Utilizarea mansardei pentru locuințe. Este mansarda considerată un etaj - o întrebare presantă pentru dezvoltator Înregistrarea dreptului de proprietate asupra spațiului de mansardă

Planificarea construirii unei case individuale pt rezidenta permanenta sau dachas, proprietari terenuri iau în considerare diferite variante viitoare locuințe. Ei aleg mult timp și cu atenție între proiectele de cabane cu unul sau două etaje, discută problema amenajării unei mansardă, cântărind argumentele pro și contra. Problemele extinderii spațiului de locuit prin echiparea spațiilor sub acoperiș sunt rezolvate și de proprietarii caselor deja construite.

În procesul de studiu a caracteristicilor și avantajelor acestui tip de suprastructură, apare adesea întrebarea: mansarda este etajul al doilea într-o casă privată? Pentru a înțelege acest lucru, mai întâi trebuie să înțelegeți ce înseamnă în practica construcțiilor construcția de mansardă.

Înțelegerea complexității terminologiei

Dacă te uiți la cărțile de referință în construcție, acestea numesc podul un spațiu de locuit de tip mansardă, care se formează la ultimul etaj sub pantele acoperișului casei. SNiP I-2 „Terminologia de construcție”, dezvoltată de Comitetul de Stat pentru Construcții al URSS, include o definiție a mansardei ca podea pentru amenajarea spațiilor în interiorul unui spațiu liber de mansardă cu izolarea structurilor de închidere (pantele acoperișului). Întrebarea: mansarda este sau nu etaj? SNiP 2.08.01-89 răspunde și „Clădiri rezidențiale”, ale căror norme se aplică proiectării clădirilor rezidențiale. În ea, este denumită o podea în spațiul mansardei, formată parțial sau complet de suprafețele acoperișului, care pot fi înclinate sau sparte. În același timp, atenția se concentrează asupra liniei de intersecție a planurilor acoperișului și fațadei, care, conform standardelor, ar trebui să fie situate la o înălțime de cel mult un metru și jumătate.

Mansarda este considerată un etaj în ITO?

Dacă citiți instrucțiunile Ministerului Federației Ruse privind politica funciară, construcții și locuințe și servicii comunale, care au fost aprobate în august 1998, nr. 37, atunci în ceea ce privește determinarea numărului de etaje ale unei case, mansarda este considerat un etaj. Suprafața incintei suprastructurii sub formă de mansardă este, de asemenea, luată în considerare în suprafața totală a clădirii și este înregistrată în ITO conform documentelor cadastrale. În ceea ce privește pașaportul cadastral, acesta conține și informații despre numărul de etaje ale casei.

Mansarda este considerată etajul doi la înregistrarea unei case de țară?

În ceea ce privește casele de țară, calculul numărului de etaje este similar. În ceea ce privește calculul suprafeței spațiilor de sub acoperiș, acesta este inclus în total dacă este încălzit și potrivit pentru utilizare pe tot parcursul anului. Legile sunt adesea modificate și instrucțiunile sunt ajustate, așa că atunci când înregistrați un bun imobiliar, este recomandabil să solicitați consiliere juridică competentă de la un avocat care are cunoștințe în această problemă.

Înregistrarea legală și tehnică corectă a oricărei clădiri salvează proprietarii de probleme și necazuri inutile în viitor. Prin urmare, pentru a le evita, este necesar să obțineți un proiect și autorizații pentru construirea sau reconstrucția unei case. Acest lucru este valabil mai ales pentru amenajarea unei mansarde într-o casă existentă, deoarece pașaportul tehnic nu include prezența unei mansarde. Fără obținerea avizelor, mansarda poate fi considerată o extindere neautorizată.

Prin ce diferă mansarda de etajul doi?

Etajul al doilea tradițional constă din structuri verticale de perete drepte și are planuri paralele ale podelei și tavanului.

Caracteristicile de design ale mansardei sunt strâns interconectate cu structura generală a casei și depind de camerele situate dedesubt și sunt combinate cu acestea. comunicaţii de inginerie. Cu toate acestea, designul mansardei poate diferi în opțiunile de amenajare: poate ocupa o suprafață corespunzătoare întregului metru pătrat al casei, se poate potrivi numai pe o anumită parte a acesteia sau poate avea un nivel de mezanin. Fiecare opțiune pentru o soluție de planificare este interesantă în felul său din punct de vedere arhitectural, dar există o regulă: mansarda trebuie să se încadreze în limitele situate sub pereții de bază ai clădirii.

Dacă comparăm o podea obișnuită cu o mansardă, diferențele vor fi în următoarele puncte.

Spațiile într-un etaj complet au pereți exteriori drepți și înălțime completă în întreaga zonă. În pod, înălțimea camerei poate diferi în diferite puncte și depinde de configurația acoperișului.
Suprafata pătrată a etajelor întâi și al doilea într-un etaj al doilea tradițional este aceeași. Suprafața mansardei este mai mică metri patrati decât premisele subiacente datorită teșiturii structurilor de închidere.
Sarcina unei case cu mansardă pe fundație este mai mică decât cea a unei clădiri cu două etaje.
Dispunerea camerei de la mansarda are unele limitări din cauza prezenței zonelor oarbe unde acoperișul se întâlnește cu pereții. Pe un etaj complet există libertate deplină de a alege soluții de planificare.
Datorită instalării ferestrelor înclinate în pod, se obține o iluminare excelentă. În încăperile unui al doilea nivel obișnuit, nivelul de iluminare depinde de numărul de deschideri ale ferestrelor și de locația acestora.

Diferența dintre mansardă și etajul doi este că volumul de aer din încăperile de sub pereții înclinați este mai mic. Variază semnificativ și aspect cladiri. Case cu două etaje, de regulă, arată mai solide, iar cu un nivel de mansardă sunt mai compacte.

Fiecare dezvoltator este ghidat de anumite criterii atunci când alege o viitoare casă, iar problemele legate de numărul de etaje și de suprafață joacă un rol important. În acest caz, ar trebui să se ia în considerare nu numai costurile de frumusețe, confort și construcție, ci și costurile viitoare de întreținere și exploatare a casei. Și în acest caz, clădirile cu mansardă vor fi o opțiune mai profitabilă din punct de vedere fiscal. Avocații explică că zona mansardei este luată în calcul fiscal doar dacă înălțimea tavanului în cel mai mic punct de la podea la tavan este de cel puțin 2 metri.

Nu există într-adevăr nicio instrucțiune directă în Codul Locuinței al Federației Ruse de a nu amplasa spații rezidențiale în subsoluri și mansarde. Dar aceste instrucțiuni sunt prezente în toate reglementările legale legate de construcție și exploatare fără excepție. clădire de apartamente. Și Codul Locuinței al Federației Ruse oferă legături către aceste reglementări în toate articolele sale referitoare la spațiile rezidențiale.

Codul locuinței al Federației Ruse, articolul 23. Procedura pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale și spaţii nerezidenţiale în spaţii rezidenţiale
„10. Atunci când se utilizează spațiile după cedarea acestuia ca spații rezidențiale sau nerezidențiale, cerințele trebuie îndeplinite Siguranța privind incendiile, cerințele sanitare, igienice, de mediu și de altă natură stabilite prin lege, inclusiv cerințele de utilizare a spațiilor nerezidențiale din blocurile de locuințe.”

Codul locuinței al Federației Ruse, articolul 22. Condiții pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și spații nerezidenţiale în spaţii rezidenţiale
„4. Transferul spațiilor nerezidențiale în spații rezidențiale nu este permisă dacă astfel de spații nu îndeplinesc cerințele!!! CERINȚE!!! a unor astfel de spații este grevată de drepturile oricărei persoane.”

Cerințele pentru spațiile rezidențiale sunt menționate aici:
Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47 (modificat la 25 martie 2015)
„Cu privire la aprobarea Regulamentului privind recunoașterea spațiilor ca spații de locuit,
spații de locuit improprii locuirii și bloc situație de urgență și supusă demolării sau reconstrucției"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028

II. Cerințe pe care trebuie să le îndeplinească spațiile rezidențiale
„23. Nivelul pardoselii spațiului de locuit situat la parter trebuie să fie mai mare decât nivelul de planificare al solului.
Nu este permisă amplasarea spațiilor rezidențiale la subsol și la parter.”

„21. Într-o zonă rezidențială trebuie asigurată insolația necesară pentru unul, doi și apartamente cu trei camere- in cel putin o camera, pentru apartamente cu patru, cinci si sase camere - in cel putin 2 camere. Durata insolației în perioada de toamnă-iarnă a anului în spațiile rezidențiale pentru zonele centrale, nordice și sudice trebuie să îndeplinească standardele sanitare relevante. Coeficientul de lumină naturală în camere și bucătării ar trebui să fie de cel puțin 0,5% în mijlocul spațiului de locuit.”

Cred că nu merită să spunem că este puțin probabil ca subsolul să îndeplinească cerințele de izolație în spațiile rezidențiale, precum și multe alte cerințe. În plus, există o indicație directă a interzicerii amplasării spațiilor rezidențiale la parter.
Această interdicție este cuprinsă în mai multe documente, link-uri către care am furnizat mai sus.
După cum am înțeles, instanța și statul. autoritățile trebuie să fie ghidate de aceste reglementări atunci când decid dacă să recunoască o anumită clădire ca rezidențială sau nerezidențială.
În consecință, întrebarea este: de ce nu sunt ghidați? De unde provin acești noi coloniști cu certificate de registru? drepturi de proprietate „obiect de drept: apartament; etaj - subsol?
Înțeleg aproximativ schema de amenajare a apartamentelor la subsoluri.
Construcția se poate face doar cu permisiunea și aprobarea autorităților. Pentru a-l obține, trebuie să furnizați autorităților relevante documentația de proiect.
După ce a primit permisiunea, dezvoltatorul începe să construiască, dar în timpul construcției se abate de la proiect și echipează neautorizat incinta de la subsol și adaugă un etaj deasupra.
Inainte/dupa punerea in functiune a locuintei (cine stie exact in ce stadiu – va rog sa-mi spuneti), dezvoltatorul/cumparatorii „apartamentelor” (spuneti-mi cine exact) merg in instanta (spuneti-mi care este motivul pentru care mergeti in instanta). , ce pretenții i se face cine și cui? în proces).
Instanța recunoaște locația de la subsol și de la ultimul etaj drept rezidențial.
Cumpărătorii, în baza unei hotărâri judecătorești, primesc toate documentele cerute de lege pentru apartamente.

Dacă greșesc și totul este făcut diferit, explicați-vă cât de diferit.
Dacă există alte scheme, descrieți-le în termeni generali.
Și după ce se ghidează instanța atunci când recunoaște ca rezidențial localul de la subsol?

În general, dacă cineva cunoaște, vă rugăm să explicați detaliile întregului proces.
În general, în calitate de cumpărător, sunt interesat în primul rând de caracteristicile juridice și fizice ale deținerii și locuirii în astfel de „apartamente”.
În capul meu apar multe întrebări. Iată doar câteva dintre ele:
Dacă la parter sau ultimul etaj superior (mansardă) dețin un sediu, care conform documentelor se numește „apartament rezidențial”, dar, în același timp, orice comunicare generală a clădirii va avea loc în acest sediu: în cazul în caz de urgență, sunt obligat să permit reparatorilor să intre în apartamentul meu sau dacă nu vreau să-i las să intre voluntar, voi fi protejat de lege, inclusiv de constituție, care spune despre inviolabilitatea locuinței și vor putea sa intru in apartamentul meu doar printr-o hotarare judecatoreasca?

Ce să faci cu articolul 23 din Codul locuinței RF? Dacă ați reușit, nu contează cum, dar ați reușit totuși să înregistrați sediul din subsol sau mansardă ca locație rezidențială, dar atunci când îl utilizați, cerințele stabilite de reglementările privind spațiile rezidențiale nu sunt îndeplinite. Poate că un fel de supraveghere tehnică, un tip de la cadastru sau altcineva va veni și va declara că spațiile mele rezidențiale sunt folosite cu încălcarea Decretului Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47 și încălcările SanPiNs. și alte reglementări privind spațiile rezidențiale și prin instanță să recunoască sediul meu ca nerezidențial?

Nu pot înțelege Codul de urbanism al construcției individuale de locuințe, iar scrisoarea Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 martie 2013 nr. OG-D 23-1426 nu l-a clarificat. Inginerul cadastral a spus că PUBLICA să nu pot obține un certificat de proprietate asupra unui imobil de locuit, deoarece numărul de etaje este de 4 (patru).O casă pentru 1 familie într-o zonă rurală (lângă Rostov-pe-Don) 10m cu 10m. Conform planului: parter - ultimul etaj podea se ridică deasupra nivelului solului cu 1,7 metri - și 2 (două) etaje deasupra solului De fapt: a crescut mansardă. In cazul meu, parterul (are 3 camere - o camera de cazane, o camera de depozitare si o camera a treia fara scop inca) este considerat ETAJ? Ce se întâmplă dacă răspunsul este DA? Suntem cu toții fără înregistrare acum, deoarece singurul nostru apartament a fost vândut pentru a finaliza construcția. Te rog spune-mi ce sa fac?

SCRISOARE
din 20 martie 2013 Nr OG-D23-1426
Cu privire la determinarea numărului de etaje și a numărului de etaje și criteriile de clasificare a clădirilor ca proiecte individuale de construcție de locuințe
MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL FEDERATIEI RUSE
Din 20.03.2013 Nr OG-D23-1426
Departamentul imobiliar al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei (denumit în continuare Departamentul imobiliar) a analizat contestațiile din 12 februarie 2013 și rapoartele.
În conformitate cu Reglementările Ministerului Dezvoltării Economice Federația Rusă, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 5 iunie 2008 nr. 437, Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei nu este învestit cu autoritatea de a explica legislația Federației Ruse, precum și practica aplicării acesteia .
Totodată, considerăm că este posibil să reținem următoarele cu privire la aspectele ridicate în recurs.
1. La intrarea în subsecțiunea I a Registrului unificat de stat al drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare Registrul unificat al imobiliar de stat) informații cu privire la numărul de etaje ale unei clădiri sau structuri atunci când se efectuează înregistrarea de stat a drepturilor.
Pe baza prevederilor paragrafului 1.2 din partea 1 a articolului 20 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (denumită în continuare Legea înregistrării) , paragraful 23 din Regulile pentru menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor pentru bunuri imobiliare și tranzacții cu acesta, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 18 februarie 1998 nr. 219, subsecțiunea I a Registrului de stat unificat conține scurta descriere obiect imobiliar pe baza documentelor certificate de organizatia (organismul) de inregistrare a obiectelor imobiliare de pe teritoriul raionului de inregistrare. Înscrierile la subsecțiunea I a Registrului unificat de stat se pot face pe baza altor documente în cazurile stabilite de Legea înregistrării.
Astfel, informațiile despre proprietatea din subsecțiunea I din Registrul unificat de stat se înscriu pe baza informațiilor cuprinse în cadastrul imobiliar de stat.
Informațiile de mai sus cu privire la numărul de etaje ale unei clădiri sau structuri se înscriu în cadastrul imobiliar de stat atunci când astfel de clădiri sau structuri sunt înregistrate în registrul cadastral de stat pe baza unui plan tehnic întocmit de un inginer cadastral.
Conform paragrafului 42 din Cerințele pentru pregătirea unui plan tehnic al unei clădiri, aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 1 septembrie 2010 nr. 403 (denumite în continuare Cerințe), în rândurile corespunzătoare din coloana „3” din tabelul „Caracteristicile clădirii” din planul tehnic al clădirii pe baza documentelor specificate la paragraful 12 din Cerințe, se înscriu informații privind numărul de etaje ale clădirii (inclusiv subteran). Dacă nu există etaje subterane ale clădirii, semnul „-” (liniuță) este plasat în linia corespunzătoare.
Cerințe similare sunt cuprinse în Cerințele pentru pregătirea unui plan tehnic pentru o structură, aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 23 noiembrie 2011 nr. 693.
2. La determinarea numărului de etaje și a numărului de etaje.
În conformitate cu paragraful 19 din partea 2 a articolului 7 din Legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (denumită în continuare Legea cadastrului), informații despre numărul de etaje ( numărul de etaje), inclusiv cele subterane, se înscriu și în cadastrul imobiliar de stat etajele, dacă proprietatea este un imobil sau o structură (dacă imobilul sau structura are un număr de etaje).
Conform Instrucțiunilor privind contabilitatea fondului de locuințe din Federația Rusă, aprobate prin ordin al Ministerului Federației Ruse pentru Politica Funciară, Construcții și Locuințe și Servicii Comunale din 4 august 1998 nr. 37 (denumite în continuare Instrucțiunile) ), etajele clădirilor de locuit includ:
Etajul mansardei (mansarda) - o podea în spațiul mansardei, a cărei fațadă este formată total sau parțial dintr-o zonă înclinată sau acoperiș înclinat, în timp ce linia de intersecție a planului acoperișului și a fațadei ar trebui să fie la o înălțime de cel mult 1,5 m de la nivelul podelei mansardei;
etaj deasupra solului - un etaj la care nivelul podelei incintei nu este mai mic decât nivelul de planificare al solului;
Etajul subsol - un etaj la care nivelul podelei se află sub nivelul de planificare al solului cu mai mult de jumătate din înălțimea camerei;
Etajul tehnic – o podea pentru amplasarea echipamentelor de inginerie și stabilirea comunicațiilor; poate fi amplasat în partea inferioară (subteran tehnic), superioară (mansarda tehnică) sau în părțile mijlocii ale clădirii;
Etajul subsol - un etaj unde nivelul podelei sediului este sub nivelul de planificare al solului la o înălțime de cel mult jumătate din înălțimea sediului.
De asemenea, conform Instrucțiunilor, numărul de etaje ale unei clădiri rezidențiale ar trebui să fie determinat de numărul de etaje deasupra solului. La determinarea numărului de etaje, numărul de etaje include etajele de la subsol dacă ultimul etaj al subsolului se ridică peste nivelul parterului de planificare cu cel puțin 2 m. Primul etaj suprateran este considerat a fi un etaj al cărui etaj nu este mai jos decât nivelul terenului de planificare.
Legislația actuală nu conține o definiție a termenului „subteran”. Totodată, potrivit Departamentului de Imobiliare, toate etajele clădirii și structurile care nu au legătură cu etajele supraterane sunt etaje subterane (subsol, parter, dacă partea superioară a etajului acesteia este situat peste medie. nivelul de planificare al terenului mai mic de 2 m).
În conformitate cu SNiP 2.08.02-89* „Clădiri și structuri publice”, la determinarea numărului de etaje ale unei clădiri, toate etajele superioare sunt incluse în numărul de etaje, inclusiv etajul tehnic, mansarda și, de asemenea, subsol, în cazul în care partea superioară a tavanului acestuia este peste nivelul mediu de planificare a terenului cu cel puțin 2 m. Subteranul pentru ventilație sub clădiri destinate construcției pe soluri de permafrost, indiferent de înălțimea acestuia, nu este inclus în numărul de mai sus- parter. Etajul tehnic situat deasupra etajului superior nu este luat în considerare la determinarea numărului de etaje ale clădirii.
Anexele B și C din SNiP 31.01.2003 „Clădiri cu mai multe apartamente rezidențiale” oferă definiții ale etajelor și reguli pentru determinarea numărului de etaje ale unei clădiri. La determinarea numărului de etaje ale unei clădiri, numărul etajelor supraterane include toate etajele supraterane, inclusiv podeaua tehnică, mansarda și, de asemenea, etajul subsolului, dacă partea superioară a etajului acesteia se află la cel puțin 2 m deasupra Nivelul mediu de planificare al solului Nu sunt incluse în numărul etajelor supraterane subteranul de sub clădire, indiferent de înălțimea acesteia, precum și spațiul interplans cu o înălțime mai mică de 1,8 m.
Astfel, numărul de etaje trebuie înțeles ca fiind numărul de etaje supraterane, inclusiv podeaua tehnică, mansarda și, de asemenea, etajul subsolului, dacă partea superioară a etajului acestuia este cu cel puțin 2 m deasupra nivelului mediu de planificare al solului. .
Termenul „număr de etaje” este consacrat în articolul 49 din Codul de urbanism al Federației Ruse ca criteriu atunci când se determină necesitatea unei examinări de stat. documentatia proiectuluiși nu poate fi înlocuit cu termenul „număr de etaje”.
Astfel, numărul etajelor trebuie înțeles ca numărul tuturor etajelor, inclusiv subteran, subsol, subsol, suprateran, tehnic, mansardă.
În același timp, vă informăm că Ministerul Dezvoltării Economice din Rusia lucrează în prezent la proiect lege federala Nr. 54480-6 „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse privind înregistrarea de stat a drepturilor și înregistrarea cadastrală de stat a obiectelor imobiliare”, adoptată Duma de Stat al Federației Ruse în prima lectură la 11 decembrie 2012, în conformitate cu care informațiile privind numărul de etaje sunt excluse din informațiile cadastrului imobiliar de stat, prevăzute de prevederile paragrafului 19 din partea 2 a articolului 7 din Legea Cadastrului.
3. Cu privire la criteriile de clasificare a clădirilor ca proiecte individuale de construcție de locuințe.
În conformitate cu partea 2 a articolului 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, o clădire rezidențială este recunoscută ca o clădire definită individual, care constă din camere, precum și spații pentru utilizare auxiliară, destinate satisfacerii gospodăriei cetățenilor și a altor nevoi legate de la reşedinţa lor într-o astfel de clădire.
Pe baza prevederilor părții 3 a articolului 48 din Codul de urbanism al Federației Ruse, proiectele individuale de construcție de locuințe sunt clădiri rezidențiale detașate cu cel mult trei etaje, destinate unei familii, pentru care nu este necesară pregătirea documentației de proiect în timpul construcție, reconstrucție sau reparații majore .
În conformitate cu paragraful 6 al Regulamentului privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spațiile rezidențiale nepotrivite pentru locuire și blocurile de apartamente ca fiind nesigure și supuse demolării sau reconstrucției, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 nr. 47, bloc recunoscut ca o combinație de două sau mai multe apartamente având ieșiri independente sau teren adiacent unei clădiri sau spații rezidențiale uz comunîntr-o astfel de casă.
Astfel, clădirile de locuințe decomandate cu mai mult de trei etaje (la calcularea numărului de etaje sunt incluse toate etajele din clădire) nu aparțin proiectelor individuale de construcție de locuințe.