție de credit (bancă).
3. Dezvoltator.
4. Regulatoare.

Ca urmare, costurile proiectelor vor crește, ceea ce va afecta cu siguranță produsul final și va determina creșterea prețurilor locuințelor în clădirile noi cu până la 20-30%.

Perioada de tranziție de la construcția comună la finanțarea proiectelor

Tranziția se realizează în două etape:

1. Perioada de la 1 iulie 2018 până la 30 iunie 2019, când dezvoltatorii încheie contracte cu cetățenii folosind unul dintre mecanismele:

• conturi escrow;
• reglementare de stat în conformitate cu art. 23 Nr 214-FZ.

2. Perioada de la 1 iulie 2019 până la 31 decembrie 2020, când toate acordurile privind participarea comună a cetățenilor la construcția de locuințe vor folosi mecanismul conturilor escrow sau ale conturilor speciale.

Noul model de finanțare va duce la faptul că construcția se va realiza cu împrumuturi bancare. Fondurile cetăţenilor stocate în conturile escrow vor fi transferate dezvoltatorului sau pentru rambursarea împrumutului numai după semnarea actului de transfer de către părţile participante la construcţia comună.

Sprijin bancar pentru tranzacții în construcția de capitaluri proprii

Sprijinul bancar pentru tranzacții a devenit obligatoriu de la 1 iulie 2018. Acum cetățenii nu se vor putea transfera bani gheata direct . Statul le obligă să fie depuse într-un cont special la o bancă deschisă ca parte a unei autorizații de construcție. Acele proiecte care au început mai devreme decât data specificată trebuie să treacă la același sistem de calcule și control asupra lor.

Ca parte a dezvoltării cuprinzătoare a teritoriului, dezvoltatorul are permisiunea de a construi blocuri de apartamente sub mai multe autorizații, dar pentru fiecare dintre ele trebuie să-și deschidă propriul cont bancar.

O astfel de reglementare a relațiilor financiare dintre acționari ne permite să asigurăm fondurile cetățenilor împotriva pierderilor datorate fraudei sau falimentului dezvoltatorului.

Fondurile vor fi primite numai dacă:

• punerea in functiune a casei;
• înregistrarea dreptului de proprietate asupra a cel puțin unuia dintre apartamentele din acesta.

În caz de înghețare a obiectului sau faliment al dezvoltatorului, toate fondurile acționarilor le vor fi restituite integral.

Cont de escrow pentru un dezvoltator

De la 1 iulie 2019, dezvoltatorul este obligat să deschidă un DDU la încheierea contractelor. Este planificat ca un astfel de model să reducă riscurile fraudării acționarilor.

Astfel, noul mecanism va duce la faptul că nu va mai fi nevoie să se încheie acorduri cu cetățenii care participă la construcția de capital. Aceste fonduri vor fi deținute în conturi speciale ale dezvoltatorului aflate sub controlul instituției de credit și asigurate de Agenția de Asigurare a Depozitelor împotriva posibilului faliment bancar.

Valoarea despăgubirii de asigurare în acest caz este egală cu 10 milioane de ruble bazat pe un apartament într-un bloc de apartamente.

Setul de condiții care sunt aplicabile în conformitate cu noua legislație la construcția de blocuri de locuințe face posibilă tragerea următoarelor concluzii:

• acordurile de participare la capital în construcții nu vor mai fi utilizate, a existat o tranziție la finanțarea proiectelor;
• acordurile încheiate anterior vor fi valabile până la îndeplinirea obligațiilor care decurg din acestea;
• Costul apartamentelor în clădiri noi este de așteptat să crească din cauza noilor cerințe pentru finanțarea construcției; acum va fi dificil să cumpărați la prețuri mici în stadiul de „groapă”.

Popularitatea achiziționării de locuințe în etapa de excavare și participarea cetățenilor la construcția acesteia a continuat pe tot parcursul anii recenti. În ciuda riscului de a intra în rândurile acționarilor fraudați, rușii încă consideră că acordul de participare la acțiuni este benefic - DDU.

Ai intenționat să devii participant la DDU, dar ai aflat despre anularea acordurilor de participare la acțiuni de la 1 iulie 2018? Am aflat dacă este așa și la ce ar trebui să ne așteptăm cu toții.

Principala întrebare este dacă construcția comună va fi desființată în 2018?

Nu. Toate proiectele de construcție cu DDU încheiate înainte de 1 iulie 2018 vor fi implementate pe baza vechilor reguli. De menționat că companiile de dezvoltare, înțelegând că au fost planificate modificări, au primit în avans autorizații pentru construcția de locuințe. Astfel, toți dezvoltatorii care vă oferă să deveniți participanți la DDU, cel mai probabil, au deja permisiunea și nu va exista nicio anulare a acordurilor.

Ce se va întâmpla cu „acțiunile” după 1 iulie 2018?

Dacă decideți să deveniți participant la DDU după 1 iulie 2018, atunci trebuie să aflați dacă dezvoltatorul a reușit să aprobe construcția conform vechii scheme înainte de 1 iulie 2018 (30 iunie 2018). Dacă da, atunci puteți încheia un DDU începând din iulie 2018 și până în 2019. Modificările afectează numai ansambluri de locuințe noi care nu au obtinut autorizatie de construire până la 1 iulie 2018.

Vor fi interzise grădinițele în 2019?

Foaia de parcurs a guvernului rus conține interdicția de a încheia noi acorduri după 1 iulie 2019. Președintele rus Vladimir Putin a confirmat la linia sa directă anuală din 2018 că noi acorduri cu cumpărătorii de case nu vor fi încheiate din iulie 2019.

Cu toate acestea, conform experților, dezvoltatorii au aproximativ 3-4 ani în stoc. De exemplu, proiecte noi pot apărea în vânzare în 2020, cu autorizații primite înainte de 1 iulie 2018. Prin urmare, nu vor fi interzise. Aceasta înseamnă că nu va exista o tranziție bruscă și bruscă de la educația preșcolară.

Ce se va întâmpla în locul educației preșcolare?

O alternativă pentru DDU pe piața imobiliară ar fi finanțarea proiectului. Spre deosebire de construcția comună, când locuințele se construiesc cu bani primiți de la cetățeni pentru achiziționarea de apartamente, cu finanțare de proiect banca plătește construcția. Banca acordă un împrumut dezvoltatorului. Cetățenii transferă plățile conform acordului nu în contul companiei de construcții, ci într-un cont special într-o instituție de credit (cont escrow).

Important:

• De asemenea, va fi posibilă cumpărarea de locuințe în faza de săpătură.
• Banii cumpărătorului vor rămâne în contul bancar până la livrarea casei. Când neîndeplinirea obligațiilor de către dezvoltator, banii cetățenilor vor fi deblocați și dat proprietarilor lor.

Cum se vor schimba prețurile dacă reîncărcările sunt anulate?

Potrivit experților, interzicerea construcției în comun ar putea duce la creșterea prețului cu 20%. Vor apărea costuri suplimentare din cauza apariției băncilor în lanț. De exemplu, dobânda pentru un împrumut vizat, costurile de deservire a acestuia, costurile de supraveghere bancară și control asupra proiectelor de construcție. Costul poate fi, de asemenea, afectat de costul deservirii conturilor escrow speciale.