Risarcimento per il terreno di una casa danneggiata. Standard abitativi per il reinsediamento in alloggi di emergenza e fatiscenti Compensazione per il trasferimento da alloggi di emergenza

Negli ultimi anni, il governo è stato attivamente impegnato nella ristrutturazione delle aree residenziali: gli edifici fatiscenti vengono distrutti e ovunque vengono costruite nuove case moderne. In questo caso si pone inevitabilmente il problema di garantire i diritti stabiliti a livello legislativo sia ai proprietari di alloggi soggetti a demolizione che alle autorità cittadine. Nell'articolo ti diremo quale risarcimento viene pagato per la demolizione di una casa nel 2019 e considereremo la procedura per riceverlo.

Per risolvere questioni controverse, è stata adottata una legislazione federale per regolare la procedura di confisca dei locali residenziali ai proprietari. Devi familiarizzare con le leggi in tempo, altrimenti potresti perdere sia la tua casa che i tuoi soldi. Può succedere che non ci sia una decisione ufficiale sulla demolizione; il promotore ha semplicemente trovato un appezzamento di terreno che apparteneva a una persona attraente.

Procedura per rientrare in possesso di una casa prima della demolizione

La procedura per rientrare in possesso di una casa è strettamente regolamentata e si compone delle seguenti fasi:

Motivi della demolizione:

• condizione di emergenza,
• la necessità di utilizzare il sito sotto casa a causa della mancanza di altre opzioni per la costruzione di oggetti di importanza comunale e statale (si tratta di gasdotti, vie di trasporto, sistemi energetici, strutture per scopi di difesa e sicurezza, ecc.).

1. Coinvolgimento di un'organizzazione indipendente per valutare le condizioni dell'edificio e rilasciare una conclusione ufficiale.
2. Riunione di una commissione interdipartimentale per approvare la sua decisione sulla riparazione o demolizione della casa.
3. Il dipartimento governativo emette un decreto per demolire l'edificio.
4. La decisione di confiscare una struttura è soggetta alla registrazione statale.
5. I proprietari degli immobili sequestrati ricevono apposita comunicazione (entro e non oltre 12 mesi prima della data prevista di demolizione).
6. Il dipartimento e il proprietario della casa firmano un accordo per l'acquisto della casa, oppure viene fissata un'udienza in tribunale se il proprietario non è d'accordo con il valore stimato della sua casa.
7. Al proprietario viene pagato il prezzo di riscatto oppure gli vengono forniti locali residenziali equivalenti in sostituzione di quello pignorato. I residenti dell'edificio si trasferiscono in alloggi temporanei e iniziano a cercare un posto permanente in cui vivere.
8. Si registra la cessazione del diritto di proprietà dell'abitazione.
9. È in corso la demolizione.

Cosa è meglio: l'acquisto della casa o un risarcimento per la demolizione sotto forma di nuove abitazioni?

Quando una casa viene riconosciuta soggetta a pignoramento, il suo proprietario si trova di fronte alla domanda: cosa è più vantaggioso chiedere al promotore o all'ente governativo coinvolto nell'acquisto di case per esigenze statali. Se stiamo parlando dell'acquisto di un terreno e di una casa da parte di uno sviluppatore privato, allora puoi chiedere qualsiasi cosa a tua discrezione, poiché nessuno obbliga il proprietario della casa a rinunciare al suo spazio per il bene degli interessi dello sviluppatore. Potete chiedere un risarcimento, il rimborso delle spese di trasloco, un nuovo appartamento o un terreno e una casa equivalenti.

Se lo Stato è interessato al terreno e all'edificio, dopo aver ricevuto e registrato tutta la documentazione che autorizza il sequestro legale e la demolizione della casa, questa verrà sequestrata in un modo o nell'altro. Non resta che risolvere la questione del prezzo di riscatto o del risarcimento, previo accordo delle parti o ricorrendo al tribunale.

• Fornire un alloggio equivalente è nella maggior parte dei casi l’opzione più redditizia a causa di diversi fattori:

1. gli appartamenti e le case stanno diventando sempre più costosi e l'importo del risarcimento mensile sarà sufficiente per sempre meno contatori residenziali;
2. i casi di frode nell'acquisto e nella vendita di alloggi sono diventati più frequenti;
3. Non si sa quanto tempo ci vorrà per trovare un alloggio, e affittare alloggi temporanei è costoso e drena risorse.

• Il risarcimento viene pagato in base alla conclusione della valutazione di una commissione speciale, e talvolta i fondi non sono sufficienti per un alloggio equivalente, poiché i miglioramenti (riparazioni) apportati alla casa non vengono presi in considerazione.

Il prezzo di riscatto è composto dai seguenti indicatori:

• valore di mercato dell'immobile,
• perdite del proprietario subite a causa della demolizione di alloggi e del trasferimento (costi di tasse, trasloco, affitto di alloggi temporanei, acquisto di una nuova casa o appartamento).

Come si valuta una casa: criteri di valutazione

Nel caso in cui il terreno su cui sorge la casa, alla data della decisione ufficiale di pignoramento dell'edificio, sia stato costituito e registrato dalla Camera Catastale, i proprietari del terreno possono richiedere il valore di riscatto non solo per la struttura , ma anche per la trama. Inoltre, il prezzo del terreno non ha alcun impatto sul pagamento del valore di riscatto per i locali residenziali pignorati.

Il risarcimento può essere concesso sotto forma di un altro spazio abitativo equivalente alla vecchia casa. Ciò è possibile solo con il consenso del proprietario, perché i suoi interessi vengono messi al di sopra di ogni altra cosa: il suo alloggio viene confiscato con la forza per le esigenze dello Stato o del comune.

Il prezzo di riscatto dell'edificio non deve superare il valore di mercato della casa, tenendo conto dei costi associati al cambiamento del luogo di residenza:

• spese di trasloco,
• affitto di locali residenziali temporanei,
• acquisto di un appartamento o di una casa per ulteriore residenza permanente.

Nella valutazione di una casa, il compenso pari al valore di mercato viene calcolato tenendo conto:

• il grado di usura del cottage stesso e degli altri edifici sul sito,
• numero di annessi e piantagioni perenni,
• distanza dal centro del paese,
• livello di sviluppo delle infrastrutture,
• disponibilità di servizi e connessione alle comunicazioni centrali.

Vale la pena ricordare che se il proprietario di una casa distrutta sceglie un nuovo alloggio invece di un risarcimento in denaro, e gli viene fornita una casa o un appartamento, che al valore di mercato risulta essere inferiore a quello dei locali residenziali sequestrati, al proprietario viene pagato il differenza di prezzo tra loro.

Demolizione di una casa durante la costruzione di strade, costruzione di gasdotti

Spesso i cottage privati ​​​​sono considerati soggetti a sequestro e demolizione perché sono costruiti su aree attraverso le quali è prevista la posa di un gasdotto o di una strada. Forse c'era anche la necessità di costruire sul terreno in questione un oggetto di importanza nazionale. A differenza di quanto accade con un promotore privato, il proprietario della casa verrà privato con la forza dell'alloggio e non potrà rifiutarsi di trasferirsi. Ha quindi diritto ad un compenso monetario o ad un alloggio equivalente, a discrezione del proprietario, che soddisfi i suoi interessi e compensi il disagio.

Succede che il proprietario e la sua famiglia hanno difficoltà a trasferirsi in un nuovo posto, l'appaltatore fa causa e la decisione viene presa a favore delle autorità. Quindi la demolizione dell'edificio è considerata una questione risolta e i suoi residenti non potranno più viverci. In ogni caso la legge vieta di iniziare la demolizione subito dopo aver avvisato i proprietari. Per prima cosa devono visionare i documenti, chiedere il risarcimento, riceverlo, registrare la cessazione della proprietà e trasferirsi. Questo dovrebbe essere concesso almeno un anno.

Ogni volta che viene trovato un nuovo alloggio permanente, le autorità devono fornire ai cittadini alloggi temporanei immediatamente dopo lo sfratto.

Inoltre, l'appartamento o la casa devono essere collegati alle comunicazioni e soddisfare gli standard sanitari e di spazio. La cosa più sicura da fare è non muoversi finché non vieni denunciato. In questo caso, sarai sicuro che tutto avvenga secondo la legge. Alla Duma di Stato è stato presentato un disegno di legge sul pagamento di un risarcimento per il sequestro e la demolizione di case di campagna nell'area in cui sono stati posati i gasdotti. Si prevede che venga stabilita una procedura chiara che garantisca un adeguato risarcimento dei danni ai proprietari di case che le hanno costruite legalmente.

Rimborso spese di trasloco

Il prezzo di riscatto dei beni sequestrati per le esigenze delle autorità deve comprendere non solo il valore di mercato di alloggi confortevoli simili, ma anche i costi sostenuti dalla famiglia per il ritiro e il trasferimento in alloggi temporanei e poi permanenti.

Vale la pena notare che le spese sostenute dopo che i proprietari sono state informate della demolizione della casa, e che in gran parte portano ad un aumento del costo dello spazio abitativo (e non sono così necessarie per una vita dignitosa dei membri della famiglia), saranno non essere rimborsato. Stiamo parlando di riparazioni, restauro, acquisto di attrezzature, ecc. In effetti, il risarcimento sarà minimo, senza tenere conto del costo dei miglioramenti apportati.

Come richiedere il risarcimento dovuto

Quando scopri che la tua casa sta per essere demolita, devi adottare le seguenti misure:

1. Privatizzare l'appartamento se non è stato ancora privatizzato. La legge consente ciò anche con la prevista demolizione di un edificio.
2. Se parliamo di una casa privata, bisogna affrettarsi a registrare la proprietà del terreno, poiché la legislazione tutela meglio i proprietari e non gli inquilini, e i primi hanno diritto a un risarcimento maggiore, a differenza dei secondi.
3. Assumi diversi periti indipendenti e ottieni pareri sul valore delle abitazioni demolite. Ciò ti consentirà di giustificare l'importo del risarcimento richiesto in tribunale.
4. Non firmare un accordo per rinunciare alla proprietà della casa fino al pagamento del risarcimento.
5. Firma un accordo sull'importo del risarcimento che ti si addice o che ti spetta dopo l'entrata in vigore della decisione del tribunale.

Modi per ricevere il risarcimento

Il risarcimento per una casa sequestrata può essere fornito sotto forma di:

• pagamento in contanti pari al valore di mercato delle spese di alloggio e di trasloco,
• nuova abitazione pari in valore di mercato alla casa pignorata,
• alloggi di piccola superficie o ubicati in zone meno prospere o lontani dal centro dell'insediamento, con un pagamento aggiuntivo pari alla differenza tra i prezzi dei locali residenziali pignorati e quelli nuovi.

Nel primo caso, il proprietario di una casa distrutta riceve un importo che compensa il valore di mercato della sua casa e i costi associati al trasloco in un nuovo luogo. Succede che questi soldi non bastano per comprare una nuova casa perché la casa da demolire era piccola o fatiscente. Quindi i proprietari di casa rimangono senza casa.

Nel secondo caso, il processo di ricerca di un alloggio equivalente può richiedere anni, perché è difficile trovare esattamente lo stesso alloggio nella stessa zona e vicino alle stesse strutture, ospedali, scuole. Per molti mesi, o addirittura anni, dovrai vivere in alloggi temporanei.

Il terzo caso è ideale per coloro per i quali l'ubicazione della struttura non è così importante. Trattando direttamente con l'appaltatore, potete essere sicuri che sono escluse le frodi con denaro e appartamenti. Inoltre, la famiglia riceverà un pagamento aggiuntivo se il nuovo alloggio risulta essere più economico di quello recuperato: l'importo può essere speso per riparazioni e altri miglioramenti.

L'opzione di fornire nuovi alloggi, piuttosto che denaro, è più adatta per gli inquilini degli appartamenti, poiché dovrebbero essere assegnati alloggi gratuiti entro i limiti della zona per ciascun membro della famiglia. Ma i proprietari di locali residenziali non potranno tagliare metri “extra”.

Termini di pagamento del risarcimento

Se il proprietario della casa sequestrata non è d'accordo con il valore stimato della sua casa stabilito dagli enti governativi, ha il diritto di dimostrare le sue richieste in tribunale. Una volta che le parti hanno concordato l’importo del risarcimento, il caso va avanti.

I pagamenti devono essere effettuati fino alla scadenza dei suoi diritti sui locali residenziali, che si stanno preparando per la demolizione.

Motivi del rifiuto di pagare il risarcimento

Se la demolizione delle case è necessaria per attuare i piani dello Stato o del Comune e l'edificio è dichiarato inabitabile, il risarcimento non è dovuto. Secondo il Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, le norme per la fornitura di alloggi in cambio di alloggi pignorati (presi in base a un contratto di locazione sociale) sono di 18 m2 a persona, ma è necessario essere registrati nella casa da demolire, altrimenti lo farai devono dimostrare il fatto di residenza nell'edificio.

Non spetta un risarcimento monetario a chi ha ricevuto in cambio dell'abitazione sequestrata un appartamento o una casa equivalente. I residenti della casa che non sono registrati nella stessa hanno diritto solo a un risarcimento monetario; non è possibile fornire nuovi alloggi.

Atti legislativi in ​​materia

Errori tipici di progettazione

Errore n.1. Il proprietario dell'appartamento non era d'accordo con il prezzo di riscatto della sua casa, ma si è sentito costretto ad accettare l'offerta e si è trasferito.

I proprietari di case sequestrate hanno il diritto di assumere un perito indipendente e, con il risultato della valutazione (preferibilmente più contemporaneamente), rivolgersi al tribunale per tutelare i propri interessi.

Errore n.2. Al proprietario della casa, trasferitosi a causa della demolizione della sua abitazione, è stato assegnato un appartamento il cui valore di mercato era inferiore a quello della casa distrutta.

Se il proprietario dell'edificio pignorato ha accettato che gli venga assegnato un alloggio di costo inferiore, gli dovrà essere pagata la differenza tra il prezzo della sua casa e quello della nuova abitazione.

Risposte a domande comuni

Domanda n. 1.È possibile richiedere un appartamento in un'altra regione per il sequestro e la demolizione di una casa?

Se il tuo appezzamento di terreno e il tuo cottage devono essere demoliti per le esigenze di un costruttore privato, puoi concordare questa opzione. Tuttavia, se la demolizione di un'abitazione è necessaria per esigenze dello Stato o del Comune, è previsto un alloggio equivalente nella stessa zona in cui è ubicata l'abitazione oggetto di sequestro.

Domanda n. 2. Può un promotore privato esigere che il proprietario della casa e del terreno di cui ha bisogno per costruire un nuovo condominio lo sfratti alle sue condizioni, minacciando di andare in tribunale?

No, solo le autorità del paese o della località possono sfrattare attraverso i tribunali. Un promotore privato non ha il diritto di impossessarsi del terreno e della casa finché non ottiene il consenso del proprietario.

In pratica, solo in due casi il proprietario di un'abitazione privata costruita legalmente può trovarsi a dover affrontare la necessità di demolire forzatamente il proprio edificio. Il primo caso è se viene riconosciuto come un’emergenza e rappresenta una minaccia per gli altri. Il secondo caso è se l'area sotto l'edificio è necessaria per esigenze comunali o statali. Una situazione simile può essere affrontata sia dal proprietario della propria casa che dal proprietario di un appartamento separato in un edificio a più piani. Consideriamo quale risarcimento è dovuto in ciascun caso specifico.

Innanzitutto è necessario chiarire che nel caso di un'abitazione privata si può parlare solo di alienazione per esigenze dello Stato o del Comune del terreno su cui è edificata. Lo afferma l'articolo 32 della LC.

Ciò significa che è impossibile sequestrare i locali stessi con una decisione del comune o anche con una sentenza del tribunale. Dopo l'alienazione dovrà essere demolito, perché resta inteso che il sito è indispensabile per la realizzazione di una strada, altrimenti senza di esso è impossibile iniziare la costruzione di un'altra importante struttura.

La prima parte dello stesso articolo prevede che al proprietario debba essere fornita un'abitazione equivalente, oppure che debba essere pagato il prezzo di riscatto - indennizzo per la demolizione. Non esistono regole per determinare l’importo dovuto a titolo di risarcimento. I rappresentanti dell'autorità che ha preso la decisione di demolirlo e il proprietario devono raggiungere un accordo, concentrandosi sui prezzi di mercato di tali locali e terreni. È anche possibile contattare un perito indipendente, un esperto che opera ai sensi della legge federale n. 135 "sulle attività di valutazione".

Attenzione! Lo sfratto da una casa demolita può essere effettuato entro 6 mesi dalla data in cui al proprietario viene fornito un alloggio sostitutivo o il pagamento di un risarcimento. A meno che nel contratto non sia previsto un periodo diverso.

Rimborso delle spese accessorie

Il risarcimento può includere non solo il costo della casa e del terreno. I costi di trasloco e trasporto di cose, il costo di locali non residenziali: il proprietario ha il diritto di chiedere il rimborso di tutte le perdite patrimoniali. Anche i profitti perduti possono essere soggetti a risarcimento.

Ma è praticamente impossibile ricevere alcun compenso per le riparazioni e altri lavori di miglioramento sugli edifici demoliti o sul territorio adiacente eseguiti nel periodo compreso tra la decisione sull'alienazione e la conclusione dell'accordo sull'alienazione.

Ciò deriva dalla parte 5 dell'articolo 32 ZhK. Tali costi rientrano nella definizione di “miglioramenti necessari”.

Indennizzo per demolizione di un condominio

Tutto quanto sopra vale anche per i proprietari di case in un condominio. Possono anche avere diritto a ricevere un certo compenso monetario per la loro proprietà in base al suo valore di mercato, o a ricevere un appartamento di pari dimensioni. Naturalmente, in pratica la seconda opzione è la più comune.

Allo stesso tempo, la legge prevede che il proprietario dell'abitazione demolita debba accontentarsi dell'appartamento offerto in sostituzione. Se non è soddisfatto dei locali, ha il diritto di rifiutarli per iscritto e di esigere un pagamento in denaro. Ma i motivi di rifiuto devono essere oggettivi e convincenti.

Tuttavia, spesso quando si sfrattano i residenti da un condominio, è più conveniente effettuare pagamenti concordati, che possono essere utilizzati per acquistare alloggi. Altrimenti viene concluso un accordo di scambio, ad esempio, secondo il campione

Se non ti piace l'alloggio fornito o come ottenere un risarcimento finanziario

Spesso il proprietario non è soddisfatto delle premesse che è disposto a fornire in cambio dell'immobile alienato. Esiste un'opportunità legale per rifiutarlo e i residenti riceveranno un compenso monetario per l'acquisto di un appartamento o di una casa che soddisfi le loro esigenze?

Esiste una tale possibilità. La cosa più importante è che l'appartamento (casa) concesso non può essere inferiore all'area oggetto dell'alienazione. Anche una differenza di 1 metro quadrato nella superficie è un motivo legale per rifiutare di trasferirsi.

Il secondo punto è che l'appartamento (casa) fornito deve essere idoneo ad essere abitato senza necessità di alcun lavoro preparatorio. Cioè, come minimo, deve essere collegato a tutte le comunicazioni fornite e non essere considerato fatiscente o in rovina.

Ma sfumature come l'ubicazione e il numero delle stanze, il materiale con cui sono realizzate le strutture permanenti dei locali, nonché la vicinanza delle infrastrutture non possono costituire motivo per rifiutare l'alloggio. I proprietari che rifiutano i locali per tali motivi possono essere trasferiti forzatamente con decisione del tribunale.

Una nota! Gli alloggi forniti devono rispondere ai requisiti tecnici, antincendio e di sicurezza sanitaria.

Indennizzo per il costo della condivisione della parcella

Allo stesso tempo, non tutti sanno che è possibile pretendere il pagamento non solo per i locali, ma anche per il terreno sotto casa e l'area adiacente. Dopotutto, ST 36 ZhK indica che l'area sotto casa e l'area circostante sono di proprietà comune della casa. E appartiene in comune a tutti i proprietari di appartamenti, nonché di locali non residenziali situati nella casa.

Purtroppo, per poter richiedere un risarcimento separato, è necessario che questi terreni e l'area circostante siano censiti nel catasto. Nella pratica della giurisprudenza russa, esiste almeno una causa vinta dai residenti riguardo al riconoscimento della proprietà del territorio adiacente e subdomestico.

Senza un registro catastale è impossibile richiedere un risarcimento separato. L'unica cosa che si può fare è esigere che il costo di questi terreni venga preso in considerazione nella valutazione dell'appartamento da parte di un perito indipendente. Nelle grandi città, dove il costo di un terreno può superare il costo di tutti gli appartamenti della casa, si può sperare di ricevere una certa somma superiore al costo dell'appartamento.

Questione fiscale

A volte si verifica una situazione in cui gli alloggi forniti ai proprietari hanno un valore leggermente superiore rispetto agli alloggi alienati. Ci sono anche casi in cui il risarcimento pagato al proprietario durante la demolizione di una casa o l'alienazione di un appartamento supera leggermente il suo prezzo. Ciò di solito accade a seguito del reinsediamento nell'ambito del programma statale "Alloggi fatiscenti". In questo caso è necessario pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche?

In effetti, prima si era verificata una situazione piuttosto paradossale. Il proprietario di un appartamento in un edificio che stava per essere demolito era tenuto a trasferirsi in un altro alloggio, oltre a pagare un'imposta del 13% sulla differenza di prezzo tra il nuovo e il vecchio appartamento.

Da agosto, il Ministero delle Finanze ha deciso di cambiare la situazione. Un altro risarcimento, come lo chiamano i funzionari, per la demolizione di una casa privata è la cancellazione del pagamento delle tasse. Grazie alle modifiche al Codice Fiscale adottate in ottobre, non è necessario pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche, anche se l'appartamento alienato è stato acquistato meno di tre anni fa.

Attenzione! Queste modifiche si applicano solo ai partecipanti al programma di ristrutturazione degli alloggi.

FAQ

• In quale caso si può ricevere un compenso separato per una stanza in un appartamento comune in caso di alienazione di una casa?"
  Risposta: Per fare ciò, ai sensi dell'articolo 20 della legge federale "Sul catasto dello Stato", è necessario registrare la stanza nel registro catastale presso il Dipartimento della proprietà e delle risorse fondiarie nella città di residenza del proprietario.
• “La decisione del comune di espropriare è motivo di trasferimento forzato?”
  Risposta: Non lo è. Qualsiasi transazione con proprietà privata può essere effettuata con il consenso dei proprietari o con una decisione giudiziaria legittima entrata in vigore.
• “I rappresentanti del comune stanno parlando di alcuni standard per il costo degli alloggi nella zona. Esistono documenti del genere?
  Risposta: La legge non prevede standard di costo: la questione è strettamente individuale. Vengono presi in considerazione solo il valore di mercato e la valutazione indipendente.

Ottenere un nuovo spazio abitativo è sempre associato a molte domande. E quando si tratta di reinsediamento, il loro numero è in rapido aumento. In questo articolo abbiamo preparato istruzioni dettagliate sulla procedura per il trasferimento da alloggi fatiscenti, tenendo conto di tutte le sfumature necessarie della procedura.

○ Il concetto di abitazione fatiscente e di emergenza.

La legislazione non definisce la definizione di abitazioni fatiscenti, ma in pratica questa categoria comprende immobili la cui usura è:

• 65% per edifici e sottotetti in legno.
• 70% per gli edifici in muratura.

Allo stesso tempo, le strutture portanti non rappresentano una minaccia per la vita e la salute dei residenti. La principale differenza tra abitazioni di emergenza e abitazioni fatiscenti è proprio che l’usura delle strutture supera gli standard, creando il rischio di crollo.

Per determinare lo stato dell'edificio, una domanda di valutazione dello spazio abitativo viene inviata ad una commissione interdipartimentale appositamente creata. Dopo aver ricevuto la petizione, la commissione ha 30 giorni di tempo per prendere una decisione. La soluzione potrebbe essere la seguente:

• Riconoscere lo spazio abitativo come adatto per un'ulteriore residenza.
• Effettuare riparazioni importanti e/o ricostruzione/riqualificazione.
• Riconoscere l'alloggio come inagibile a causa del mancato rispetto delle norme legali stabilite.
• Assegnare lo stato di emergenza alla casa e riconoscerla come soggetta a ricostruzione o demolizione.

○ Programma di reinsediamento.

Il reinsediamento delle case fatiscenti rientra nel programma federale mirato" Alloggiamento", originariamente calcolato per il periodo 2002-2010. Tuttavia, non tutte le regioni sono state in grado di far fronte ai compiti in tempo, quindi il programma è stato prorogato fino al 31 settembre 2017. Dopo il suo completamento, i residenti di case fatiscenti e non sicure devono avere uno spazio abitativo confortevole entro i confini dell'area in cui si trovava quella precedente.

○ Chi effettua il reinsediamento.

La decisione sulla necessità del trasloco viene presa da una commissione interdipartimentale sulla base di una perizia sullo stato della casa. Se la questione viene risolta positivamente, le autorità locali sviluppano un programma di reinsediamento.

Oltre alla domanda, il residente è tenuto a:

• Documenti del titolo (copie).
• Progetto di ricostruzione (durante il trasferimento di locali non residenziali allo stato residenziale).
• Una perizia di perizia che dichiara l'abitazione inagibile.
• Altri documenti a discrezione del richiedente.

Le autorità regionali stabiliscono autonomamente le scadenze per il reinsediamento in conformità con la legge.

○ Fasi del reinsediamento.

Il reinsediamento implica il passaggio attraverso determinate fasi.

✔ Registro degli alloggi non idonei.

Tutti gli edifici ritenuti inagibili vengono iscritti in un apposito registro. Grazie a questa registrazione è diventato molto più semplice conoscere lo stato della tua richiesta. Basta andare sul sito web del Ministero delle Costruzioni Capitali e visualizzare l'elenco delle case soggette a reinsediamento. È inoltre ancora possibile sapere se un particolare oggetto è inserito nel registro rivolgendosi agli enti locali o alle strutture da essi appositamente create. Il reinsediamento viene effettuato entro i termini previsti dai programmi comunali. Allo stesso tempo, è possibile richiedere una riduzione dei termini se l'ulteriore soggiorno rappresenta una vera minaccia per la vita.

✔ Scelta dell'alloggio per il reinsediamento.

Durante il trasferimento, ai residenti viene offerto spazio abitativo in edifici costruiti appositamente per il programma di reinsediamento di alloggi fatiscenti. Allo stesso tempo, l'area del nuovo luogo di residenza non dovrebbe essere inferiore a quella precedente (per i proprietari) e rispettare gli standard statali accettati per persona (per gli inquilini). In rari casi è possibile trasferirsi in appartamenti dal mercato residenziale secondario.

I residenti hanno il diritto di rifiutare lo spazio abitativo offerto e di ricevere un risarcimento pari al valore di mercato del loro alloggio.

✔ Conclusione di contratti.

I proprietari stipulano un accordo di scambio con le autorità locali, secondo il quale:

• Le parti concordano l'area del nuovo spazio abitativo e il livello delle sue dotazioni;
• Al residente viene fornito un appartamento nella stessa zona dove si trovava il precedente;
• Previo accordo delle parti dell'accordo, l'alloggio può essere fornito al di fuori della regione, ma deve essere situato nel territorio della regione in cui si trovavano gli alloggi fatiscenti.

Se un residente possiede un alloggio con un contratto di affitto sociale, stipula un nuovo contratto con le autorità alle stesse condizioni. In questo caso, la dimensione dell'alloggio è determinata in base al numero richiesto di metri quadrati per persona.

✔ Muoversi.

Il trasferimento in nuovi appartamenti viene effettuato entro 1 anno dalla data della decisione dell'esperto sulla necessità di demolire la casa ed entro 1 mese dalla conclusione del relativo accordo. Il reinsediamento avviene seguendo rigorosamente l'ordine di registrazione e man mano che vengono costruiti nuovi condomini.

Le spese sostenute durante il trasloco saranno coperte dalle autorità locali.

○ Pagamento del prezzo di acquisto ai residenti.

Quando demolisci un alloggio di emergenza, puoi rifiutarti di spostarti e ricevere un risarcimento monetario. In questo caso lo Stato acquista l'abitazione e l'appartamento viene venduto all'asta. Il proprietario è tenuto a pagare una somma corrispondente al valore di mercato dell'immobile. Allo stesso tempo bisogna tenere conto anche delle perdite che un cittadino subisce quando si sposta.

Il pagamento viene effettuato entro i termini previsti dal contratto sotto forma di pagamento non in contanti ed è di natura mirata. Di conseguenza, i fondi ricevuti dovrebbero essere spesi solo per l'acquisto di nuovi alloggi. Se un cittadino ha già un appartamento, i soldi possono essere spesi per altri scopi, ma solo se si ottiene l'apposita autorizzazione da parte del Comune.

○ Caratteristiche del reinsediamento:

La legislazione prevede le sfumature del trasferimento per i proprietari di alloggi di emergenza e i loro inquilini.

✔ Per i proprietari.

Se un residente ha privatizzato lo spazio abitativo e ne è il proprietario, può contare sui seguenti diritti al momento del reinsediamento:

• Spazio abitativo di dimensioni simili (in superficie e numero di stanze).
• Ottenere un alloggio nella stessa zona.

In questo caso, il proprietario può rifiutarsi di ricevere un nuovo appartamento e chiedere un risarcimento pari al suo valore di mercato.

✔ Per i datori di lavoro.

Se lo spazio abitativo viene utilizzato nell'ambito di un contratto di affitto sociale, al momento del reinsediamento i residenti possono contare su:

• Superficie in base al numero di metri quadrati legali per persona;
• Servizi abitativi;
• Ubicazione all'interno della stessa località.

• "Gli altri locali residenziali forniti ai cittadini in occasione dello sfratto per i motivi previsti dagli articoli 86 - 88 del presente codice, nell'ambito di un contratto di locazione sociale, devono essere confortevoli in relazione alle condizioni della località interessata, equivalente in superficie totale al precedente locali residenziali occupati, soddisfano i requisiti stabiliti e si trovano entro i confini di questa località. Nei casi previsti dalla legge federale, tali locali residenziali forniti, con il consenso scritto dei cittadini, possono essere situati entro i confini di un'altra area popolata dell'entità costituente della Federazione Russa, sul cui territorio si trovano i locali residenziali precedentemente occupati sono ubicati i locali. Nei casi previsti dalla legge federale, ai cittadini registrati come bisognosi di abitazione o che hanno il diritto di essere registrati vengono forniti alloggi secondo le norme di disposizione. Se l'inquilino e i suoi familiari che vivevano con lui prima dello sfratto occupavano un appartamento o almeno due stanze, l'inquilino ha quindi diritto a ricevere un appartamento o un'abitazione composta dallo stesso numero di stanze in un appartamento comune. I locali residenziali forniti a un cittadino sfrattato dal tribunale devono essere indicati nella decisione del tribunale sullo sfratto (articolo 89 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).”

Una commissione interdipartimentale ha dichiarato che la nostra casa è in stato di abbandono e soggetta a demolizione, ma in seguito l'ente locale non ha intrapreso alcuna azione. È opportuno seguire una procedura (procedura d'azione) per pagare al proprietario un risarcimento monetario (o fornire in cambio un altro alloggio) per i locali residenziali in una casa riconosciuta dalla commissione come non sicura?

Pertanto, la soluzione della questione dell'acquisto di locali residenziali o della fornitura di altri locali residenziali in cambio di locali residenziali pignorati richiede il rispetto di una procedura preliminare, sia nella direzione da parte dell'ente locale dei proprietari dei locali residenziali della richiesta di demolizione di un casa fatiscente o la sua ricostruzione, e nella successiva adozione da parte dell'ente governativo locale di una decisione sul sequestro del terreno su cui si trova la casa fatiscente, se i proprietari dei locali residenziali in questa casa non hanno rispettato i requisiti per la sua demolizione o ricostruzione.

Inerzia dell'ente governativo locale nel prendere le decisioni appropriate necessarie per conformarsi alle procedure elencate nella parte 10 dell'art. 32 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, costituisce la base per il suo ricorso da parte dei cittadini secondo le modalità prescritte dal Capitolo. 25 Codice di procedura civile della Federazione Russa"

Guarda anche applicazione di esempio in tribunale: Ricorso al tribunale per contestare l'inerzia, l'obbligo di pronunciarsi sul sequestro di un terreno e di un edificio residenziale riconosciuti pericolanti e soggetto a demolizione mediante riscatto

I residenti delle case individuali reinsediate sono preoccupati per la domanda: quale sarà l'importo del risarcimento per la proprietà di loro proprietà?

Secondo l'art. 32 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, quando le case vengono demolite per esigenze comunali, i cittadini devono ricevere un risarcimento in cambio degli alloggi sequestrati. Il tipo di risarcimento che possono aspettarsi i residenti delle case reinsediate dipende dal fatto che l'appartamento sia di loro proprietà o che si tratti di un alloggio comunale in cui la famiglia vive come inquilino.

Quando si trasferiscono alloggi non privatizzati, si applica la regola del “metro per metro”. In altre parole, in cambio dello spazio abitativo comunale pignorato, alla famiglia deve essere assegnato un appartamento di pari metratura. La corrispondenza nel numero di stanze non è sempre rispettata. Può darsi, ad esempio, che finora la famiglia occupasse un bilocale con una superficie di 38 metri quadrati. m, e nelle case offerte per il trasloco, costruite secondo i nuovi standard, non c'era un bilocale adatto. E poi alla famiglia verrà fornito un monolocale equivalente. E' possibile mettere a disposizione anche un bilocale più spazioso, ma poi si dovrà pagare la differenza.

I proprietari degli appartamenti possono scegliere tra due opzioni. Invece di una casa demolita, verrà offerto loro un appartamento equivalente o un risarcimento in denaro corrispondente al valore di riscatto della proprietà sequestrata. L'entità del valore di riscatto è composta da diverse componenti: si tratta del valore di mercato della casa, del prezzo del terreno (a condizione che il sito sia regolarmente registrato e di proprietà dei residenti delle case demolite) e del costo di tutti gli edifici situati nel sito (se registrati come proprietà). Inoltre, ai proprietari deve essere riconosciuto un risarcimento per le spese sostenute durante il processo di trasferimento.

La determinazione del valore di riscatto delle case da reinsediare viene effettuata da un'organizzazione specializzata, che riceve questo diritto attraverso un concorso. Gli esperti della Expertise and Assessment of Regional Property LLC, una società coinvolta nella valutazione delle proprietà da risistemare per la costruzione degli accessi al quarto ponte, ci hanno spiegato come avviene nella pratica la valutazione.

Determinazione dell'importo del risarcimento per una casa

È generalmente accettato che quando si fissa il prezzo degli immobili, gli esperti si concentrino solo sul valore di mercato di oggetti simili. Per la determinazione del valore di riscatto, infatti, vengono utilizzati, di norma, due metodi: oltre all'approccio comparativo, viene utilizzato l'approccio del costo.

Il nome dell’approccio basato sui costi parla da solo. Lo scopo di questo approccio è calcolare la somma di denaro di cui il proprietario avrebbe bisogno per ricreare un cottage simile in un altro luogo. Determinando il costo di un oggetto secondo un approccio basato sui costi, gli specialisti della società di valutazione preparano essenzialmente un preventivo per la costruzione di un'altra casa esattamente identica.
Il costo dei materiali e del lavoro è ricavato da collezioni speciali: per le case costruite prima del 1969 si tratta di “Indicatori ampliati del costo di sostituzione del 1969”, per immobili più moderni - le collezioni Ko-Invest. Quindi viene effettuato un aggiustamento per il prezzo degli stessi materiali da costruzione e il costo dei lavori di costruzione oggi, viene preso in considerazione il tasso di usura: è così che si ottiene il costo della casa utilizzando l'approccio dei costi.

Il secondo metodo di valutazione è quello di mercato (approccio comparativo). Quando preparano una valutazione di mercato di un immobile, gli esperti confrontano il valore della proprietà demolita con il prezzo di edifici residenziali simili in vendita nella stessa zona. Le fonti di informazione in questo caso sono pubblicazioni sulle vendite immobiliari e siti web specializzati.
Allo stesso tempo, è necessario comprendere chiaramente che è impossibile trovare due oggetti completamente identici sul mercato immobiliare. A Nikolaevka, tra gli edifici predominanti degli anni '50 e '60 del secolo scorso, ci sono anche nuovi cottage costruiti dieci anni fa, molti dei quali sono stati ricostruiti dai proprietari, aumentandone così il valore. Oltre che per l'epoca di costruzione, le proprietà differiscono per il tipo di fondazione, il materiale delle pareti, l'abbellimento effettuato e la natura delle finiture. Ogni casa è individuale, quindi è impossibile dire quanto costa in media un metro quadrato nelle case private situate in una particolare zona; possiamo solo dare un'idea generale di come si forma il prezzo di riscatto.
Pertanto, se necessario, vengono apportate modifiche alla valutazione - ad esempio, se la casa che funge da riferimento per il confronto ha finestre di plastica installate, ma la proprietà da reinsediare non ha tali finestre, allora quando si determina il suo prezzo, il loro valore sarà essere detratto dal costo dell’immobile messo in vendita.
Successivamente si confrontano i dati ottenuti con entrambi i metodi (preferendo l'approccio comparativo) e si ottiene il valore di riscatto per metro quadrato in questa casa.

Esempio di calcolo

Un edificio residenziale indipendente sulla riva destra, sulla strada. Sayanskaya, con una superficie di 29,9 mq. m, costruito nel 1954, materiale delle pareti - legno, non edificato, superficie di 1470 mq. M. Il costo della casa è di 32.300 rubli per 1 mq. m, il costo di un appezzamento di terreno è di 2179 rubli per 1 mq. M.

Criteri sempre più stringenti per la valutazione delle case

Ci sono fattori che aumentano il valore di una casa. Oltre alla posizione, questo parametro è la connessione alle utenze. La presenza di migliorie in una casa, secondo gli esperti, ne aumenta il valore in media del 10%. Pertanto, la differenza di prezzo tra due case più o meno nelle stesse condizioni e situate sulla stessa strada, l'unica differenza è che una è stata migliorata e l'altra no, ammonta al 12,8%.

Una di queste case, situata sulla riva destra, sulla strada. Klyuchevskoy, è stato costruito nel 1936, ricostruito nel 2003 e oggi non necessita di riparazioni. Questa struttura, che ha tutte le comunicazioni ingegneristiche, è stata valutata dagli specialisti a 37,6 mila rubli per 1 mq. M.
Un'altra casa, situata sulla stessa via Klyuchevskaya, è scarsamente attrezzata, costruita nel 1936, necessita di piccole riparazioni estetiche, dispone di riscaldamento a stufa e servizi nel cortile, è stata valutata 32,8 mila rubli per 1 mq. M.

La valutazione dell'immobile è influenzata non da ultimo dalla situazione del mercato immobiliare. Quanto più aumentano i prezzi per immobili simili, tanto maggiori sono le possibilità per i proprietari di ricevere un risarcimento maggiore per la proprietà sequestrata, e viceversa. "Molte persone ricordano lo scandaloso incidente con la demolizione di una casa in Belinsky Street", afferma Alexander Shlyakhin, direttore della società di informazione Sibdom. — Inizialmente, nel 2008, il terreno con la casa era valutato dalle autorità a 9,8 milioni di rubli. I proprietari non erano d'accordo con questa valutazione e hanno chiesto una revisione della decisione in tribunale. Con l'inizio della crisi gli immobili hanno perso valore e, secondo una nuova stima effettuata nel 2009, la casa è stata valutata 6 milioni di rubli. È a questo importo – 6,7 milioni di rubli – che la decisione del tribunale ha fissato il prezzo di riscatto”.

Compensazione per il terreno

Un'altra parte significativa del valore di riscatto è il prezzo del terreno stesso. Nel determinare tale importo, gli esperti si affidano alle informazioni sul valore di mercato dei terreni ottenute da fonti aperte.

Molto dipende dalla posizione del sito. Pertanto, il terreno in fase di risistemazione in relazione alla costruzione del quarto ponte, situato sulla riva destra, non lontano dal Bobrovy Log, è stato valutato a 2,18 mila rubli per 1 mq. m (cioè 218 mila rubli per cento metri quadrati). Allo stesso tempo, il costo di un altro appezzamento di terreno sulla riva sinistra per gli stessi scopi è stato stimato in 1mila rubli per 1 mq. m., il prezzo di cento metri quadrati ammontava quindi a 100mila rubli.

È necessario effettuare immediatamente una prenotazione che tutto ciò si applica solo ai casi in cui il sito è di proprietà dei proprietari della casa. In pratica, spesso si scopre che i diritti fondiari non sono sempre adeguatamente formalizzati. Inoltre, se i residenti delle case in fase di reinsediamento non hanno registrato in anticipo il sito, ciò non sarà più possibile. Dal momento in cui il territorio viene riconosciuto come riservato alle esigenze comunali, su di esso viene posto un vincolo e i residenti non possono registrare il terreno come loro proprietà.
Se il sito non è di proprietà dei residenti delle case trasferite, tutto ciò che hanno diritto i proprietari delle case in questo caso è il risarcimento per la possibilità di utilizzo indefinito del sito, diritto al quale il proprietario perde a causa della mossa.

"Su un terreno del genere, i proprietari, di regola, hanno annessi e spazi verdi, e la famiglia è privata di tutto questo a causa del trasloco", afferma Tatyana Radeeva, specialista della società "Perizia e valutazione dei costi regionali" Proprietà”, “pertanto, quando si compila una valutazione, viene preso in considerazione il diritto d'uso. Poiché il diritto d'uso presenta alcune restrizioni rispetto al diritto di proprietà, il proprietario non può vendere o donare un simile appezzamento. Pertanto, in termini monetari, il valore del diritto d’uso è stimato inferiore e pari a circa la metà del valore di mercato del sito”.

Costo dei ricoveri temporanei in loco

Oltre alla casa sul sito, di regola, c'è un garage, uno stabilimento balneare e il costo di tutti questi edifici (a condizione che siano stati correttamente registrati e di proprietà) deve essere rimborsato al proprietario in caso di trasloco. "Per qualsiasi immobile - una casa, un cottage, un appartamento - la presenza di un garage con una superficie di 18 metri quadrati per posto auto aggiunge circa 300mila rubli al suo valore di riscatto; la presenza sul sito di uno stabilimento balneare con un'area di 20 metri quadrati aumenta il suo valore di riscatto di altri 150mila rubli”, spiega Tatyana Radeeva.

Rimborso spese di trasloco

Un'altra componente del prezzo di riscatto è il risarcimento delle spese di trasloco. Ciò include tutti i costi che i residenti delle case reinsediate dovranno sostenere nel processo di acquisizione di nuovi immobili: pagamento del costo dei servizi immobiliari, costo del trasloco e pratiche burocratiche per un nuovo appartamento.

Il costo dei servizi immobiliari è calcolato in base ai prezzi attuali sul mercato immobiliare: 3% del prezzo dell'appartamento acquistato più 25 mila rubli. E poiché per tutto il tempo la famiglia è alla ricerca di un nuovo spazio abitativo, ha bisogno di un posto dove vivere, nell'elenco delle spese rimborsabili è compreso anche l'affitto. Nel determinare l'importo dell'affitto, viene preso in considerazione il costo dell'affitto di un appartamento nella zona in cui viveva la famiglia prima del trasferimento per un periodo di sei mesi. Questo è esattamente quanto, secondo gli esperti, è necessario per trovare lentamente un'opzione adeguata.

Poiché, a seguito del trasloco, la famiglia non dovrebbe peggiorare le proprie condizioni di vita, se fino a quel momento possedeva un appartamento di 60 mq. m, il che significa che deve affittare un immobile di dimensioni non inferiori finché non trova un nuovo appartamento. E quando viene trovato un nuovo spazio abitativo, dovrai pagare le pratiche burocratiche e questi costi per un importo di 1mila rubli a persona sono inclusi anche nel prezzo di riscatto. Considerando che prima di trasferirsi, la maggior parte dei proprietari teneva i propri veicoli personali in garage, e durante il trasloco vengono privati ​​di questa opportunità, vengono pagati per affittare un garage per un periodo di sei mesi. Si stima che il costo per l'affitto di un garage oscilli tra 7mila rubli sulla sponda destra e 11mila rubli sulla sponda sinistra al mese. La voce di spesa comprende, tra l'altro, il costo del trasloco e dei servizi di organizzazioni specializzate per un importo di 30 mila rubli.

"Quando fissano il prezzo di riscatto, tengono conto del fatto che le precedenti abitazioni dei cittadini vengono confiscate con la forza", dice Tatyana Radeeva, "il territorio su cui sorgono le loro case era richiesto dalla città per lo sviluppo, i residenti vengono effettivamente reinsediati da ordine. In altre circostanze, il proprietario continuerebbe ad abitare in questa casa, ma a causa del trasloco la perde, quindi, oltre alle spese, gli vengono risarcite le perdite subite durante il trasloco”.
Ciò include, ad esempio, il risarcimento per la perdita degli alberi da giardino presenti sul sito. L'importo del compenso per gli spazi verdi è calcolato in base al costo delle piantine in vivaio (per alberi fino a tre anni), per alberi di età superiore a tre anni il costo è determinato in base al prezzo delle piantine, inoltre, il viene calcolato il costo del raccolto annuale, calcolato ai prezzi di mercato tenendo conto della varietà degli alberi da frutto e della loro durata residua.

Valutazione del casolare

L'approccio per valutare un cottage è più o meno lo stesso della valutazione di una casa. L'unica differenza è che quando si valuta un cottage si tiene conto anche del costo della decorazione esterna ed interna eseguita su di esso.

Esempio di calcolo

Casolare con una superficie di 100,7 mq. m sulla riva sinistra, sulla strada. Lomonosov, il materiale delle pareti è in legno, non ci sono miglioramenti (le reti sono collegate alla casa, ma non collegate). Il costo del cottage, tenendo conto del fatto che il terreno non è registrato come proprietà, è di 3,225 milioni di rubli. Costo di 1 mq. m - 32,3 mila rubli.

Struttura retributiva

• il costo di un edificio residenziale;
• il costo del sito (se è legalmente registrato);
• il costo degli annessi (se adeguatamente decorati);
• spese di trasloco (servizi di agente immobiliare, costo dell'affitto di un appartamento per un periodo di sei mesi, costo dell'affitto di un garage per un periodo di sei mesi, costo dei servizi di un'organizzazione impegnata nel trasporto merci).

Secondo gli esperti, il costo dell'affitto di alloggi sulla riva sinistra nel 2012, quando è stata preparata la valutazione, era di 350-400 rubli al mq. m al mese.

Valutazione di un appartamento in un condominio (caserma)

Valutare un appartamento è un compito più semplice che determinare il costo di una casa o di un cottage. Se tutte le case nel settore privato sono individuali, gli appartamenti nelle baracche di legno differiscono l'uno dall'altro solo per le dimensioni. “Le case hanno più individualità”, afferma Tatyana Radeeva, “non ci sono differenze significative tra gli appartamenti nei condomini. Nella maggior parte dei casi si tratta di appartamenti senza balcone, situati ai piani più esterni (primo o ultimo) di case in legno in cui la sistemazione paesaggistica non è stata completata. Differiscono leggermente nel prezzo, l’intera differenza sta nella posizione, a seconda di quale viene determinato il prezzo.” Pertanto, quando si determina il prezzo di un appartamento in caserma, viene utilizzato solo il metodo di valutazione di mercato, quando il valore dell'oggetto viene confrontato con il prezzo di appartamenti simili sul mercato.

Considerando che gli appartamenti in caserma non hanno un'area dedicata, ma hanno un territorio adiacente comune, il suo prezzo non è compreso nel prezzo di riscatto. L'unica cosa di cui si tiene conto nella determinazione del prezzo di riscatto sono gli annessi (ovviamente a condizione che siano formalizzati secondo le modalità previste dalla legge).

Esempio di calcolo

Appartamento monolocale in un condominio (caserma) sulla strada. Lomonosov con una superficie di 33 mq. m, materiale della parete - legno, prezzo di riscatto - 700 mila rubli (21,2 mila rubli per 1 mq).

Se il proprietario della casa traslocata non è d'accordo con la valutazione effettuata dagli specialisti, ha tutto il diritto di ordinare la propria valutazione. Nel caso in cui il proprietario e le autorità non riuscissero a raggiungere un accordo reciproco sul prezzo del riscatto, la questione verrà risolta in tribunale.