Quando sarà vietata la partecipazione collettiva alla costruzione? Sono state adottate enormi modifiche alla legislazione sulla costruzione di alloggi in condivisione

Il 1 luglio 2018 sono entrate in vigore le modifiche alla legge sulla costruzione condivisa, che porteranno ad un aumento del costo dei nuovi progetti e apriranno la strada al rifiuto dei cittadini di partecipare a questo processo. Gli esperti di Metrium prevedono aumenti dei prezzi e un numero significativo di società di sviluppo che lasceranno il mercato a causa dei cambiamenti nelle regole di lavoro nel settore.

La novità principale riguarda lo stesso sistema di finanziamento dell’edilizia abitativa. La partecipazione azionaria, in cui gli acquirenti di case investono nella costruzione, sarà abolita dal 1° luglio 2019. I prestiti bancari sostituiranno il denaro dei cittadini. La maggior parte degli altri emendamenti introducono nuovi requisiti per gli sviluppatori, senza i quali vengono privati del diritto di attrarre fondi dagli acquirenti. Secondo gli esperti di Metrium, cinque nuovi standard saranno i più sensibili per gli sviluppatori, e quindi per il mercato nel suo insieme.

1. Passa ai conti di deposito a garanzia

Oltre il 74% di tutti gli investimenti nella costruzione di alloggi in Russia sono fondi di acquirenti associati agli sviluppatori attraverso accordi di partecipazione azionaria (PPA). Dopo il 1 luglio 2019, le società di sviluppo non potranno più raccogliere fondi direttamente dagli azionisti. I fondi degli acquirenti andranno solo su conti bancari speciali - deposito a garanzia, cioè saranno custoditi dalla banca. Fino a quando la casa non sarà messa in funzione e almeno uno dei partecipanti alla costruzione non registrerà la proprietà dell'appartamento, la banca non trasferirà i soldi al promotore.

Si prevede che durante il periodo di costruzione i fondi dei cittadini sostituiranno i fondi mirati prestiti bancari(finanziamento di progetto). La banca che detiene i conti di garanzia stanzierà i soldi per la costruzione di un complesso residenziale.

"Tra l'immissione di acquirenti in un progetto e il finanziamento bancario esiste una differenza fondamentale, che risiede nel costo dei fondi raccolti", sottolinea Roman Sychev, amministratore delegato del gruppo Tekta. - Flusso di cassa le vendite di DDU sono andate immediatamente a coprire le spese operative, compreso il servizio dei mutui edilizi. Il finanziamento bancario viene concesso a interesse: il promotore è obbligato a rimborsare il prestito, il che aumenta il costo del progetto. I tassi per il finanziamento dei progetti e le condizioni specifiche di prestito non sono ancora noti. Come previsto, verrà addebitato il 3% annuo su un importo equivalente al denaro generato nei conti di deposito a garanzia. L'importo residuo del prestito sarà emesso a tassi di mercato non inferiori al 10-12% annuo. Pertanto, lo sviluppatore prenderà in prestito il denaro più costoso nella fase iniziale del progetto, quando l'attrazione degli azionisti è appena iniziata e i costi di capitale sono già elevati. È improbabile che i prestiti per la maggior parte degli sviluppatori vengano concessi a tassi inferiori a quelli di mercato. Nel corso del tempo, questo diventerà un fattore per riabilitare il settore dai “giocatori” deboli.

Dal 1 luglio 2018, gli sviluppatori possono scegliere. Gli sviluppatori possono passare volontariamente all’utilizzo di conti di deposito a garanzia, nel qual caso sono esentati dai nuovi requisiti della legislazione sulla costruzione di capitale condiviso. Se gli sviluppatori sceglieranno di continuare a raccogliere fondi direttamente dagli acquirenti (fino al 1 luglio 2019), i nuovi requisiti di 214-FZ si applicheranno a tutti i nuovi complessi residenziali per i quali sono stati ricevuti i permessi di costruzione dopo il 1 luglio 2018.

2. Limitazione dell'esperienza lavorativa

La nuova versione della legge sulla costruzione di capitale sociale introduce il concetto di “costruttore specializzato”, che soddisfa due requisiti. In primo luogo, tale organizzazione ha più di tre anni di esperienza nella costruzione condomini con una superficie complessiva di almeno 10mila metri quadrati. M.

Non importa in quale veste sia stata acquisita tale esperienza: o un cliente tecnico della costruzione (sviluppatore) o un appaltatore generale può diventare uno sviluppatore specializzato. Questa misura, secondo Metrium, potrebbe diventare un ostacolo per le nuove società di sviluppo. Per avviare una nuova attività nel settore della costruzione di case, un investitore avrà bisogno del controllo di un'azienda che soddisfi i requisiti di esperienza, il che significa che dovrà essere acquistata una tale persona giuridica, il che aumenta i costi del progetto.

In secondo luogo, come prima, uno sviluppatore specializzato possiede i diritti sul cantiere e attira anche fondi dai detentori di azioni. “Permane la situazione in cui l’effettivo investitore nella costruzione (sviluppatore) e la società che possiede il terreno e attira fondi dagli azionisti (sviluppatore) potrebbero essere diversi persone giuridiche, - commenta Larisa Shvetsova, Direttore generale di River Park LLC. - Oggi in Russia operano 3.150 società di sviluppo, che in un modo o nell'altro sono collegate a 4.430 sviluppatori. Cioè, circa il 18% degli sviluppatori controlla contemporaneamente due o più sviluppatori, ma tali società rappresentano il 60% di tutto lo spazio in costruzione in Russia. I requisiti legali si applicano specificamente agli sviluppatori, ma gli sviluppatori stessi sono generalmente ritenuti responsabili solo in caso di controversia. Da questo punto di vista, l’introduzione del concetto di “costruttore specializzato” non chiarisce in alcun modo la ripartizione delle responsabilità tra sviluppatore e costruttore”.

3. Spese amministrative - non più del 10%

Il controllo bancario viene stabilito sulle spese del promotore. La banca autorizzata presso la quale è aperto il conto del promotore ha il diritto di bloccare qualsiasi operazione che contraddica la legge sulla costruzione condivisa. La banca, infatti, manterrà un registro di tutte le spese amministrative del promotore fino al raggiungimento del limite del 10% del costo di costruzione. Se lo sviluppatore tenta di pagare per i servizi sopra elencati oltre il limite, tale operazione sarà vietata.

4. Anticipi - non più del 30%

La nuova versione della legge sulla costruzione condivisa limita l'importo degli anticipi che il promotore può inviare durante la realizzazione del progetto agli appaltatori per eseguire determinati lavori. L'elenco di tali lavori comprende la costruzione di condomini, la preparazione documentazione del progetto e il suo esame, esecuzione di rilievi ingegneristici, costruzione e ricostruzione di ingegneria e supporto tecnico sul sito, preparazione della documentazione per la pianificazione del territorio.

L'importo totale degli anticipi per queste spese non deve superare il 30% del costo del progetto. Tuttavia, gli esperti di Metrium notano che una parte significativa dei costi specificati nella nuova edizione ricade ancora nel periodo in cui il costruttore non inizia la costruzione. In particolare, i risultati della progettazione, dei rilievi e dell'esame della documentazione di progetto vengono pagati dal promotore anche prima dell'inizio della costruzione, spesso a proprie spese, e non con il denaro degli azionisti, che questa norma dovrebbe tutelare da spese rischiose. Tuttavia, sono inclusi nel limite totale dei pagamenti anticipati che lo sviluppatore effettuerà dopo l'inizio della raccolta dei fondi dell'acquirente.

"Secondo me, la quota degli anticipi sul costo totale del progetto corrisponde al livello del 30% o è inferiore", afferma Evgenia Akimova, direttore generale di IKON Development. - A questo proposito, credo che il rispetto di questo limite non porterà difficoltà agli sviluppatori. Tuttavia, va tenuto presente che un limite rigido stabilito per legge può avere un impatto diverso sull’attività dello sviluppatore in diverse situazioni di mercato. Ad esempio, se in un piccolo mercato regionale gli appaltatori generali o i fornitori di materiali da costruzione hanno un monopolio virtuale, possono richiedere grandi anticipi al promotore per il loro lavoro, sfruttando la loro posizione vantaggiosa. In questo caso, il limite può rivelarsi un fattore che complica la realizzazione del progetto”.

5. Violazione delle scadenze - divieto di nuovi progetti

I legislatori hanno introdotto una serie di misure severe contro gli sviluppatori che violano le scadenze per la messa in servizio degli alloggi. In particolare, le autorità dispongono di una nuova base per rifiutarsi di rilasciare una dichiarazione di conformità (AOC). L'AIA è un documento importante che conferma che le autorità hanno controllato lo sviluppatore e stabilito che è conforme agli standard 214-FZ. Solo dopo aver ricevuto questo documento lo sviluppatore può registrare la prima DDU e iniziare ad attirare fondi dagli acquirenti. Ora, se un promotore ha almeno un oggetto nel suo portafoglio, i cui termini di messa in servizio sono stati ritardati di tre mesi o più, le autorità di supervisione della costruzione non gli rilasceranno un'AIA e non sarà in grado di iniziare a implementare un nuovo progetto.

Gli analisti di Metrium sottolineano che stiamo parlando direttamente delle date di completamento della costruzione specificate nella dichiarazione di progetto e non del momento del trasferimento degli alloggi agli azionisti. La differenza è che lo sviluppatore di solito prescrive le date di trasferimento con un margine significativo in modo che non vi siano ritardi, dando all'acquirente motivo di richiedere un risarcimento o addirittura la risoluzione del DDU. Di norma, viene indicato il periodo di costruzione effettivo, poiché quanto più velocemente lo sviluppatore promette di costruire alloggi, tanto più attraente sarà per gli acquirenti. Inoltre, anche la validità del permesso di costruire è limitata e il periodo di attuazione del progetto non può superare il tempo assegnato per la costruzione dell'edificio. Di conseguenza, ora violando le scadenze di costruzione, lo sviluppatore potrebbe perdere il diritto di realizzare nuovi progetti.

"Da un lato, una misura così severa come il divieto effettivo di avviare nuovi progetti in caso di violazione delle scadenze di messa in servizio in altri paesi contribuirà ad aumentare la disciplina degli sviluppatori", afferma Alexander Zubets, direttore generale di New Vatutinki LLC. “Allo stesso tempo, bisogna capire che questa misura complicherà il lavoro dei grandi sviluppatori, il cui portafoglio comprende decine di progetti e condomini in costruzione. La violazione del termine per l'input in un solo oggetto può paralizzare l'espansione delle attività di un tale “giocatore”. Inoltre, non bisogna sottovalutare il fattore psicologico: non appena i potenziali acquirenti vengono a conoscenza di eventuali problemi con lo sviluppatore, ciò porta immediatamente a un calo della domanda per i suoi progetti. Pertanto, questa misura crea rischi significativi per alcuni sviluppatori”.

"Nonostante il carattere rigoroso delle modifiche alla legge sulla costruzione condivisa, la loro entrata in vigore non provocherà una reazione shock da parte del mercato", commenta Maria Litinetskaya, socio amministratore di Metrium, membro della rete di partner CBRE. - I nuovi requisiti per gli sviluppatori si applicano solo a coloro che inizieranno a realizzare un progetto con i permessi di costruzione ricevuti dopo il 1 luglio 2018. Pertanto, i progetti implementati secondo le vecchie regole domineranno il mercato per almeno 1-1,5 anni. Molti sviluppatori si sono affrettati a ottenere i permessi di costruzione per accumulare una sorta di banca di progetti futuri che consentirà loro di lavorare secondo i vecchi requisiti per qualche tempo.

Per quanto riguarda il passaggio al finanziamento di progetto, anche questo non riguarderà tutti gli sviluppatori, ma solo quelli che non hanno il tempo di registrare almeno un DDU prima del 1 luglio 2019. Avremo così almeno due anni di agevole integrazione degli operatori del mercato nelle nuove regole del lavoro nel settore edile. Pertanto, solo i nuovi requisiti legali non porteranno ad un aumento dei prezzi per le abitazioni in costruzione. Allo stesso tempo, dopo circa due anni, quando la maggior parte dei progetti e dei loro sviluppatori rientreranno nel campo di applicazione della nuova legislazione, un aumento dei prezzi delle case sarà già inevitabile, poiché la maggior parte delle modifiche alla 214-FZ influenzeranno direttamente il costo di realizzazione del progetto”.

Già da più di anni i cittadini russi acquistano appartamenti nell'ambito del progetto di costruzione condivisa 20 anni. La partecipazione alla costruzione condivisa ti consente di acquistare un appartamento in modo relativamente economico. Nella fase della fossa di fondazione, l'alloggio ti costerà il 10-20% in meno appartamento finito in un nuovo edificio.

Tuttavia, oltre alle opportunità di investimento, la costruzione condivisa comporta grandi rischi per gli azionisti. Dall’entrata in vigore della legge sulla partecipazione condivisa nell’edilizia sono sorti molti problemi nel nuovo mercato immobiliare, quello centrale è l’aumento del numero degli azionisti truffati.

L'ideale è quando il promotore adempie ai propri obblighi in buona fede e trasferisce l'appartamento all'azionista in tempo utile. Ma a volte accade la situazione completamente opposta: quindi l'azionista non solo non riceve l'alloggio finito in tempo, ma perde irrevocabilmente denaro. Per proteggere i cittadini da tali situazioni, si è deciso di modificare completamente il meccanismo di acquisto di alloggi nei nuovi edifici.

Le nuove regole del gioco nel nuovo mercato immobiliare sono progettate per eliminare il rischio di inganno dei cittadini da parte degli sviluppatori. A prima vista l'iniziativa non è male, ma non tutto è così semplice.

Requisiti più stringenti per gli sviluppatori

Dal 1 luglio 2018 i requisiti legislativi per gli sviluppatori sono diventati più rigorosi. Per ridurre il rischio di costruzione a lungo termine e di inganno dei cittadini coinvolti nella costruzione, sono state previste varie misure sia di natura finanziaria che formale.

Innanzitutto viene introdotto il principio “una risoluzione – un oggetto”.

Un progetto di costruzione viene assegnato a una società di progettazione. In questo caso, l'azienda deve soddisfare criteri rigorosi: almeno metterla in funzione 10 mila metri quadrati immobiliare per niente meno di 3 anni lavoro. Pertanto, uno sviluppatore ha il diritto di ottenere il permesso per costruire una casa.

È chiaro che questo approccio consentirà un controllo più trasparente della costruzione, ma allo stesso tempo rallenterà la realizzazione di progetti grandi e complessi. I grandi sviluppatori saranno costretti a cercare nuove strade per uscire dalla situazione, e questo significa quasi sempre perdere tempo in formalità burocratiche.

IN Ultimamenteè stato riferito che il governo è pronto ad ammorbidire questa regola e ad accogliere quei promotori che stanno portando avanti uno sviluppo globale del territorio. Gli emendamenti sono in fase di bozza, quindi è troppo presto per dire quale degli sviluppatori semplificherà effettivamente la vita.

In secondo luogo, i requisiti finanziari stanno diventando più rigorosi.

Durante l'intero periodo di costruzione, lo sviluppatore dovrà avere i propri fondi sul conto per un importo minimo di 10% dal prezzo di costruzione.
Nel momento in cui lo sviluppatore riceve il permesso di raccogliere fondi dagli azionisti, il suo conto presso una banca autorizzata deve contenere fondi per un importo pari ad almeno 10% dal costo di progettazione della costruzione.
Lo sviluppatore sarà obbligato a trasferire contributi per un importo di 1,2% dal costo di costruzione.

In terzo luogo, verrà rafforzato il controllo sulle operazioni finanziarie delle imprese di costruzione. Lo sviluppatore dovrà avere un conto in una banca specifica dall'elenco compilato dalla Banca Centrale della Federazione Russa. La capacità dei costruttori di abusare del denaro degli azionisti sarà ridotta a causa dello stretto controllo sulla spesa da parte delle banche.

Tutte le modifiche di cui sopra sono progettate per ridurre i rischi degli azionisti. Allo stesso tempo, diventa ovvio che tutte le perdite finanziarie e di tempo del promotore causate dalle modifiche alla legge alla fine verranno trasferite sulle spalle del partecipante alla costruzione. In poche parole, il prezzo degli immobili aumenterà.

Inoltre, il mercato delle costruzioni stesso subirà molti cambiamenti. Requisiti più severi e un aumento degli oneri finanziari costringeranno le piccole imprese a cessare le proprie attività. Rimarranno sul mercato solo i grandi sviluppatori.

Da un lato, questo è un cambiamento positivo, perché una grande azienda molto spesso apprezza la propria reputazione e adempie coscienziosamente ai propri doveri. D'altra parte, il consolidamento implica la monopolizzazione, e poi fissare prezzi elevati per le nuove abitazioni.

Quando sarà vietata la partecipazione azionaria?

La partecipazione al capitale sarà gradualmente abolita. Naturalmente, i progetti che stanno emergendo ora verranno completati: nessuno li vieterà. Tuttavia, è previsto che entro il 2021 la partecipazione al capitale diventerà storia e sarà sostituita da uno strumento di finanziamento della costruzione più progressivo e affidabile - finanziamento del progetto.

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Schema generale del nuovo strumento:

La banca concede un prestito allo sviluppatore per la costruzione di una casa e apre uno speciale
Gli acquirenti, quando concludono i contratti, trasferiscono i loro soldi non allo sviluppatore, ma su un conto di deposito a garanzia bancario, dove vengono conservati fino al completamento della costruzione.
Durante il processo di costruzione, la banca controlla i flussi finanziari del promotore.
Dopo che l’oggetto è stato consegnato, il denaro dei cittadini raccolto nel conto di deposito a garanzia viene trasferito allo sviluppatore.

Pertanto, l'acquirente è protetto dalla perdita di denaro, perché i suoi fondi non sono stati spesi dagli sviluppatori, ma sono stati tenuti in banca durante l'intero periodo di costruzione. Se il progetto non verrà mai portato a termine, il cittadino potrà restituire i fondi spesi.

Secondo questo schema Tutti i rischi di costruzione sono a carico del promotore e della banca.

Va notato che l'uso di tale schema è disponibile oggi. Il passaggio ai conti di deposito a garanzia diventerà obbligatorio a partire da 1 luglio 2019.

Nonostante la sua affidabilità, il sistema porterà sicuramente ad un aumento del prezzo degli appartamenti a causa della comparsa di un intermediario (banca) e della ridistribuzione dei rischi.

Quando si conclude un accordo per la partecipazione condivisa alla costruzione dopo il 1 luglio 2018, verificare che il promotore soddisfi tutti i nuovi requisiti.

Per ridurre i rischi della costruzione condivisa, trova uno sviluppatore che lavori nell'ambito di uno schema di finanziamento del progetto utilizzando un conto di deposito a garanzia.

Preparatevi all'aumento dei prezzi degli appartamenti. I prezzi degli immobili aumenteranno in ogni caso.

Con decreto del Presidente della Russia, è in fase di elaborazione un disegno di legge per abolire la costruzione di capitale condiviso e passare a un finanziamento di progetti più affidabile. La legge dovrà entrare in vigore entro tre anni.

Differenze tra costruzione condivisa e projectfinancing

La costruzione condivisa è una costruzione che coinvolge il denaro degli acquirenti (azionisti). In Russia questo è il tipo di finanziamento più popolare per le nuove costruzioni. Lo schema di partecipazione condivisa è il seguente: parte dei costi di costruzione sono a carico degli azionisti e, nel caso in cui la società di costruzione non disponga di fondi sufficienti per completare il progetto, gli sviluppatori avviano un nuovo progetto di costruzione e utilizzano il denaro ricevuto per completare il progetto precedente. Ad un certo punto non ci saranno più abbastanza soldi per i lavori di costruzione e il nuovo edificio potrebbe essere congelato a tempo indeterminato. La costruzione di capitale sarà sostituita dal finanziamento di progetti di nuovi edifici.

Il finanziamento di progetto è la costruzione di condomini utilizzando i contanti delle banche anziché individui. Il finanziamento del progetto sarà organizzato attirando prestiti, che a loro volta influiranno sul costo degli appartamenti.

Cosa cambierà dopo l’abolizione dell’edilizia condivisa

La riforma ridurrà i rischi degli azionisti e renderà più trasparente il sistema del mercato immobiliare residenziale. Oggi in Russia ci sono più di 800 progetti di costruzione problematici e il numero di cittadini ingannati ha raggiunto le 150-200mila persone.

Il vantaggio dell'innovazione è che si trova in un nuovo edificio. Le persone compreranno alloggi già pronti, che potranno immediatamente registrare come loro proprietà. La velocità di costruzione delle case aumenterà, poiché il budget del promotore non sarà influenzato dal tasso di vendita di nuovi edifici.

Lo svantaggio dell’annullamento della costruzione condivisa è l’aumento dei costi immobiliari. Gli investimenti in nuovi edifici in fasi di costruzione basse perdono i loro vantaggi. Le imprese edili di piccole o medie dimensioni che offrono alloggi economici potrebbero scomparire. Con una diminuzione del volume della costruzione di alloggi, il suo prezzo aumenterà sicuramente.

Il governo sta ora discutendo attivamente le modalità di transizione al finanziamento di progetti e la possibilità di un sostegno statale o di una riduzione dei tassi di interesse bancari.

Gli esperti ritengono che ogni sviluppatore avrà bisogno approccio individuale, tenendo conto della sua reputazione e della sua sicurezza finanziaria.

I prezzi delle case aumenteranno dopo l’abolizione della costruzione azionaria condivisa?

Gli analisti prevedono un aumento dopo l'adozione della nuova legge. Tenendo conto degli attuali tassi di interesse bancari, il prezzo aumenterà del 10-30%. Per esempio, prezzo monolocale in un'area sviluppata 1,5 milioni di rubli, se aggiungiamo il 25%, otteniamo 1,85 milioni di rubli. Inoltre, gli acquirenti perdono l'opportunità di risparmiare o guadagnare denaro acquistando un appartamento in una fase di costruzione bassa, e questo rappresenta circa il 10-30% del suo costo finale.

Il costo degli alloggi sarà direttamente correlato tassi di interesse che le banche offriranno. Diventerà molto difficile per le piccole imprese o i “nuovi arrivati” competere con gli sviluppatori partner delle banche o delle grandi imprese di costruzione.

La concorrenza sul mercato delle nuove costruzioni diminuirà, i volumi di costruzione diminuiranno, il che farà aumentare i prezzi degli immobili. Il fatto che il Paese debba affrontare una nuova crisi immobiliare o un aumento globale dei prezzi dipende dal sostegno del governo agli sviluppatori e dall’attenzione delle fasi di transizione al nuovo sistema.

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Dopo l’entrata in vigore del disegno di legge, aumenteranno. Ora, sullo sfondo di tassi ipotecari più bassi e prezzi accessibili, puoi avere il tempo di acquistare un appartamento a buon prezzo per investimento o per una vita confortevole. Gli esperti immobiliari del sito web 23kvartiry.ru ti aiuteranno a ridurre al minimo i rischi. Gli esperti di un portale immobiliare indipendente ti aiuteranno a scegliere un appartamento da uno sviluppatore affidabile, ad aprire e acquistare una casa da remoto. I servizi dei nostri esperti e manager sono gratuiti.

La partecipazione alla costruzione condivisa è ormai diventata un modo comune per risolvere il problema degli alloggi. Ciò consente ai cittadini di ottenere un appartamento a un prezzo favorevole e agli sviluppatori di sviluppare il mercato dei nuovi edifici. Ulteriori garanzie vengono fornite registrando un contratto di costruzione condivisa, che non consentirà ai truffatori di rivendere ripetutamente lo stesso appartamento durante la costruzione della casa.

Sembrerebbe che lo schema abbia avuto successo per tutti, infatti, ha reso in qualche modo ostaggio la situazione in cui gli sviluppatori sono falliti, le scadenze per la messa in funzione delle case sono state notevolmente ritardate e sono state addirittura abbandonate in una fase incompiuta.

Cominciarono ad apparire sempre più azionisti defraudati e il loro malcontento si riversò nelle strade con picchetti presso le amministrazioni locali. È stato necessario apportare modifiche alla legislazione attuale. E hanno iniziato a operare il 1 gennaio 2018 in termini di apertura delle informazioni sullo sviluppatore, inserendo questi dati nel sistema unificato di costruzione di alloggi e nelle regole sui fallimenti. La nuova parte delle modifiche è stata introdotta il 1 luglio 2019 dalla legge federale n. 175 e ne parleremo più in dettaglio.

Legge federale sulla costruzione condivisa 214-FZ

Il principale documento normativo nel campo della regolamentazione dei rapporti tra sviluppatori e cittadini è la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa". Annualmente vengono apportate modifiche al fine di risolvere i problemi legati all'emergere di azionisti truffati.

Le ragioni per il verificarsi di tali situazioni, di regola, sono schemi di finanziamento edilizio fraudolenti, quando i buchi finanziari formati in altri siti vengono “tappati” con i fondi di nuovi investitori. Di conseguenza, possono verificarsi casi in cui lo sviluppatore non è in grado di adempiere ai propri obblighi e si dichiara fallito. Nel peggiore dei casi, semplicemente scompare.

Per prevenire schemi fraudolenti sono state apportate gravi modifiche alla legge, che entrerà in vigore il 1° luglio 2019.

Costruzione condivisa nel 2019. Novità nella legislazione

Le innovazioni nella legge 214-FZ hanno inasprito i requisiti per le organizzazioni edili che costruiscono condomini nell'ambito di accordi di partecipazione pubblica. Li elenchiamo:

1. Uno sviluppatore – un permesso di costruzione.

Il 1 luglio 2019 è entrato in vigore un emendamento che non consente a un promotore specializzato di costruire condomini con diversi permessi. Un permesso può essere rilasciato per uno o più progetti di costruzione, ma solo uno.

2. I requisiti per un’impresa edile sono cambiati.

Il permesso verrà rilasciato solo se lo sviluppatore soddisfa i seguenti parametri:

la società dispone di fondi propri per un importo pari ad almeno il 10% del volume di costruzione previsto secondo la documentazione di progetto;
l’entità e la disponibilità sufficienti di tali fondi sul conto corrente del promotore devono essere documentate al momento della presentazione della dichiarazione di progetto all’autorità territoriale;
la società non ha il diritto di emettere ed emettere titoli diversi dalle azioni;
lo sviluppatore non dovrebbe avere debiti su prestiti e crediti mirati, se non sono legati alla costruzione condominio un permesso alla volta;
i beni aziendali non devono essere utilizzati per adempiere ad obblighi verso terzi;
Lo sviluppatore deve avere progetti di successo di almeno 5mila metri quadrati;
allo sviluppatore è vietato impegnarsi in attività diverse dalla costruzione.

Secondo l'articolo 23.3 Legge federale 214-FZ, l'elenco dei dati che il promotore è tenuto a inserire nel Sistema informativo unificato per l'edilizia abitativa è stato integrato con i documenti del titolo del terreno su cui si sta realizzando la costruzione di un edificio residenziale.

3. Uno sviluppatore – un conto corrente.

Un'impresa edile che è un costruttore specializzato può avere un solo conto corrente aperto presso una banca autorizzata. Pertanto, i fondi non solo del promotore e degli acquirenti, ma anche di una banca accreditata dallo Stato possono partecipare alla costruzione di un immobile residenziale.

Tutte le transazioni monetarie su questo conto devono avvenire solo nell'ambito della 214 della Legge, ma anche sotto il controllo della banca. I fondi possono essere cancellati se lo sviluppatore presenta documenti giustificativi e li fa verificare dall'istituto di credito. Pertanto, i fondi non verranno trasferiti ai costruttori finché non adempiranno ai loro obblighi nei confronti degli azionisti.

4. I fondi privati possono essere raccolti tramite conti di deposito a garanzia(Articolo 15.4 Legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ).

Questo metodo consente di assicurare i fondi degli azionisti, ma solo al momento del loro deposito su un conto di deposito a garanzia. L'assicurazione è fornita dalla Deposit Insurance Association o dal fondo di compensazione.

5. Le transazioni devono essere accompagnate da una banca.

6. Controllo statale delle transazioni.

In ogni soggetto dovrebbero essere creati organi di vigilanza che, insieme alle banche, eserciteranno il controllo sugli sviluppatori. I capi di tali organismi sono nominati dal Ministero delle Costruzioni (articolo 23 della legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ).

7. Contributi al fondo di compensazione

Per garantire il risarcimento dei fondi persi dagli investitori a causa della disonestà del promotore, è stato costituito un Fondo per la tutela degli azionisti. La legge obbliga l'impresa edile a trasferirle l'1,2% del ricavato della vendita degli alloggi dei detenuti in custodia cautelare. Gli accordi non verranno registrati senza che lo sviluppatore trasferisca fondi al Fondo.

8. L'importo dei pagamenti anticipati è limitato

La nuova versione della legge stabilisce le condizioni per il trasferimento di fondi da parte dello sviluppatore come accordi con fornitori e appaltatori. Senza presentare alla banca i documenti che confermano gli obblighi adempiuti ai sensi del contratto, il denaro non verrà trasferito. Ciò significa che solo dopo che il partner ha soddisfatto le condizioni per la fornitura di servizi, la consegna di beni, ecc. lo sviluppatore sarà in grado di pagarlo.

Ma nella parte 4 dell'articolo 18 della legge c'è una clausola secondo la quale gli anticipi possono essere trasferiti ai partner, il cui importo totale non supererà il 30% del costo dichiarato del progetto.

9. Il terreno su cui verrà costruito il condominio deve essere di proprietà del promotore o affittato.

La costruzione condivisa verrà annullata il 1° luglio 2019?

Le modifiche alla legge n. 214-FZ sull'edilizia condivisa hanno portato all'abolizione del regime esistente e ad una transizione graduale al finanziamento di progetti di costruzione di alloggi.

Per gli sviluppatori, i progetti iniziati prima del 1 luglio 2018 devono essere completati alle stesse condizioni e per gli acquirenti con DDU conclusi e registrati rimarranno in vigore fino alla consegna degli alloggi.

Cosa accadrà invece dell’istruzione prescolare?

Dal 1 luglio 2019 è previsto il passaggio dalla partecipazione al capitale al finanziamento di progetti di costruzione. Nuovo sistema includerà una catena di partecipanti:

Azionisti.
Ente creditizio (banca).
Sviluppatore.
Regolatori.

Di conseguenza, i costi del progetto aumenteranno, il che influenzerà sicuramente il prodotto finale e farà aumentare i prezzi delle case nei nuovi edifici fino al 20-30%.

Periodo di transizione dalla costruzione condivisa al projectfinancing

La transizione avviene in due fasi:

1. Il periodo dal 1 luglio 2018 al 30 giugno 2019, quando gli sviluppatori stipulano contratti con i cittadini utilizzando uno dei meccanismi:

conti di deposito a garanzia;
regolamentazione statale ai sensi dell'art. 23 N. 214-FZ.

2. Il periodo dal 1 luglio 2019 al 31 dicembre 2020, quando tutti gli accordi sulla partecipazione condivisa dei cittadini alla costruzione di alloggi utilizzeranno il meccanismo dei conti di garanzia o conti speciali.

Il nuovo modello di finanziamento porterà al fatto che la costruzione verrà effettuata utilizzando prestiti bancari. I fondi dei cittadini depositati nei conti di deposito a garanzia saranno trasferiti al promotore o per rimborsare il prestito solo dopo la firma dell'atto di trasferimento da parte delle parti partecipanti alla costruzione condivisa.

Sostegno bancario alle operazioni di costruzione di partecipazioni

Il supporto bancario per le transazioni è diventato obbligatorio dal 1° luglio 2018. Ora i cittadini non potranno trasferirsi contanti direttamente. Lo Stato li obbliga a depositarli su un conto speciale presso una banca aperta nell'ambito di un permesso di costruzione. Quei progetti iniziati prima della data specificata devono passare allo stesso sistema di calcoli e controllarli.

Nell'ambito dello sviluppo globale del territorio, il promotore può costruire condomini con diversi permessi, ma per ciascuno di essi deve aprire il proprio conto bancario.

Tale regolamentazione dei rapporti finanziari tra gli azionisti ci consente di assicurare i fondi dei cittadini contro le perdite dovute a frode o fallimento dello sviluppatore.

I fondi verranno ricevuti solo se:

mettere in funzione la casa;
registrazione della proprietà di almeno uno degli appartamenti in esso contenuti.

In caso di congelamento dell'oggetto o di fallimento dello sviluppatore, tutti i fondi degli azionisti verranno restituiti integralmente.

Conto di deposito a garanzia per uno sviluppatore

Dal 1 luglio 2019, lo sviluppatore è tenuto ad aprire una DDU al momento della conclusione dei contratti. Si prevede che un tale modello ridurrà i rischi di frode degli azionisti.

Pertanto, il nuovo meccanismo porterà al fatto che non sarà necessario concludere accordi con i cittadini che partecipano alla costruzione del capitale condiviso. Questi fondi saranno tenuti in conti speciali del promotore sotto il controllo dell'istituto di credito e assicurati dall'Agenzia di assicurazione dei depositi contro il possibile fallimento bancario.

L'importo del risarcimento assicurativo in questo caso è pari a 10 milioni di rubli sulla base di un appartamento in un condominio.

L’insieme delle condizioni applicabili secondo la nuova legislazione alla costruzione di condomini consente di trarre le seguenti conclusioni:

non verranno più utilizzati accordi di partecipazione azionaria nella costruzione, si è verificato il passaggio al finanziamento di progetti;
gli accordi precedentemente conclusi avranno validità fino all'adempimento degli obblighi da essi derivanti;
Si prevede che il costo degli appartamenti nei nuovi edifici aumenterà a causa dei nuovi requisiti per il finanziamento della costruzione; ora sarà difficile acquistarli a prezzi bassi nella fase “fossa”.

La popolarità dell'acquisto di alloggi nella fase di scavo e la partecipazione partecipativa dei cittadini alla sua costruzione è continuata per tutto il tempo anni recenti. Nonostante il rischio di unirsi alle fila degli azionisti truffati, i russi continuano a considerare vantaggioso il contratto di partecipazione - DDU.

Avevi intenzione di partecipare alla DDU, ma hai sentito parlare dell'annullamento dei contratti di partecipazione azionaria dal 1 luglio 2018? Abbiamo scoperto se è così e cosa dovremmo aspettarci tutti.

La domanda principale è se la costruzione condivisa verrà abolita nel 2018?

NO. Tutto progetti di costruzione con la DDU conclusa prima del 1 luglio 2018 sarà attuata sulla base delle vecchie regole. Va notato che le società di sviluppo, comprendendo che erano previste modifiche, hanno ricevuto in anticipo i permessi per la costruzione di alloggi. Pertanto, tutti gli sviluppatori che ti offrono di diventare partecipanti alla DDU molto probabilmente hanno già l'autorizzazione e gli accordi non verranno annullati.

Cosa accadrà alle “azioni” dopo il 1 luglio 2018?

Se decidi di partecipare alla DDU dopo il 1 luglio 2018, devi scoprire se lo sviluppatore è riuscito ad approvare la costruzione secondo il vecchio schema prima del 1 luglio 2018 (30 giugno 2018). Se sì, allora puoi concludere una DDU a partire da luglio 2018 e fino al 2019. Le modifiche riguardano solo nuovi complessi abitativi che non hanno ottenuto il permesso di costruire fino al 1 luglio 2018.

Gli asili nido saranno vietati nel 2019?

La road map del governo russo prevede il divieto di concludere nuovi accordi dopo il 1 luglio 2019. Il presidente russo Vladimir Putin ha confermato nel corso del suo incontro diretto annuale nel 2018 che a partire da luglio 2019 non verranno conclusi nuovi accordi con gli acquirenti di case.

Tuttavia, secondo gli esperti, gli sviluppatori hanno a disposizione circa 3-4 anni. Ad esempio, nuovi progetti potrebbero essere in vendita nel 2020, con i permessi ricevuti prima del 1° luglio 2018. Pertanto non verranno vietati. Ciò significa che non ci sarà una transizione brusca e improvvisa dall’istruzione prescolare.

Cosa accadrà invece dell’istruzione prescolare?

Un'alternativa per DDU nel mercato immobiliare sarebbe finanziamento del progetto. A differenza dell’edilizia condivisa, quando le abitazioni vengono costruite con i soldi ricevuti dai cittadini per l’acquisto degli appartamenti, nel projectfinancing la banca paga la costruzione. La banca concede un prestito allo sviluppatore. I cittadini trasferiscono i pagamenti previsti dall'accordo non sul conto della società di costruzioni, ma su un conto speciale presso un istituto di credito (conto di garanzia).

Importante:

Sarà possibile acquistare alloggi anche in fase di scavo.
Il denaro dell'acquirente rimarrà sul conto bancario fino alla consegna della casa. Quando mancato adempimento degli obblighi da parte del promotore, il denaro dei cittadini sarà sbloccato e dati ai loro proprietari.

Come cambieranno i prezzi se le ricariche vengono annullate?

Secondo gli esperti, un divieto di costruzione condivisa potrebbe portare a aumento dei prezzi del 20%. Sorgeranno costi aggiuntivi a causa della comparsa delle banche nella catena. Ad esempio, gli interessi su un prestito mirato, i costi per il suo servizio, i costi della supervisione bancaria e il controllo sui progetti di costruzione. Il costo può anche essere influenzato dal costo della manutenzione di conti di deposito a garanzia speciali.