Использование чердачного помещения для жилья. Считается ли мансарда этажом – актуальный вопрос для застройщика Оформление в собственность чердачного помещение
Планируя строительство индивидуального дома для постоянного проживания или дачи, владельцы земельных участков рассматривают разные варианты будущего жилья. Долго и тщательно выбирают между проектами коттеджей в один или два этажа, обсуждают вопрос обустройства мансарды, взвешивая все за и против. Проблемы расширения жилплощади за счет оборудования помещений под крышей решают также собственники уже построенных домов.
В процессе изучения характеристик и достоинств данного типа надстройки часто возникает вопрос: является ли мансарда вторым этажом в частном доме? Чтобы разобраться в этом, для начала нужно уяснить, что в строительной практике понимают под конструкцией мансарды.
Разбираемся в тонкостях терминологии
Если обратиться к строительным справочникам, то в них мансарда называется жилым помещением чердачного типа, которое образуется на последнем этаже под скатами крыши дома. В СНиПе I-2 «Строительная терминология», разработанном Госстроем СССР, фигурирует определение мансарды, как этажа для обустройства помещений внутри свободного чердачного пространства с выполнением утепления ограждающих конструкций (скатов крыши). На вопрос: мансарда - это этаж или нет, отвечает также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», нормы которого распространяются на проектирование жилых домов. В нем она упоминается, как этаж в чердачном пространстве, сформированный частично или полностью поверхностями крыши, которая бывает скатной или ломанной. При этом акцентируется внимание на линии пересечения плоскостей крыши и фасада, которая по нормам должна располагаться на высоте не более полутора метров.
Считается ли мансарда этажом в БТИ?
Если ознакомиться с инструкцией Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которая была утверждена в августе 1998, под № 37, то в части определения этажности дома мансарду считают этажом. Площадь помещений надстройки в виде мансарды также учитывается в общей квадратуре строения и регистрируется в БТИ согласно кадастровых документов. Что касается кадастрового паспорта в нем тоже присутствуют сведения об этажности дома.
Считается ли мансарда вторым этажом при регистрации дачного домика?
В отношении дачных строений учет этажности аналогичный. Относительно подсчета площади помещений под кровлей, то она включается в общую, если отапливается и пригодна для круглогодичного проживания. В законы часто вносятся поправки, инструкции корректируются, поэтому регистрируя недвижимость целесообразно заручиться грамотной юридической консультацией правоведа, который сведущ в данном вопросе.
Правильное юридическое и техническое оформление любой постройки избавляет владельцев от лишних проблем и неприятностей в будущем. Поэтому чтобы их избежать, необходимо обзавестись проектом и разрешениями на строительство или реконструкцию дома. Особенно это касается обустройства мансарды в уже существующем доме, поскольку в техническом паспорте отсутствует наличие мансарды. Без полученных разрешительных документов мансарда может быть признана самовольной пристройкой.
Чем мансарда отличается от второго этажа
Традиционный второй этаж состоит из прямых вертикально расположенных стеновых конструкций и имеет параллельные плоскости пола и потолка.
Конструктивные особенности мансарды тесно взаимосвязаны с общей структурой дома и зависят от расположенных ниже помещений, объединены с ними инженерными коммуникациями. Однако устройство мансарды может различаться вариантами планировки: занимать площадь, соответствующую всей квадратуре дома, помещаться только на определенной ее части или иметь еще антресольный ярус. Каждый вариант планировочного решения с архитектурной точки зрение по-своему интересен, однако существует правило: мансарда должна укладываться в границы, расположенных ниже базовых стен строения.
Если сравнивать обычный этаж с мансардным, то различия будут в следующих моментах.
- Помещения в полноценном ярусе имеют прямые внешние стены и полную высоту по всей площади. В мансардном высота комнаты может отличаться в разных точках и зависит от конфигурации крыши.
- Квадратура первого и второго этажей в традиционном втором этаже одинаковая. Площадь мансарды насчитывает меньше квадратных метров, чем нижележащие помещения из-за скосов ограждающих конструкций.
- Нагрузка дома с мансардой на фундамент меньше, чем двухэтажного строения.
- Планировка помещения в мансардном ярусе имеет некоторые ограничения из-за наличия глухих зон в местах примыкания кровли к стенам. В полноценном этаже действует полная свобода выбора планировочных решений.
- За счет устройства наклонных окон в мансарде достигается прекрасная освещенность. В помещениях обычного второго яруса уровень освещенности зависит от количества оконных проемов и их расположения.
Отличие мансарды от второго этажа состоит еще и в том, что объем воздуха в помещениях под скошенными стенами меньше. Существенно разнится и внешний вид строений. Двухэтажные дома, как правило, выглядят солиднее, а с мансардным ярусом компактнее.
Каждый застройщик руководствуется определенными критериями в выборе будущего дома, и вопросы этажности и площади играют немаловажную роль. При этом следует учитывать не только красоту, комфорт и затраты на строительство, но и будущие расходы на содержание и эксплуатацию дома. И в этом случае строения с мансардной обойдутся в части налогообложения более выгодным вариантом. Юристы разъясняют, что площадь мансарды учитываются для взимания налога только в том случае, когда высота потолка в наименьшей точке от пола до потолка составляет не менее 2-х метров.
В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями.ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах."
ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным!!!ТРЕБОВАНИЯМ!!! или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц."
Требования к жилым помещениям прописаны здесь:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028
II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
«23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.»
«21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения."
Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах.
Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше.
Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым.
Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж - цоколь»?
Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях.
Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию.
Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху.
Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно - подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске).
Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми.
Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры.
Если я не прав и всё делается по другому - объясните как по другому.
Если существуют другие схемы - опишите их в общих чертах.
И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым?
В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса.
А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах».
В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них:
Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда?
Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым?