Når blir delt deltagelse i bygging forbudt? Enorme endringer i lovverket om boligbygging med egenkapital er vedtatt

1. juli 2018 trådte endringer i loven om delt bygging i kraft, som vil føre til økte kostnader for nye prosjekter og legge til rette for at innbyggere nekter å delta i denne prosessen. Metrium-eksperter spår prisøkninger og et betydelig antall utviklingsselskaper som forlater markedet på grunn av endringer i arbeidsreglene i bransjen.

Hovedendringen gjelder selveet. Egenandel, der boligkjøpere investerer i bygging, avvikles fra 1. juli 2019. Banklån vil erstatte innbyggernes penger. De fleste andre endringer introduserer nye krav til utviklere, uten overholdelse som de er fratatt retten til å tiltrekke seg midler fra kjøpere. Ifølge Metrium-eksperter vil fem nye standarder være de mest sensitive for utviklere, og dermed for markedet som helhet.

1. Bytt til sperrede kontoer

Over 74 % av alle investeringer i boligbygging i Russland er midler fra kjøpere som er knyttet til utviklere gjennom egenkapitalandelsavtaler (PPA). Etter 1. juli 2019 vil ikke utviklingsselskaper lenger kunne hente inn penger fra aksjonærene direkte. Kjøpernes midler vil bare gå til spesielle bankkontoer - escrow, det vil si at de vil bli holdt i tillit av banken. Inntil huset er satt i drift og minst en av byggedeltakerne registrerer eierskap til leiligheten, vil ikke banken overføre pengene til utbygger.

Det forventes at innbyggermidler i løpet av byggeperioden vil erstatte målrettede midler banklån(prosjektfinansiering). Banken som har deponeringskontoene vil bevilge penger til bygging av et boligkompleks.

"Det er en grunnleggende forskjell mellom tilførsel av kjøpere til et prosjekt og bankfinansiering, som ligger i kostnadene for innsamlede midler," påpeker Roman Sychev, administrerende direktør i Tekta Group. - Kontantstrøm salg fra DDU gikk umiddelbart til å dekke driftsutgifter, inkludert service på byggelån. Bankfinansiering gis til renter: Utbygger er forpliktet til å tilbakebetale lånet, noe som øker kostnadene for prosjektet. Satsene for prosjektfinansiering og spesifikke lånebetingelser er foreløpig ikke kjent. Som forventet vil 3 % per år bli belastet på et beløp som tilsvarer de genererte pengene på deponeringskontoer. Det resterende lånebeløpet vil bli utstedt til markedsrenter på ikke mindre enn 10-12 % per år. Dermed vil utvikleren låne de dyreste pengene i den innledende fasen av prosjektet, når tiltrekningen av aksjonærer bare begynner, og kapitalkostnadene allerede er høye. Det er usannsynlig at lån for de fleste utviklere vil bli utstedt til priser under markedet. Over tid vil dette bli en faktor for å rehabilitere industrien fra svake «aktører».

Fra 1. juli 2018 har utviklere et valg. Utviklere kan bytte til å bruke sperrede kontoer frivillig, i så fall er de unntatt fra de nye kravene i lovgivningen om delt egenkapitalkonstruksjon. Hvis utviklere velger å fortsette å skaffe midler direkte fra kjøpere (frem til 1. juli 2019), vil de nye kravene i 214-FZ gjelde for alle nye boligkomplekser som det ble mottatt byggetillatelse for etter 1. juli 2018.

2. Begrensning på arbeidserfaring

Den nye versjonen av loven om egenkapitalkonstruksjon introduserer konseptet "spesialisert utvikler", som tilfredsstiller to krav. For det første har en slik organisasjon mer enn tre års byggeerfaring leilighetsbygg med et samlet areal på minst 10 tusen kvadratmeter. m.

Det spiller ingen rolle i hvilken kapasitet slik erfaring ble oppnådd: enten en teknisk kunde av konstruksjon (utvikler) eller en totalentreprenør kan bli en spesialisert utvikler. Dette tiltaket kan ifølge Metrium bli et hinder for nye utviklingsselskaper. For å starte en ny virksomhet innen boligbygging, vil en investor trenge kontroll over et selskap som oppfyller erfaringskravene, noe som betyr at en slik juridisk enhet må kjøpes, noe som øker prosjektkostnadene.

For det andre, som før, eier en spesialisert utvikler rettighetene til byggeplassen og tiltrekker seg også midler fra aksjeeiere. "Situasjonen gjenstår der den faktiske investoren i bygg (utvikler) og selskapet som eier tomten og tiltrekker seg midler fra aksjonærene (utvikleren) kan være annerledes juridiske enheter, - kommenterer Larisa Shvetsova, daglig leder i River Park LLC. – I dag er det 3.150 utviklingsselskaper som opererer i Russland, som på en eller annen måte er knyttet til 4.430 utviklere. Det vil si at omtrent 18% av utviklerne kontrollerer to eller flere utviklere samtidig, men slike selskaper står for 60% av all plass under bygging i Russland. Juridiske krav gjelder spesifikt for utviklere, men utviklerne selv holdes vanligvis kun ansvarlige i tilfelle rettstvister. Fra dette synspunktet avklarer ikke innføringen av begrepet «spesialisert utbygger» på noen måte ansvarsfordelingen mellom utbygger og byggherre.»

3. Administrasjonsutgifter - ikke mer enn 10 %

Det etableres bankkontroll over utbyggers utgifter. Den autoriserte banken der utbyggers konto er åpnet får rett til å sperre enhver operasjon som strider mot lov om delt bygging. Faktisk vil banken føre oversikt over alle administrative utgifter til utbygger til de når en grense på 10% av byggekostnaden. Hvis utvikleren prøver å betale for tjenestene som er oppført ovenfor over grensen, vil en slik operasjon være forbudt.

4. Forskuddsbetalinger - ikke mer enn 30 %

Den nye versjonen av loven om delt bygging begrenser mengden forskuddsbetalinger som utbygger kan sende under gjennomføringen av prosjektet til entreprenører for å utføre visse arbeider. Listen over slike arbeider inkluderer bygging av leilighetsbygg, forberedelse prosjektdokumentasjon og dens undersøkelse, utførelse av tekniske undersøkelser, konstruksjon og gjenoppbygging av ingeniørvitenskap og teknisk støtte på stedet, utarbeidelse av dokumentasjon for planlegging av territoriet.

Det totale beløpet for forskuddsbetalinger for disse utgiftene bør ikke overstige 30 % av prosjektkostnaden. Metrium-eksperter bemerker imidlertid at en betydelig del av kostnadene spesifisert i den nye utgaven fortsatt faller på perioden da utbygger ikke starter byggingen. Spesielt resultatene av design, undersøkelser og undersøkelse av prosjektdokumentasjon betales av utbygger allerede før byggestart, ofte for egen regning, og ikke for aksjonærenes penger, som denne normen skal beskytte mot risikable utgifter. De er imidlertid inkludert i den totale grensen for forskuddsbetalinger som utbygger vil gjøre etter starten av å tiltrekke kjøpermidler.

"Etter min mening tilsvarer andelen forskuddsbetalinger av totale prosjektkostnader enten nivået på 30 % eller er lavere enn det," sier Evgenia Akimova, daglig leder i IKON Development. – I denne forbindelse tror jeg at overholdelse av denne grensen ikke vil føre til vanskeligheter for utviklere. Det må imidlertid tas i betraktning at en lovlig etablert hard limiter kan ha ulik innvirkning på utviklerens virksomhet i ulike markedssituasjoner. For eksempel, hvis generalentreprenører eller byggevareleverandører i et lite regionalt marked har et virtuelt monopol, kan de kreve store forskudd fra utvikleren for arbeidet sitt, ved å bruke sin fordelaktige posisjon. I dette tilfellet kan grensen vise seg å være en faktor som kompliserer gjennomføringen av prosjektet.»

5. Brudd på frister - forbud mot nye prosjekter

Lovgivere har innført en rekke strenge tiltak mot utbyggere som bryter boligoppdragsfristene. Særlig har myndighetene et nytt grunnlag for å nekte å utstede en samsvarserklæring (AOC). AIA er et viktig dokument som bekrefter at myndighetene har sjekket utbyggeren og fastslått at den overholder standardene til 214-FZ. Først etter å ha mottatt dette papiret kan utvikleren registrere den første DDU og begynne å tiltrekke midler fra kjøpere. Nå, hvis en utbygger har minst ett objekt i sin portefølje, hvis idriftsettelsesfrister er forsinket med tre måneder eller mer, vil ikke byggetilsynet utstede ham en AIA, og han vil ikke kunne begynne å implementere en ny prosjekt.

Metrium-analytikere understreker at vi snakker direkte om ferdigstillelsesdatoene som er angitt i prosjekterklæringen, og ikke om tidspunktet for overføring av bolig til aksjonærene. Forskjellen er at utbygger vanligvis foreskriver overføringsdatoene med en betydelig margin slik at det ikke oppstår forsinkelser, noe som gir kjøperen grunn til å kreve kompensasjon eller til og med oppsigelse av DDU. Som regel er selve byggeperioden angitt, for jo raskere utbygger lover å bygge bolig, jo mer attraktivt er det for kjøpere. I tillegg er gyldigheten av byggetillatelsen også begrenset, og gjennomføringsperioden for prosjektet kan ikke overstige tiden som er avsatt for oppføring av bygget. Følgelig, nå ved å bryte byggetidsfrister, kan utbygger miste retten til å gjennomføre nye prosjekter.

"På den ene siden vil et så strengt tiltak som et faktisk forbud mot oppstart av nye prosjekter hvis idriftsettelsesfrister i andre brytes, bidra til å øke disiplinen til utviklere," sier Alexander Zubets, generaldirektør i New Vatutinki LLC. "Samtidig må du forstå at dette tiltaket vil komplisere arbeidet til store utviklere, hvis portefølje inkluderer dusinvis av prosjekter og leilighetsbygg under bygging. Brudd på fristen for innspill i bare ett objekt kan lamme utvidelsen av aktivitetene til en slik "spiller". I tillegg bør den psykologiske faktoren ikke diskonteres: så snart potensielle kjøpere får vite om eventuelle problemer med utvikleren, fører dette umiddelbart til en nedgang i etterspørselen etter prosjektene hans. Dermed skaper dette tiltaket betydelig risiko for noen utviklere.»

"Til tross for den strenge karakteren av endringene i loven om delt bygging, vil ikke deres ikrafttredelse føre til en sjokkreaksjon fra markedet," kommenterer Maria Litinetskaya, administrerende partner i Metrium, medlem av CBRE-partnernettverket. – Nye krav til utbyggere gjelder kun for de som skal begynne å gjennomføre et prosjekt med byggetillatelser mottatt etter 1. juli 2018. Dermed vil prosjekter gjennomført etter de gamle reglene dominere markedet i minst 1-1,5 år. Mange utviklere har hastet med å få byggetillatelser for å samle en slags bank av fremtidige prosjekter som vil tillate dem å jobbe under de gamle kravene i noen tid.

Når det gjelder overgangen til prosjektfinansiering, vil det heller ikke berøre alle utviklere, men kun de som ikke rekker å registrere minst én DDU før 1. juli 2019. Dermed vil vi ha minst to år med jevn integrering av markedsaktører i de nye arbeidsreglene i byggebransjen. Derfor er det kun nye lovkrav som ikke vil føre til prisøkning på boliger under oppføring. Samtidig, etter omtrent to år, når de fleste av prosjektene og deres utviklere faller innenfor rammen av den nye lovgivningen, vil en økning i boligprisene allerede være uunngåelig, siden de fleste endringene i 214-FZ vil direkte påvirke kostnadene ved prosjektgjennomføring."

Russiske statsborgere har kjøpt leiligheter under delt byggeordning i mer enn 20 år. Deltakelse i delt bygging gjør at du kan kjøpe leilighet relativt billig. På grunngropstadiet vil boligen koste deg 10-20 % billigere ferdig leilighet i et nytt bygg.

Men sammen med investeringsmuligheter medfører delt konstruksjon stor risiko for aksjonærene. Siden loven om delt medvirkning i bygg og anlegg har det oppstått mange problemer på det nye boligmarkedet, den sentrale er økningen i antall svindlede aksjonærer.

Det er ideelt når utbygger oppfyller sine forpliktelser i god tro og overdrar leiligheten til aksjonæren i rett tid. Men noen ganger skjer den helt motsatte situasjonen - da mottar ikke aksjonæren bare den ferdige boligen i tide, men taper ugjenkallelig penger. For å beskytte innbyggerne fra slike situasjoner, ble det besluttet å fullstendig endre mekanismen for kjøp av bolig i nye bygninger.

De nye spillereglene i det nye eiendomsmarkedet er designet for å eliminere risikoen for bedrag fra innbyggerne av utviklere. Ved første øyekast er ikke initiativet dårlig, men ikke alt er så enkelt.

Skjerpe krav til utbyggere

Fra 1. juli 2018 lovkravene til utbyggere er blitt strengere. For å redusere risikoen for langsiktig bygging og bedrag av borgere som er involvert i bygging, ble det gitt ulike tiltak av både økonomisk og formell karakter.

For det første introduseres prinsippet om «én oppløsning – ett objekt».

Ett byggeprosjekt er allokert til ett designfirma. I dette tilfellet må bedriften oppfylle strenge kriterier - i det minste settes i drift 10 tusen kvadratmeter eiendom for ikke mindre enn 3 år arbeid. Dermed har én utbygger rett til å få tillatelse til å bygge ett hus.

Det er klart at denne tilnærmingen vil gi mer oversiktlig kontroll over konstruksjonen, men samtidig vil den bremse byggingen av store, komplekse prosjekter. Store utviklere vil bli tvunget til å lete etter nye måter å komme seg ut av situasjonen på, og dette betyr nesten alltid å kaste bort tid på byråkratiske formaliteter.

I I det siste det rapporteres at regjeringen er klar til å myke opp denne regelen og imøtekomme de utviklerne som utfører omfattende utvikling av territoriet. Endringene er på utkaststadiet, så det er for tidlig å si hvilke av utviklerne de faktisk vil gjøre livet enklere.

For det andre blir de økonomiske kravene strengere.

1. I hele byggeperioden vil utbygger være pålagt å ha egne midler på konto på minimum 10% fra byggeprisen.
2. På det tidspunktet utbygger får tillatelse til å skaffe penger fra aksjonærer, må hans konto i en autorisert bank inneholde midler til et beløp på minst 10% fra designkostnaden for konstruksjonen.
3. Tiltakshaver vil være forpliktet til å overføre bidrag på 1,2% fra byggekostnadene.

For det tredje vil kontrollen over byggeselskapenes økonomiske drift bli skjerpet. Utvikleren vil bli pålagt å ha en konto i en bestemt bank fra listen satt sammen av sentralbanken i Den russiske føderasjonen. Utbyggeres evne til å misbruke aksjeeiernes penger vil bli redusert på grunn av streng kontroll over utgifter fra bankene.

Alle de ovennevnte endringene er utformet for å redusere risikoen til aksjonærene. Samtidig blir det åpenbart at alle økonomiske og tidsmessige tap for utbygger forårsaket av lovendringer til syvende og sist vil bli overført til anleggsdeltakerens skuldre. For å si det enkelt, prisen på eiendom vil øke.

I tillegg vil selve byggemarkedet gjennomgå mange endringer. Skjerpede krav og økt økonomisk byrde vil tvinge småbedrifter til å avslutte sin virksomhet. Bare store utviklere vil være igjen på markedet.

På den ene siden er dette en positiv endring, fordi et stort selskap oftest verdsetter sitt rykte og oppfyller sine plikter samvittighetsfullt. På den annen side innebærer konsolidering monopolisering, og da sette høye priser på nye boliger.

Når vil aksjeandel bli forbudt?

Aksjeandelen avvikles gradvis. Selvfølgelig vil de prosjektene som dukker opp nå bli fullført – ingen vil forby dem. Det forventes imidlertid at innen 2021 aksjeandel vil bli historie, og den vil bli erstattet av et mer progressivt og pålitelig byggefinansieringsinstrument - prosjektfinansiering.

Se videoen

Generelt diagram av det nye verktøyet:

1. Banken utsteder et lån til utbygger for bygging av et hus og åpner en spesiell
2. Kjøpere, når de inngår kontrakter, overfører pengene sine ikke til utbygger, men til en sperret bankkonto, hvor de lagres til byggingen er fullført.
3. Under byggeprosessen kontrollerer banken de økonomiske strømmene til utbyggeren.
   Etter at objektet er levert, overføres innbyggernes penger samlet på deponeringskontoen til utvikleren.

Dermed er kjøperen beskyttet mot å tape penger, fordi midlene hans ikke ble brukt av utviklerne, men ble holdt i banken under hele byggeperioden. Hvis prosjektet aldri blir fullført, vil innbyggeren kunne returnere de brukte midlene.

I henhold til denne ordningen All byggerisiko bæres av utbygger og banken.

Det skal bemerkes at bruk av en slik ordning er tilgjengelig i dag. Overgangen til deponeringskontoer blir obligatorisk fra 1. juli 2019.

Til tross for dens pålitelighet, vil ordningen definitivt føre til en økning i prisen på leiligheter på grunn av utseendet til en mellommann (bank) og omfordeling av risiko.

1. Ved inngåelse av avtale om delt deltakelse i bygging etter 1. juli 2018, sjekk at utbygger oppfyller alle nye krav.
2. For å redusere risikoen for delt konstruksjon, finn en utvikler som jobber under en prosjektfinansieringsordning ved å bruke en sperret konto.
3. Vær forberedt på stigende priser på leiligheter. Eiendomsprisene vil uansett stige.

Ved dekret fra Russlands president utvikles et lovforslag for å avskaffe delt egenkapitalkonstruksjon og overgang til mer pålitelig prosjektfinansiering. Loven skal tre i kraft innen tre år.

Forskjeller mellom delt konstruksjon og prosjektfinansiering

Delt bygging er bygging som involverer penger fra kjøpere (aksjonærer). I Russland er dette den mest populære typen finansiering for nye bygninger. Ordningen med deltagelse er som følger: En del av byggekostnadene dekkes av aksjonærene, og i tilfelle når byggefirma Det er ikke nok midler til å fullføre prosjektet, utbyggere starter et nytt byggeprosjekt og bruker pengene som er mottatt til å fullføre det forrige prosjektet. På et tidspunkt er det ikke lenger nok penger til byggearbeid og det nye bygget kan fryses på ubestemt tid. Egenkapitalbygging vil bli erstattet av prosjektfinansiering av nybygg.

Prosjektfinansiering er bygging av leilighetsbygg med kontanter fra banker i stedet for enkeltpersoner. Prosjektfinansiering vil bli organisert ved å tiltrekke seg lån, som igjen vil påvirke kostnadene for leiligheter.

Hva vil endre seg etter avskaffelse av delt bygging

Reformen vil redusere risikoen for aksjonærene og gjøre markedet for boligeiendom mer oversiktlig. I Russland er det i dag mer enn 800 problematiske byggeprosjekter, og antallet lurte borgere har nådd 150-200 tusen mennesker.

Fordelen med innovasjon er at det er i et nytt bygg. Folk vil kjøpe ferdige boliger, som de umiddelbart kan registrere som sin eiendom. Hastigheten på å bygge hus vil øke, siden utbyggers budsjett ikke vil bli påvirket av salgshastigheten for nye bygninger.

Ulempen med å avlyse delt bygging er økningen i eiendomskostnadene. Investering i nye bygg i lave byggetrinn mister sine fordeler. Små eller mellomstore byggefirmaer som tilbyr rimelige boliger kan forsvinne. Med en nedgang i volumet av boligbygging, vil prisen helt sikkert øke.

Regjeringen diskuterer nå aktivt måter å gå over til prosjektfinansiering og muligheten for statsstøtte eller reduksjon av bankrentene.

Eksperter tror at hver utvikler vil trenge individuell tilnærming, tatt i betraktning hans omdømme og økonomiske sikkerhet.

Vil boligprisene stige etter avskaffelsen av aksjeandelsbygging?

Analytikere spår en økning etter vedtakelsen av den nye loven. Tar man hensyn til gjeldende bankrenter, vil prislappen øke med 10-30 %. For eksempel, pris studio leilighet i et utviklet område 1,5 millioner rubler, hvis vi legger til 25%, får vi 1,85 millioner rubler. Kjøpere mister også muligheten til å spare eller tjene penger ved å kjøpe en leilighet på et lavt byggetrinn, og dette er omtrent 10-30% av den endelige kostnaden.

Boligkostnadene vil være direkte relatert til renter som bankene vil tilby. Det vil bli svært vanskelig for små firmaer eller "nybegynnere" å konkurrere med partnerutviklere av banker eller store byggefirmaer.

Konkurransen i nybyggmarkedet vil avta, byggevolumene vil avta, noe som vil føre til at eiendomsprisene stiger. Hvorvidt landet står overfor en ny boligkrise eller en global prisøkning, avhenger av statlig støtte til utviklere og omtanken i stadiene i overgangen til den nye ordningen.

Bør jeg kjøpe leilighet nå eller vente til delt bygg blir kansellert?

Etter at lovforslaget trer i kraft, vil de øke. Nå, på bakgrunn av lavere boliglånsrenter og overkommelige priser, kan du ha tid til å kjøpe en leilighet til en god pris for investering eller et komfortabelt liv. Eiendomseksperter fra nettstedet 23kvartiry.ru vil hjelpe deg med å minimere risikoen. Eksperter fra en uavhengig eiendomsportal vil hjelpe deg med å velge en leilighet fra en pålitelig utvikler, åpne og kjøpe et hjem eksternt. Tjenestene til våre eksperter og ledere er gratis.

Deltakelse i delt bygging er nå blitt en vanlig måte å løse boligproblemet på. Dette gjør at innbyggerne kan få en leilighet til en gunstig pris, og utviklere kan utvikle markedet for nye bygg. Ytterligere garantier gis ved å registrere en delt byggeavtale, som ikke vil tillate svindlere å selge den samme leiligheten gjentatte ganger under byggingen av huset.

Det ser ut til at ordningen var vellykket for alle, faktisk gjorde den noen gissel for situasjonen da utviklerne gikk konkurs, fristene for å sette hus i drift ble betydelig forsinket, og de ble til og med forlatt på et uferdig stadium.

Flere og flere svindlede aksjonærer begynte å dukke opp, og deres misnøye rant ut i gatene med streiketter hos lokale administrasjoner. Det var nødvendig å gjøre justeringer i gjeldende lovverk. Og de begynte å operere 1. januar 2018 når det gjelder åpenhet om informasjon om utvikleren, ved å legge inn disse dataene i Unified Housing Construction System og konkursregler. Den nye delen av endringene ble introdusert 1. juli 2019 av føderal lov nr. 175, og vi vil snakke om dem mer detaljert.

Føderal lov om delt konstruksjon 214-FZ

Det viktigste reguleringsdokumentet innen regulering av forholdet mellom utviklere og innbyggere er den føderale loven av 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt konstruksjon." Endringer gjøres årlig for å løse problemer knyttet til fremveksten av svindlede aksjonærer.

Årsakene til forekomsten av slike situasjoner er som regel uredeligeger, når økonomiske hull som dannes på andre nettsteder "plugges" med midler fra nye investorer. Som følge av dette kan det oppstå tilfeller der utbygger ikke klarer å oppfylle sine forpliktelser og slår seg selv konkurs. I verste fall forsvinner han rett og slett.

For å hindre uredelige ordninger er det gjort alvorlige endringer i loven som trer i kraft 1. juli 2019.

Delt bygging i 2019. Nytt i lovverket

Innovasjoner i lov 214-FZ har skjerpet kravene til byggeorganisasjoner som bygger leilighetsbygg under delt deltakelsesavtaler for innbyggere. La oss liste dem opp:

1. Én utbygger – én byggetillatelse.

1. juli 2019 trådte en endring i kraft som ikke tillater en spesialisert utbygger å bygge leilighetsbygg under flere tillatelser. Det kan gis tillatelse til ett eller flere byggeprosjekter, men kun ett.

2. Kravene til et byggefirma er endret.

Tillatelsen vil kun bli gitt hvis utbygger oppfyller følgende parametere:

• selskapet har egne midler på minst 10% av det planlagte byggevolumet i henhold til prosjektdokumentasjonen;
• tilstrekkelig størrelse og tilgjengelighet av disse midlene på utviklerens brukskonto må dokumenteres på tidspunktet for innsending av prosjekterklæringen til den territorielle myndigheten;
• selskapet ikke har rett til å utstede og utstede andre verdipapirer enn aksjer;
• utbygger skal ikke ha gjeld på målrettede lån og kreditter, dersom de ikke er knyttet til bygging bygårdén tillatelse om gangen;
• selskapets eiendom skal ikke brukes til å oppfylle forpliktelser overfor tredjeparter;
• Utbygger må ha vellykkede prosjekter på minst 5 tusen kvadratmeter;
• utbygger har forbud mot å drive annen virksomhet enn bygging.

I henhold til artikkel 23.3 Føderal lov 214-FZ er listen over data som utbygger er forpliktet til å legge inn i Samlet informasjonssystem for boligbygging supplert med titteldokumenter for tomten der byggingen av et boligbygg utføres.

3. Én utvikler – én brukskonto.

En byggeorganisasjon som er en spesialisert utbygger har bare lov til å ha én brukskonto åpnet i en autorisert bank. Dermed kan midler ikke bare fra utbygger og kjøpere, men også fra en bank akkreditert av staten delta i byggingen av en boligeiendom.

Alle pengetransaksjoner på denne kontoen må bare være innenfor rammen av 214 i loven, men også under kontroll av banken. Midler kan avskrives dersom utbygger fremlegger støttedokumenter og får dem verifisert av kredittinstitusjonen. Midlene overføres således ikke til byggherrene før de oppfyller sine forpliktelser overfor aksjonærene.

4. Private midler kan samles inn gjennom deponeringskontoer(Artikkel 15.4 Føderal lov datert 30. desember 2004 nr. 214-FZ).

Denne metoden gjør det mulig å forsikre aksjonærenes midler, men bare når du setter dem inn på en sperret konto. Forsikring ytes av Innskuddsforsikringsforeningen eller erstatningsfondet.

5. Transaksjoner må følges av en bank.

6. Statlig kontroll av transaksjoner.

Det bør opprettes tilsynsorganer i hvert fag, som sammen med banker skal ha kontroll over utbyggere. Lederne for slike organer utnevnes av Byggedepartementet (artikkel 23 i føderal lov av 30. desember 2004 nr. 214-FZ).

7. Bidrag til erstatningsfondet

For å garantere kompensasjon for tapte midler til investorer som følge av utviklerens uærlighet, dannes et fond for beskyttelse av aksjonærer. Loven forplikter byggefirmaet til å overføre til det 1,2 % av inntektene fra salg av boliger til fanger under varetektsfengsling. Avtaler vil ikke bli registrert uten at utbygger overfører midler til Fondet.

8. Forskuddsbeløpet er begrenset

Den nye versjonen av loven etablerer betingelsen for overføring av midler fra utbygger som oppgjør med leverandører og entreprenører. Uten å presentere banken med dokumenter som bekrefter forpliktelsene som er oppfylt i henhold til kontrakten, vil pengene ikke bli overført. Dette betyr at først etter at partneren oppfyller vilkårene for levering av tjenester, levering av varer mv. utvikleren vil kunne betale ham.

Men i del 4 av artikkel 18 i loven er det en klausul om at forskudd kan overføres til partnere, hvis totale beløp ikke vil overstige 30% av de deklarerte kostnadene for prosjektet.

9. Tomten som leilighetsbygget skal bygges på skal eies av utbygger eller leies ut.

Vil delt bygging bli kansellert 1. juli 2019?

Endringer i lov nr. 214-FZ om delt bygging førte til avskaffelse av eksisterende ordning og en smidig overgang til prosjektfinansiering av boligbygging.

For utbyggere skal prosjekter påbegynt tidligere enn 1. juli 2018 fullføres under samme betingelser, og for kjøpere med inngåtte og registrerte DDUer vil de gjelde inntil boligen er levert.

Hva vil skje i stedet for førskoleopplæring?

Fra 1. juli 2019 er det planlagt å gå over fra egenandel til prosjektfinansiering av bygging. Nytt system vil inkludere en kjede av deltakere:

1. Aksjonærer.
2. Kredittinstitusjon (bank).
3. Utvikler.
4. Regulatorer.

Som et resultat vil prosjektkostnadene øke, noe som helt sikkert vil påvirke sluttproduktet og føre til at boligprisene i nybygg stiger med opptil 20-30 %.

Overgangsperiode fra delt bygging til prosjektfinansiering

Overgangen utføres i to trinn:

1. Perioden fra 1. juli 2018 til 30. juni 2019, når utviklere inngår kontrakter med innbyggere ved å bruke en av mekanismene:

• sperrede kontoer;
• statlig regulering iht. 23 nr. 214-FZ.

2. Perioden fra 1. juli 2019 til 31. desember 2020, når alle avtaler om delt deltakelse av innbyggere i boligbygging vil bruke mekanismen for sperrekontoer eller spesialkontoer.

Den nye finansieringsmodellen vil føre til at det bygges med banklån. Borgernes midler som er lagret på deponeringskontoer vil bli overført til utbygger eller for å tilbakebetale lånet først etter signering av overføringsskjøtet av partene som deltar i den delte konstruksjonen.

Bankstøtte for transaksjoner i aksjekonstruksjon

Bankstøtte for transaksjoner ble obligatorisk fra 1. juli 2018. Nå vil ikke innbyggerne kunne overføre penger direkte. Staten forplikter dem til å settes inn på en særskilt konto i en bank åpnet som en del av byggetillatelse. De prosjektene som startet tidligere enn den angitte datoen, er pålagt å bytte til det samme systemet for beregninger og kontroll over dem.

Som en del av den omfattende utviklingen av territoriet har utvikleren lov til å bygge leilighetsbygg under flere tillatelser, men for hver av dem må han åpne sin egen bankkonto.

Slik regulering av økonomiske forhold mellom aksjonærer tillater oss å sikre borgernes midler mot tap på grunn av svindel eller konkurs fra utbygger.

Midler mottas kun hvis:

• sette huset i drift;
• registrering av eierskap til minst en av leilighetene i den.

I tilfelle frysing av objektet eller konkurs til utvikleren, vil alle midler til aksjonærene bli returnert til dem i sin helhet.

Depositumkonto for en utvikler

Fra 1. juli 2019 er utbygger pålagt å åpne en DDU ved kontraktsinngåelse. Det er lagt opp til at en slik modell vil redusere risikoen for at aksjonærene blir svindlet.

Dermed vil den nye mekanismen føre til at det ikke vil være behov for å inngå avtaler med innbyggere som deltar i delt egenkapitalkonstruksjon. Disse midlene vil bli holdt på spesielle kontoer til utvikleren under kontroll av kredittinstitusjonen og forsikret av Deposit Insurance Agency mot mulig konkurs.

Størrelsen på forsikringserstatningen i dette tilfellet er lik 10 millioner rubler basert på én leilighet i en bygård.

Settet med vilkår som gjelder under den nye lovgivningen for bygging av leilighetsbygg, gjør det mulig å trekke følgende konklusjoner:

• egenkapitalandelsavtaler i bygg skal ikke lenger benyttes, det har vært overgang til prosjektfinansiering;
• tidligere inngåtte avtaler vil være gyldige inntil forpliktelsene i henhold til dem er oppfylt;
• Kostnaden for leiligheter i nybygg forventes å øke på grunn av nye krav til byggefinansiering; nå vil det være vanskelig å kjøpe til lave priser på "pit"-stadiet.

Populariteten til å kjøpe bolig på utgravningsstadiet og innbyggernes deltagelse i byggingen har fortsatt gjennom hele senere år. Til tross for risikoen for å bli med i rekken av svindlede aksjonærer, anser russerne fortsatt aksjedeltakelsesavtalen som fordelaktig - DDU.

Planla du å bli deltaker i DDU, men hørte om kansellering av aksjeavtaler fra 1. juli 2018? Vi fant ut om dette er slik og hva vi alle bør forvente.

Hovedspørsmålet er om delt bygging avvikles i 2018?

Nei. Alle byggeprosjekter med DDU avsluttet før 1. juli 2018 vil bli gjennomført med utgangspunkt i de gamle reglene. Det skal bemerkes at utbyggingsselskapene, med forståelse for at det var planlagt endringer, fikk tillatelse til boligbygging på forhånd. Dermed har alle utviklere som tilbyr deg å bli deltakere i DDU, mest sannsynlig allerede tillatelse, og det vil ikke være noen kansellering av avtalene.

Hva vil skje med «aksjene» etter 1. juli 2018?

Hvis du bestemmer deg for å bli deltaker i DDU etter 1. juli 2018, må du finne ut om utbygger klarte å godkjenne bygging etter den gamle ordningen før 1. juli 2018 (30. juni 2018). Hvis ja, kan du avslutte en DDU fra juli 2018 og frem til 2019. Endringer påvirker kun nye boligkomplekser som ikke har fått byggetillatelse frem til 1. juli 2018.

Blir barnehagene forbudt i 2019?

Veikartet til den russiske regjeringen inneholder et forbud mot å inngå nye avtaler etter 1. juli 2019. Russlands president Vladimir Putin bekreftet ved sin årlige direktelinje i 2018 at nye avtaler med boligkjøpere ikke vil bli inngått fra juli 2019.

Likevel, ifølge eksperter, har utviklerne omtrent 3-4 år på lager. For eksempel kan nye prosjekter dukke opp i salg i 2020, med tillatelser mottatt før 1. juli 2018. Derfor vil de ikke bli utestengt. Dette betyr at det ikke blir noen skarp og brå overgang fra førskoleopplæring.

Hva vil skje i stedet for førskoleopplæring?

Et alternativ for DDU i eiendomsmarkedet ville være prosjektfinansiering. I motsetning til delt bygging, når boliger bygges med penger mottatt fra innbyggerne for kjøp av leiligheter, med prosjektfinansiering betaler banken for byggingen. Banken gir lån til utbygger. Innbyggere overfører betalinger i henhold til avtalen ikke til kontoen til byggefirmaet, men til en spesiell konto i en kredittinstitusjon (sperrekonto).

Viktig:

• Det vil også være mulig å kjøpe bolig på gravestadiet.
• Kjøperens penger blir stående på bankkontoen til huset er levert. Når unnlatelse fra utbygger i å oppfylle forpliktelser, vil borgernes penger blokkeres opp og gitt til sine eiere.

Hvordan vil prisene endres hvis påfyllingen kanselleres?

Ifølge eksperter kan et forbud mot delt bygging føre til prisøkning med 20 %. Ytterligere kostnader vil oppstå på grunn av utseendet til banker i kjeden. For eksempel renter på et målrettet lån, kostnadene ved å betjene det, kostnadene ved banktilsyn og kontroll over byggeprosjekter. Kostnaden kan også påvirkes av kostnadene ved å betjene spesielle sperrede kontoer.