Despăgubiri pentru terenul unei case deteriorate. Standarde de locuințe pentru strămutarea locuințelor de urgență și dărăpănate Compensații pentru relocarea din locuințe de urgență

În ultimii ani, guvernul s-a implicat activ în renovarea zonelor rezidențiale - clădirile dărăpănate sunt distruse și peste tot se construiesc noi case moderne. În acest caz, se pune inevitabil problema asigurării drepturilor stabilite la nivel legislativ atât proprietarilor de locuințe supuse demolării, cât și autorităților orașului. În articol vă vom spune ce despăgubire se plătește pentru demolarea unei case în 2019 și vom lua în considerare procedura de primire a acesteia.

Pentru a rezolva problemele controversate, a fost adoptată legislația federală pentru a reglementa procedura de confiscare a spațiilor de locuit de la proprietari. Trebuie să vă familiarizați cu legile din timp, altfel vă puteți pierde atât casa, cât și banii. Se poate întâmpla să nu existe o decizie oficială cu privire la demolare; dezvoltatorul a găsit pur și simplu un teren care era deținut de cineva atractiv.

Procedura de repunere în posesie a unei case înainte de demolare

Procedura de repunere în posesie a unei case este strict reglementată și constă în următoarele etape:

Motive pentru demolare:

• stare de urgenta,
• necesitatea folosirii amplasamentului de sub casă din cauza lipsei altor opțiuni pentru construcția de obiecte de importanță municipală și de stat (acestea sunt conducte de gaze, căi de transport, sisteme energetice, structuri pentru apărare și securitate etc.).

1. Implicarea unei organizații independente pentru a evalua starea clădirii și a emite o concluzie oficială.
2. Adunarea unei comisii interdepartamentale pentru aprobarea deciziei sale privind repararea sau demolarea casei.
3. Departamentul guvernamental emite un decret de demolare a clădirii.
4. Decizia de confiscare a unei structuri este supusă înregistrării de stat.
5. Proprietarii clădirilor confiscate primesc notificarea corespunzătoare (cu cel mult 12 luni înainte de data estimată a demolării).
6. Departamentul și proprietarul casei semnează un acord de cumpărare a casei sau este programată o ședință de judecată dacă proprietarul nu este de acord cu valoarea evaluată a locuinței sale.
7. Proprietarului i se plătește prețul de răscumpărare sau i se pune la dispoziție un loc de locuit echivalent în înlocuirea celui poprit. Locuitorii clădirii se mută în locuințe temporare și încep să caute un loc permanent de locuit.
8. Se inregistreaza incetarea dreptului de a detine spatii de locuit.
9. Demolarea este în curs.

Care este mai bine: cumpărarea casei sau compensarea pentru demolare sub formă de locuințe noi?

Atunci când o casă este recunoscută ca supusă reposedării, proprietarul ei se confruntă cu întrebarea: ce este mai profitabil să întreb de la dezvoltator sau de la organismul guvernamental implicat în achiziționarea de case pentru nevoile statului. Dacă vorbim despre achiziționarea unui teren și a unei case de către un dezvoltator privat, atunci puteți cere orice la propria discreție, deoarece nimeni nu obligă proprietarul casei să renunțe la spațiul său de dragul intereselor dezvoltatorului. Puteți cere despăgubiri, rambursarea costurilor de mutare, un apartament nou sau un teren echivalent și o casă.

În cazul în care statul este interesat de teren și imobil, atunci după primirea și înregistrarea tuturor documentației care autorizează sechestrul legal și demolarea casei, aceasta va fi sechestrată într-un fel sau altul. Nu mai rămâne decât să rezolvăm problema prețului de răscumpărare sau a despăgubirii, prin acordul părților sau prin apelul în instanță.

• Furnizarea de locuințe echivalente este în majoritatea cazurilor cea mai profitabilă opțiune datorită mai multor factori:

1. apartamentele și casele devin din ce în ce mai scumpe, iar valoarea compensației în fiecare lună va fi suficientă pentru tot mai puține contoare rezidențiale;
2. cazurile de fraudă la cumpărarea și vânzarea de locuințe au devenit mai frecvente;
3. Nu se știe cât timp va dura găsirea unei locuințe, iar închirierea de locuințe temporare este costisitoare și epuizează resursele.

• Despăgubirile se plătesc pe baza încheierii de evaluare a unei comisii speciale, iar uneori fondurile nu sunt suficiente pentru locuințe echivalente, deoarece îmbunătățirile (reparațiile) făcute casei nu sunt luate în considerare.

Prețul de răscumpărare constă din următorii indicatori:

• valoarea de piata a cladirii,
• pierderile proprietarilor suferite din cauza demolării locuințelor și a relocarii (costuri de taxe, mutare, închiriere de locuințe temporare, achiziționarea unei noi case sau apartamente).

Cum se evaluează o casă: criterii de evaluare

În cazul în care terenul pe care se află casa, la data deciziei oficiale de sechestrare a imobilului, a fost format și înregistrat de Camera Cadastrală, proprietarii terenului pot cere valoarea de răscumpărare nu numai pentru structură. , dar și pentru intriga. Mai mult, prețul terenului nu are niciun impact asupra plății valorii de răscumpărare pentru imobilul de locuit sechestrat.

Despăgubirea poate fi acordată sub forma unui alt spațiu de locuit echivalent cu casa veche. Acest lucru este posibil numai cu acordul proprietarului, deoarece interesele sale sunt puse mai presus de orice altceva - locuința îi este confiscata cu forța pentru nevoile statului sau ale municipalității.

Prețul de răscumpărare al clădirii nu trebuie să depășească valoarea de piață a casei, ținând cont de costurile asociate cu schimbarea locului de reședință:

• cheltuieli de mutare,
• inchiriere de spatii rezidentiale temporare,
• achiziționarea unui apartament sau a unei case pentru continuarea reședinței permanente.

La evaluarea unei case, compensația egală cu valoarea de piață se calculează luând în considerare:

• gradul de uzură al cabanei în sine și al altor clădiri de pe șantier,
• numărul de anexe și plantații perene,
• distanta de centrul satului,
• nivelul de dezvoltare a infrastructurii,
• disponibilitatea facilităților și conexiunea la comunicațiile centrale.

Este de menționat faptul că, dacă proprietarul unei case distruse a ales o locuință nouă în locul compensației bănești și i s-a pus la dispoziție o casă sau un apartament, care la valoarea de piață s-a dovedit a fi mai mică decât spațiile de locuit confiscate, proprietarului i se plătește diferenta de pret intre ele.

Demolarea unei case în timpul construcției drumurilor, construcția conductelor de gaz

Adesea, căsuțele private sunt considerate supuse confiscării și demolării datorită faptului că sunt construite pe zone prin care se preconizează amenajarea unei conducte de gaz sau a unui drum. Poate că a fost chiar nevoie să se construiască un obiect de importanță națională pe terenul în cauză. Spre deosebire de situația cu un dezvoltator privat, proprietarul casei va fi lipsit cu forța de locuință și nu poate refuza să se mute. Prin urmare, el are dreptul la despăgubiri bănești sau o locuință echivalentă, la aprecierea proprietarului, care să-i satisfacă interesele și să compenseze inconvenientul.

Se întâmplă ca proprietarul și familia sa să aibă dificultăți în mutarea într-un loc nou, antreprenorul dă în judecată, iar decizia se ia în favoarea autorităților. Atunci demolarea clădirii este considerată o problemă rezolvată, iar locuitorii acesteia nu mai pot locui acolo. În orice caz, legea interzice începerea demolării imediat după sesizarea proprietarilor. În primul rând, trebuie să examineze documentele, să solicite despăgubiri, să o primească, să înregistreze încetarea dreptului de proprietate și să se mute. Acest lucru ar trebui acordat cel puțin un an.

Ori de câte ori se găsesc noi locuințe permanente, autoritățile trebuie să ofere cetățenilor locuințe temporare imediat după evacuare.

Mai mult, apartamentul sau casa trebuie sa fie conectate la comunicatii si sa respecte standardele sanitare si spatiale. Cel mai sigur lucru de făcut este să nu te miști până nu ești dat în judecată. În acest caz, vei fi sigur că totul se întâmplă conform legii. Un proiect de lege privind plata despăgubirilor pentru confiscarea și demolarea caselor de țară din zona în care au fost instalate conducte de gaz a fost introdusă la Duma de Stat. Este de așteptat să se stabilească o procedură clară care să garanteze o despăgubire adecvată pentru pagubele aduse proprietarilor de case care le-au construit legal.

Rambursarea cheltuielilor de mutare

Prețul de răscumpărare al proprietății confiscate pentru nevoile autorităților trebuie să includă nu numai valoarea de piață a unei locuințe confortabile similare, ci și costurile suportate de familie pentru colectarea și mutarea în locuințe temporare și apoi permanente.

Este de remarcat faptul că cheltuielile care au fost efectuate după ce proprietarii au fost anunțați cu privire la demolarea casei și care duc în mare parte la o creștere a costului spațiului de locuit (și, de asemenea, nu sunt atât de necesare pentru traiul decent al membrilor familiei), vor să nu fie rambursat. Vorbim de reparații, restaurare, achiziționare de echipamente etc. De fapt, compensația va fi minimă, neținând cont de costul îmbunătățirilor aduse.

Cum să solicitați compensația datorată

Când aflați că casa dumneavoastră urmează să fie demolată, trebuie să luați următoarele măsuri:

1. Privatizează apartamentul dacă nu a fost încă privatizat. Legea permite acest lucru chiar și cu demolarea planificată a unei clădiri.
2. Dacă vorbim de o casă privată, trebuie să vă grăbiți să înregistrați proprietatea asupra terenului, deoarece legislația îi protejează mai bine pe proprietari, nu pe chiriași, iar primii au dreptul la despăgubiri mai mari, spre deosebire de cei din urmă.
3. Angajați mai mulți evaluatori independenți și obțineți opinii cu privire la valoarea locuinței demolate. Acest lucru vă va permite să justificați cuantumul despăgubirii pe care o solicitați în instanță.
4. Nu semnați un acord de renunțare la dreptul de proprietate asupra casei până când nu a fost plătită despăgubirea.
5. Semnează un acord cu privire la valoarea despăgubirii care ți se potrivește sau la care ai dreptul după intrarea în vigoare a hotărârii judecătorești.

Modalități de a primi compensații

Despăgubirea pentru o casă sechestrată poate fi acordată sub forma:

• plata în numerar egală cu valoarea de piață a locuinței și a costurilor de mutare,
• locuințe noi egale ca valoare de piață cu casa reposedată,
• locuințe cu suprafață mai mică sau situate într-o zonă mai puțin prosperă sau departe de centrul localității, cu o plată suplimentară egală cu diferența dintre prețurile locației confiscate și cele noi.

În primul caz, proprietarul unei case distruse primește o sumă care compensează valoarea de piață a locuinței sale și costurile asociate cu mutarea într-un loc nou. Se întâmplă ca acești bani să nu fie suficienți pentru a cumpăra o casă nouă pentru că casa în curs de demolare era mică sau dărăpănată. Apoi proprietarii caselor rămân fără adăpost.

În al doilea caz, procesul de căutare a locuințelor echivalente poate dura ani de zile, deoarece este dificil să găsești exact aceleași locuințe în aceeași zonă și în apropierea acelorași structuri, spitale, școli. Multe luni, sau chiar ani, va trebui să locuiți în locuințe temporare.

Al treilea caz este ideal pentru cei pentru care locația structurii nu este atât de importantă. Tratând direct cu antreprenorul, poți fi sigur că frauda cu bani și apartamente este exclusă. În plus, familia va primi o plată suplimentară dacă noua locuință se dovedește a fi mai ieftină decât cea reposedată - suma poate fi cheltuită pentru reparații și alte îmbunătățiri.

Opțiunea de a oferi locuințe noi, mai degrabă decât bani, este cea mai potrivită pentru chiriașii de apartamente, deoarece ar trebui să li se aloce locuințe gratuite în limitele zonei pentru fiecare membru al familiei. Dar proprietarii spațiilor rezidențiale nu vor putea tăia contoare „în plus”.

Condiții de plată a despăgubirilor

În cazul în care proprietarul casei sechestrate nu este de acord cu valoarea estimată a locuinței sale stabilită de agențiile guvernamentale, acesta are dreptul de a-și fundamenta pretențiile în instanță. Odată ce părțile au convenit asupra cuantumului despăgubirii, cazul merge mai departe.

Plățile trebuie efectuate până la încetarea drepturilor sale asupra spațiilor de locuit, care sunt în curs de pregătire pentru demolare.

Motivele refuzului de a plăti despăgubiri

Dacă demolarea caselor este necesară pentru implementarea planurilor statului sau municipalității, iar clădirea este declarată nelocuită, atunci nu se datorează compensații pentru aceasta. Conform Codului Locuinței al Federației Ruse, normele pentru furnizarea de locuințe în schimbul locuințelor confiscate (luate în baza unui contract de închiriere socială) sunt de 18 m2 de persoană, dar trebuie să fiți înregistrat în casa care este demolată, sau veți trebuie să dovedească faptul că locuiesc în clădire.

Despăgubirea bănească nu se datorează celor care au primit un apartament sau o casă echivalentă în schimbul locuinței confiscate. Locuitorii casei care nu sunt înscriși în ea au dreptul doar la despăgubiri bănești; locuințe noi nu pot fi furnizate.

Acte legislative pe această temă

Greșeli tipice de design

Greșeala #1. Proprietarul apartamentului nu a fost de acord cu prețul de răscumpărare al casei sale, dar a simțit că este obligat să accepte oferta și s-a mutat.

Proprietarii de case confiscate au dreptul de a angaja un evaluator independent și, odată cu rezultatul evaluării (de preferință mai multe deodată) să meargă în instanță pentru a-și proteja interesele.

Greșeala #2. Proprietarului casei, care s-a mutat din cauza demolării locuinței sale, i s-a pus la dispoziție un apartament a cărui valoare de piață era mai mică decât casa distrusă.

În cazul în care proprietarul imobilului sechestrat a fost de acord să i se aloce locuințe cu un cost mai mic, i se va plăti diferența dintre prețul casei sale și noul local de locuit.

Răspunsuri la întrebări frecvente

Întrebarea nr. 1. Este posibil să ceri un apartament în altă regiune pentru sechestrarea și demolarea unei case?

Dacă terenul și cabana dvs. trebuie demolate pentru nevoile unui dezvoltator privat, puteți fi de acord cu această opțiune. Totuși, dacă demolarea unei locuințe este necesară pentru nevoile statului sau municipiului, se asigură locuințe echivalente în aceeași zonă în care se află locuința pusă sub sechestru.

Întrebarea nr. 2. Poate un dezvoltator privat să ceară proprietarului casei și terenului de care are nevoie pentru a-și construi un nou bloc de locuințe să-l evacueze în condițiile sale, amenințând că va merge în instanță?

Nu, doar autoritățile din țară sau localitate pot evacua prin instanțe. Un dezvoltator privat nu are dreptul de a sechestra terenul și casa până când nu obține acordul proprietarului.

În practică, proprietarul unei locuințe private, construite legal, se poate confrunta cu nevoia demolarii forțate a propriei clădiri în doar două cazuri. Primul caz este dacă este recunoscut ca o urgență și reprezintă o amenințare pentru alții. Al doilea caz este dacă zona de sub clădire este necesară pentru nevoi municipale sau de stat. Atât proprietarul propriei case, cât și proprietarul unui apartament separat dintr-o clădire cu mai multe etaje se pot confrunta cu o situație similară. Să luăm în considerare ce compensație se datorează în fiecare caz specific.

În primul rând, este necesar să lămurim că în cazul unei case private nu putem vorbi decât de înstrăinare pentru nevoile statului sau municipiului a terenului pe care este construită. Acest lucru este menționat în articolul 32 din LC.

Aceasta înseamnă că este imposibil să sechestreze sediul prin decizia municipalității sau chiar printr-un verdict judecătoresc. Acesta trebuie demolat după înstrăinare, deoarece se înțelege că șantierul este esențial pentru așezarea unui drum, sau fără el este imposibil să se înceapă construcția unei alte instalații importante.

Partea întâi a aceluiași articol prevede că proprietarului trebuie să i se ofere un spațiu rezidențial echivalent, sau trebuie plătit prețul de răscumpărare - compensație pentru demolare. Nu există reguli pentru determinarea sumei datorate ca despăgubire. Reprezentanții autorității care a luat decizia de a-l demola și proprietarul trebuie să ajungă la un acord, concentrându-se pe prețurile de piață ale unor astfel de spații și terenuri. De asemenea, este posibil să contactați un evaluator independent - un expert care operează în conformitate cu Legea federală nr. 135 „Cu privire la activitățile de evaluare”.

Atenţie! Evacuarea dintr-o casă demolată poate fi efectuată în termen de 6 luni de la data la care proprietarul primește o locuință de înlocuire sau plata compensației. Cu excepția cazului în care contractul prevede o altă perioadă.

Rambursarea costurilor asociate

Compensația poate include nu numai costul casei și al terenului. Costurile de mutare și transport, costul spațiilor nerezidențiale - proprietarul are dreptul de a cere rambursarea tuturor pierderilor sale de proprietate. Pierderile de profit pot fi, de asemenea, supuse compensațiilor.

Dar este practic imposibil să se primească vreo compensație pentru reparații și alte lucrări de îmbunătățire a clădirilor demolate sau a teritoriului adiacent care au fost efectuate în perioada de la decizia de înstrăinare până la încheierea acordului de înstrăinare.

Aceasta provine din partea 5 articolul 32 ZhK. Astfel de costuri se încadrează în definiția „îmbunătățirilor necesare”.

Despăgubiri pentru demolarea unui bloc de locuințe

Toate cele de mai sus sunt valabile și pentru proprietarii de case dintr-un bloc de apartamente. De asemenea, aceștia se pot califica pentru a primi o anumită compensație bănească pentru proprietatea lor în funcție de valoarea sa de piață sau pentru a primi un apartament de dimensiuni egale. Desigur, în practică a doua opțiune este cea mai comună.

Totodata, legea prevede ca proprietarul locuintei demolate trebuie sa fie multumit de apartamentul oferit in schimb. Dacă nu este mulțumit de locație, are dreptul să o refuze în scris și să ceară o plată în bani. Dar motivele de refuz trebuie să fie obiective și convingătoare.

Cu toate acestea, adesea, atunci când evacuați rezidenții dintr-un bloc de apartamente, este mai convenabil să faceți plăți convenite, care pot fi folosite pentru achiziționarea de locuințe. În caz contrar, se încheie un acord de schimb, de exemplu, conform eșantionului

Dacă nu vă place locuința oferită sau cum să obțineți compensații financiare

Adesea, proprietarul imobilului nu este mulțumit de premisele pe care este gata să le ofere în schimbul proprietății înstrăinate. Există o oportunitate legală de a o refuza și locuitorii vor primi compensații bănești pentru achiziționarea unui apartament sau a unei case care îndeplinește cerințele lor?

Există o astfel de posibilitate. Cel mai important punct este că apartamentul (casa) pus la dispoziție nu poate fi mai mic decât suprafața înstrăinată. Chiar și o discrepanță în suprafață de 1 metru pătrat este un motiv legal pentru refuzul relocarii.

Al doilea punct este că apartamentul (casa) pus la dispoziție trebuie să fie potrivit pentru locuit fără a fi nevoie de vreo lucrare pregătitoare. Adică, cel puțin, trebuie să fie conectat la toate comunicațiile furnizate și să nu fie considerat dărăpănat sau în paragină.

Dar nuanțe precum locația și numărul de camere, materialul din care sunt realizate structurile permanente ale spațiilor, precum și proximitatea infrastructurii nu pot fi motive pentru refuzul locuinței. Proprietarii care refuză spațiile din astfel de motive pot fi mutați forțat prin hotărâre judecătorească.

Pe o notă! Carcasa furnizata trebuie sa indeplineasca cerintele tehnice, de securitate la incendiu si sanitare.

Compensație pentru costul unei cote de parcelă

În același timp, nu toată lumea știe că este posibil să se solicite plata nu numai pentru sediu, ci și pentru terenul de sub casă și zona adiacentă. La urma urmei, ST 36 ZhK indică faptul că zona de sub casă și zona înconjurătoare sunt proprietatea comună a casei. Și pe o bază comună aparține tuturor proprietarilor de apartamente, precum și spațiilor nerezidențiale situate în casă.

Din păcate, pentru a cere compensații separate, este necesar ca aceste parcele și împrejurimile să fie înscrise în registrul cadastral. În practica jurisprudenței ruse, există cel puțin un caz câștigat de rezidenți cu privire la recunoașterea dreptului de proprietate asupra teritoriului adiacent și al casei secundare.

Fără un registru cadastral, este imposibil să se ceară despăgubiri separate. Singurul lucru care se poate face este să ceri ca costul acestor parcele să fie luat în considerare la evaluarea apartamentului de către un evaluator independent. În orașele mari, unde costul unui teren poate depăși costul tuturor apartamentelor din casă, puteți spera să primiți o anumită sumă în plus față de costul apartamentului.

Problema fiscală

Uneori apare o situație când locuințele oferite proprietarilor au o valoare puțin mai mare decât locuințele înstrăinate. Există și cazuri când despăgubirea plătită proprietarului în timpul demolării unei case sau înstrăinării unui apartament depășește ușor prețul acesteia. Acest lucru se întâmplă de obicei ca urmare a reinstalării în cadrul programului de stat „Locuințe în ruină”. Este necesară plata impozitului pe venitul personal în acest caz?

Într-adevăr, o situație destul de paradoxală a apărut mai devreme. Proprietarul unui apartament dintr-o clădire care urma să fie demolată a fost obligat să se mute într-o altă locuință și să plătească și o taxă de 13% la diferența de cost al apartamentelor noi și vechi.

Din august, Ministerul de Finanțe a decis să schimbe situația. O altă compensație, așa cum o numesc oficialii, pentru demolarea unei case private este anularea plăților impozitelor. Datorită modificărilor la Codul Fiscal adoptate în octombrie, nu este necesară plata impozitului pe venitul persoanelor fizice, chiar dacă apartamentul înstrăinat a fost achiziționat cu mai puțin de trei ani în urmă.

Atenţie! Aceste modificări se aplică numai participanților la programul de renovare a locuințelor.

FAQ

• În ce caz puteți primi o compensație separată pentru o cameră dintr-un apartament comun atunci când înstrăinați o casă?”
  Răspuns: Pentru a face acest lucru, conform articolului 20 din Legea federală „Cu privire la cadastrul de stat”, este necesar să se înregistreze camera în registrul cadastral în Departamentul de proprietate și resurse funciare din orașul de reședință al proprietarului.
• „Este decizia primăriei de a expropria terenuri pentru relocarea forțată?”
  Răspuns: Nu este. Orice tranzacție cu proprietate privată poate fi efectuată fie cu acordul proprietarilor, fie printr-o hotărâre judecătorească legală care a intrat în vigoare.
• „Reprezentanții primăriei vorbesc despre niște standarde pentru costul locuințelor din zonă. Există astfel de documente?
  Răspuns: Legea nu prevede standarde de cost - această întrebare este strict individuală. Sunt luate în considerare doar valoarea de piață și evaluarea independentă.

Obținerea unui nou spațiu de locuit este întotdeauna asociată cu multe întrebări. Și când vine vorba de relocare, numărul acestora crește rapid. În acest articol, am pregătit instrucțiuni detaliate cu privire la procedura de relocare din locuințe dărăpănate, ținând cont de toate nuanțele necesare ale procedurii.

○ Conceptul de locuințe dărăpănate și de urgență.

Legislația nu definește definiția locuințelor dărăpănate, dar în practică această categorie include imobile a căror uzură este:

• 65% pentru cladiri si mansarde din lemn.
• 70% pentru clădiri din cărămidă.

În același timp, structurile portante nu reprezintă o amenințare pentru viața și sănătatea locuitorilor. Principala diferență dintre locuințele de urgență și locuințele dărăpănate este tocmai faptul că uzura structurilor depășește standardele, creând amenințarea colapsului.

Pentru a determina starea clădirii, o cerere de evaluare a spațiului de locuit este trimisă unei comisii interdepartamentale special create. După primirea petiției, comisia are la dispoziție 30 de zile pentru a lua o decizie. Soluția ar putea fi următoarea:

• Recunoașteți spațiul de locuit ca fiind potrivit pentru locuințe ulterioare.
• Efectuați reparații majore și/sau reconstrucție/reamenajare.
• Recunoașteți locuința ca improprie pentru locuire din cauza nerespectării standardelor legale stabilite.
• Atribuiți statutul de urgență al casei și recunoașteți-l ca supus reconstrucției sau demolării.

○ Program de relocare.

Relocarea caselor dărăpănate este inclusă în programul federal vizat " Locuințe„, care a fost calculată inițial pentru 2002-2010. Cu toate acestea, nu toate regiunile au reușit să finalizeze sarcinile la timp, așa că programul a fost prelungit până la 31 septembrie 2017. După finalizarea acestuia, locuitorii locuințelor dărăpănate și nesigure trebuie să dispună de spațiu de locuit confortabil în limitele localității în care a fost amplasată precedenta.

○ Cine realizează relocarea.

Decizia privind necesitatea relocarii se ia de o comisie interdepartamentala pe baza unei expertize privind starea locuintei. Dacă problema este rezolvată pozitiv, autoritățile locale elaborează un program de relocare.

Pe lângă cerere, rezidentul trebuie să:

• Documente de titlu (copii).
• Proiect de reconstrucție (la trecerea spațiilor nerezidențiale în statut rezidențial).
• Un raport de expertiză care declară locuința improprie pentru locuire.
• Alte documente la latitudinea solicitantului.

Autoritățile regionale stabilesc în mod independent termenele limită de relocare, în conformitate cu legea.

○ Etapele relocarii.

Reinstalarea presupune parcurgerea anumitor etape.

✔ Registrul locuințelor improprii.

Toate clădirile care sunt considerate improprii pentru locuire sunt înscrise într-un registru special. Datorită acestei înregistrări, a devenit mult mai ușor să aflați starea solicitării dvs. Trebuie doar să accesați site-ul Ministerului Construcțiilor de Capitală și să vedeți lista caselor supuse relocarii. De asemenea, este posibil să aflați dacă un anumit obiect este inclus în registru, contactând autoritățile locale sau structurile special create de acestea. Relocarea se realizează în termenele prevăzute de programele municipale. În același timp, este posibil să se solicite o reducere a termenilor dacă rezidența ulterioară reprezintă o amenințare reală pentru viață.

✔ Alegerea locuințelor pentru relocare.

La relocare, rezidenților li se oferă spațiu de locuit în clădiri care au fost ridicate special pentru programul de relocare a locuințelor dărăpănate. În același timp, suprafața noului loc de reședință nu trebuie să fie mai mică decât cea precedentă (pentru proprietari) și să respecte standardele de stat acceptate per persoană (pentru chiriași). În cazuri rare, este posibilă mutarea în apartamente de pe piața rezidențială secundară.

Locuitorii au dreptul de a refuza spațiul de locuit oferit și de a primi compensații în valoare de piață a locuinței lor.

✔ Încheierea contractelor.

Proprietarii încheie un acord de schimb cu autoritățile locale, conform căruia:

• Părțile convin asupra suprafeței noului spațiu de locuit și asupra nivelului dotărilor acestuia;
• Locuitorului i se pune la dispoziție un apartament în aceeași zonă în care era situat anterior;
• Prin acordul părților la acord, locuințele pot fi furnizate în afara regiunii, dar acestea trebuie să fie situate pe teritoriul regiunii în care a fost situată locuința dărăpănată.

Dacă un rezident deține o locuință în baza unui contract de închiriere socială, el încheie un nou acord cu autoritățile în aceleași condiții. În acest caz, dimensiunea locuinței este determinată în funcție de numărul necesar de metri pătrați de persoană.

✔ Mișcare.

Mutarea în apartamente noi se efectuează în termen de 1 an de la data deciziei expertului privind necesitatea demolarii casei și în termen de 1 lună de la încheierea acordului relevant. Relocarea are loc în ordinea strictă a înregistrării și pe măsură ce se construiesc blocuri noi.

Cheltuielile efectuate în timpul mutării vor fi acoperite de autoritățile locale.

○ Plata prețului de cumpărare către rezidenți.

La demolarea locuințelor de urgență, puteți refuza să vă mutați și să primiți despăgubiri bănești. În acest caz, statul achiziționează spațiul de locuit, iar apartamentul este vândut la licitație. Proprietarul este obligat să plătească o sumă corespunzătoare valorii de piață a proprietății. Totodată, trebuie luate în considerare și pierderile pe care le suportă un cetățean la mutare.

Plata se efectueaza in termenele prevazute de contract sub forma unei plati fara numerar si este de natura vizata. În consecință, fondurile primite ar trebui cheltuite doar pentru achiziționarea de noi locuințe. Dacă un cetățean are deja un apartament, banii pot fi cheltuiți în alte scopuri, dar numai dacă se obține permisiunea corespunzătoare de la primărie.

○ Caracteristicile relocarii:

Legislația prevede nuanțele de relocare pentru proprietarii de locuințe de urgență și chiriașii acestora.

✔ Pentru proprietari.

Dacă un rezident are un spațiu de locuit privatizat și este proprietarul acestuia, el poate conta pe următoarele drepturi la relocare:

• Spatiu de locuit de dimensiuni similare (ca suprafata si numarul de camere).
• Obținerea de locuințe în aceeași zonă.

În acest caz, proprietarul poate refuza să primească un apartament nou și să ceară despăgubiri în valoare de piață.

✔ Pentru angajatori.

Dacă spațiul de locuit este utilizat în baza unui contract de închiriere socială, la relocare rezidenții pot conta pe:

• Suprafață în funcție de numărul de metri pătrați legali de persoană;
• Facilități pentru locuințe;
• Locație în aceeași localitate.

• „Asigurate cetățenilor în legătură cu evacuarea din motivele prevăzute la articolele 86 - 88 din prezentul cod, alte spații de locuit în temeiul unui contract de închiriere socială trebuie să fie confortabile în raport cu condițiile localității în cauză, echivalente în suprafață totală cu cele anterior. locuințe ocupate, să îndeplinească cerințele stabilite și să fie situate în limitele acestei localități. În cazurile prevăzute de legea federală, astfel de spații rezidențiale prevăzute, cu acordul scris al cetățenilor, pot fi situate în limitele unei alte zone populate a unei entități constitutive a Federației Ruse, pe teritoriul căreia locuința ocupată anterior. se află localuri. În cazurile prevăzute de legea federală, cetățenilor care sunt înregistrați ca având nevoie de spații rezidențiale sau au dreptul de a fi înregistrați li se asigură spații rezidențiale conform standardelor de prevedere. În cazul în care chiriașul și membrii familiei sale care locuiesc cu el înainte de evacuare au ocupat un apartament sau cel puțin două camere, chiriașul are, în consecință, dreptul de a primi un apartament sau de a primi spații de locuit compuse din același număr de camere într-un apartament comun. Locurile de locuit furnizate unui cetățean evacuat de instanță trebuie să fie indicate în decizia judecătorească privind evacuarea (articolul 89 din Codul locuinței al Federației Ruse).”

O comisie interdepartamentală a declarat că casa noastră este în paragină și supusă demolării, dar după aceasta administrația locală nu a luat nicio măsură. Ar trebui urmată o anumită procedură (procedură de acțiune) pentru a plăti proprietarului o compensație bănească (sau pentru a oferi alte locuințe în schimb) pentru spațiile rezidențiale într-o casă recunoscută de comisie ca fiind nesigură?

Astfel, soluționarea problemei achiziționării de spații de locuit sau a furnizării unui alt spațiu de locuit în schimbul spațiilor de locuit sechestrate necesită respectarea unei proceduri prealabile, atât în ​​direcția organului administrației publice locale până la proprietarii de spații de locuit a cererii de demolare a unui loc de locuit. casă dărăpănată sau reconstrucția acesteia și în adoptarea ulterioară de către organul administrației locale a unei hotărâri privind sechestrarea terenului pe care se află casa dărăpănată, dacă proprietarii spațiilor rezidențiale din această casă nu au respectat cerințele privind demolare sau reconstrucție.

Inacțiunea autorității locale de a lua deciziile corespunzătoare necesare respectării procedurilor enumerate în Partea 10 a art. 32 din Codul locuinței al Federației Ruse, stă la baza apelului său de către cetățeni în modul prevăzut de capitol. 25 Codul de procedură civilă al Federației Ruse"

Vezi si exemplu de aplicare la judecata: Cerere în fața instanței de contestare a inacțiunii, a obligației de a lua o decizie cu privire la sechestrul unui teren și a unui imobil de locuit recunoscut ca nesigurși supus demolării prin răscumpărare

Locuitorii caselor individuale relocate sunt îngrijorați de întrebarea: care va fi valoarea compensației pentru proprietatea pe care o dețin?

Potrivit art. 32 din Codul Locuinței al Federației Ruse, atunci când casele sunt demolate pentru nevoi municipale, cetățenii trebuie să primească despăgubiri în schimbul locuințelor confiscate. La ce tip de compensație se pot aștepta rezidenții caselor relocate, depinde dacă apartamentul este proprietatea lor sau dacă este vorba de o locuință municipală în care familia locuiește ca chiriași.

La relocarea locuințelor neprivatizate, se aplică regula „metru cu metru”. Cu alte cuvinte, în schimbul spațiului de locuit municipal confiscat, familiei trebuie să i se pună la dispoziție un apartament de dimensiuni egale. Corespondența în numărul de camere nu este întotdeauna respectată. Se poate dovedi, de exemplu, că până acum familia a ocupat un apartament cu două camere cu o suprafață de 38 de metri pătrați. m, iar în casele oferite spre mutare, construite după noi standarde, nu exista un apartament potrivit cu două camere. Și apoi familiei i se va asigura un apartament echivalent cu o cameră. Se poate pune la dispozitie si un apartament cu doua camere mai spatios, dar atunci va trebui platita diferenta.

În ceea ce privește proprietarii de apartamente, aceștia pot alege între două variante. În locul unei case demolate, li se va oferi un apartament echivalent sau o compensație bănească corespunzătoare valorii de răscumpărare a bunului sechestrat. Mărimea valorii de răscumpărare constă din mai multe componente: aceasta este valoarea de piață a casei și prețul terenului (cu condiția ca amplasamentul să fie înregistrat corespunzător și să fie proprietatea locuitorilor caselor demolate) și costul a tuturor imobilelor situate pe amplasament (dacă sunt înregistrate ca proprietate). În plus, proprietarilor trebuie să li se acorde compensații pentru cheltuielile efectuate în timpul procesului de relocare.

Determinarea valorii de răscumpărare a caselor aflate în relocare se realizează de către o organizație specializată, care primește acest drept prin concurs. Experții de la Expertise and Assessment of Regional Property LLC, o companie care a fost implicată în evaluarea proprietăților în curs de relocare pentru construcția de abordări către cel de-al patrulea pod, ne-au spus cum se desfășoară evaluarea în practică.

Stabilirea cuantumului despăgubirii pentru o casă

În general, este acceptat că la stabilirea prețului bunurilor imobiliare, experții se concentrează doar pe valoarea de piață a obiectelor similare. De fapt, pentru determinarea valorii de răscumpărare se folosesc, de regulă, două metode: pe lângă abordarea comparativă, se utilizează abordarea costului.

Numele abordării costurilor vorbește de la sine. Scopul acestei abordări este de a calcula câți bani ar avea nevoie proprietarul pentru a recrea o cabană similară într-o altă locație. Determinând costul unui obiect folosind o abordare bazată pe cost, specialiștii firmei de evaluare pregătesc, în esență, un deviz pentru construcția altei case exact la fel.
Costul materialelor și al lucrării este luat din colecții speciale: pentru casele construite înainte de 1969, acestea sunt „Indici extinși ai costului de înlocuire din 1969”, pentru moșii mai moderne - colecțiile Ko-Invest. Apoi se face o ajustare pentru prețul acelorași materiale de construcție și costul lucrărilor de construcție astăzi, se ia în considerare rata de uzură - așa se obține costul casei folosind abordarea costului.

A doua metodă de evaluare este piață (abordare comparativă). La pregătirea unei evaluări de piață a unei proprietăți, experții compară valoarea proprietății demolate cu prețul unor clădiri rezidențiale similare de vânzare în aceeași zonă. Sursele de informare în acest caz sunt publicațiile despre vânzările imobiliare și site-urile web specializate.
În același timp, trebuie să înțelegeți clar că este imposibil să găsiți două obiecte complet identice pe piața imobiliară. În Nikolaevka, printre clădirile predominante din anii 50-60 ai secolului trecut, există și căsuțe noi construite în urmă cu zece ani, dintre care multe au fost reconstruite de proprietari, crescându-le astfel valoarea. Pe lângă momentul construcției, moșiile diferă în ceea ce privește tipul de fundație, materialul peretelui, amenajarea peisagistică efectuată și natura finisajului. Fiecare casă este individuală, așa că este imposibil să spunem cât costă în medie un metru pătrat în casele private situate într-o anumită zonă; putem doar să dăm o idee generală despre cum se formează prețul de răscumpărare.
Prin urmare, dacă este necesar, se fac modificări la evaluare - de exemplu, dacă casa care servește ca referință pentru comparație are ferestre din plastic instalate, dar proprietatea care urmează să fie relocată nu are astfel de ferestre, atunci când se stabilește prețul acesteia, valoarea lor va fi să fie deduse din costul imobilului scos la vânzare.
Apoi se compară datele obținute folosind ambele metode (cu preferință abordării comparative) și se obține valoarea de răscumpărare pe metru pătrat în această casă.

Exemplu de calcul

Un bloc de locuit decomandat pe malul drept, la strada. Sayanskaya, cu o suprafață de 29,9 mp. m, construit in 1954, material perete - lemn, neamenajat, suprafata teren de 1470 mp. m. Costul casei este de 32.300 de ruble pe 1 mp. m, costul unui teren este de 2179 ruble pe 1 mp. m.

Creșterea criteriilor de evaluare a casei

Există factori care cresc valoarea unei locuințe. Pe lângă locație, acest parametru este conexiunea la utilități. Prezența îmbunătățirilor într-o casă, potrivit experților, crește valoarea acesteia cu o medie de 10%. Astfel, diferența de preț între două case, care sunt aproximativ în aceeași stare și situate pe aceeași stradă, singura diferență între care este că una a fost îmbunătățită și cealaltă nu, s-a ridicat la 12,8%.

Una dintre aceste case, situată pe malul drept, pe stradă. Klyuchevskoy, a fost construit în 1936, reconstruit în 2003 și astăzi nu necesită reparații. Această facilitate, care are toate comunicațiile de inginerie, a fost evaluată de specialiști la 37,6 mii de ruble pe 1 mp. m.
O altă casă, situată pe aceeași stradă Klyuchevskaya, este prost echipată, construită în 1936, necesită reparații cosmetice minore, are încălzire în sobă și facilități în curte, a fost evaluată la 32,8 mii de ruble pe 1 mp. m.

Evaluarea proprietății este nu în ultimul rând influențată de situația de pe piața imobiliară. Cu cât prețurile pentru bunuri imobiliare similare cresc mai mult, cu atât sunt mai mari șansele ca proprietarii să primească despăgubiri sporite pentru bunurile sechestrate și invers. „Mulți oameni își amintesc incidentul scandalos cu demolarea unei case de pe strada Belinsky”, spune Alexander Shlyakhin, directorul companiei de informații Sibdom. — Inițial, în 2008, terenul cu casa a fost evaluat de autorități la 9,8 milioane de ruble. Proprietarii nu au fost de acord cu această evaluare și au solicitat revizuirea deciziei în instanță. Odată cu declanșarea crizei, imobilele și-au pierdut valoare și, conform unei noi evaluări efectuate în 2009, casa a fost evaluată la 6 milioane de ruble. În această sumă - 6,7 milioane de ruble - prețul de răscumpărare a fost lăsat prin decizia judecătorească.”

Despăgubiri pentru teren

O altă parte semnificativă a valorii de răscumpărare este prețul terenului în sine. La determinarea acestei sume, experții se bazează pe informații despre valoarea de piață a terenurilor obținute din surse deschise.

Depinde mult de locația site-ului. Astfel, terenul în curs de relocare în legătură cu construcția celui de-al patrulea pod, situat pe malul drept, nu departe de Bușteniul Bobrovy, a fost evaluat la 2,18 mii ruble pe 1 mp. m (adică 218 mii de ruble la suta de metri pătrați). În același timp, costul unui alt teren decontat pe malul stâng în aceleași scopuri a fost estimat la 1 mie de ruble pe 1 mp. m., prețul de o sută de metri pătrați se ridica astfel la 100 de mii de ruble.

Este necesar să faceți imediat o rezervare că toate acestea se aplică numai în acele cazuri în care site-ul este deținut de proprietarii casei. În practică, de multe ori se dovedește că drepturile funciare nu sunt întotdeauna formalizate corespunzător. Mai mult, dacă locuitorii caselor în curs de strămutare nu au înregistrat în prealabil parcela, atunci nu mai este posibil să facă acest lucru. Din momentul în care teritoriul este recunoscut ca rezervat nevoilor municipale, se plasează o grevare asupra acestuia, iar rezidenții nu pot înregistra terenul ca proprietate.
În cazul în care amplasamentul nu este deținut de locuitorii caselor în curs de relocare, tot ceea ce proprietarii casei au dreptul în acest caz este o despăgubire pentru posibilitatea utilizării pe termen nedeterminat a terenului, dreptul pe care proprietarul îl pierde ca urmare a mișcare.

„Pe un astfel de teren, proprietarii, de regulă, au anexe și spații verzi, iar familia este lipsită de toate acestea ca urmare a mutării”, spune Tatyana Radeeva, specialist la compania „Expertiză și evaluare regională”. Proprietate”, „prin urmare, la întocmirea unei evaluări, se ia în considerare dreptul de folosință. Întrucât dreptul de folosință are unele restricții față de dreptul de proprietate, proprietarul nu poate vinde sau dona un astfel de teren. Prin urmare, în termeni monetari, valoarea dreptului de folosință este estimată mai mică și este de aproximativ jumătate din valoarea de piață a site-ului.”

Costul adăposturilor temporare la fața locului

Pe lângă casa de pe șantier, de regulă, există un garaj, o baie, iar costul tuturor acestor clădiri (cu condiția ca acestea să fie înregistrate corespunzător și să fie deținute) trebuie rambursat proprietarului la mutare. „Pentru orice proprietate - o casă, cabană, apartament - prezența unui garaj cu o suprafață de 18 metri pătrați pe loc de parcare adaugă aproximativ 300 de mii de ruble la valoarea de răscumpărare, prezența unei băi pe site-ul cu o suprafață. de 20 de metri pătrați își mărește valoarea de răscumpărare cu încă 150 de mii de ruble”, explică Tatyana Radeeva.

Rambursarea cheltuielilor de mutare

O altă componentă a prețului de răscumpărare este compensarea cheltuielilor de mutare. Acestea includ toate costurile pe care rezidenții caselor relocate le vor suporta în procesul de achiziție de noi imobile: plata costului serviciilor de agenți imobiliari, costul mutării și documentele pentru un apartament nou.

Costul serviciilor de agenți imobiliari este calculat pe baza prețurilor curente de pe piața imobiliară - 3% din prețul apartamentului achiziționat plus 25 de mii de ruble. Iar din moment ce familia caută în tot timpul un nou spațiu de locuit, are nevoie de unde să locuiască, lista cheltuielilor rambursabile include și chiria. La stabilirea cuantumului chiriei se ia în considerare costul închirierii unui apartament în zona în care locuia familia înainte de mutare pentru o perioadă de șase luni. Acesta este exact cât, potrivit experților, este nevoie pentru a găsi încet o opțiune potrivită.

Întrucât, în urma mutării, familia nu ar trebui să-și înrăutățească condițiile de viață, dacă până în acel moment deținea un apartament de 60 de metri pătrați. m, ceea ce înseamnă că trebuie să închirieze o proprietate nu mai mică până când își găsește un apartament nou. Și când se găsește un nou spațiu de locuit, va trebui să plătiți pentru documente, iar aceste costuri în valoare de 1 mie de ruble de persoană sunt, de asemenea, incluse în prețul de răscumpărare. Având în vedere că, înainte de a se muta, majoritatea proprietarilor și-au ținut autovehiculele personale în garaj, iar la mutare sunt lipsiți de această oportunitate, sunt plătiți să închirieze un garaj pe o perioadă de șase luni. Costul închirierii unui garaj este estimat la 7 mii de ruble pe malul drept la 11 mii de ruble pe malul stâng pe lună. Printre altele, elementul de cheltuieli include costul mutării și serviciile organizațiilor specializate în valoare de 30 de mii de ruble.

„La stabilirea prețului de răscumpărare, ei țin cont de faptul că locuințele anterioare ale cetățenilor sunt confiscate cu forța”, spune Tatyana Radeeva, „teritoriul pe care se află casele lor a fost solicitat de oraș pentru dezvoltare, locuitorii sunt de fapt relocați de către Ordin. În alte circumstanțe, proprietarul ar continua să locuiască în această casă, dar ca urmare a mutării, o pierde, prin urmare, împreună cu cheltuielile, este compensat pentru pierderile suferite în timpul mutării.”
Aceasta include, de exemplu, despăgubiri pentru pierderea copacilor de grădină amplasați pe amplasament. Valoarea despăgubirii pentru spațiile verzi se calculează pe baza costului puieților din pepinieră (pentru copacii cu vârsta de până la trei ani), pentru copacii cu vârsta de peste trei ani, costul se determină în funcție de prețul puieților, în plus, se calculează costul recoltei anuale, calculat la prețurile pieței ținând cont de soiul de pomi fructiferi și de durata de viață rămasă a acestora.

Evaluare cabana

Abordarea de a evalua o cabană este aproximativ aceeași cu a evalua o casă. Singura diferență este că, atunci când se evaluează o cabană, se ia în considerare și costul decorațiunii exterioare și interne efectuate pe aceasta.

Exemplu de calcul

Cabană cu o suprafață de 100,7 mp. m pe malul stâng, pe stradă. Lomonosov, materialul peretelui este lemn, nu există nicio îmbunătățire (rețelele sunt conectate la casă, dar nu sunt conectate). Costul cabanei, ținând cont de faptul că terenul nu este înregistrat ca proprietate, este de 3,225 milioane de ruble. Costul de 1 mp. m - 32,3 mii de ruble.

Structura de compensare

• costul unei clădiri rezidențiale;
• costul site-ului (dacă este înregistrat legal);
• costul anexelor (dacă sunt decorate corespunzător);
• cheltuieli de mutare (servicii de agenți imobiliari, costul închirierii unui apartament pe o perioadă de șase luni, costul închirierii unui garaj pe o perioadă de șase luni, costul serviciilor unei organizații angajate în transportul de mărfuri).

Potrivit experților, costul închirierii locuințelor pe malul stâng în 2012, când a fost pregătită evaluarea, a fost de 350-400 de ruble pe metru pătrat. m pe lună.

Evaluarea unui apartament într-un bloc de locuințe (cazarmă)

Evaluarea unui apartament este o sarcină mai simplă decât determinarea costului unei case sau al unei cabane. Dacă toate casele din sectorul privat sunt individuale, atunci apartamentele din barăcile din lemn diferă unele de altele doar prin dimensiune. „Casele au mai multă individualitate”, spune Tatyana Radeeva, „nu există diferențe semnificative între apartamentele din blocurile de apartamente. În cele mai multe cazuri, acestea sunt apartamente fără balcoane, situate la etajele cele mai exterioare (primul sau ultimul) în case de lemn în care amenajarea teritoriului nu a fost finalizată. Diferă ușor ca preț, toată diferența dintre ele constă în locație, în funcție de care se stabilește prețul.” Prin urmare, la determinarea prețului unui apartament în barăci se folosește doar o metodă de evaluare de piață, când se compară valoarea obiectului cu prețul apartamentelor similare de pe piață.

Avand in vedere ca apartamentele din cazarma nu au o zona dedicata, in schimb au un teritoriu comun adiacent, pretul acesteia nu este inclus in pretul de rascumparare. Singurul lucru care se ia în considerare la stabilirea prețului de răscumpărare sunt anexele (desigur, cu condiția ca acestea să fie formalizate în modul prevăzut de lege).

Exemplu de calcul

Apartament cu o cameră într-un bloc de locuințe (cazarmă) pe stradă. Lomonosov cu o suprafață de 33 mp. m, material de perete - lemn, preț de răscumpărare - 700 mii ruble (21,2 mii ruble pe 1 mp).

În cazul în care proprietarul casei în curs de relocare nu este de acord cu evaluarea efectuată de specialiști, acesta are tot dreptul să-și dispună propria evaluare. În cazul în care proprietarul și autoritățile nu ajung la un acord comun cu privire la prețul răscumpărării, problema va fi rezolvată în instanță.